تحلیل مقایسه ای فروش کالا. الگوی تجزیه و تحلیل فروش و سود در یک شرکت

رویکرد معیار فروش- یک تکنیک محبوب برای ارزیابی املاک و مستغلات (اموال). این رویکرد مبتنی بر تجزیه و تحلیل حجم فروش اشیاء ارزیابی شده پس از در نظر گرفتن تعدادی از تنظیمات است که تفاوت آنها را مشخص می کند.

رویکرد معیار فروش: ذات، دامنه

تحلیل مقایسه ای یکی از روش هایی است که از داده ها استفاده می کند اخیرامعاملات در بازار املاک و مستغلات چندین شی را در بازار مورد علاقه مقایسه می کند، تعدادی تنظیمات (اصلاحات) را با در نظر گرفتن تفاوت های موجود بین اهداف ارزیابی و مقایسه انجام می دهد. نتیجه تجزیه و تحلیل، قیمت فروش هر یک از اشیاء مقایسه از موقعیتی است که همه آنها دارای ویژگی های یکسانی هستند. به دست آوردن یک مقدار تعدیل شده از طریق تجزیه و تحلیل - توانایی نتیجه گیری در مورد دقیق ترین قیمت یک شی در شرایط بازار.

رویکرد بنچمارک چندین مترادف دارد.که در- تکنیک بازار، روش فروش مقایسه ای، روش اطلاعات بازار.

سه گزینه اصلی برای ارزیابی املاک وجود دارد:

- در روش درآمدنسبت سرمایه با در نظر گرفتن اطلاعات بازار محاسبه می شود.

- در روش هزینههزینه ای که باید جایگزین شود با در نظر گرفتن قیمت های بازار برای نیروی کار و مواد، سود عادی و هزینه های جاری برآورد می شود. اساس روش مشارکت، تناسب، حجم عرضه و تقاضا، جایگزینی است.

- در رویکرد تحلیل تطبیقیشاخص هایی با هم مقایسه می شوند که ویژگی های اشیاء را در نظر می گیرند.

رویکرد محک زدن- روشی که با وضوح و سادگی متمایز می شود، زیرا اساس آن مقایسه های استاندارد با در نظر گرفتن اصلاحات است.

پیچیدگی رویکرد محک زدنهمراه با نیاز به حجم زیادی از داده ها، که تنها در یک بازار فعال املاک و مستغلات و با حجم فروش قابل توجه امکان پذیر است. هرچه اصلاحات بیشتری اعمال شود، اطلاعات دقیق تر می شود.

دامنه رویکرد محک زدن - ارزیابی برخی قطعات زمین، اشیاء کوچک فعالیت کارآفرینی، بازار مسکن و غیره.

منبع برای برآورد - از شرکت های بیمه، داده های خبرگزاری ها، نشریات، آرشیو شرکت ارزیاب.

رویکرد معیار فروش: مراحل و فناوری ارزیابی

فرآیند تحلیل مقایسه ای در چند مرحله انجام می شود:

مطالعه در حال انجام است بخش بازارو اشیاء ارزیابی انتخاب می شوند که دارای پارامترهایی مشابه پارامترهای مورد ارزیابی هستند.

داده های لازم در مورد اشیاء جمع آوری شده و قابلیت اطمینان آنها بررسی می شود.

واحدهای مقایسه برای تجزیه و تحلیل بعدی انتخاب می شوند.

قیمت ها برای اشیاء تجزیه و تحلیل شده با در نظر گرفتن تفاوت های موجود بین اشیاء ارزیابی و مقایسه تنظیم می شوند.

قیمت های تعدیلی توافق می شود و ارزش نهایی شیء ارزیابی محاسبه می شود.

در روش تحلیل تطبیقی، اشیاء مقایسه با در نظر گرفتن جنبه های زیر از یک بخش گرفته می شوند :

استقلال اشیا این امر زمانی صادق است که خریدار و فروشنده از اقوام، نمایندگان یک شرکت یا هلدینگ، دارای منافع مشترک باشند.

دوره قرار گرفتن - زمان وجود شی ارزیابی در بازار؛

انگیزه سرمایه گذاری - می تواند با درجه استهلاک موضوع ارزیابی، انگیزه های سرمایه گذاران، کاربرد موثر تعیین شود.

رویکرد تحلیل مقایسه ای به کاربرد معیارهای زیر هنگام انتخاب اشیاء قابل مقایسه دلالت دارد:

حقوق مالکیت ماهیت تعدیل در نظر گرفتن تفاوت بین اجاره بازار و قیمت قرارداد است.

روش معیار فروش(SAP) روشی برای تخمین ارزش یک شی با مقایسه فروش اخیر اشیاء قابل مقایسه با شی مورد ارزیابی پس از انجام تنظیمات مناسب برای در نظر گرفتن تفاوت بین آنهاست.

الگوریتم روش

1. فروش اخیر املاک قابل مقایسه در بازار مربوطه مشخص شده است.
2. بررسی اطلاعات مربوط به معاملات
3. تعدیل ارزش املاک قابل مقایسه

قانون تعدیل: فقط مورد قابل مقایسه بر اساس اصل مشارکت تنظیم می شود. اگر شیء قابل مقایسه به نحوی بر کالای ارزیابی شده برتری داشته باشد، باید قیمت واقعی فروش آن را به میزان سهم این برتری کاهش داد و بالعکس.

جدول اصلاح قیمت تنظیم شده = 97000 دلار

روشهای تعیین اصلاحات

فروش زوجی، فروش دو ملک است که تقریباً یکسان هستند به جز یک تفاوت، که ارزیاب سعی می کند آن را تصحیح کند.

