سه روش ارزیابی وجود دارد ارزش بازارمشاور املاک:

• - روش مقایسه
• - روش هزینه
• - روش سرمایه گذاری درآمد.

روش اصلی ارزیابی روش است تحلیل مقایسه ایفروش (SAP). روش مقایسه فروش در صورتی استفاده می شود که اطلاعات بازار قابل اعتماد کافی در مورد معاملات خرید و فروش اشیاء مشابه با مورد ارزش گذاری شده وجود داشته باشد. در این حالت، معیار انتخاب اشیاء مقایسه مشابه بهترین و کارآمدترین استفاده است.

تجزیه و تحلیل مقایسه ای فروش در ترتیب زیر انجام می شود (شکل 2)

شکل 2. الگوریتم یک رویکرد مقایسه ای برای ارزیابی املاک و مستغلات

فروش اخیر املاک قابل مقایسه در بازار مربوطه برجسته شده است. منابع اطلاعاتی عبارتند از: پرونده خود ارزیاب، اینترنت، پایگاه الکترونیکی، بنگاه های معاملات ملکی، پرونده دلالان املاک، آرشیو موسسات اعتباری (بانک های رهنی)، شرکت های بیمه، شرکت های ساخت و ساز و سرمایه گذاری، بخش های سرزمینی ورشکستگی و ورشکستگی، بخش های منطقه ای کمیته املاک دولتی و غیره.

به عنوان واحد مقایسه، مترهایی در نظر گرفته می شوند که به طور سنتی در بازار محلی ایجاد می شوند. برای ارزیابی یک شیء مشابه، چندین واحد مقایسه را می توان به طور همزمان اعمال کرد.

عناصر مقایسه شامل ویژگی های املاک و معاملاتی است که باعث تغییر در قیمت املاک می شود. مواردی که باید در نظر گرفته شوند عبارتند از:

• - ترکیب حقوق مالکیت منتقل شده؛
• - شرایط تامین مالی معامله خرید و فروش؛
• -شرایط فروش؛
• - زمان فروش؛
• - محل؛
• -خصوصیات فیزیکی;
• -ویژگی های اقتصادی;
• - ماهیت استفاده؛
• - مولفه های ارزشی که به املاک و مستغلات مرتبط نیستند.

تأیید اطلاعات مربوط به معاملات: تأیید معامله توسط یکی از شرکت کنندگان اصلی (خریدار یا فروشنده) یا نماینده یک شرکت املاک و مستغلات. شناسایی شرایط فروش

در صورت وجود مقدار کافی اطلاعات قابل اتکا در بازار، استفاده از روش های آمار ریاضی برای تعیین ارزش با مقایسه فروش مجاز است.

تعدیل ارزش املاک قابل مقایسه

تعدیل می تواند به سه شکل اصلی انجام شود: از نظر پولی، درصدی، گروه بندی کلی. تعدیل قیمت فروش برای املاک قابل مقایسه به ترتیب زیر انجام می شود:

ابتدا، اصلاحات مربوط به شرایط معامله و شرایط بازار انجام می شود که با اعمال هر تعدیل بعدی در نتیجه قبلی انجام می شود.

ثانیاً، تعدیلات مربوط به مستقیم به دارایی با اعمال این تعدیل ها در نتیجه به دست آمده پس از تعدیل شرایط بازار، به هر ترتیبی انجام می شود.

برای تعیین میزان تعدیل ها، بسته به در دسترس بودن و قابل اعتماد بودن اطلاعات بازار، از روش های کمی و کیفی استفاده می شود. توجیه اصلاحات در نظر گرفته شده الزامی است. تصمیم نهایی در مورد ارزش نتیجه تعیین شده توسط روش مقایسه فروش بر اساس تجزیه و تحلیل قیمت های فروش تعدیل شده اشیاء مقایسه که شبیه به هدف ارزیابی هستند، گرفته می شود.

روش تطبیقی ​​دارای معایب زیر است:

تفاوت فروش هیچ فروشی از اشیاء کاملاً یکسان وجود ندارد، تصادف فقط در تعدادی از پارامترها مشاهده می شود. تراکنش‌ها ممکن است در مجموعه‌ای از ویژگی‌های ذاتی خود شی، و همچنین در شرایط معامله متفاوت باشند. هرچه تفاوت بین فروش قابل مقایسه بیشتر باشد، احتمال اینکه نتیجه دقیقی به اندازه کافی نباشد بیشتر است.

مشکل در جمع آوری اطلاعات قیمت های واقعی فروش. قیمت های واقعی اغلب برای فرار از مالیات و هزینه ها پنهان می شوند. بررسی قابلیت اطمینان اطلاعات بسیار دشوار است.

مشکل در جمع آوری اطلاعات در مورد شرایط خاص معامله.

وابستگی به فعالیت بازار دقت نتیجه به فعالیت و اشباع بازار با داده های مربوط به معاملات با آنالوگ اموال مورد ارزیابی بستگی دارد. استفاده از رویکرد در بازارهای غیر فعال مشکل ساز است.

وابستگی به ثبات بازار

مشکل در تطبیق داده‌ها در مورد فروش متفاوت، که می‌تواند دقت برآوردها را کاهش دهد.

روش تطبیقی ​​نیز دارای چندین مزیت است:

در یک بازار فعال برای ارزش گذاری املاک تجاری کوچک و املاکی که اغلب خرید و فروش می شوند و برای ایجاد درآمد استفاده نمی شوند، بیشترین اطمینان را دارد.

توجیه آماری

به شما امکان می دهد نظر فروشندگان و خریداران معمولی را در ارزیابی نهایی منعکس کنید.

قیمت فروش منعکس کننده تغییرات شرایط مالی و تورم است.

به شما امکان می دهد تا برای تفاوت بین اشیاء مقایسه شده تنظیمات را انجام دهید.

با داشتن اطلاعات کافی برای تجزیه و تحلیل، استفاده از آن بسیار آسان است و نتایج قابل اعتمادی به دست می دهد.

روش هزینه - رویکردی برای ارزیابی املاک و مستغلات مبتنی بر این واقعیت است که خریدار نباید برای شیء بیش از هزینه بازسازی آن با قیمت فعلی زمین پرداخت کند. مصالح و مواد ساختمانیو کار. وقتی صحبت از ساختمان‌های جدید یا نسبتاً جدید می‌شود، این رویکرد ارزش‌گذاری کاملاً موجه است.

اکثر کارشناسان موافقند که روش هزینه برای بررسی هزینه های تخمینی مفید است، اما به ندرت بر آن تکیه می شود.

با این رویکرد، ارزش تخمینی یک ملک به عنوان تفاوت بین هزینه بازتولید کامل یا جایگزینی کامل آنها و مقدار استهلاک به اضافه هزینه یک قطعه زمین تعیین می شود. می توان آن را با فرمول (1) یا (2) تعیین کرد:

Cn \u003d PSV - I + J، (1)

Cn \u003d PSZ - I + Z، (2)

جایی که Cn - هزینه املاک و مستغلات با روش هزینه.

PSV - هزینه کامل بازتولید کامل ملکی که ارزش گذاری شده است.

PSZ - هزینه جایگزینی کامل ملک در حال ارزیابی؛

I - هزینه استهلاک ملک مورد ارزیابی.

Zz هزینه یک قطعه زمین است.

و زیر هزینه کاملبازتولید (RPV) هزینه ساخت یک کپی دقیق از یک ساختمان را با قیمت های فعلی و با استفاده از مصالح مشابه، استانداردهای ساختمانی، طراحی و با همان کیفیت کار، از جمله تمام کاستی های ذاتی در شی مورد ارزیابی درک می کند.

هزینه جایگزینی کامل (LTC) هزینه ساخت و ساز با قیمت های فعلی است که دارای کاربرد معادل ملک مورد نظر است، اما از مواد جدید و مطابق با استانداردها، طراحی و چیدمان مدرن ساخته شده است. بر اساس این فرض که با توجه به ریسک و زمان ساخت، یک خریدار معقول برای یک ساختمان موجود بیشتر از ساخت یک ساختمان جدید با توجه به ریسک و زمان ساخت، پرداخت نمی کند، آنگاه می توان EPL را حد بالایی در ارزش املاک و مستغلات در نظر گرفت.

دامنه بهینه رویکرد هزینه برای ارزیابی املاک و مستغلات، که عینی ترین نتایج را به دست می دهد، عبارتند از:

تعیین ارزش بازار ساختمانهای جدید یا نسبتاً جدید که فرسودگی و پارگی کمی دارند و بیشترین استفاده را از سایت دارند.

تعیین ارزش بازار املاک قدیمی با اطلاعات قابل اعتماد برای محاسبه استهلاک.

تعیین ارزش بازار پروژه های ساختمانی، تعیین ارزش بازار تسهیلات با هدف ویژه.

تعیین ارزش بازار اشیایی که معاملات بازار با آنها به ندرت منعقد می شود.

تعیین ارزش بازار املاک و مستغلات که با استفاده از رویکرد درآمد قابل ارزیابی نیستند.

روش پرهزینه ای دارد و معایب آن:

هزینه ها همیشه معادل ارزش بازار نیستند.

تلاش برای دستیابی به نتیجه ارزیابی دقیق تر با افزایش سریع هزینه های نیروی کار همراه است.

اختلاف بین هزینه های نیروی کار برای تحصیل ملک مورد ارزیابی و هزینه های ساخت و ساز جدید دقیقاً یکسان است، زیرا استهلاک در فرآیند ارزیابی از هزینه ساخت کسر می شود.

محاسبه مشکل ساز هزینه تکثیر ساختمان های قدیمی.

ارزیابی تفکیک زمین از ساختمان.

ارزیابی مشکل قطعه زمین در روسیه.

مزایای رویکرد هزینه به شرح زیر است:

قابل اطمینان ترین هنگام ارزیابی املاک جدید یا جدید ساخته شده برای بهترین استفاده.

ارزیابی بر اساس این رویکرد مناسب ترین و (یا) تنها مورد ممکن در موارد زیر است:

مطالعه امکان سنجی ساخت و ساز یا بازسازی جدید؛

ارزیابی ساخت و ساز در حال پیشرفت؛

ارزیابی املاک عمومی و ویژه، زیرا هدف آنها ایجاد درآمد نیست و احتمال کمی برای یافتن اطلاعات مربوط به فروش مشابه وجود دارد.

ارزش گذاری اشیاء در بازارهای غیر فعال؛

ارزش گذاری برای اهداف بیمه و مالیات؛

در صورت کمبود اطلاعات برای استفاده از رویکردهای دیگر.

ارزیابی املاک و مستغلات به روش بهای تمام شده به ترتیب زیر انجام می شود:

بازرسی اموال و آشنایی با کلیه اسناد موجود؛

تعیین هزینه کامل تکثیر یا جایگزینی؛

محاسبه انواع سایش: فیزیکی، عملکردی، خارجی.

تعیین استهلاک کامل از PSV (PSZ) به منظور به دست آوردن هزینه ساختمان ها و سازه ها.

محاسبه ارزش املاک و مستغلات؛

ارزش گذاری کل ملک با جمع بندی

مراحل اصلی رویکرد بهای تمام شده در ارزیابی املاک و روشهای مربوط به آنها در شکل 3 ارائه شده است.

شکل 3. الگوریتم رویکرد هزینه برای ارزیابی املاک و مستغلات

در شرایط نظری، هزینه جایگزینی کامل ساختمان ها به عنوان برآورد هزینه ها درک می شود، هزینه ساخت یک نسخه از ساختمان در تاریخ ارزیابی ارزیابی می شود. ارزیابی هزینه تعویض کامل ساختمان در تاریخ ارزیابی می تواند با هزینه بازتولید یا با هزینه جایگزینی انجام شود. انتخاب نوع هزینه جایگزینی برای یک ساختمان ارزیابی شده خاص باید به وضوح در گزارش توضیح داده شود تا از تفسیر نادرست نتیجه جلوگیری شود.

هزینه تعویض کامل ساختمان ها شامل هزینه های ساخت و ساز مستقیم و غیرمستقیم و همچنین درآمد کارآفرینی می شود.

هزینه های ساخت مستقیم شامل کل هزینه های تخمینی کار ساخت و نصب است که به نوبه خود شامل هزینه های مستقیم و سربار و همچنین سود سازمان پیمانکاری می شود.

هزینه های غیرمستقیم شامل هزینه های لازم برای ساخت و ساز است، اما در قرارداد لحاظ نشده است قرارداد ساختمان. هزینه های غیر مستقیم ممکن است شامل موارد زیر باشد:

کار طراحی و بررسی؛

خدمات ارزیابی، مشاوره، حسابداری و حقوقی؛

هزینه های تامین مالی وام؛

بیمه تمام خطرات؛

پرداخت مالیات در حین ساخت و ساز و غیره

در تاریخ ارزیابی، هزینه جایگزینی کامل ساختمان ها با ارزش بازار آنها در آن تاریخ متفاوت خواهد بود. دلیل اصلی آن از دست دادن ارزش تحت تأثیر عوامل مختلفی است که باعث پیری ملک می شود. استهلاک ساختمان به دلیل وخامت وضعیت فیزیکی آن، عدم تطابق بین ویژگی های عملکردی ایده های مدرن بازار املاک و مستغلات، تأثیر شرایط خارجی عملکرد شی بر ارزش آن است. از آنجایی که این عوامل به هم مرتبط هستند، تأثیر آنها بر هزینه به طور جامع ارزیابی می شود.

با استهلاک انباشته عمومی، ارزیاب ها از دست رفتن ارزش دارایی مورد ارزیابی را برای همه درک می کنند. دلایل ممکن. ارزش کل استهلاک انباشته تفاوت بین ارزش بازار ساختمان ها در تاریخ ارزیابی و هزینه جایگزینی کامل آن است که به عنوان هزینه جایگزینی یا هزینه جایگزینی محاسبه می شود. استهلاک (I) معمولاً به صورت درصد اندازه گیری می شود و ارزش استهلاک استهلاک (O) است. بسته به دلایلی که باعث استهلاک ملک می شود، انواع استهلاک زیر مشخص می شود:

فرسودگی فیزیکی عبارت است از از دست دادن ارزش ساختمان ها در نتیجه عملکرد آنها و تأثیر نیروهای طبیعی.

عملکردی - نشان دهنده از دست دادن ارزش ساختمان ها در نتیجه عدم انطباق ویژگی های عملکردی آنها با الزامات بازار در تاریخ ارزیابی است. این گونه کاستی ها شامل عناصر سازه ای ساختمان، مصالح ساختمانی، طراحی و غیره است که باعث کاهش کارایی، سودمندی و در نتیجه ارزش ساختمان می شود.

خارجی - نشان دهنده از دست دادن ارزش یک ساختمان یا ملک در نتیجه تأثیر منفی عوامل خارجی بر شی ارزیابی شده است. پیری خارجی ممکن است ناشی از تغییر در محیط فیزیکی ملک مورد ارزشیابی یا تأثیر منفی محیط بازار باشد.

هنگام محاسبه استهلاک کل، ارزیابان از مفاهیم زیر استفاده می کنند:

عمر فیزیکی ساختمان (FZh) - با دوره بهره برداری از ساختمان تعیین می شود که در طی آن وضعیت بلبرینگ عناصر ساختاریساختمان دارای معیارهای خاصی است (قابلیت اطمینان سازه، دوام فیزیکی و غیره). مدت عمر فیزیکی شی در طول ساخت و ساز تعیین می شود و به گروه سرمایه ساختمان بستگی دارد. زندگی فیزیکی با تخریب جسم به پایان می رسد.

سن تقویمی (XA) دوره زمانی است که از روز راه اندازی تاسیسات تا تاریخ ارزیابی سپری شده است.

عمر اقتصادی (EL) - توسط زمان عملیاتی تعیین می شود که در طی آن شیء درآمد ایجاد می کند. در این دوره، بهبودهای انجام شده به ارزش ملک کمک می کند. عمر اقتصادی یک شی زمانی به پایان می رسد که عملیات آن شیء نتواند درآمد ایجاد کند، که با نرخ مربوط به اشیاء قابل مقایسه در این بخش از بازار املاک نشان داده می شود. در عین حال، بهبودهای انجام شده دیگر به ارزش جسم به دلیل فرسودگی و پارگی کلی آن کمکی نمی کند.

سن مؤثر (EV) - بر اساس سن تقویمی ساختمان، با در نظر گرفتن شرایط فنی آن و عوامل اقتصادی حاکم بر تاریخ ارزیابی که بر ارزش ملک مورد ارزیابی تأثیر می گذارد، تعیین می شود. بسته به ویژگی های عملکرد ساختمان، سن موثر ممکن است با سن تقویمی به بالا یا پایین متفاوت باشد. در صورت استفاده معمولی از ساختمان، سن مؤثر معمولاً برابر با سن تقویمی است.

عمر اقتصادی باقیمانده (RESL) یک ساختمان دوره زمانی از تاریخ ارزیابی تا پایان عمر اقتصادی آن است.

تئوری ارزش گذاری املاک و مستغلات سه روش اصلی را برای محاسبه استهلاک شناسایی می کند:

• - روش نمونه گیری بازار؛
• - روش عمر مفید؛
• - روش تقسیم

روش نمونه گیری بازار از داده های بازار در مورد اقلام قابل مقایسه استفاده می کند که از آن ها می توان استهلاک را تعیین کرد. این روش به شما امکان می دهد کل مقدار سایش را به دلایل ممکن محاسبه کنید، دوره کل را تعیین کنید خدمات اقتصادیو همچنین اندازه پیری خارجی (اقتصادی).

روش مادام العمر بر اساس نیاز سرمایه گذار مبنی بر استهلاک 100 درصدی ساختمان در طول عمر اقتصادی آن است، زیرا بازده کامل سرمایه سرمایه گذاری شده را فراهم می کند. بنابراین، تا پایان عمر مفید اقتصادی، استهلاک نمی تواند 100٪ باشد. V این روشسن واقعی و عمر اقتصادی ساختمان مفاهیم اصلی مورد استفاده ارزیاب است. درصد استهلاک عمومی به عنوان نسبت سن واقعی شی به دوره خدمات اقتصادی آن تعریف می شود. مقدار استهلاک با ضرب این ضریب استهلاک در ارزش هزینه جایگزینی کامل محاسبه می شود.

روش شکست عمدتاً برای تجزیه کل مقدار استهلاک با توجه به عللی که باعث آن شده است استفاده می شود. اگر اطلاعات کافی برای روش فروش مشابه یا روش عمر سرویس وجود نداشته باشد، این روش نتیجه مثبت می دهد و شامل مراحل زیر می شود:

• -محاسبه فرسودگی فیزیکی ساختمان؛
• -محاسبه پیری خارجی

تعیین ارزش باقیمانده ساختمان ها به عنوان تفاوت بین هزینه جایگزینی کامل ساختمان ها و ارزش محاسبه شده پیری فیزیکی، عملکردی و خارجی شناسایی شده.

پنج روش اصلی برای محاسبه وجود دارد انواع مختلفروش تجزیه که شامل:

• -محاسبه هزینه بازسازی؛
• -محاسبه نسبت سن و عمر خدمات؛
• -محاسبه پیری عملکردی؛
• -تحلیل فروش زوجی؛
• -روش سرمایه گذاری زیان های اجاره.

محاسبه هزینه ترمیم شامل سایش فیزیکی قابل جابجایی و پیری عملکردی قابل جابجایی است.

محاسبه نسبت سن و عمر مفید برای تعیین سایش فیزیکی قابل جابجایی و غیر قابل جابجایی، هم برای عناصر کوتاه مدت و هم برای عناصر طولانی مدت استفاده می شود.

محاسبه پیری عملکردی را می توان برای همه انواع سایش عملکردی استفاده کرد.

روش فروش جفتی و روش سرمایه گذاری زیان اجاره می تواند برای محاسبه پیری عملکردی دائمی و همچنین برای محاسبه پیری خارجی استفاده شود.

تجزیه و تحلیل هزینه به عنوان یک روش محاسبه دارای مزایای خاصی از نظر مدیریت املاک و مستغلات است: اجازه می دهد شرکت مدیریتسطح استهلاک و میزان بیمه را با دقت بیشتری برآورد کنید، زیرا میزان درآمد خالص به هر دوی این عوامل بستگی دارد.

شکل 4. الگوریتم رویکرد درآمد به ارزیابی املاک و مستغلات

رویکرد درآمد بر این واقعیت استوار است که ارزش املاکی که سرمایه در آن سرمایه گذاری می شود باید با ارزیابی فعلی کیفیت و کمیت درآمدی که این ملک باید به همراه داشته باشد مطابقت داشته باشد. مشکل ترین و مشکل سازترین مسائل روش شناسی رویکرد مقایسه ای شامل تعیین نرخ تنزیل مرتبط با ریسک این سرمایه گذاری در املاک و مستغلات است. مراحل اصلی در اجرای رویکرد درآمد در شکل 4 نشان داده شده است.

هزینه رساندن شی به گزینه کارآمدترین استفاده

سرمایه‌گذاری درآمد عبارت است از تبدیل درآمد مورد انتظار در آینده به مبلغ مقطوع دریافتی فعلی، یعنی. تبدیل درآمد به سرمایه

در ارزیابی املاک و مستغلات، از دو روش اصلی برای رساندن درآمد آتی به ارزش فعلی استفاده می شود:

با استفاده از نسبت سرمایه

نرخ های تخفیف

نسبت سرمایه به درآمد یک ساله اعمال می شود.

این معمولاً اولین سال پیش بینی است. هزینه بر اساس فرمول (3) محاسبه می شود:

K=Kt/(1+n) (3)

K - مقدار فعلی (یعنی مقدار فعلی)، مالش.

Kt - درآمد مورد انتظار تا پایان سال t (t = 1 سال)، rub.;

n - نرخ تنزیل (نرخ بازده یا نرخ بهره) کسری از واحد.

مقدار (1/1+n) ضریب سرمایه یا ضریب تخفیف است.

نسبت سرمایه یا مستقیماً از فروش املاک قابل مقایسه به عنوان نسبت درآمد سالانه به قیمت فروش (سرمایه گذاری مستقیم) به دست می آید یا از نرخ بازده مورد انتظار سرمایه و شرایط مشخص شده برای بازده سرمایه (سرمایه سازی در بازده) محاسبه می شود.

نرخ تنزیل برای ساخت مدلی از تخفیف استفاده می شود جریان های نقدی. در عین حال، درآمد دوره ای هر سال پیش بینی شده و همچنین عواید فرضی حاصل از فروش به ارزش فعلی تعلق می گیرد.

مدل جریان نقدی تنزیل شده مطابق فرمول (4) است.

که در آن K مقدار فعلی rub است.

Kt - درآمد مورد انتظار تا پایان سال t، روبل.

n - نرخ تنزیل، کسری از واحد؛

t - عامل زمان (تعداد سال)؛

1,2,3... - شماره سریال سال.

رویکرد درآمد دارای معایب زیر است:

نیاز به پیش بینی جریان درآمد بلندمدت. روند به دست آوردن یک برآورد دقیق از جریان آتی به دلیل وضعیت ناپایدار فعلی در روسیه با مشکل مواجه می شود، احتمال عدم دقت پیش بینی متناسب با دوره پیش بینی بلند مدت افزایش می یابد.

تأثیر عوامل خطر بر درآمد پیش بینی شده.

مشکل جمع آوری داده ها در مورد سودآوری اشیاء مشابه. این اطلاعات معمولا محرمانه و اطلاعات رسمیاغلب درست نیست

مزایای روش درآمد:

این رویکرد در تجزیه و تحلیل امکان سنجی سرمایه گذاری و در اثبات تصمیمات در مورد تامین مالی سرمایه گذاری در املاک و مستغلات غالب است.

این رویکرد به وضوح دیدگاه سرمایه گذار را در مورد املاک و مستغلات به عنوان منبع درآمد منعکس می کند. این کیفیت از املاک و مستغلات به عنوان عامل اصلی قیمت گذاری در نظر گرفته می شود.

روش سرمایه‌گذاری مستقیم با سادگی نسبی محاسبات، تعداد کمی مفروضات مشخص می‌شود، وضعیت بازار را منعکس می‌کند و به ویژه نتایج خوبی را برای یک دارایی با عملکرد پایدار با ریسک کم می‌دهد.

روش جریان نقدی تنزیل شده بهترین روش نظری در نظر گرفته می شود، این روش پویایی بازار، ساختار ناهموار درآمد و هزینه را در نظر می گیرد. زمانی استفاده می شود که درآمد حاصل از شی و بازار ناپایدار باشد و زمانی که شی در حال ساخت یا بازسازی باشد.

روش سرمایه‌گذاری درآمد نیز به تحقیقات بازار گسترده نیاز دارد. تحقیق و تجزیه و تحلیل داده های این روش در زمینه عرضه و تقاضا انجام می شود و اطلاعاتی در مورد روند انتظارات بازار ارائه می دهد. سطح درآمد مورد نیاز برای جذب سرمایه گذاری تابعی از ریسک ذاتی در املاک و مستغلات است.

سه روش اصلی برای ارزیابی ارزش بازار املاک وجود دارد: روش مقایسه، روش بهای تمام شده و روش سرمایه گذاری درآمد.

روش اصلی ارزش گذاری، روش تحلیل مقایسه ای فروش (SAP) است. این روش زمانی کاربرد دارد که بازار زمین و املاک وجود داشته باشد، فروش واقعی وجود داشته باشد، زمانی که بازار است که قیمت ها را تشکیل می دهد و وظیفه ارزیابان تجزیه و تحلیل این بازار، مقایسه فروش های مشابه و در نتیجه به دست آوردن ارزش قیمت است. اموال در حال ارزش گذاری این روش مبتنی بر مقایسه شی ارائه شده برای فروش با آنالوگ های بازار است. بیشترین کاربرد را در غرب (90 درصد موارد) دارد. با این حال، این کار نیاز به یک بازار از قبل ایجاد شده برای زمین و املاک دارد.

روش مقایسه فروش در صورتی استفاده می شود که اطلاعات بازار قابل اعتماد کافی در مورد معاملات خرید و فروش اشیاء مشابه با مورد ارزش گذاری شده وجود داشته باشد. در این حالت، معیار انتخاب اشیاء مقایسه مشابه بهترین و کارآمدترین استفاده است.

روش SAP ممکن است به عنوان رویکرد مقایسه فروش مستقیم نیز نامیده شود فروش مقایسه ای, روش بازاراطلاعات بازار روش SAP از چند مرحله تشکیل شده است.

مرحله یک. فروش اخیر املاک قابل مقایسه در بازار مربوطه برجسته شده است. منابع اطلاعاتی عبارتند از: پرونده خود ارزیاب، اینترنت، پایگاه الکترونیکی، بنگاه های معاملات ملکی، پرونده دلالان املاک، آرشیو مؤسسات اعتباری (بانک های رهنی)، شرکت های بیمه، شرکت های ساختمانی و سرمایه گذاری، بخش های منطقه ای ورشکستگی و ورشکستگی، ادارات سرزمینی کمیته اموال دولتی، و غیره.

نکته مهم در استفاده از روش SAP هماهنگی نتایج مقایسه اموال مورد ارزیابی است. میانگین گیری حسابی داده های دریافتی مجاز نیست. روش پذیرفته شده مطالعه هر نتیجه و قضاوت در مورد میزان قابل مقایسه بودن آن با دارایی مورد ارزیابی است. هرچه تعداد و بزرگی اصلاحات کمتر باشد، وزن بیشتراین فروش را در کل فرآیند مذاکره دارد.