مثال. با در نظر گرفتن داده های موجود برای ارزیاب برای فروش جفت، تعدیل وجود یک استخر شنا را برآورد کنید:
جدول تصحیح

اشیاء	قیمت فروش
	زوج 1	زوج 2	زوج 3	زوج 4	زوج 5
شی با استخر شنا	85000	94000	88000	91000	91000
شی بدون استخر	69000	78500	72750	75000	72500
تفاوت	16000	15500	15250	16000	16500

ترتیب ردیف:
15250 - 15500 - 16000 - 16000 - 16500. مقدار متوسط ​​15850 است.
مقدار معین (متداول ترین) - Mo = 16000.
مقدار میانه (مقدار در وسط ردیف) Me = 16000 است.
(نتیجه گیری باید تحلیلی باشد نه ریاضی.)
اصلاحیه استخر - 16000 دلار

وظیفه به عنوان مثال
ملک قابل مقایسه دارای آسانسور باربری است. این ملک به قیمت 90000 تومان فروخته شد. هیچ آسانسوری در سایت در حال ارزیابی وجود ندارد. تعدیل وجود آسانسور و هزینه ملک مورد ارزیابی را تعیین کنید، در صورتی که داده‌هایی در مورد پنج فروش جفتی وجود داشته باشد (اشیاء موجود در هر یک از این جفت‌ها یک خط با یکدیگر تفاوت دارند که تأثیر آن بر ارزش شی باید مشخص شود):

تنظیم را می توان به سه شکل اصلی انجام داد:

• از نظر پولی؛
• بر حسب درصد؛
• در گروه عمومی

تعدیل پولی مبلغی است که به قیمت فروش هر کالای قابل مقایسه اضافه یا از آن کم می شود.
تعدیل درصد زمانی استفاده می شود که تعیین مقادیر مطلق دشوار باشد، اما داده های بازار نشان می دهد که اختلاف درصد وجود دارد.

علاوه بر این، 2 نوع حسابداری برای تعدیل درصد وجود دارد:

• مستقل، زمانی که هر ویژگی متمایز مستقل از دیگری در نظر گرفته شود.
• تعدیل درصد تجمعی، که در آن هر مشخصه قابل اصلاح با در نظر گرفتن وجود سایر ویژگی های متمایز به حساب می آید.

مثال. هزینه شی را با در نظر گرفتن شرایط زیر تنظیم کنید.
موسسه آمریکایی ارزیابی املاک و مستغلات روش اصلاح زیر را پیشنهاد می کند:
1. حقوق مالکیت منتقل شده. این اصلاحیه تفاوت در مجموعه حقوق منتقل شده در معامله را در نظر می گیرد.
جدول تصحیح

مشخصه	شی فروخته شده قابل مقایسه	تصحیح مستقل (+،-)	تصحیح تجمعی (MULTIPLY)
قیمت	100000 دلار
تاریخ	2 ماه پیش	-4%	0,96
محل	5 درصد بهتر از برآورد شده است	+5%	1,05
امکانات	10 درصد بهتره	-10%	0,9
دولت	5% بدتر	+5%	1,05
بوم شناسی	2 درصد بهتره	-5%	0,96
اصلاحیه عمومی		-9%	0,905
تنظیم شده
هزینه شی		91000	90500

2. شرایط مالی. این اصلاحیه تفاوت را از نظر تامین مالی تراکنش (پرداخت نقدی، انتقالی، استفاده) در نظر می گیرد پول قرض گرفته شده، ساخت وام مسکن، استفاده از وام مسکن و غیره).
3. شرایط فروش. رابطه بین فروشنده و خریدار و تخفیف های احتمالی در قیمت فروش را در نظر می گیرد.
4. زمان. تغییر در بازار از فروش قابل مقایسه تا تاریخ ارزش گذاری را در نظر می گیرد.
5. مکان. امکان تعدیل مکان فروش قابل مقایسه و ملک مورد ارزیابی را فراهم می کند.
6. ویژگیهای فیزیکی. هر تفاوت در ویژگی های فیزیکی باید در ارزیابی در نظر گرفته شود.

سومین نوع اصلاح، گروه بندی عمومی است. در یک بازار فعال که در آن تعداد فروش کافی برای مطالعه پراکندگی قیمت بازار وجود دارد، استفاده می شود.

مثال. سه فروش آپارتمان قابل مقایسه شناسایی شد. همه آنها دقیقاً مشابه موضوع ارزیابی هستند.
تصحیح گروه بندی عمومی
جدول تصحیح

شی قابل مقایسه	قیمت فروش	کیفیت در مقایسه با شی مورد ارزیابی
آپارتمان 1 آپارتمان 2 تخت 3	98000 100000 96000	کمی بدتر بهتر بدتر

فاصله بین قیمت ها کمتر از 1 درصد است. هزینه آپارتمان 98000 تومان می باشد.

با توجه به تنوع گسترده اشیاء املاک و مستغلات، با مقایسه آنها، لازم است داده های اولیه را به یک مخرج مشترک برسانیم.

مثال. ملک مورد ارزیابی یک ساختمان مسکونی 22 طبقه با 672 آپارتمان است که 176 مورد آن بدون ایوان می باشد. یک شی قابل مقایسه همان خانه است، اما شامل تمام آپارتمان های دارای بالکن است.

مقایسه را می توان از طریق ویژگی فیزیکی 1 متر مربع یا از طریق ویژگی اقتصادی - هزینه یک ایوان انجام داد.

بخش های مختلف بازار املاک و مستغلات از واحدهای مقایسه متفاوتی استفاده می کنند.