به عنوان واحد مقایسه، مترهایی در نظر گرفته می شوند که به طور سنتی در بازار محلی ایجاد می شوند. برای ارزیابی یک شیء مشابه، چندین واحد مقایسه را می توان به طور همزمان اعمال کرد.

عناصر مقایسه شامل ویژگی های املاک و معاملاتی است که باعث تغییر در قیمت املاک می شود. عناصر موضوع حسابداری اجباری شامل ترکیب حقوق مالکیت منتقل شده، شرایط تامین مالی معامله خرید و فروش، مکان، ویژگی های فیزیکی، ویژگی های اقتصادی، ماهیت استفاده است.

مرحله دو. تأیید اطلاعات در مورد معاملات: تأیید معامله توسط یکی از شرکت کنندگان اصلی (خریدار یا فروشنده) یا نماینده یک شرکت املاک و مستغلات. شناسایی شرایط فروش

در صورت وجود مقدار کافی اطلاعات قابل اتکا در بازار، استفاده از روش های آمار ریاضی برای تعیین ارزش با مقایسه فروش مجاز است.

مرحله سه. تعدیل ارزش املاک قابل مقایسه تعدیل می تواند به سه شکل اصلی انجام شود: از نظر پولی، درصدی، گروه بندی کلی.

ابتدا، اصلاحات مربوط به شرایط معامله و شرایط بازار انجام می شود که با اعمال هر تعدیل بعدی در نتیجه قبلی انجام می شود. ثانیاً، تعدیلاتی وجود دارد که مستقیماً به ملک مربوط می شود، که با اعمال این تعدیل ها در نتیجه به دست آمده پس از تعدیل شرایط بازار، به هر ترتیبی انجام می شود.

روش هزینه عملاً برای زمین قابل اجرا نیست. فقط در موارد استثنایی ارزیابی زمین غیرقابل تفکیک از اصلاحات انجام شده روی آن قابل استفاده است. اعتقاد بر این است که زمین دائمی است و قابل مصرف نیست و از روش هزینه برای ارزیابی اشیاء ساخته دست بشر استفاده می شود. هنگامی که با این روش ارزیابی می شود، ارزش زمین به هزینه های بهسازی (ساختمان ها، سازه ها) اضافه می شود و زمین به طور جداگانه با روش های دیگر ارزش گذاری می شود.

روش بهای تمام شده ارزیابی املاک شامل موارد زیر است:

تعیین ارزش یک قطعه زمین، تعیین هزینه جایگزینی یا جایگزینی ساختمان ها و سازه ها، تعیین میزان استهلاک انباشته ساختمان ها و سازه ها، تعیین ارزش بازار املاک و مستغلات به عنوان مجموع بهای تمام شده یک زمین. قطعه و هزینه جایگزینی یا جایگزینی ساختمان ها و سازه ها منهای استهلاک انباشته.

انتخاب روش اتخاذ شده برای محاسبه هزینه ساخت و ساز جدید بهبودها باید به طور مناسب توجیه شود. استفاده از هزینه جایگزینی در مواردی مناسب است که به دلیل قدیمی بودن انواع سازه های ساختمانی و روش های ساخت و ساز مورد استفاده برای ایجاد ملک موضوع، تعیین هزینه نصب یک نسخه دقیق از ساختمان دشوار است.

هزینه های مربوط به جایگزینی یا ارزش جایگزینی برای اهداف ارزیابی املاک و مستغلات به عنوان مجموع هزینه های مستقیم، هزینه های غیر مستقیم و سود کارآفرین محاسبه می شود.

سود کارآفرین هنجار حاکم بر بازار است که کارآفرین را به سرمایه گذاری تشویق می کند. پروژه ساخت و ساز. میزان سود با روش ارزیابی های کارشناسی بر اساس اطلاعات بازار تعیین می شود.

استفاده از روش هزینه هنگام تجزیه و تحلیل ساخت و ساز جدید ضروری است. بازسازی ساختمان ها؛ ارزیابی برای اهداف مالیاتی؛ شناسایی درآمد مازاد در ارزیابی املاک و مستغلات؛ هنگامی که برای اهداف بیمه ارزیابی می شود؛ ارزیابی پیامدهای بلایای طبیعی؛ ارزیابی ساختمان ها و سازه های خاص

تحت شرایط انتقال به وضعیت بازارروش هزینه در ارزیابی تعیین کننده است، زیرا استفاده از روش های دیگر نیاز به گسترده دارد اطلاعات بازار، که به دلیل توسعه نیافتن بازار وجود ندارد. با این حال، همیشه باید به خاطر داشت که هزینه های ساخت و ساز تنها مبنای ارزش بازار هستند و اغلب یا بیشتر یا کمتر از آن هستند.

در حال حاضر، در روسیه، این لحظه اغلب هنگام تخمین نادرست دارایی های ثابت شرکت ها در نظر گرفته می شود، زیرا تجدید ارزیابی آنها عمدتاً طبق روش هزینه انجام می شود و ارزیاب باید به خاطر داشته باشد که ارزش دفتری دارایی های ثابت شرکت ها مطابقت ندارد. به ارزش بازار آنها

روش ارزیابی بعدی که به طور خاص برای روسیه قابل اجرا است، روش ارزیابی مبتنی بر تجزیه و تحلیل موثرترین استفاده از املاک و مستغلات است و این تجزیه و تحلیل با تعیین نوع استفاده ای که حداکثر درآمد را برای مالک به ارمغان می آورد، همراه است. روش سرمایه گذاری درآمد

روش سرمایه‌گذاری درآمد در ارزیابی ارزش بازار املاک و مستغلات با پیش‌بینی درآمد آتی اجرا می‌شود.

سرمایه گذاری درآمد آتی

درآمد آتی تولید شده توسط ملک به دو نوع تقسیم می شود: درآمد عملیاتی از اجاره های تجاری و درآمد برگشتی.

فرض اولیه روش سرمایه گذاری مستقیم، ثبات و نامتناهی درآمد سرمایه شده است. در روش سرمایه گذاری مستقیم، ارزش فعلی یک جریان درآمد آتی به عنوان نسبت درآمد سالانه قابل انتساب به مالکیت یا بهره به نسبت سرمایه تعریف می شود. این حقدارایی یا بهره

ارزیابی نیز در چارچوب سیاست مالیاتی منطقه ای ضروری است. در تمام دنیا مبنای نظام مالیات محلی مالیات بر دارایی است که به واسطه این مالیات حدود 70 درصد بودجه محلی تشکیل می شود. البته، با توسعه خود بازار، با ظهور ارزش های واقعی، می توان به سیستم مالیاتی روی آورد که توسعه بازار املاک و مستغلات را تحریک می کند و در عین حال پر کردن بودجه های محلی را تضمین می کند. این همچنین علاقه بی قید و شرط به ارزیابی نشان داده شده توسط ادارات محلی را توضیح می دهد.

هزینه خدمات برای ارزیابی حرفه ایبسته به نوع اشیاء مورد ارزیابی، پیچیدگی کار و البته اینکه متخصصان در ارزیابی درگیر هستند، بسیار متفاوت است. به طور معمول، هزینه خدمات یا بر حسب ساعت ضرب در تعرفه اندازه گیری می شود پرداخت ساعتی، یا به اندازه جسم بستگی دارد، اما هرگز به ارزش آن گره نمی خورد.

از سال 1994، قوانین روسیه به املاک و مستغلات اشاره کرده است زمینو هر آنچه که به طور جدانشدنی با آنها مرتبط است: سازه های ساخته شده یا در حال ساخت روی زمین، ساختمان هایی که جابجایی آنها از مکانی به مکان دیگر بدون ایجاد آسیب نامتناسب به آنها دشوار است، قطعات زیرزمینی. این دسته از املاک و مستغلات واقعاً غیر منقول هستند.

دسته دیگر از املاک و مستغلات است وسایل نقلیه سیارحمل و نقل افراد و کالاها از طریق آب، هوا و فضا: کشتی های دریایی و رودخانه ای، هواپیماها، ماهواره های مصنوعی زمین.

یک دسته خاص شامل مجتمع های ملکیبا یک چرخه تکنولوژیکی متصل شده است - شرکت ها. تفاوت آنها با سازمانهایی که بر اساس آنها (اغلب با همین نام) و کارآفرینان فعالیت می کنند در این است که آنها یک موضوع هستند و نه موضوع قانون.

هر کدام از این دسته بندی ها جداگانه ای دارند چارچوب حقوقی. گروه های فهرست شده از اشیاء دارای کیفیت های مشابه مشترک هستند موضوعات قانون: همه آنها باید در ارگان های دولتی مربوطه ثبت شده و از نظر قانونی به محل ثبت آنها گره خورده باشند، برای استفاده طولانی مدت در نظر گرفته شده اند.

در مفهوم حسابداری به دارایی های ثابت، در بهای تمام شده تولید نه به طور کامل، به عنوان وجوه گرداناما با استهلاک اقلام املاک و مستغلات به عنوان ارزش گذاری می شوند اشیاء منفرددارای ارزشی که با مجموع ارزش چیزهایی که از آنها تشکیل شده اند برابری نمی کند.

هنگام ارزیابی چنین اشیایی، می توان محاسبه کرد انواع ارزش:

سوالاتی که بیشترین علاقه را برای عموم مردم دارد ارزش بازارمشاور املاک در منطقه مسکونی. اینها ساختمان های مسکونی، قطعات آنها و تمام املاک و مستغلات هستند که به طور جدایی ناپذیری با مسکن مرتبط هستند: زیرساخت ها، توطئه های شخصی، فضاهای سبز.

هنگام ارزیابی ارزش بازار آنها، به طور کامل مشاهده می شود شرایط بازار آزاد، رقابت تقریبا نامحدود عرضه و تقاضا.

اطلاعات کلی

جاذبه ارزیاببرای ارزیابی بازار املاک معمولاً در چنین مواردی ضروری است:

1. اگر ملک در .
2. هنگام تعیین ارزش وثیقه توسط بانک یا بستانکار دیگر، به عنوان مثال، به منظور انعقاد قرارداد وام مسکن.
3. برای محاسبه مالکیت املاک و مستغلات دریافت شده توسط مالک به صورت رایگان.
4. برای محاسبه ارزش اموال ورشکسته.
5. هنگام اضافه کردن یک شی به سرمایه مجازشرکت در قالب مشارکت غیر نقدی

ارزش گذاری بازار متفاوت است تاریخ، که در حال برگزاری است:

قیمت بازاراز دیدگاه ارزیاب، قیمت تخمینی معامله زمانی که:

1. طرفین اطلاعات جامعی در مورد وضعیت شی، وضعیت بازار دارند و به طور منطقی این اطلاعات را در نظر می گیرند.
2. یک طرف مکلف نیست فروششی و دیگری خرید.
3. شی برای فروش رایگان از طریق یک پیشنهاد عمومی قرار داده شده است.
4. طرفین توافق می کنند که قیمت را بدون اجبار تعیین کنند.
5. هزینه شی به صورت نقدی تعیین می شود.

روش چیست؟

هزینه شیارزیاب با استفاده از سه تعیین می کند رویکردهای مختلف.

گران

فرض بر این است که خریدار منطقی است و شیء را برای آن خرید نخواهد کرد مقدار زیادیبیش از اینکه او نیاز داشته باشد یک شی مشابه را به تنهایی در یک زمان معقول برای او ایجاد کند.

این مهم ترین ضرایب قابلیت اطمینان را برای ساخت و ساز جدید خواهد داشت. بازسازی؛ اشیاء ویژه با بازار محدود؛ اهداف بیمه

ضریب در هنگام ارزیابی اشیاء فرسوده از نظر فیزیکی یا اخلاقی کاهش می یابد. ارزش گذاری زمیناین روش به طور جداگانه انجام می شود ارزیابی ساختمانروی او

مقایسه ای

رویکرد مطالعه نتایج است معاملات اخیربا اشیاء مشابه

ارزیاب فرض می کند که خریدار منطقی است و بیشتر از آن پرداخت نخواهد کرد شی مشابههمچنین در بازار

در این مورد، هزینه با تقسیم شیء به عناصری که در تعیین قیمت بیشتر مورد توجه قرار می گیرند، محاسبه می شود. مثلا در قیمت یک آپارتمان نقش رهبریاندازه فضای زندگی، محل آن، کف، موادی که خانه از آن ساخته شده است را بازی کنید. با توجه به نزدیکترین ترکیب آنها به شی مورد مطالعه، ترکیبات مشابه تعیین می شود.

قابلیت اطمینان این روش در بازار روسیه رو به کاهش استعدم شفافیت گسترده تراکنش های واقعی همچنین روش صریح است مناسب نیستبرای ارزیابی اشیاء خاص که در بازار ارائه نشده یا به طور محدود ارائه نشده اند.

رویکرد درآمد

مبتنی بر این تز است که شی اکتسابی باید برای خودش بپردازددرآمد حاصل از استفاده از آن در یک دوره زمانی معقول. به عنوان مثال، اگر مسکن (آپارتمان) خریداری شده برای آن در نظر گرفته شده است، باید محاسبه شود که از این طریق چه سودی می توان به دست آورد.

اگر برای زندگی - آیا برای این منظور سودآورتر نیست. عینیت چنین ارزیابی دوباره بر عدم شفافیت استوار است بازار روسیه. قیمت های واقعیکشف اجاره املاک آسان نیست. به خصوص اگر فرض کنید درآمددر آینده.

با این رویکرد، همچنین باید پیش بینی کرد که فروش این شی در آینده با چه قیمتی امکان پذیر خواهد بود، آیا قیمت املاک در این منطقه افزایش یا کاهش می یابد، چگونه تحت تاثیر شرایط پیش رو قرار می گیرد. سایش شی.

اثبات شده استارزش بازار زمانی در نظر گرفته می شود که:

ارزیاب پس از تحقیق با استفاده از هر سه رویکرد، تعیین ضرایب اهمیت آنها را به روش کارشناسی یا ریاضی ثابت کرده و ارائه می کند. نتیجه نهاییبه صورت تک رقمی یا به صورت مجموعه ای از اعداد که منعکس کننده هستند مقادیر حداکثر و حداقلارزش بازار بسته به اثر مورد انتظار عوامل خاص.

درباره مشتری تحقیق کنید می تواند انتخاب کنداز نتایج پیشنهادی، نتایجی که به بهترین وجه با وضعیت واقعی مطابقت دارد و مهمتر از همه، آن است معتبرمقاصد، که ممکن است با آنچه که به طور رسمی در شرایط مرجع ذکر شده است متفاوت باشد.

روش

شامل مراحل:

1. تعیین هدف، تاریخ، موضوع ارزیابی، نوع ارزش.
2. تنظیم قرارداد ارزیاب با مشتری شامل تصویب برنامه زمانبندی و برنامه کاری، هزینه اجرای آنها و میزان حق الزحمه.
3. مجموعه ای از اطلاعات در مورد شی و وضعیت بازار.
4. تجزیه و تحلیل امکانات استفاده بهینه از شی.
5. تعیین هزینه با سه رویکرد جداگانه.
6. هماهنگی نتایج رویکردهای مختلف. تعیین ضرایب قابلیت اطمینان برای هر یک از آنها، محاسبه مقدار نهایی.
7. تهیه و تصویب گزارش توسط طرفین.

ارزش بازار ملک مسکونی چگونه ارزیابی می شود؟

با استفاده از رویکرد هزینه، ارزیاب ابتدا تعیین می کند قیمت زمین در بازارجایی که شی در آن قرار دارد، به عنوان ساخته نشده است.

سپس محاسبه می کند هزینه مواد و کاردر تاریخ ارزیابی برای ایجاد چنین شیء مورد نیاز است.

درصد استهلاک یک شی را با استفاده از استانداردها یا با ابزار کارشناسی محاسبه می کند. تعریف می کند مقدار باقی مانده شی به عنوان مجموع هزینه زمین، ساختمان منهای استهلاک.

بازیگری روش مقایسه، ارزیاب به طور جداگانه اطلاعات مربوط به معاملات با قطعات زمین مشابه و سپس اطلاعات مربوط به معاملات با اشیاء مشابه در مناطق دیگر را منهای ارزش زمین زیر آنها جمع آوری می کند. سپس محاسبه می شود میانگین وزنی.

نزدیک شدن به تعریف ارزش بر حسب چشم انداز درآمد، ارزیاب تعیین می کند که چه میزان درآمد سالانه متوسط ​​​​را می توان از این شی دریافت کرد، نرخ سرمایه را محاسبه می کند و پیش بینی می کند به چه قیمتیمی توان آن را در پایان عمر مفید خود، مشروط به استهلاک و چشم انداز بازار، فروخت. در پایان کار، نتیجه میانگین وزنی تعیین و نوشته می شود گزارش.

در مهلت تعیین شده در قرارداد تدوین شده و مورد قبول مشتری می باشد گزارشگواهی بر انجام یک کار خوب است ارزیاب شخصاگزارش را امضا و تصدیق می کند مهر.

سوال 13. روشهای اصلی رویکرد مقایسه ای، دامنه کاربرد آن. معیارهای انتخاب شرکت-آنالوگ.

سوال 14

سوال 16. روش های محاسبه نسبت های سرمایه و نرخ بازده در ارزش گذاری تجاری.

سوال 17. انواع تنظیمات نهایی و فرآیند انجام آنها. حق بیمه و تخفیف در ارزیابی سهام کنترلی و غیر کنترلی. روشهای انجام تعدیل برای کمبود نقدینگی

سوال 18. انتخاب هزینه نهایی در رویه تایید. روش های تطبیق نتایج

سوال 19

سوال 20 گزینه 2

1. تجزیه و تحلیل نقدینگی ترازنامه

I. نسبت های نقدینگی

III. نسبت های سودآوری

19. نسبت گردش حسابهای دریافتنی

20. نسبت گردش حسابهای پرداختنی

تجزیه و تحلیل احتمال ورشکستگی (مدل روسی)

سوال 21. ویژگی ها و مشخصات تجهیزات به عنوان موضوع ارزیابی. (کتاب درسی توسط N.V. Weig، ارزیابی هزینه ماشین آلات و تجهیزات)

سوال 23 (از یک سخنرانی)

یک). روش هزینه یابی تفصیلی؛

سوال 24

روش تجزیه و تحلیل جزء به جزء سایش واحدهای مختلف

سؤال 25. روشهای تعیین فرسودگی عملکردی اموال منقول.

سوال 26. روشهای تشخیص فرسودگی اقتصادی اموال منقول.

سوال 27

سوال 28. انواع و توالی تنظیمات در رویکرد مقایسه ای. تنظیمات متوالی برای عناصر مقایسه زیر انجام می شود.

سوال 29. روش های محاسبه ارزش بازار اموال منقول در رویکرد درآمد.

سوال 30. هماهنگی رویکردها در ارزیابی. مشخصات تعیین ارزش بازار تجهیزات بسته به هدف ارزیابی.

سوال 31 ویژگی های متمایز اقتصاد دارایی های نامشهود و بازار مالکیت فکری.

سوال 32

سوال 33:

روشهای ارزیابی اشیاء دارایی معنوی

سوال 34

سوال 35

1. روش های مزیت سود

2.1. روش برنده هزینه.

2.2. روش معافیت حق امتیاز.

3. روش تقسیم سود (درآمد).

4. روش تخصیص سهم سود قابل انتساب به OIS (روش ضریب)

سوال 36 ویژگی های حسابداری دارایی های نامشهود در شرکت های روسی.

سوال 37

1. روش حسابداری

2. روش سود مازاد

3. روش ارزش گذاری به عنوان تفاوت بین ارزش شرکت که با استفاده از رویکرد درآمدی تعیین می شود و ارزش دارایی ها در ترازنامه.

سوال 38. انواع مجوزها، انواع پرداختها هنگام پرداخت مجوز، روشهای ارزیابی هزینه مجوز

سوال 39

سوال 40. طبقه بندی اوراق بهادار برای اهداف ارزش گذاری.

سوال 41. مدل های مورد استفاده برای ارزش گذاری ابزارهای مالی ابتدایی.

سوال 42 عوامل موثر بر ارزش گذاری سهام

سوال 43. راهبردهای گزینه ساده و پیچیده. قیمت گذاری در بازار آپشن مدل های بلک اسکولز.

سوال 44

سوال 45

سوال 46

عوامل موثر بر ارزش املاک و مستغلات

سوال 47

سوال 48

سوال 49:

سوال 50

5.4. روش بزرگ کردن مستقیم

سوال 51 ارزیابی انبوه و فردی املاک و مستغلات: تفاوت ها، دامنه

سوال 52. ارزش کاداستر املاک: مفهوم، محدوده.

سوال 53

سوال 54: مفهوم مدیریت ارزش محور (vbm). رویکردهای الف. Damodarana، C. Copeland-J. Murrin- C. Koller، C. Walsh

سوال 55

سوال 56 مدل های جریان نقدی مورد استفاده در مدیریت ارزش شرکت

سوال 57 روش برای محاسبه شاخص های درآمد باقیمانده. شاخص های کلیدی عملکرد مدیریت هزینه

سوال 58 کاربرد آنها در فرآیند مدیریت ارزش

استفاده از ضرایب مالی "سودآور" در ارزیابی یک شرکت شامل هفت مرحله است:

سوال 59 هم افزایی مالی و ارزیابی آنها

سوال 60. جایگاه جزء مالی در کارت امتیازی متوازن. مفهوم کارت امتیازی متوازن و عناصر اصلی آن.

سوال 27

ماهیت رویکرد:از طریق یک سیستم تعدیل، قیمت پیشنهادات همه موارد مقایسه به قیمت هدف ارزیابی کاهش می یابد.

به عنوان اشیاء مقایسه، از اشیایی استفاده می‌شود که از نظر سن، شرایط، ویژگی‌های فنی، پیکربندی و سایر پارامترها مشابه دارایی ارزش‌گذاری شده است.

برای محاسبه از روش مقایسه ای استفاده می شود غیر منحصر به فرد ویژگی؛

رویکرد مقایسه ای برای ارزیابی تجهیزات قدیمی اعمال می شود. بازار ثانویه آن کاملاً توسعه یافته است.

به عنوان یک قاعده، شاخص ترین نتیجه برای بانک، نتیجه به دست آمده در چارچوب رویکرد مقایسه ای است.

تعداد کافی از اشیاء مقایسه، که اطلاعات مربوط به آنها در محاسبات استفاده می شود، است 3-5.

الگوریتم رویکرد مقایسه ای

جمع آوری داده های بازار و انتخاب اشیاء مشابه (قیمت و اطلاعات فنی)؛

تجزیه و تحلیل و تأیید اطلاعات؛

انتخاب عناصر مقایسه (عوامل قیمت گذاری)؛

محاسبه ارزش ملک مورد ارزیابی بر اساس تعدیل قیمت های فروش.

معیارهای انتخاب آنالوگ ها

شباهت کامل از نظر عملکرد (نوع، جنس، کلاس، نام تجاری، مدل تجهیزات)؛

شباهت توسط مشخصات فنی(شاخص های پارامتریک)؛

از نظر سنی مشابه یا نزدیک.

تجزیه و تحلیل اطلاعات قیمت

ماهیت قیمت بر اساس منبع مبدأ (قیمت پیشنهادی، قیمت معامله)؛

تاریخ یا زمان معامله؛

واحد پول؛

محل فروش (منطقه روسیه)؛

سال انتشار شیء-آنالوگ؛

اطلاعات فنی (پارامترهای فنی، تجهیزات)؛

وجود یا عدم وجود مالیات بر ارزش افزوده در قیمت؛

وجود در قیمت حمل و نقل یا سایر هزینه های فروشنده.

انجام تنظیمات

تنظیمات متوالی:

محدوده حقوق (مالکیت، اجاره، اجاره)؛

شرایط تامین مالی معامله (پرداخت 100%، پیش پرداخت، اقساط، اعطای وام)؛

شرایط (نوع) معامله (بازار، بسته، سوداگرانه، سرمایه گذاری)؛

تعدیل برای بسته شدن معامله - تعدیل برای چانه زنی؛

پرداخت های گمرکی

انجام تنظیمات

تنظیمات مستقل:

سن (تخریب فیزیکی تجهیزات)؛

تنظیمات پارامتری (بهره وری، قدرت، طول قطعه کار)؛

مجموعه کامل (وجود/عدم وجود اجزا، اجزا، قطعات اضافی)

محل.

انجام تنظیمات

روش کارشناسی (تعدیل های غیر منطقی متخصص، به طور معمول، نباید بیش از 20-30٪ باشد).

محاسبه تعدیل ها بر اساس فروش جفتی (ترجیح داده می شود زیرا بر اساس داده های بازار است)

تحلیل کیفی

عناصر تحلیل همبستگی و رگرسیون

!!! برخی از بانک ها الزاماتی در مورد اندازه تعدیل ناخالص مطلق دارند که حداکثر ارزش آن قاعدتاً نمی تواند بیشتر از 30٪ باشد!!!

محاسبه تعدیل استهلاک

جایی که K FI - تنظیم برای سایش و پارگی فیزیکی؛

FI OO - سایش فیزیکی موضوع ارزیابی؛

FI OA - سایش فیزیکی موضوع ارزیابی.

محاسبه تنظیمات پارامتریک

جایی که، سی اوه- قیمت موضوع ارزیابی که توسط اصلاحیه تنظیم شده است.

سی en- قیمت شی آنالوگ؛

X، X en- مقدار پارامتر برای شی ارزیابی شده و برای شی آنالوگ به ترتیب.

n- توانی که قدرت تأثیر پارامتر X بر قیمت را در نظر می گیرد، به نام ضریب ترمز (ضریب چیلتون).

محاسبه ضریب چیلتون

که در آن n ضریب چیلتون است.

C 1 , C 2 - قیمت اشیاء-آنالوگ.

X 1، X 2 - پارامترهای اشیاء مشابه

مواد و روش ها

یک رویکرد مقایسه ای برای برآورد هزینه ماشین آلات، تجهیزات و وسایل نقلیه به روش های زیر اجرا می شود:

1) شاخص های قیمت، یا نمایه سازی بر اساس عامل زمان؛

2) مقایسه مستقیم با یک شیء یکسان.

3) مقایسه مستقیم با یک شی مشابه؛

4) مقایسه مستقیم با اشیاء مشابه با معرفی تنظیمات کیفی هدفمند.

5) محاسبه با شاخص های خاص و مدل های همبستگی.

روش شاخص های قیمت (شاخص سازی بر اساس عامل زمان).

در حال حاضر، منحصراً به عنوان کمکی برای حسابداری تورم (هم در فدراسیون روسیه و هم در خارج از کشور، هنگام ارزیابی تجهیزات وارداتی و برای آوردن آنالوگ ها و هدف ارزیابی تا تاریخ تعیین هزینه) استفاده می شود.

ماهیت روش ساده است. هزینه (درست تر است که بگوییم "قیمت پیشنهادی") یک شی در یک تاریخ خاص مشخص است. برای تعیین هزینه (تاریخ ارزیابی) لازم است هزینه شی (قیمت پیشنهادی) در تاریخ معینی محاسبه شود. مدت زمان بین تاریخی که هزینه ثابت شد و تاریخ ارزیابی با تعداد ماه ها اندازه گیری می شود، سپس قیمت تعدیل شده شی در تاریخ ارزیابی C: C  C p *I p / 0 که در آن، C n - قیمت شی در ماه پایه (صفر)؛ I n/0 - شاخص اصلاحی ماه n نسبت به ماه صفر. n دوره نمایه سازی است که به تعداد ماه بیان می شود.