به عنوان مثال، در بازار فروش زمین واحدهای زیر وجود دارد:

• قیمت برای 1 بافت؛
• قیمت در هر هکتار؛
• قیمت برای 1 قطعه ساخته شده؛
• قیمت برای 1 متر جلویی (در امتداد جاده یا ساحل)؛
• قیمت هر واحد تراکم ساختمان

هنگام تجزیه و تحلیل مناطق ساخته شده، می توان از ویژگی های زیر استفاده کرد:

• قیمت برای 1 متر مربع؛
• قیمت برای 1 متر مربع از منطقه اجاره ای؛
• قیمت برای 1 متر مربع حجم ساختمان؛
• قیمت یک اتاق یا آپارتمان؛
• قیمت هر واحد درآمد زا (استادیوم به ازای هر صندلی، گاراژ به ازای هر فضای پارکینگ).

مثال. شی یک ساختمان مسکونی از 50 آپارتمان (یکسان) است
جدول تصحیح

ترتیب ردیف:
24000 - 25000 - 25000. مقدار معین Mo = 25000. مقدار متوسط ​​Me - 25000. مقدار میانگین = 24607.

یک نکته مهمهنگام استفاده از روش SAP، هماهنگی نتایج مقایسه اموال مورد ارزیابی است. ارزیابی اجازه میانگین حسابی داده های به دست آمده را نمی دهد.

روش پذیرفته شده مطالعه هر نتیجه و قضاوت در مورد میزان قابل مقایسه بودن آن با مقدار تخمینی است.

مشاور املاک. هرچه تعداد و حجم اصلاحات کمتر باشد، این فروش در فرآیند تایید نهایی وزن بیشتری دارد.

ارزش نهایی، قضاوتی است که توسط ارزیاب بر اساس تجزیه و تحلیل تمام اطلاعات موجود انجام می شود.

اخیراً در عمل ارزیابی، در صورت وجود داده های کافی، از روش های تحلیل رگرسیون استفاده می شود. در صورت اعمال، نمایش نمره نهایی در محدوده ای از مقادیر قابل قبول است.

بررسی آنتی اسپم:

خوب

روش اصلی ارزش گذاری، روش تحلیل مقایسه ای فروش است. این روش در مواردی که فروش واقعی وجود دارد، زمانی که بازار است که قیمت ها را تشکیل می دهد، کاربرد دارد و وظیفه ارزیاب ها تجزیه و تحلیل این بازار، مقایسه فروش های مشابه و در نتیجه به دست آوردن ارزش شی مورد ارزیابی است. این روش مبتنی بر مقایسه شی ارائه شده برای فروش با همتایان بازار است. با این حال، این کار نیاز به یک بازار از قبل ایجاد شده برای زمین و املاک دارد.

روش مقایسه فروش در صورتی استفاده می شود که اطلاعات قابل اعتماد کافی در مورد معاملات برای فروش اشیاء مشابه آنچه ارزش گذاری می شود وجود داشته باشد. در این مورد، معیار انتخاب اشیاء مقایسه، بهترین و کارآمدترین استفاده مشابه است.

توالی استفاده از روش تحلیل مقایسه ای فروش.

· فروش اخیر املاک قابل مقایسه در بازار مربوطه برجسته شده است. منابع اطلاعاتی عبارتند از: پرونده خود ارزیاب، اینترنت، پایگاه الکترونیکی، بنگاه های معاملات ملکی، پرونده دلالان املاک، آرشیو موسسات اعتباری (بانک های رهنی)، شرکت های بیمه، شرکت های ساختمانی و سرمایه گذاری، بخش های سرزمینی برای ورشکستگی و ورشکستگی.

· تأیید اطلاعات مربوط به معاملات: تأیید معامله توسط یکی از شرکت کنندگان اصلی (خریدار یا فروشنده) یا نماینده یک شرکت املاک و مستغلات. شناسایی شرایط فروش

· تعدیل هزینه اشیاء قابل مقایسه.

تعدیل را می توان به سه شکل اصلی انجام داد: از نظر پولی، به صورت درصد، با گروه بندی کلی.

نکته مهم هنگام استفاده روش مقایسه ایهماهنگی نتایج مقایسه اموال مورد ارزیابی است. میانگین گیری حسابی داده های دریافتی مجاز نیست. روش پذیرفته شده بررسی هر نتیجه و قضاوت در مورد مقایسه آن با اموال مورد ارزیابی است. هرچه تعداد و بزرگی اصلاحاتی که باید انجام شود کمتر باشد وزن بیشتراین فروش را در کل فرآیند مذاکره دارد.

به عنوان واحد مقایسه، مترهایی در نظر گرفته می شوند که به طور سنتی در بازار محلی ایجاد می شوند. برای ارزیابی یک شیء، می توان چندین واحد مقایسه را به طور همزمان اعمال کرد.

هنگام انجام یک تحلیل مقایسه ای، واحدهای زیر به عنوان واحد مقایسه استفاده می شوند:

قیمت هر واحد سطح؛

قیمت هر واحد زمین در حاشیه بزرگراه;

قیمت هر قطعه؛

قیمت هر واحد مساحت محل مورد اجاره؛

قیمت هر واحد از کل مساحت محل؛

قیمت هر واحد حجم سازه;

قیمت هر اتاق؛

قیمت آپارتمان؛

قیمت هر واحد درآمد زایی؛

عناصر مقایسه شامل ویژگی های اشیاء مستغلات است که باعث تغییر در قیمت املاک می شود. مواردی که باید در نظر گرفته شوند عبارتند از:

ترکیب حقوق مالکیت منتقل شده؛

شرایط تامین مالی معامله خرید و فروش؛

شرایط فروش؛

زمان فروش؛

محل؛

ویژگیهای فیزیکی؛

ویژگی های اقتصادی;

ماهیت استفاده؛

اجزای غیر ملکی ارزش.