یک شیء یکسان، یک شی از همان مدل (اصلاح) شی مورد ارزیابی است، از نظر طراحی، تجهیزات، پارامترها و مواد مورد استفاده هیچ تفاوتی با شی مورد ارزیابی ندارد.

قیمت پیشنهادی یک شیء یکسان به عنوان مبنایی برای تعیین ارزش شی مورد ارزیابی از طریق اعمال تعدیل های به اصطلاح "اقتصادی" (بر خلاف فنی) عمل می کند. در تعدادی از منابع، تعدیل های اقتصادی تجاری نامیده می شود.

تعدیل‌های «اقتصادی» از نظر محتوایی به سه گروه تقسیم می‌شوند:

گروه اول . تنظیماتی که شرایط غیر معمول فروش را حذف می کند (زمان تحویل سریع تر، انحراف از دوره گارانتی معمولی، در دسترس بودن تخفیف قیمت به دلایل مختلف، تجهیزات غیر استاندارد، در دسترس بودن هزینه های اضافی برای شرایط تحویل ویژه و خدمات اضافی، نگهداری طولانی مدت تجهیزات و موارد دیگر) .

گروه دوم . تعدیل مالیات بر ارزش افزوده و سایر مالیات های مربوط.

گروه سوم . تنظیم برای فاکتور زمان.

تنظیمات گروه دوم و سوم تقریباً همیشه انجام می شود، تنظیمات گروه اول - به صورت انتخابی، با در نظر گرفتن قطعیت و اهمیت آنها.

تعدیل های «اقتصادی» (و همچنین سایر موارد) می توانند هم ضربی (معرفی شده توسط ضرایب) و هم افزایشی (معرفی شده توسط اصلاحات مطلق) باشند. توالی معرفی آنها توصیه می شود به ترتیب انجام شود: توصیه می شود پس از ضربی، تنظیمات افزودنی انجام شود. در عین حال، باید دقت شود که اصلاحیه انجام شده از نظر فاکتور زمان با تعدیل های قبلی مطابقت داشته باشد. توالی تعدیل قیمت یک شیء یکسان معمولاً در ارائه می شود فرم جدولی، که محاسبه را واضح و قطعی می کند.

روش مقایسه مستقیم با آنالوگ

اگر یک شی یکسان، در مقایسه با شی مورد ارزیابی، فقط دارای تفاوت هزینه باشد، که، همانطور که در بالا نشان داده شده است، فقط تنظیمات "اقتصادی" را انجام می دهد، شی آنالوگ در مقایسه با شی مورد ارزیابی، همراه با تفاوت هزینه، در مقادیر عملیاتی اصلی، بنابراین، و پارامترهای قیمت گذاری تفاوت دارد.

بنابراین، علاوه بر تعدیل‌های «اقتصادی»، تنظیماتی برای تفاوت‌های پارامتری انجام می‌شود.

می توانید یک آنالوگ نزدیک یا چندین آنالوگ را انتخاب کنید که قیمت آنها مشخص است.

جایگاه مرکزی در این روش توسط تجزیه و تحلیل قیمت اشغال شده است که بر اساس آن مقادیر تعدیل قیمت آنالوگ (ها) به دست می آید. تنظیمات برای تفاوت پارامتری نیز به دو نوع تقسیم می شوند: ضربی و افزایشی.

خاص نشانگرهای اقتصادیبا استفاده از "ضریب درگ خطی" - یک مدل خطی.

تعدیل اصلاحی با انجام یک تعدیل مطلق قیمت به شرح زیر انجام می شود: Ccor = C + P = C + b (X - X en)، که در آن: Ccor - قیمت تنظیم شده توسط اصلاحیه. ج - قیمت اولیه; P - تصحیح مطلق قیمت آنالوگ؛ ب - "قیمت" واحد پارامتر، یعنی. مقداری که نشان می‌دهد با تغییر پارامتر در واحد اندازه‌گیری، قیمت چند واحد پولی تغییر می‌کند. X، X an - مقادیر پارامتر برای شی ارزیابی شده و برای آنالوگ، به ترتیب.

"قیمت" یک واحد پارامتر را می توان به یکی از دو روش تعیین کرد:

1) به روش "دو نقطه"؛

2) با ساخت یک معادله همبستگی خطی.

روش "دو نقطه" شامل یافتن دو شی مشابه است که فقط در مقدار این پارامتر با هم تفاوت دارند، تمام پارامترهای دیگر برای این اشیا باید یکسان باشند. "قیمت" یک واحد پارامتر با فرمول پیدا می شود: B = (C 1 -C 2) / (X 1 -X 2)، که در آن C 1 و C 2 به ترتیب قیمت های شی اول و دوم هستند. X 1 و X 2 - مقادیر پارامتر برای اشیاء اول و دوم به ترتیب.

روش "پارامتر-قیمت" با استفاده از ضریب توان-قانون (ضریب کاهش قیمت) یک مدل قدرت-قانون است.

تنظیم با یک تصحیح ضربی مطابق فرمول انجام می شود: Ccor  C*Kcor، که در آن Kcor یک ضریب تصحیح است که با فرمول تعیین می شود: Kcor = ((X)/(X an)) y که در آن y "کاهش قیمت" است. ضریب

ابتدا، تعدیل های "تجاری" به منظور رساندن قیمت آنالوگ به شرایط ارزش گذاری انجام می شود. اگر امکان یافتن دو شی که فقط در مقدار این پارامتر با هم تفاوت دارند نباشد، از روش ساخت معادله همبستگی استفاده می شود. نمونه ای از اشیاء مشابه ساخته شده و یک معادله همبستگی از نوع توان C = a * X * b بر روی آن ساخته شده است. پارامتر b در این معادله ضریب ترمز مورد علاقه ما است.

تنظیمات ضریب (ضربی) برای در نظر گرفتن تفاوت در پارامترهای اصلی اعمال می شود. تنظیمات افزایشی پس از معرفی موارد ضربی انجام می شود و برای در نظر گرفتن تأثیر شاخص های ثانویه (کمتر قابل توجه) اعمال می شود.

روش تعدیل های کیفی جهت دار

این روش در مورد ارزیابی استفاده می شود، زمانی که لازم است چندین تنظیم برای تفاوت در پارامترها یا ویژگی ها انجام شود و تعیین "قیمت" آنها به دلیل کمبود اطلاعات دشوار یا تقریبا غیرممکن است.

در این حالت، تنها جهت تأثیر تعدیل بر هزینه تعیین می شود و کلیه تعدیل ها را به دو نوع افزایش و کاهش هزینه (قیمت) تقسیم می کند.

این روش زمانی قابل اعمال است که بتوان حداقل دو آنالوگ را برای شی مورد ارزیابی انتخاب کرد. علاوه بر این، شی تخمین زده شده از نظر پارامترها و ویژگی های فنی آن، و در نتیجه، از نظر هزینه، موقعیت میانی بین دو آنالوگ را اشغال می کند.

در نتیجه مقایسه، آنالوگ تعداد معینی از تنظیمات بالا و پایین را دریافت می کند. فرض می شود که تعدیل ها از نظر تأثیر آنها بر ارزش تقریباً وزن یکسانی دارند. این بدان معنی است که هر آنالوگ دارای یک تنظیم بالا و یک تنظیم پایین است که به طور کامل یکدیگر را خنثی می کنند. ما یک تنظیم فعال را تنظیمی می نامیم که با تنظیم در جهت مخالف خنثی نشده باشد.

آنالوگی که تعداد تنظیمات آن بیشتر از تعداد تنظیمات پایین‌تر است، قیمت پایین‌تر را تعیین می‌کند - آنالوگ پایین‌تر. تعداد تنظیمات رو به بالا فعال برای این آنالوگ برابر است با تفاوت بین تعداد تنظیمات رو به بالا و پایین آن.

آنالوگی که در آن تعداد تنظیمات پایین از تعداد تنظیمات بالا بیشتر است، آنالوگ بالایی است. او بالاترین قیمت را تعیین می کند. تعداد تنظیمات پایین موثر برای این آنالوگ برابر است با تفاوت بین تعداد تنظیمات پایین و بالا.

مقدار مورد نظر شی مورد ارزیابی در فاصله بین قیمت های پایین تر و بالاتر قرار دارد و موقعیت آن با تعداد تنظیمات موثر رو به بالا آنالوگ پایین و تعداد تنظیمات رو به پایین آنالوگ بالایی تعیین می شود: -) * N n- که در آن CN، CB - به ترتیب قیمت های پایین تر و بالاتر. N در + - تعداد تنظیمات موثر رو به پایین آنالوگ بالایی؛ N n- - تعداد تنظیمات موثر رو به بالا آنالوگ پایین.

اگر تعداد آنالوگ ها بیش از دو باشد، هزینه شی در چندین بازه تنظیم می شود و سپس مقدار متوسط ​​محاسبه می شود. در این صورت دو حالت ممکن است:

1) یک آنالوگ پایین و چندین آنالوگ بالایی.

2) یک آنالوگ بالا و چندین آنالوگ پایین.

در حالت اول، تمام فواصل با آنالوگ پایین یکسان در نظر گرفته می شود، در حالت دوم، برعکس، تمام فواصل با آنالوگ بالایی یکسان در نظر گرفته می شوند. بر اساس مقادیر بهای تمام شده به دست آمده در هر بازه، مقدار متوسط ​​محاسبه می شود که به عنوان نتیجه نهایی در نظر گرفته می شود.

این روش به شما امکان می دهد هزینه یک قطعه تجهیزات را با حداقل مقدار اطلاعات اولیه ارزیابی کنید و به ویژه زمانی می تواند مفید باشد که تفاوت بین شی مورد ارزیابی و آنالوگ ها نه تنها در مقادیر پارامترهای فنی آشکار شود. بلکه در ویژگی های گسسته.

یک تغییر در روش فوق است روش تنظیم جهت وزن دار ، که در آن تعداد تنظیمات معتبر با در نظر گرفتن وزن هر تعدیل محاسبه می شود. برای هر تنظیم جهت، یک ضریب وزنی نشان داده شده است. مقیاس فاکتورهای وزنی می تواند دارای هر تعداد درجه بندی بنا به صلاحدید کارشناسان باشد. ساده‌ترین روش، طبقه‌بندی تنظیمات به‌عنوان قوی، متوسط ​​و ضعیف و تعیین وزن‌های 3، 2 و 1 است. بنابراین، یک تصحیح قوی، همانطور که بود، معادل سه تصحیح ضعیف است، و یک تصحیح متوسط، معادل دو تصحیح ضعیف است. در این حالت، ضریب وزن برای تنظیم توسط متخصص بر اساس قدرت تأثیر پارامتر بر هزینه (قیمت) و درجه تفاوت در مقادیر این پارامتر برای اشیاء مقایسه شده انتخاب می شود. محاسبه بعدی تعداد تنظیمات معتبر با در نظر گرفتن 61 عامل وزن انجام می شود. تمام معاملات بعدی مانند روش معمولی تعدیل های جهتی است.

روش محاسبه بر اساس مدل های همبستگی و شاخص های خاص

استفاده از این روش در مواقعی که لازم است مجموعه ای از اشیاء به اندازه کافی بزرگ از همان نوع که در مقادیر پارامترهای فردی متفاوت است، ارزیابی شود، راحت است. هر یک از این اشیاء به عنوان نماینده برخی از خانواده ماشین ها از همان کلاس یا نوع در نظر گرفته می شوند. فرض بر این است که برای ماشین‌های این کلاس رابطه طبیعی بین قیمت (هزینه) از یک سو و پارامترهای فنی و عملکردی اصلی از سوی دیگر وجود دارد. بنابراین، کار به توصیف ریاضی این رابطه و سپس اعمال مدل ریاضی حاصل برای ارزیابی تمام اشیاء موجود در مجموعه اشیاء یک کلاس خلاصه می‌شود.

ابتدا نمونه ای از اشیاء یک کلاس خاص (نوع، گروه) تکمیل می شود که پارامترها و قیمت های اصلی آن مشخص است. علاوه بر این، قیمت‌ها باید با تعدیل‌های مناسب «تجاری» به شرایط یکسانی برسند. سپس با استفاده از روش‌های تئوری همبستگی و تحلیل رگرسیون، یک مدل همبستگی برای وابستگی قیمت به یک یا چند پارامتر اصلی ایجاد می‌شود.

انتخاب ترکیب پارامترها از اهمیت زیادی برخوردار است. از میان بسیاری از پارامترهایی که ماشین‌ها، تجهیزات و وسایل نقلیه را مشخص می‌کنند، آنهایی که ایده‌ای از سودمندی ملکی که برای خریدار ارزش گذاری می‌شود، انتخاب می‌شوند. در عین حال، آنها توسط اصل سودمندی هدایت می شوند. با تغییر در این پارامترها، میزان سودمندی شیء و در نتیجه هزینه آن تغییر می کند.

آنها به عنوان پارامترهای تأثیرگذار، هم پارامترهای تعیین شده عملکردی (بزرگترین ابعاد قطعه کار - برای ماشین ابزار، ظرفیت بار - برای کامیون ها و بالابرها، قدرت - برای ماشین های قدرت و غیره) و هم پارامترهای کیفیت (عملکرد و قابلیت اطمینان - برای ماشین های تکنولوژیکی) را انتخاب می کنند. پردازش دقت - برای ماشین ابزار، سرعت و مانور - برای وسایل نقلیه و غیره).

طبیعی است که سعی کنیم تا حد امکان پارامترهای بیشتری را در مدل همبستگی لحاظ کنیم. با این حال، محدودیت های عینی در این زمینه وجود دارد که اولاً به دلیل حجم نمونه کوچک و ثانیاً به دلیل وجود چند خطی بودن، یعنی. روابط بین خود پارامترها

تقریباً به ندرت، تعداد پارامترها در یک مدل همبستگی از 3 بیشتر می شود.

به عنوان یک نتیجه از تجزیه و تحلیل همبستگی، یا یک مدل زوجی (تک عاملی) توسعه می یابد، زمانی که یک پارامتر - آرگومان اصلی گرفته می شود، یا یک مدل چند عاملی، زمانی که چندین پارامتر - آرگومان وجود دارد.

با یک همبستگی جفتی بین هزینه تخمینی S و پارامتر X، به ترتیب از یک تابع خطی یا قانون قدرت از فرم استفاده می شود:

S  a 0  a 1 X

S  a 0  X a1 (4.1.8) که در آن S مقدار تخمینی شی است. a 0 , a 1 - پارامترهای آماری مدل همبستگی.

محاسبات مبتنی بر مدل های همبستگی نتایج کاملاً قابل قبولی به دست می دهند، با این حال، این نیاز به مقدار زیادی از مواد آماری دارد. تعداد اشیاء برای ساخت مدل باید حدود 6 برابر از تعداد پارامترهای آرگومان بیشتر باشد. معمولاً یک نمونه آماری نه تنها شامل آنالوگ های نزدیک از نظر توابع و اجرا می شود، بلکه اشیاء ساختاری مشابه متعلق به یک نوع و تشکیل سری های پارامتریک را نیز شامل می شود.

لازم به یادآوری است که اگر مقدار پارامتر قیمت گذاری موضوع ارزیابی در محدوده مقادیر پارامترهای قیمت گذاری آنالوگ ها باشد، روش توصیف شده قابل اعمال است. اگر بخواهیم با استفاده از این معادله هزینه یک جرثقیل با ظرفیت بالابری مثلا 20 تن را محاسبه کنیم، نتیجه غیرقابل پیش بینی به دست می آید.

در مقایسه دو روش، روش مقایسه مستقیم با آنالوگ و روش محاسبه با مدل های همبستگی، باید توجه داشت که در واقع این یک روش است.

در روش مقایسه مستقیم با آنالوگ، یک وابستگی "همبستگی" نیز ساخته شده است، اما فقط برای دو آنالوگ و بر اساس روند توان. روش ساخت مدل های همبستگی از چندین آنالوگ استفاده می کند و نوع روند از 63 شرط با بالاترین درجه اطمینان انتخاب شده است. از این نظر، روش دوم دقیق تر از روش اول است.

روش شاخص های قیمت خاص دقت زیادی نمی دهد، زیرا برای بسیاری از انواع ماشین آلات و تجهیزات هزینه (قیمت) با بیش از یک پارامتر تعیین می شود. برای در نظر گرفتن تأثیر عوامل دیگر، شاخص قیمت خاص بسته به پارامترها و ویژگی های دیگر متمایز می شود.

به عنوان مثال، برای پرس یک نوع خاصنیروی اسمی پرس را می توان به عنوان پارامتر اصلی در نظر گرفت. با این حال، در یک محدوده وسیع، هزینه خاص یک واحد تلاش ممکن است متغیر باشد، و سپس "قیمت" یک واحد از این پارامتر متفاوت است - برای پرس های کوچک، متوسط ​​و بزرگ.

روش محاسبه با استفاده از یک شاخص قیمت خاص بسیار ساده است و به شما امکان می دهد تخمین های سریع و صریح انجام دهید، با این حال، دقت نتایج به دست آمده کم است، زیرا اغلب تعدادی از عوامل تأثیرگذار وجود دارد که در نظر گرفته نمی شوند.

به خودی خود، شاخص قیمت خاص را می توان تنها در محدوده خاصی از مقادیر پارامتر اصلی اعمال کرد؛ در فواصل دیگر، مقدار این شاخص متفاوت خواهد بود. در بسیاری از موارد، کاهش منظم شاخص قیمت خاص با افزایش پارامتر اصلی وجود دارد.

روش‌های رویکرد مقایسه‌ای که در بالا توضیح داده شد عمدتاً در ارزیابی ماشین‌ها و قطعات تجهیزات جداگانه استفاده می‌شوند. انتخاب روش با توجه به ماهیت شی، شرایط استفاده از آن و کامل بودن پایگاه اطلاعاتی در مورد قیمت ها و پارامترهای نمونه های مشابه ماشین آلات و تجهیزات تعیین می شود.

روش های یک رویکرد مقایسه ای به شما امکان می دهد ارزش یا ارزش بازار را مستقل از محل استفاده تعیین کنید. سپس برای تعیین ارزش در محل استفاده، باید هزینه های حمل و نقل، ساخت فونداسیون، نصب و راه اندازی را به ارزش بازار اضافه کرد. مزیت اصلی این روش ها در امکان به دست آوردن ارزش واقعی بازار است.

با این حال، روش‌های رویکرد مقایسه‌ای معایبی نیز دارند، که اصلی‌ترین آنها این است که قابلیت اطمینان تخمین‌ها توسط این روش‌ها با کامل بودن و قابل اعتماد بودن اطلاعات بازار، که بر اساس پردازش آن‌ها استوار است، تعیین می‌شود. و برای اشیایی که بازار باز و انبوه ندارند، استفاده از این روش ها به طور کلی غیر ممکن است. علاوه بر این، این روش ها شامل یک ارزیابی «قطعه» از هر ماشین یا قطعه ای از تجهیزات است؛ با تعداد زیادی از اشیاء، ارزیابی بسیار پر زحمت است. با استفاده از روش های محاسباتی بر اساس مدل های همبستگی-رگرسیون و شاخص های قیمتی خاص، می توان تسریع کار ارزیابی را با امتیاز معینی از دقت 64 به دست آورد.

اختیاری: (متن کوتاهتر)

یک رویکرد مقایسه ای برای برآورد هزینه ماشین آلات و تجهیزات به روش های زیر اجرا می شود:

1. روش شاخص های قیمت، یا نمایه سازی با عامل زمان.

2. روش مقایسه مستقیم با یک شیء یکسان.

3. روش مقایسه مستقیم با یک شی مشابه.

4. روش مقایسه مستقیم با اشیاء مشابه با معرفی تنظیمات کیفی هدفمند.

5. روش محاسبه بر اساس شاخص های خاص و مدل های همبستگی.

روش شاخص قیمت یا نمایه سازی عامل زمان

این روش در مواردی قابل استفاده است که قیمت آن در گذشته برای شی مورد ارزش گذاری مشخص باشد و بنابراین، وظیفه محاسبه مجدد این قیمت از تاریخ ارزیابی می باشد.

فاصله زمانی بین تاریخی که مقدار ثابت است و تاریخ ارزش گذاری با تعداد ماه ها اندازه گیری می شود، سپس ارزش شی در تاریخ ارزیابی با فرمول تعیین می شود:

روش مقایسه مستقیم با شی یکسان

یک شیء یکسان، یک شی از همان مدل (اصلاح) شی مورد ارزیابی است، از نظر طراحی، تجهیزات، پارامترها و مواد مورد استفاده هیچ تفاوتی با شی مورد ارزیابی ندارد.

قیمت یک شیء یکسان به عنوان مبنایی برای تعیین ارزش شی مورد ارزیابی عمل می کند. هزینه جایگزینی کامل برابر با قیمت یک کالای مشابه است که با استفاده از اصلاحات تجاری (اصلاحات) به شرایط عادی فروش و شرایط ارزش گذاری کاهش می یابد.

اصلاحات تجاری با توجه به محتوای آنها را می توان به سه گروه تقسیم کرد:

1. اصلاحات حذف شرایط غیر معمول فروش (زمان تحویل سریع، دوره گارانتی، تخفیف ها، بسته ها، خدمات اضافی و غیره)

2. تعدیل برای حضور مالیات بر ارزش افزوده و سایر مالیات ها.

3. تصحیح برای عامل زمان. اصلاحات گروه دوم و سوم تقریباً همیشه انجام می شود و اولی - به صورت انتخابی با در نظر گرفتن قطعیت و اهمیت آنها.

روش مقایسه مستقیم با یک شی مشابه.

در این روش علاوه بر تنظیمات تجاری، قیمت آنالوگ برای تفاوت های پارامتری نیز تنظیم می شود.

در عمل، آنالوگ های انتخاب شده اغلب در قدرت، عملکرد دستگاه - موضوع ارزیابی متفاوت هستند. در این مورد، برای تعیین اصلاح، از نسبت های بین قیمت ها (هزینه های ساخت) و پارامتر اصلی ماشین آلات، به ویژه، وابستگی به توان استفاده می شود:

پ. - توان، که اغلب بسته به نوع خاص دستگاه فنی، ضریب درگ قیمت نامیده می شود.

مقادیر توان ( پ)در فرمول (1) برای تعدادی از محصولات مهندسی بر اساس مطالعات خاص و همچنین چندین سال تمرین تعیین شده است. بنابراین، برای تراکتورهای با قدرت متوسط، مقدار 0.72، برای بیل مکانیکی - 0.8، برای اکسترودرهای مورد استفاده در پردازش مواد پلیمری، 0.6-0.7 و غیره استفاده می شود.

فرمول (6) به دلیل سادگی و قابلیت اطمینان نسبتاً بالا به طور گسترده مورد استفاده قرار می گیرد. در عین حال، باید در نظر داشت که چنین رویکردی مستلزم مقادیر قابل توجهی از اطلاعات بازار و استفاده از روش های مناسب برای مقایسه اشیاء است. به عبارت دیگر، ارزیاب باید یک پایگاه داده گسترده و دائماً به روز شده از بسیاری از انواع دستگاه های فنی داشته باشد. علاوه بر این، چنین اطلاعاتی باید به طور مداوم جمع آوری شود، گویی برای آینده، زیرا در عمل داخلی واقعی، ارزیاب باید با انواع مختلفی از ماشین آلات و تجهیزات کار کند، و هر ارزیابی بعدی، به عنوان یک قاعده، به طور کامل انجام می شود. شاخه های مختلف فناوری

اصلاحات برای تفاوت های پارامتری به دو نوع تقسیم می شود:

تعدیل های اصلاحی (که با تعدیل مطلق قیمت انجام می شود)؛

تعدیل ضریب (که با ضرب قیمت اصلی در ضریب تعدیل انجام می شود)؛

از آنجایی که هر دو تعدیل اصلاحی و ضریب در یک مقایسه مستقیم انجام می شوند، نتیجه نهایی به دنباله معرفی آنها بستگی دارد. یک روش واحد برای انجام تنظیمات وجود دارد:

1. ابتدا تنظیمات تجاری به منظور رساندن قیمت آنالوگ به شرایط برآورد بهای تمام شده انجام می شود.

2. اصلاحات برای دستگاه های اضافی.

3. تصحیح برای پارامترهای کمکی.

4. تصحیح ضریب برای پارامترهای اصلی.

روش مقایسه مستقیم با اشیاء مشابه با معرفی تنظیمات کیفی هدفمند

این روش زمانی قابل اعمال است که بتوان حداقل دو آنالوگ را برای شی مورد ارزیابی انتخاب کرد. علاوه بر این، شی تخمین زده شده، از نظر مشخصات فنی، و در نتیجه، از نظر هزینه، یک موقعیت میانی بین دو آنالوگ را اشغال می کند.

در نتیجه مقایسه، آنالوگ تعداد معینی از تنظیمات بالا و پایین را دریافت می کند.

هزینه شی مورد ارزیابی در فاصله بین قیمت آنالوگ ها با در نظر گرفتن اصلاحات انجام شده است.

روش محاسبه بر اساس شاخص های خاص و مدل های همبستگی

این روش برای استفاده در مواقعی که لازم است تعداد زیادی از اشیاء از همان نوع را که در مقادیر پارامترهای فردی متفاوت هستند مورد ارزیابی قرار دهید راحت است.

این روش کاملاً با روش مشابهی که در رویکرد هزینه توضیح داده شده است مطابقت دارد (به بالا مراجعه کنید).

روش‌های رویکرد مقایسه‌ای که در بالا توضیح داده شد عمدتاً در ارزیابی ماشین‌ها و قطعات تجهیزات جداگانه استفاده می‌شوند. انتخاب روش با توجه به ماهیت شی، شرایط استفاده از آن و پایگاه اطلاعاتی کامل در مورد قیمت ها و پارامترهای نمونه های مشابه ماشین آلات و تجهیزات تعیین می شود.

روش های مقایسه ای معایبی نیز دارند:

قابلیت اطمینان با کامل بودن و صحت اطلاعات بازار تعیین می شود.

ما نیاز به توسعه یافته و بازار آزادفروش ماشین آلات و تجهیزات؛

پیچیدگی ارزیابی های متعدد؛

مقداری کمک هزینه در ارزش تخمینی در نتیجه اصلاحات.

جلسه شورای علمی و روش شناسی

مرکز فدرال روسیه

معاینه پزشکی قانونی

زیر نظر وزارت دادگستری روسیه،

پروتکل مورخ 24.11.2004 N 2

روش

تعاریف ارزش بازاری کالاها

در تولید تخصص کالا

در خدمات تخصصی و پزشکی قانونی FCS روسیه

توسعه یافته توسط: متخصص مرکز فدرال روسیه برای تخصص پزشکی قانونی وزارت دادگستری فدراسیون روسیه، با مشارکت کارمندان آکادمی گمرک روسیه و متخصصان اداره مرکزی گمرک پزشکی قانونی.

وارد ثبت نام شد مواد آموزشیبر پزشکی قانونیوزارت دادگستری فدراسیون روسیهبا تکلیف شماره ثبت N 002EM/SE.

معرفی

در میان عواملی که اثربخشی فعالیت های کارشناسان را تعیین می کند، وجود روش های تأیید شده برای مطالعه اشیا، جایگاه مهمی دارد.

روش شناسی - یک دستور، یک برنامه تنظیم شده دقیق از فعالیت ها با هدف حل یک مشکل متخصص.

مطالعه نظرات کارشناسان در مورد تعیین ارزش بازار کالاها، ساخته شده در خدمات پزشکی قانونی خدمات گمرک فدرال روسیه، امکان تهیه ایده کلیدر مورد وضعیت عملکرد کارشناسی، برای شناسایی کاستی ها در انتصاب و تولید تخصص.