تعدیل قیمت های فروش اشیاء مقایسه شده به ترتیب زیر انجام می شود:

اول از همه، تعدیلات مربوط به شرایط معامله و شرایط بازار انجام می شود که با اعمال هر تعدیل بعدی در نتیجه قبلی انجام می شود.

ثانیاً، تعدیل‌های مربوط به ملک مستقیماً با اعمال آن تعدیل‌ها در نتیجه به‌دست‌آمده پس از تعدیل شرایط بازار، به هر ترتیبی انجام می‌شود.

رویکرد فروش محک مستقیم روشی برای ارزیابی است ارزش بازاردارایی بر اساس معاملات اخیر ارزیاب اموال قابل مقایسه را که در بازار مربوطه فروخته شده است در نظر می گیرد، سپس برای تفاوت های احتمالی تعدیل می شود.

بین اشیاء با ارزش و قابل مقایسه در نتیجه، قیمت فروش هر یک از اشیاء مقایسه شده مشخص می شود، به گونه ای که گویی در هنگام فروش، دارای همان ویژگی های اولیه اموال مورد ارزیابی است. قیمت تعدیل شده به ارزیاب اجازه می دهد تا در مورد ارزش احتمالی ملک در حال ارزش گذاری در بازار نتیجه گیری منطقی کند. رویکرد محک گذاری مستقیم نامیده می شود همچنین روش فروش مقایسه ای، روش بازارو روش اطلاعات بازار

تحلیل مقایسه ای مستقیم یکی از سه رویکرد ارزیابی املاک و مستغلات است. دو تای دیگر - سودآورو هزینه بر- همچنین به اطلاعاتی در مورد بازار نیاز دارید. در اولین مورد، نسبت سرمایه بر اساس داده های بازار تعیین می شود. رویکرد هزینه مستلزم برآورد هزینه جایگزینی یا بازتولید بر اساس اطلاعات مربوط به قیمت های بازار مواد و نیروی کار، هزینه های سربار و سود عادی است.

اصول اساسیزیربنای روش: عرضه و تقاضا، وابستگی، مشارکت، تناسب و جایگزینی. دومی رفتار یک خریدار "عادی" را از پیش تعیین می کند - اگر ارزش آن از هزینه اشیاء مشابه با همان درجه مطلوبیت بیشتر شود، املاک و مستغلات را نخرید.

مزیت روش:ساده و واضح، زیرا بر اساس مقایسه های آشکار؛ اجازه می دهد تا تنظیمات در زمینه های مختلف. برآوردهای معتبر آماری را ارائه می دهد.

معایب روش:به مقدار زیادی اطلاعات قابل اعتماد نیاز دارد که فقط در بازارهای انبوه املاک امکان پذیر است. با تعداد زیادی اصلاحات اصلاحی، قابلیت اطمینان برآورد کاهش می یابد. از اطلاعات رویدادهای گذشته در بازار املاک استفاده می کند و انتظارات را در نظر نمی گیرد.

حوزه کاربرد:بازار مسکن، بازار برای مشاغل کوچک، برخی از بخش های بازار زمین (در داخل شهر، زمین های باغ برای کلبه).

منبع اطلاعات:نشریات مربوط به املاک و مستغلات، داده های خدمات اطلاعاتی، شرکت های بیمه، آرشیو شخصی ارزیاب و غیره.

تکنولوژی ارزیابی:

- مطالعه بخش مورد نظر بازار و انتخاب اشیاء املاک و مستغلات مشابه آنچه در حال ارزیابی است.

- جمع آوری و تأیید اطلاعات در مورد هر شی انتخاب شده؛

- انتخاب واحدهای لازم مقایسه و تحلیل تطبیقی ​​برای هر واحد.

- انجام تعدیل قیمت برای هر شی بر اساس تفاوت های ایجاد شده در واحدهای مقایسه ای بین شی انتخاب شده و ارزیابی شده.

- هماهنگی قیمت های تعدیل شده و تعیین ارزش ملک مورد ارزیابی.

هنگام انجام یک ارزیابی، باید مشخص شود که آیا املاک قابل مقایسه در همان منطقه بازاری با این شی واقع شده است، آیا هم سن و هم اندازه هستند، آیا امکانات یکسانی را ارائه می دهند یا خیر، و در نهایت، تا آنجا که زمان آنها فروش، شرایط اقتصادی، از جمله تامین مالی، مشابه شرایط فروش ملک مورد ارزیابی بود.

داده های جمع آوری شده در مورد فروش اشیاء مقایسه شده باید توسط یکی از شرکت کنندگان اصلی معامله (خریدار یا فروشنده) یا یک نماینده مجاز (کارگزار، وام دهنده، شرکت عنوان) تأیید شود. باید مطمئن شوید که دارایی های قابل مقایسه از دیدگاه خریدار که اطلاعات معمولی برای بازار دارد، قابل رقابت هستند. قیمت فروش باید منطبق بر یک معامله کاملاً بازو باشد. این بدان معناست که هیچ یک از طرفین مشکل نداشتند، هر دو طرف اطلاعات خاص بازار را داشتند و اقتصادی عمل می کردند و پرداخت یا تامین مالی مطابق با شرایط عادی بازار بود. ارزیاب باید به خرید و فروش یا معاملات بیش از حد عجولانه بین دو طرف نزدیک به هم (مثلاً بین فرزندان و والدین، بین زن و شوهر، بین یک شرکت سهامی و یک شرکت کاملاً تحت مالکیت) مشکوک باشد. شرکت فرعی). فروش مشمول رفتار مالیاتی یک یا چند طرف، فروش اشخاص متوفی، و فروش برای جلوگیری از توقیف اموال رهنی معمولاً رد می شود.