به منظور بهبود عملکرد کارشناسی، رفع نواقص موجود، بهبود کیفیت بررسی های در حال انجام و استحکام نتیجه گیری، نیاز به تدوین چارچوب روش شناختی برای این نوع تحقیقات وجود دارد.

هدف از این مطالعه ایجاد مجموعه ای از توصیه هایی است که می توان از آنها برای موارد زیر استفاده کرد:

بهبود روند تحقیقات تخصصی به طور کلی؛

حصول اطمینان از کامل بودن مطالعه، که مبنای کافی برای حل مشکل در مراحل فردی معاینه دارد.

حصول اطمینان از سازگاری و سازگاری اقدامات متخصص در حل یک مشکل تخصصی خاص، اعتبار نتیجه گیری وی.

اطمینان از اعتبار نظر کارشناس.

در کار پیشنهادی، برای اولین بار از موضع یک رویکرد سیستمی-ساختاری، جوهره معرفتی دانش بازرگانی خبره در تولید آزمون ها به منظور تعیین ارزش بازار یک محصول، فرآیند تحقیق کارشناسی آشکار می شود. ، مراحل آن و ارتباط بین این مراحل در نظر گرفته شده است. تعاریفی از موضوع و موضوع کارشناسی کالا ارائه شده است، دامنه وظایف کارشناسی "..." مشخص شده است.

I. مقررات عمومی

1. این روش (از این پس به عنوان روش نامیده می شود) برای تعیین ارزش بازار کالاها از جمله وسایل نقلیه هنگام انجام تحقیقات تخصصی کالا در خدمات پزشکی قانونی مقامات گمرکی روسیه مطابق با قانون اساسی فدراسیون روسیه توسعه یافته است. قانون فدرال 31 مه 2001 N 73-FZ "در مورد فعالیت های پزشکی قانونی دولتی در فدراسیون روسیه"، قانون گمرک فدراسیون روسیه از قانون کار فدراسیون روسیه، قانون آیین دادرسی کیفری فدراسیون روسیه قانون آیین دادرسی کیفری فدراسیون روسیه)، قانون آیین دادرسی مدنی فدراسیون روسیه از قانون آیین دادرسی مدنی فدراسیون روسیه)، قانون فدراسیون روسیه در مورد تخلفات اداری قانون تخلفات اداری فدراسیون روسیه)، قانون کیفری فدراسیون روسیه از قانون جزایی فدراسیون روسیه)، قانون مالیات فدراسیون روسیه از قانون مالیات فدراسیون روسیه) و یک مبنای نظری و روش شناختی برای انجام تحقیقات کالای کارشناسی به منظور تعیین رایگان است. ارزش (بازار) (قیمت) محصول مورد مطالعه.

2. معاینات کارشناسی کالا در خصوص تعیین ارزش بازاری کالا توسط مقامات گمرکی، بازرسی و قضایی تعیین می شود تا:

تعیین میزان عوارض، مالیات و عوارض قابل پرداخت بابت این کالاها در فرآیند ترخیص و کنترل گمرکی;

تعیین میزان جریمه در تولید آزمایشات کارشناسی در پرونده های تخلفات اداری، استعلام و رسیدگی در پرونده های کیفری و مدنی.

سایر موارد مندرج در قوانین فدراسیون روسیه و اسناد نظارتی و اداری خدمات گمرکی فدرال روسیه.

معاینه کالا در خصوص تعیین ارزش بازار کالا در صورت درخواست قابل انجام است سازمان های دولتی، سازمان ها و غیرنظامیان به ترتیب مقرر.

3. هر شخصی که دانش ویژه لازم را داشته باشد و مطابق با مقررات مربوط به صدور گواهینامه کارشناسان (مصوب با دستور کمیته گمرکات دولتی 7 ژوئن 2004 N 646 (ثبت شده در وزارت دادگستری فدراسیون روسیه) تأیید شده باشد. در تاریخ 30 ژوئن 2004، شماره N 5879)) می تواند به عنوان کارشناس منصوب شود، بنابراین و در تولید کارشناسی به روش مقرر در قانون آیین دادرسی شرکت می کند.

II. موضوع، موضوع، وظایف کارشناسی کالا

در تعیین ارزش بازار

اشیاء تحت مطالعه

«تحقیق تحقیقی است که طبق مقررات آیین دادرسی توسط افراد آگاه و بر اساس دانش خاص در علوم، فنون، هنر، صنایع دستی برای احراز شرایط واقعی پرونده که دارای ارزش اثباتی است، انجام می‌شود.» /سیزده/.

مطابق با این تعریف، موضوع بررسی کالا، داده های واقعی (واقعیات، شرایط) است که بر اساس دانش علمی خاص در زمینه علم کالا و مطالعه یک شی و سایر مواد پرونده ایجاد شده است.

دانش کالایی ویژه دانش حرفه ای در زمینه علم کالاست که ماهیت آن با محتوای موضوع علم کالا مشخص می شود. علم کالا علمی است که یک محصول را از نقطه نظر توانایی آن در برآوردن نیازهای خاص افراد در اقلام پوشاک، اقلام خانگی، تولید و غیره مطالعه می کند. /14/. سنگ بنای این علم، مفهوم محصول، ویژگی های اساسی و محتوایی آن است.

در تئوری اقتصادی، مفهوم یک محصول به عنوان یک شیء فروش مشخص می شود ("محصولی که در بازار است یا می توان به آن تحویل داد")، یعنی یک محصول قبل از هر چیز یک موجود (موجود) است. «شیء، چیزی که به برکت خواصش راضی می کند نیازهای انسانمطابق هدفش» /14/.

یک کالا دو جنبه دارد: ارزش مصرف و ارزش. ارزش استفاده که بیشتر به عنوان کیفیت تعریف می شود، توانایی یک چیز برای ارضای نیازهای انسان است. «کیفیت محصول مجموعه‌ای از ویژگی‌های محصول است که مناسب بودن آن را برای ارضای «...» مشخص می‌کند.

کیفیت محصول توسط شاخص های کمی و کیفی (توصیف، وزن، اندازه گیری و غیره) ارزیابی می شود.

اطمینان کمی و کیفی کالا (محصولات، محصولات) به شما امکان می دهد آن را به یک واحد طبقه بندی خاص نسبت دهید، یعنی وابستگی تجاری آن را ایجاد کنید. در عین حال، محصولات (کالاها) با هدف یکسان به روش های مختلف برای مصرف مناسب هستند که با درجه مفید بودن برای استفاده مورد نظر تعیین می شود.

نسبت شاخص‌های ویژگی‌های محصول مورد مطالعه و شاخص‌های اساسی که به عنوان معیار کیفیت عمل می‌کنند، سطح کیفیت /25/ نامیده می‌شود که نشان دهنده درجه مناسب بودن محصول برای استفاده مورد نظر است.

در عین حال، کالا جنبه دیگری نیز دارد: ارزش‌های مصرف حامل‌های مادی ارزش مبادله‌ای هستند که عمدتاً به شکل نسبت کمی ظاهر می‌شوند که در آن مبادله ارزش‌های مصرف مختلف صورت می‌گیرد، یعنی ارزش‌های استفاده از آنها. کیفیت و کمیت مقایسه می شود.

سطح کیفیت که بر حسب واحد ارزش بیان می شود، ارزش کالا را تعیین می کند.

جوهر معرفتی مفهوم کالا (موضوع کارشناسی کالا) تعیین می کند:

وابستگی کالا؛

سطح کیفیت؛

قیمت بازار.

در فرآیند گردش، محصول تحت تأثیرات مختلفی از جمله تأثیرات منفی قرار می گیرد که در نتیجه خواص آن تغییر می کند. هزینه آن نیز با در نظر گرفتن وضعیت واقعی تغییر می کند.

بنابراین، در فرآیند تحقیقات کالایی کارشناسی، موارد زیر مشخص می شود:

وابستگی کالایی اشیاء مورد مطالعه - تعلق اشیاء به یک کلاس پذیرفته شده عمومی با مجموعه مشخصی از خواص.

سطح کیفیت؛

وضعیت واقعی اشیاء مورد مطالعه؛

قیمت تمام شده کالا با در نظر گرفتن شرایط واقعی.

موضوعات کارشناسی بازرگانی مواد غذایی و محصولات غیر غذاییاعم از وسایل نقلیه، محصولات ماشین‌سازی، ابزارسازی و صنایع الکترونیک، مصالح ساختمانی، سازه‌های ساختمانی و تجهیزات تولید داخلی و خارجی، مواد اولیه و غیره.

در موارد تحقیق در مورد تعداد زیادی کالا از همان نوع، نام، مدل و غیره. موضوعات مورد مطالعه نمونه ها (نمونه ها) هستند، مشروط به انتخاب صحیح نمونه ها (نمونه ها) مطابق با GOST، OST، RD و اسناد نظارتی و اداری سرویس گمرک فدرال روسیه. "..." نمونه ها (نمونه ها) عمل نمونه برداری (نمونه برداری) به ترتیب مقرر تنظیم می شود.

بسته به شرایط مورد، همراه با موضوعات بررسی کالا (محصولات، محصولات، قطعات آنها)، نمونه های استاندارد برای تحقیق تطبیقی ​​به کارشناسان ارائه می شود.

موضوع پژوهش کالا در تعیین بازار "...".

به عنوان داده های اولیه در طول معاینه، علامت گذاری روی بسته بندی اعمال می شود، مستقیماً روی محصول، یا موجود در برچسب ها، برچسب ها و غیره، حاوی اطلاعاتی در مورد ویژگی های محصول (شاخص های عددی یا الفبایی)، سازنده (نقاشی علامت تجاری)، روش های جابجایی مراقبت از محموله یا محصول (علائم حمل و نقل مختلف). مطالعه داده های علامت گذاری هنگام حل تعدادی از مسائل از جمله موارد مربوط به جعل کالا ضروری است.

موضوع بررسی بازرگانی نیز شامل بسته بندی هایی است که کالا در آن حمل یا نگهداری شده است.

اهداف تحقیق برای یک متخصص نیز اسنادی است که حاوی اطلاعاتی در مورد وضعیت اشیاء و عملیات در حال انجام است و اطلاعات کافی در مورد محصول ارائه می دهد:

اسناد حاوی اطلاعات در مورد ویژگی های مبدا کالا (گواهینامه ها، گواهی های کیفیت، گذرنامه های فنی و غیره)؛

اسناد حمل و نقل (مشخصات، لیست بسته بندی، برچسب ها و غیره) و اسناد حمل و نقل (قبض پذیرش - حمل کالا، بارنامه و غیره)؛

حمل و نقل اظهارنامه های گمرکی(GTE)؛

گذرنامه برای کالاها، اقدامات ایستگاه بهداشتی و اپیدمیولوژیک و غیره؛

اعمال بازرسی محموله، گواهی های مختلف.

با جمع بندی موارد فوق، موضوعات کارشناسی کالا شامل محصولات غذایی و غیر خوراکی، محصولات مستعمل، قطعات محصولات، نمونه (نمونه)، نمونه استاندارد، سایر محصولات (محصولات) (آنالوگ)، برچسب زدن، بسته بندی و همچنین مواد پرونده های کیفری، اداری و مدنی، که حاوی اطلاعاتی در مورد ویژگی های کالایی اشیاء مورد مطالعه و سایر اطلاعات در مورد شرایطی است که منجر به تغییر در کیفیت محصولات (شرایط بسته بندی، حمل و نقل، ذخیره سازی) و همچنین اسناد ارائه شده است. در فرآیند ترخیص و کنترل گمرکی، حاوی اطلاعاتی در مورد موضوع بررسی کالا.

III. برنامه تحقیقات کالای خبره

به منظور تعیین ارزش بازار کالا

روش شناسی معاینه (تحقیق تخصصی) سیستمی از روش ها، تکنیک ها و ابزارهای فنی است که به طور مداوم در مطالعه موضوعات مورد بررسی برای ایجاد حقایق مرتبط با موضوع بررسی استفاده می شود.

اهمیت روش در تعیین نه تنها ساختار، بلکه پویایی فعالیت تحقیقاتی فردی یک متخصص بسیار مهم است، زیرا ماهیت پیچیده ای چند سطحی دارد و نیاز به نظم و مقررات خاصی دارد.

ساختار زیر از حل مسئله خبره منعکس کننده فرآیند چند مرحله ای تحقیق کارشناسی است.

روش شناسی انجام تحقیقات کالایی خبره به منظور تعیین ارزش بازار یک محصول شامل رویکردهای روش شناختی مختلفی در مراحل مختلف مطالعه است.

در هر مرحله، ویژگی های خاصی از اشیا مورد مطالعه قرار می گیرد، از ابزارهای فنی مناسب استفاده می شود و وظایف فرعی خاصی حل می شود.

در اینجا، شرط اصلی برای حل مسئله (تکلیف فرعی) مطالعه تمام خصوصیات شیء نیست، بلکه فقط آنهایی است که برای حل آن مهم هستند.

در مرحله اول مطالعه، گروهی از وظایف مربوط به ایجاد وابستگی تجاری اشیاء مورد مطالعه، از جمله مطالعه خواص تجاری اشیاء، حل می شود که به شما امکان می دهد تعیین کنید:

تعلق اشیاء مورد مطالعه به یک کلاس عمومی پذیرفته شده با مجموعه ای از ویژگی های شناخته شده بر اساس طبقه بندی طبقه بندی کننده تمام روسیهمحصولات OK 005-93 OKP (مصوب با فرمان استاندارد دولتی فدراسیون روسیه در 30 دسامبر 1993 N 301)، نامگذاری کالا فعالیت اقتصادی خارجیفدراسیون روسیه TN VED روسیه (مصوب با فرمان دولت فدراسیون روسیه در 30 نوامبر 2001 N 830) و طبقه بندی کننده تمام روسیه دارایی های ثابت (تأیید شده توسط فرمان استاندارد دولتی فدراسیون روسیه در دسامبر. 26، 1994 N 359);

تعلق واحدهای منفرد یا بسیاری از واحدها به یک گروه از کالاها (نوع، مدل، برند).

انطباق (عدم انطباق) خواص کالایی شی مورد مطالعه با داده های قرارداد (توافقنامه)؛

انطباق (عدم انطباق) ویژگی های کالایی شی مورد مطالعه با علامت گذاری.

برای ایجاد وابستگی تجاری اشیاء، از داده های توسعه یافته توسط علم استفاده می شود که در آن ویژگی های کمی و کیفی از پیش تعیین شده است، که این امکان را فراهم می کند که پس از انجام مطالعه با روش شناسایی /26/، اشیاء مورد مطالعه را به یک مورد خاص نسبت دهیم. واحد طبقه بندی، جداسازی آنها از دیگران مطابق با طبقه بندی پذیرفته شده.

در مرحله دوم مطالعه، گروهی از وظایف مربوط به تعیین سطح کیفیت و وضعیت واقعی شی حل می شود، از جمله ایجاد موارد زیر:

انطباق (عدم انطباق) ویژگی های واقعی اشیاء مورد مطالعه با داده های اساسی (هنجاری، نمونه مرجع).

مطابقت (ناهماهنگی) مشخصات واقعی اشیاء مورد مطالعه (مواد اولیه، ترکیب، طراحی، مواد مورد استفاده، مدل، پارامترهای فنی، مشخصات ابعادی و غیره) با داده های مشابه ثبت شده در فعالیت حمل و نقل کالا-حمل و نقل، پذیرش و سایر اسناد؛

ماهیت و درجه تغییر در کیفیت محصول به دلیل وجود فیزیکی، کهنگی؛

شواهد مربوط به انطباق (عدم رعایت) قوانین بسته بندی، برچسب گذاری، حمل و نقل، نگهداری و بهره برداری، مکانیسم و ​​دلایل تغییر خواص اشیا.

برای به دست آوردن یک نتیجه گیری کامل و با اثبات علمی که وضعیت شی مورد مطالعه را منعکس می کند، اهمیت کمی ندارد که متخصص از روش ها و ابزارهای فنی تحقیق مورد استفاده در مطالعه یک گروه محصول خاص استفاده کند.

هنگام بازرسی کالا در محل نگهداری آنها، فاکتورهای فوق در گواهی بازرسی و سپس رپ منعکس می شود. وسیله نقلیه) از نمونه تعیین شده.

در مرحله سوم، تجزیه و تحلیل بازار محصول مورد مطالعه در یک منطقه خاص در یک دوره زمانی خاص انجام می شود. مطالعات تخصصی در این مرحله عبارتند از:

تجزیه و تحلیل اطلاعات قیمت موجود در منابع مختلف اطلاعات مشروع؛

تحلیل و بررسی حدود قیمتمعاملات واقعی در شرایط بازار؛

تحقیقات بازاریابی یک محصول مشابه در صورت نبود (یا در دسترس نبودن) منابع اطلاعاتی در مورد قیمت محصول مورد مطالعه.

انتخاب آنالوگ با مطالعه ویژگی های آن با توجه به طرح تحقیقاتی فوق انجام می شود. هنگام انتخاب یک آنالوگ، حداکثر مطابقت خواص آنالوگ و شی مورد مطالعه در نظر گرفته می شود، در حالی که نه تنها هدف کاربردی و خواص مصرف کننده محصول و آنالوگ، بلکه کشور مبدا، رقابت پذیری را نیز در نظر می گیرد. و شرایط عملکرد آنها در بازار.

در نتیجه تحقیق، میانگین قیمت بازار محصول مورد مطالعه در یک بازار خاص در یک بازه زمانی معین تعیین می شود. هنگام انجام تحقیقات کارشناسی در مورد تعیین ارزش بازار کالاهایی که در مرحله ترخیص کالا از گمرک هستند، قیمت بازار از تاریخ تعیین شده در درخواست تعیین می شود. مرجع گمرکیکه کالا را برای بررسی یا در تاریخ معاینه ارسال کرده است.

هنگام انجام تحقیقات کارشناسی در مورد تعریف «...» یا مورد تخلف اداری، قیمت بازار از تاریخ وقوع تخلف تعیین می شود.

در سایر موارد تاریخ تعیین قیمت بازار توسط شخصی که معاینه را تعیین کرده تعیین می کند.

انجام معاینات کالایی به منظور تعیین قیمت بازار کالای مورد مطالعه شامل فرآیند قیمت گذاری در بازار نمی باشد. بازار "..." کالا شامل کمک هزینه (تخفیف) تنظیم شده توسط شرایط بازار و مالیات های تعیین شده توسط قانون فدراسیون روسیه است.

بهای تمام شده کالای ارسالی برای بررسی بر اساس میانگین قیمت بازار آن با در نظر گرفتن شرایط واقعی (حضور / عدم /: ایرادات کالا از جمله ظاهرو بسته بندی، همراهی و مستندات فنی، کامل بودن و ... از آنجایی که وجود عیوب ذکر شده باعث کاهش کیفیت و قیمت تمام شده کالا می شود، کمیت و سایر عوامل موثر بر قیمت تمام شده آن.

در برخی موارد، به عنوان مثال، زمانی که تخلف خیلی زودتر از تاریخ معاینه اتفاق افتاده است، کارشناس ممکن است قیمت کالا را به یکی از روش های زیر تعیین کند:

1. قیمت کالا را در تاریخ معاینه به ارز خارجی ثابت (دلار آمریکا، یورو) تعیین کنید و آن را به واحد پول فدراسیون روسیه (روبل) با نرخ مبادله بانک مرکزی فدراسیون روسیه دوباره محاسبه کنید. در تاریخ وقوع جرم

2. تعیین قیمت کالا در تاریخ معاینه به ارز فدراسیون روسیه و تنظیم آن با در نظر گرفتن شاخص تورم برای دوره از تاریخ جرم. اندازه رسمی شاخص تورم در دولت منتشر می شود نشریاتویژگی مالی و اقتصادی عمومی

این روش ها را نمی توان برای کالاهایی که تمایل به فرسودگی سریع دارند، کالاهایی که در حال استفاده بودند و ماندگاری محدودی دارند، اعمال کرد.

IV. منابع اطلاعاتی مورد استفاده کارشناس

هنگام تعیین قیمت بازار آزاد کالاها

هنگام تعیین قیمت بازار آزاد کالاها در فرآیند انجام تحقیقات کالایی می توان از منابع اطلاعاتی زیر استفاده کرد:

منتشر شده - کاتالوگ، راهنمای قیمت، لیست قیمت، لیست قیمت، بروشور، گزارش سهام و غیره؛

منتشر نشده - در مورد درخواست های ویژه پاسخ های ماموریت های تجاری، شرکت ها، تولید کنندگان کالا و غیره؛

اسناد هنجاری - امکان تعیین ارزش بازار کالاها با محاسبه با استفاده از روش های خاص.

از اطلاعات به دست آمده از وب سایت های رسمی شبکه نیز می توان استفاده کرد. استفاده مشترکاینترنت با ذکر قسمت تحقیق نتیجه گیری مشخصات آنها (آدرس، شرکت، تاریخ ثبت).

نتیجه گیری باید منبع اطلاعات مورد استفاده (نام نشریه، شماره و سال انتشار آن، جزئیات و تاریخ سند مورد استفاده و غیره) را نشان دهد. همه اطلاعات قیمتجمع آوری شده توسط کارشناس در جریان مطالعه برای تعیین قیمت بازار، باید در بایگانی واحد کارشناسی نگهداری شود و امکان آشنایی با آن در صورت لزوم، تایید آن به روش مقرر فراهم شود.

به منظور اطمینان از کاربرد یکسان این روش، تعاریفی برای اصطلاحات و مفاهیم مورد استفاده در تولید معاینه کالا در حل این مشکل ارائه شده است.

آنالوگ یک شی مادی (مادی شده) است که ویژگی های اساسی آن با ویژگی های شی مورد مطالعه مطابقت دارد.

درجه کفایت (معادل) یک آنالوگ با شی مورد مطالعه با تعداد خواص مشترک آنها تعیین می شود.

قیمت - بیان پولی ارزش که به عنوان هزینه کل مواد خام تعریف می شود. منابع کار، اجاره ساختمان های اصلی (سازه ها) و با در نظر گرفتن عرضه و تقاضای نشان داده شده در بازار تنظیم می شود.

قیمت قراردادی - قیمت تعیین شده توسط توافق با در نظر گرفتن ویژگی های مصرف کننده محصول، سطح کیفیت آن، عرضه و تقاضا در بازار.

قیمت تنظیم شده - قیمت تعیین شده توسط نهاد دولتی (موسسه) مجاز برای مواد خام، مواد، محصولات گروه های کالایی خاص.

قیمت بازار آزاد - میانگین قیمتی که بسته به عرضه و تقاضا در بازار یا میانگین قیمت معاملات برای یک محصول معین در یک دوره زمانی خاص ایجاد می شود.

هزینه - 1. بیان پولی ارزش یک چیز; 2. مقدار معینی از کار اجتماعی ضروری که صرف تولید یک کالا شده و در این کالا مادی شده و تجسم یافته است.

فرسودگی عبارت است از تغییر در خواص یک شیء معاینه کالا که منجر به کاهش کیفیت می شود /17/.

سایش فیزیکی حالتی از محصولات است که با تخریب یا زوال خواص در نتیجه تأثیرات مختلف (اصطکاک، رطوبت، درجه حرارت بالا و غیره) مشخص می شود /17/.

فرسودگی اخلاقی - وضعیت محصولات که با ناسازگاری آنها با جهت مدرن مد، سبک، فناوری و غیره مشخص می شود. /17/ و همچنین قوانین هنجاری و تقنینی.

شناسایی - تعیین انطباق یک محصول خاص با نمونه و (یا) توضیحات آن (GOST R 51293-99) /26/.

نتیجه شناسایی نتیجه گیری در مورد مطابقت (عدم انطباق) یک محصول خاص با نمونه یا توضیحات آن است (GOST R 51293-99).

مبنای کافی برای حل مسائل، مجموعه ای از ویژگی ها (ویژگی ها) موضوعات مورد مطالعه است که توسط یک متخصص ایجاد شده و برای توجیه نتیجه گیری در مورد کالا، وضعیت واقعی، قیمت اشیاء مورد مطالعه کافی است /17/.

پایایی نتیجه گیری متخصص کالا، حقیقت نتیجه گیری های ناشی از مفاد علمی کارشناسی کالا، اعتبار علمی و پایایی روش ها و تکنیک های کاربردی و نتایج خاص تحقیق است /17/.

"..." - ارزش شاخص کیفیت محصول، به عنوان مبنایی برای ارزیابی مقایسه ایکیفیت آن (GOST 15467-79) /25/.

بازار حوزه گردش کالاست.

سطح کیفیت - یک ویژگی نسبی کیفیت محصول، بر اساس مقایسه مقادیر شاخص های مشخص کننده برتری فنی محصول ارزیابی شده با مقادیر پایه مربوطه (GOST 15467-79) /25/.

ویژگی های محصول - یک ویژگی عینی یک محصول است که می تواند در طول ایجاد، بهره برداری یا مصرف خود را نشان دهد (GOST 15467-79) /25/.

علامت یک محصول یک ویژگی کیفی یا کمی از هر ویژگی یا شرایط یک محصول است (GOST 15467-79) /25/.

VI. ثبت نتایج تحقیق

ثبت نتایج مطالعات کارشناسی در خدمات پزشکی قانونی خدمات گمرک فدرال روسیه به شرح زیر انجام می شود:

نتیجه گیری کارشناس در مورد تصمیم یا تعیین مقامات گمرکی، تحقیقاتی و قضایی.

گواهی کارشناس (متخصص) به درخواست ارگان های دولتی، سازمان ها و غیرنظامیان.

نتیجه گیری کارشناس یا کمیسیونی از کارشناسان شامل: بخش مقدماتی، بخش تحقیق و نتیجه گیری است.

قسمت مقدماتی نتیجه گیری باید نشان دهد: نام موسسه؛ شماره نتیجه گیری؛ نوع معاینه (اضافی، مکرر، پیچیده، کمیسیون)؛ مبنای بررسی زمان و توسط چه کسی صادر شده است (تصمیم بازپرس (دادگاه)، حکم دادگاه، دستور مقام گمرکی). تاریخ شروع و اتمام آزمون؛ اطلاعات در مورد کارشناس (نام کامل، سمت، تحصیلات، تخصص، طول خدمت (در رشته تخصصی و کارشناس)، مدرک تحصیلی، سوالات مطرح شده از کارشناس، موضوعات تحقیق و موارد موردی، سایر مواد، روش تحویل موضوع و بسته بندی، اطلاعات در مورد دادخواست های ثبت شده، اطلاعات مربوط به بررسی های قبلی و نتیجه گیری آنها، دلایل و انگیزه های تعیین معاینات مکرر یا اضافی.

بخش تحقیق نتیجه گیری باید شامل: نتایج بازرسی باشد. منابع مرجع اطلاعات (نام نشریه، شماره و سال انتشار، جزئیات و تاریخ سند مورد استفاده و غیره) و آئین نامهمورد استفاده کارشناس در تولید معاینات کارشناسی؛ روش شناسی (برنامه پژوهشی) و روش های کاربردی؛ فرآیند و نتایج مطالعه؛ پیوند به تصاویر و برنامه های کاربردی.

در بخش «نتیجه‌گیری»، باید به هر سؤال مطرح شده بر اساس ماهیت پاسخ داده شود یا غیرممکن بودن حل آن مشخص شود.

نتیجه گیری در مورد قیمت کالا باید حاوی اطلاعاتی در مورد تاریخ تعیین قیمت و مکان (منطقه) تعیین این قیمت و ارزش آن به واحدهای پولی خاص باشد.