تا جایی که ملک مورد ارزیابی با اموال قابل مقایسه متفاوت است، قیمت آن باید تعدیل شود تا مشخص شود در صورتی که دارای ویژگی های اولیه مشابه با ملک مورد ارزیابی باشد، به چه میزان می توان آن را فروخت.

هنگام تعدیل قیمت های فروش واقعی املاک قابل مقایسه، تعدیل ها از (از) دارایی قابل مقایسه به (به) دارایی مورد ارزیابی انجام می شود. در عین حال باید سعی کرد به این سؤال پاسخ داد: "اگر شی مقایسه شده دارای همان مشخصات شی مقایسه شده باشد، به چه مبلغی فروخته می شود؟" به عنوان مثال، اگر یک توسعه قابل مقایسه در منطقه دیدنی تر از ملک مورد ارزشیابی قرار دارد و این مناظر برتر در بازار 10000 دلار ارزش گذاری شده است، قیمت فروش واقعی آن باید 10000 دلار کاهش یابد.

به ارزشی که برای آن فروخته می شود افزایش یافته است و ویژگی های بالاتری از شی دوم دارد.

تنظیمات همچنین بر اساس این که چگونه این تفاوت ها توسط یک خریدار معمولی در بازار ارزش گذاری می شود، انجام می شود. بنابراین، یک ویژگی خاص لزوماً به اندازه هزینه ایجاد یا حذف آن نیست، بلکه به اندازه ای است که به ارزش کلی ملک می افزاید. به عنوان مثال، رنگ آمیزی یک ساختمان ممکن است 2000 دلار هزینه داشته باشد، اما به احتمال زیاد یک خریدار بالقوه فکر می کند که این کار 3500 دلار به ارزش ملک اضافه می کند.

روشهای اصلی برای تعیین میزان اصلاحات عبارتند از:

- تجزیه و تحلیل فروش زوجی؛

- تجزیه و تحلیل رگرسیون؛

- روش گروه بندی عمومی

مهم است که به یاد داشته باشید که اصلاحات انجام شده است از اشیاء مقایسه شده تا ارزیابی شده، یعنی باید مشخص شود که اگر شی مقایسه شده دارای همان ویژگی های شی ارزیابی شده باشد، به چه قیمتی فروخته می شود.

تجزیه و تحلیل فروش زوجییکی از راه های تعیین میزان تصحیح برای هر مشخصه است. این شامل مقایسه و تجزیه و تحلیل چندین جفت فروش قابل مقایسه است. فروش زوجی فروش دو ملک است که تقریباً یکسان هستند به جز یک ویژگی که ارزیاب سعی می کند آن را تخمین بزند تا تعدیل صحیح را انجام دهد. به عنوان مثال، یک ارزیاب در تلاش است تا هزینه حضور یک استخر را تخمین بزند. این جدول اطلاعاتی را در مورد پنج فروش جفتی ارائه می دهد که ارزیابی کننده در یک منطقه مسکونی شناسایی کرده است. اگرچه ارزیاب میانگین، میانه و حالت را برای توصیف توزیع تفاوت بین جفت ها محاسبه کرد، اما این نمی تواند جایگزین قضاوت تحلیلی شود. در نهایت، این بر عهده ارزیاب است که تصمیم بگیرد چگونه وجود یا عدم وجود استخر بر ارزش کلی ملک تأثیر می گذارد.

فروش زوجی برای تعیین تعدیل استفاده می شود

رویکرد فروش محک مستقیمروشی برای تخمین ارزش بازار یک ملک بر اساس معاملات اخیر است. ارزیاب معاملات واقعی بازار را تجزیه و تحلیل می کند و اشیایی را که برای آنها انجام شده است با شی مورد ارزیابی مقایسه می کند. ارزیاب در مقایسه مستقیم فروش، اموال قابل مقایسه ای را که در بازار مربوطه فروخته شده است، در نظر می گیرد. سپس تنظیماتی برای تفاوت های احتمالی بین دارایی مورد ارزیابی و دارایی قابل مقایسه انجام می شود. در نتیجه، قیمت فروش هر یک از املاک قابل مقایسه به گونه‌ای تعیین می‌شود که گویی دارای همان ویژگی‌های اولیه اموال مورد ارزیابی در هنگام فروش است. قیمت تعدیل شده به ارزیاب اجازه می دهد تا در مورد ارزش احتمالی ملک در حال ارزش گذاری در بازار نتیجه گیری منطقی کند. رویکرد محک گذاری مستقیم، روش فروش مقایسه ای نیز نامیده می شود. روش بازاریا روش اطلاعات بازار

تحلیل مقایسه ای مستقیم یکی از سه رویکرد ارزیابی املاک و مستغلات است. دو مورد دیگر - سودآور و پرهزینه - نیز به اطلاعاتی در مورد بازار نیاز دارند. در اولین مورد، نسبت های سرمایه دقیقاً بر اساس داده های بازار تعیین می شود. رویکرد هزینه مستلزم برآورد هزینه جایگزینی یا تولید مثل بر اساس اطلاعات مربوط به قیمت های بازار مواد و نیروی کار، هزینه های سربار و سود عادی است.

بهای تمام شده یک شی املاک و مستغلات بر اساس روش تجزیه و تحلیل مقایسه ای فروش برابر است با میانگین وزنی قیمت یک شی مشابه، با در نظر گرفتن اصلاحاتی که تفاوت آن را با ملک مورد ارزیابی در نظر می گیرد:

که در آن Pk قیمت فروش یک شی مشابه (مجموعه ای از آنالوگ های همگن) است.

D مقدار تعدیلات اصلاحی است.

علیرغم سادگی ظاهری فرمول، تعیین مجموع مقادیر تصحیح کار بسیار پر زحمتی است و به تجربه عالی ارزیاب نیاز دارد. مقدار زیادی از اطلاعات دقیق و قابل اعتماد باید در مورد اشیاء همگن قابل مقایسه جمع آوری شود. به عنوان مثال، برای بازار مسکن: ویژگی های فضای زندگی، موقعیت مکانی، تعداد طبقات، در دسترس بودن امکانات رفاهی و تلفن، تمیزی زیست محیطی و اعتبار منطقه، وضعیت و دکوراسیون محل و غیره.

ویژگی اصلاحات همچنین این است که تفاوت در ویژگی های اشیاء از دیدگاه یک خریدار معمولی ارزیابی می شود. بنابراین، اصلاح هر یک از مشخصه ها لزوماً به اندازه ای که صرف ایجاد (یا حذف) این ویژگی شده است، هزینه ندارد.

این رویکرد مبتنی بر اصول زیر است:

• - عرضه و تقاضا،
• - تعویض،
• - مشارکت.

اصل اول بیان می کند که در یک بازار املاک و مستغلات توسعه یافته، قیمت یک شی به شرایط فعلی عرضه و تقاضا بستگی دارد.

اصل جایگزینی فرض می‌کند که یک سرمایه‌گذار یا خریدار منطقی برای یک ملک خاص بیش از هزینه‌ای که برای به دست آوردن ملک مشابه دیگر با همان مطلوبیت هزینه می‌کند، پرداخت نخواهد کرد. بنابراین، قیمت های پرداخت شده برای املاک مشابه یا قابل مقایسه باید منعکس کننده ارزش بازار ملک مورد ارزیابی باشد.

درک ویژگی های استفاده از اصل جایگزینی در توجیه نظری روش تحلیل مقایسه ای فروش برای ارزیاب مهم است.

در رابطه با بازار آپارتمان، این اصل بدین معناست که اگر خریدار توانایی و تمایل خرید آپارتمان را داشته باشد، معمولاً قیمت آن در سطح قیمت های فروش نوع آپارتمان انتخابی تعیین می شود، با این فرض که هزینه زیادی نخواهد داشت. زمان و هزینه های اضافی برای تکمیل معامله. مشاوران املاک باتجربه می دانند که اکثر خریداران مایلند چندین گزینه را برای انتخاب بهترین گزینه در نظر بگیرند و فقط با کمی تاخیر در معامله موافقت می کنند.

اصل جایگزینی مبنایی را برای این فرض فراهم می‌کند که ارزش بازار یک آپارتمان، ارزشی است که در جریان معاملات قبلی با املاک مشابه با ویژگی‌های مشابه تعیین می‌شود، مشروط بر اینکه شامل شرایط خاصی از معاملات نباشد، یعنی معامله باید هم در تامین مالی و هم از نظر نتیجه گیری معمولی باشد.

اصل مشارکت هنگام انجام تنظیمات مربوط به هزینه اشیاء مقایسه شده استفاده می شود. اگر شی ارزیابی شده فاقد هر ویژگی باشد که در شی مقایسه شده وجود دارد، آنگاه هزینه با مشارکت این جزئیات تنظیم می شود.

رویکرد تحلیل مقایسه ای فروش تحت شرایط یک بازار فروش توسعه یافته اعمال می شود. با شکل گیری بازار چنین شرایطی در بازار فروش آپارتمان محقق می شود. تجزیه و تحلیل مقایسه ای فروش همچنین بهترین شاخص ها را برای تعیین ارزش دارایی های تجاری خصوصی کوچک ارائه می دهد.

با بازار زمین توسعه یافته، بهترین نتایج را در ارزیابی قطعات زمین می دهد. توسعه نیافتگی بازار املاک و همچنین این واقعیت که ملک مورد ارزیابی تخصصی است یا دارای مزایای استثنایی یا تحمیل هایی است که وضعیت کلی بازار را منعکس نمی کند، این رویکرد را نامناسب می کند.

از مزایای رویکرد بازار می توان به موارد زیر اشاره کرد:

• - ساده ترین رویکرد؛
• - توجیه آماری؛
• - روشهای تنظیم را پیشنهاد می کند.
• - داده هایی را برای سایر رویکردهای ارزش گذاری فراهم می کند.

• - نیاز به یک بازار فعال؛
• - داده های مقایسه ای همیشه در دسترس نیستند.
• - نیاز به اصلاحاتی که تعداد زیادی از آنها بر قابلیت اطمینان نتایج تأثیر می گذارد.
• - رویکرد مبتنی بر رویدادهای گذشته است، انتظارات آینده را در نظر نمی گیرد.

قیمت فروش املاک قابل مقایسه یکی از عوامل تعیین کننده تقاضا برای ملک مورد ارزیابی است. به این ترتیب، بعید است که خریداران بالقوه برای ملکی که ارزش گذاری می شود، بیشتر از قیمت ملک مشابه بپردازند. اگر قیمت املاک مشابه در حال افزایش است، پس فروشنده می داند که تقاضا برای این نوع ملک افزایش یافته است.

و برعکس، اگر قیمت ها در این بخش از بازار املاک و مستغلات کاهش یابد، تقاضا برای این نوع املاک کاهش می یابد. تغییر در تقاضا برای خواص از یک نوع خاص با استفاده از منحنی های عرضه و تقاضا که در آن مشخص شده است نشان داده شده است راهنمای مطالعه"مبانی ارزیابی املاک - م.، 1383".

با فرض وضعیت اولیه بازار املاک و مستغلات که با منحنی تقاضا I و منحنی عرضه مشخص می شود، قیمت تعادلی (بازار) یک ملک با مقدار P و عدد Q املاک فروخته شده از نوع خاصی تعیین می شود. افزایش قیمت در بازار املاک (مثلاً به دلیل محافظت از پس انداز در برابر تورم) باعث افزایش تقاضا برای املاک می شود که با تغییر منحنی تقاضا به سمت تقاضای موقعیت II منعکس می شود. تقاطع منحنی عرضه و منحنی تقاضای جدید در نقطه 2 مربوط به برقراری یک تعادل جدید در بازار است. اکنون قیمت در سطح مربوط به P تعیین می شود و تعداد املاک عرضه شده (فروخته شده) از نوع در نظر گرفته شده برابر با Q خواهد بود. نقطه 3، به دلیل کاهش تقاضا برای اشیاء املاک و مستغلات. سپس قیمت این نوع املاک در سطح مربوط به P تعیین می شود و تعداد املاک عرضه شده (فروخته شده) از این نوع برابر با Q 16 خواهد بود.

فن آوری پیاده سازی روش تحلیل فروش

روش مقایسه فروش - روشی برای تخمین ارزش یک شی با مقایسه فروش اخیر اشیاء قابل مقایسه با شی ارزش گذاری شده پس از انجام تنظیمات مناسب برای در نظر گرفتن تفاوت بین آنها.

در رابطه با بازار آپارتمان، اصل جایگزینی به این معناست که اگر خریدار توانایی و تمایل به خرید آپارتمان را داشته باشد، معمولاً قیمت آن در سطح قیمت های فروش نوع آپارتمان انتخابی تعیین می شود، با این فرض که نمی گیرد. زمان زیاد و هزینه های اضافی برای تکمیل معامله.

مشاوران املاک باتجربه می دانند که اکثر خریداران مایلند چندین گزینه را برای انتخاب بهترین گزینه در نظر بگیرند و فقط با کمی تاخیر در معامله موافقت می کنند.

اصل جایگزینی مبنایی را برای این فرض فراهم می‌کند که ارزش بازار یک آپارتمان، ارزشی است که در جریان معاملات قبلی با املاک مشابه با ویژگی‌های مشابه تعیین می‌شود، مشروط بر اینکه شامل شرایط خاصی از معاملات نباشد، یعنی. معامله باید هم از نظر تامین مالی و هم از نظر نتیجه گیری معمولی باشد.

در مرحله حاضربازار املاک و مستغلات، که هسته اصلی تمام حقوق مالکیت است، هنوز در آن وجود دارد دوران نوزادی. در اصل ما فقط یک بازار نسبتاً توسعه یافته مسکن داریم که در سیستم قبلی هم در قالب بورس مسکن وجود داشت اما از آن زمان به بعد کاملاً باز نشده است. بنابراین، تفاوت اصلی در فعالیت های ارزیاب ها در قزاقستان این است که ما عملاً داده های باز در مورد ارزش واقعی معاملات ملک نداریم، زیرا شرکت کنندگان آنها به دلیل ذهنیت غالب سعی در پنهان کردن این اطلاعات دارند.

برخی از انواع املاک و مستغلات به هیچ وجه در فضای باز فروخته نمی شوند بازار رقابتی. بنابراین به دلیل نبود اطلاعات موثق نمی توانیم از روش مقایسه فروش که در عمل خارجی بسیار استفاده می شود استفاده کنیم.

هنگام ارزیابی املاک و مستغلات با استفاده از رویکرد مقایسه ای، لازم است یک پایگاه اطلاعاتی برای حرکت قیمت های فروش برای نوع خاصی از املاک در بازار منطقه ای املاک و مستغلات در نظر گرفته شود. به عنوان منابع اطلاعاتی هنگام ایجاد این نوع پایگاه اطلاعاتی، می توان ساختارهای منطقه ای املاک و مستغلات را درگیر در معاملات خرید و فروش املاک و مستغلات در نظر گرفت. سازمان های دولتی(مراکز املاک، کمیته دولتی آمار جمهوری قزاقستان، و غیره)، نشریات (مجلات، روزنامه ها، دفترچه های تبلیغاتی و غیره) و غیره. این مهم است که ارزیابی کننده پایگاه اطلاعاتی را از قبل تشکیل دهد، صرف نظر از اینکه آیا وجود دارد یا خیر این لحظهدستور برای ارزیابی نوع خاصی از املاک و مستغلات. چنین رویکرد پیشگیرانه ای برای تشکیل یک پایگاه اطلاعاتی، پیش نیازی برای اجرای عملی رویکرد مقایسه ای در شرایط قزاقستان از یک بازار بی ثبات املاک و مستغلات است.

اجرای رویکرد مقایسه ای شامل مراحل زیر است:

مرحله 1. شناسایی فروش اخیر املاک قابل مقایسه در بازار مربوطه

منابع اطلاعاتی در مورد فروش اخیر املاک مشابه ممکن است بایگانی خود ارزیاب، بانک های اطلاعات شرکت های املاک، بانک های اطلاعات دفاتر اسناد رسمی، سازمان های دولتی منطقه ای که معاملات فروش در آنها ثبت شده و ثبت نام مالکان املاک نگهداری می شود، انتشارات در نشریات دوره ای در مورد معاملات تکمیل شده خرید و فروش املاک و مستغلات و سایر منابع. هنگام تجزیه و تحلیل فروش اخیر املاک و مستغلات، باید مطمئن شوید که ملک قابل مقایسه دارای همان سن فیزیکی، همان قطعه زمین زیر ملک، شرایط مالی یکسان معامله و غیره است.

در این مرحله، باید بازار را تقسیم بندی کرد، یعنی به بخش هایی تقسیم شد که دارای اشیا و موضوعات مشابه هستند.

اشیاء مشابه توسط:

• - استفاده در نظر گرفته شده؛
• - کیفیت؛
• - حقوق قابل انتقال؛
• - محل؛
• - ویژگیهای فیزیکی.

موضوعات مشابه توسط:

• - تسویه شوندگی؛
• - فرصت های تامین مالی؛
• - انگیزه سرمایه گذاری

اشیاء قابل مقایسه باید به همان بخش از بازار املاک و مستغلات تعلق داشته باشند و معاملات با آنها باید در شرایط معمول برای این بخش انجام شود:

• - دوره ی باز پرداخت؛
• - استقلال موضوع معامله؛
• - انگیزه سرمایه گذاری

به طور خاص، نکات زیر نیاز به نظارت دارند.

زمان قرار گرفتن در معرض - زمانی که شی در بازار است. دوره قرار گرفتن در معرض با بخش های مختلف بازار متفاوت است و تا حد زیادی به کیفیت اشیا بستگی دارد. به عنوان مثال، در آلماتی، میانگین زمان قرار گرفتن در معرض آپارتمان های مسکونی تقریبا یک ماه، برای ساختمان های اداری - از یک و نیم تا سه ماه است. اگر شی برای مدت زمانی بسیار کوتاهتر از دوره نوردهی استاندارد فروخته شد، این نشان دهنده قیمت پایین است. اگر شی برای مدت طولانی‌تر از دوره استاندارد قرار گرفتن در بازار بوده است، پس قیمت آن بسیار بالاست. در هر دو مورد، معامله برای بخش بازار معمول نیست و نباید قابل مقایسه در نظر گرفته شود.

استقلال موضوع معامله به این معناست که معاملات بر طبق آن منعقد نمی شود قیمت بازارو داده های مربوط به آنها را نمی توان برای مقایسه استفاده کرد اگر خریدار و فروشنده:

• - ارتباط دارند؛
• - نمایندگان هلدینگ و یک شرکت فرعی مستقل هستند.
• - وابستگی متقابل و منافع متقابل متفاوتی دارند.
• - معاملات با اشیایی که دارای تعهد یا تعهدات دیگر هستند انجام می شود.
• - مشغول فروش اموال افراد متوفی هستند.
• - به منظور جلوگیری از نقل و انتقال مال وثیقه و غیره در بیع شرکت دارند.

انگیزه سرمایه گذاری با موارد زیر تعیین می شود:

• - انگیزه های مشابه سرمایه گذاران؛
• - مشابه بهترین و کارآمدترین استفاده از امکانات؛
• - درجه فرسودگی ساختمان.

به عنوان مثال، خرید یک ساختمان برای راه اندازی دفتر در آن نمی تواند به عنوان یک قیاس استفاده شود، اگر ساختمان به عنوان یک هتل برنامه ریزی شود، زیرا جریان های درآمد و هزینه مورد انتظار متفاوت خواهد بود.

شیئی که درجه سایش آن بیش از 80% است بدون تعمیر اساسی قابل استفاده با توجه به مشخصات آن نیست. بنابراین خرید ساختمانی با فرسودگی بیش از 80 درصد انگیزه متفاوتی نسبت به خرید ساختمانی با فرسودگی کمتر دارد. در مورد اول، این، به عنوان یک قاعده، خرید حقوق برای ساخت یک مرکز جدید است.

مرحله 2. بررسی قابلیت اطمینان اطلاعات در مورد معاملات

داده های تراکنش جمع آوری شده توسط یک ارزیاب خبره باید توسط فروشنده یا خریدار یا توسط کارگزار (ارزیابی کننده) که این معامله را همراهی کرده است بررسی و تأیید شود. تأیید قیمت معامله برای اطمینان از ارزش قیمت واقعی معامله ضروری است، زیرا اغلب فروشگاه دوماتفاق می افتد که یک مقدار (کوچکتر) در قرارداد بیع ذکر شده است، اما قیمت واقعی معامله ذکر نشده است و معمولاً بسیار بیشتر است. کاهش ارزش معامله در قرارداد خرید و فروش با مقدار زیاد وظیفه دولتی و نرخ های قابل توجه مالیات بر دارایی توضیح داده شده است. مشکل «دو قیمت» یک مشکل دولتی است. در برخی کشورها مثلاً با معرفی حل می شود قانون قانونگذاری، که بر اساس آن مقامات شهرداریمدیریت دارای حق اولویت برای خرید املاک و مستغلات ارائه شده برای فروش است. در این صورت اگر مقامات شهرداری متوجه شوند که خرید و فروش ملک با قیمتی بسیار کمتر از قیمت بازار انجام می شود، تصمیم می گیرند شهرداری این ملک را با این قیمت کمتر خریداری کند. به ویژه ضروری است که قیمت معاملات فروش زمانی که بین دو طرف نزدیک به هم مرتبط انجام می شود (به عنوان مثال، بین اقوام، بین شرکت های مادر و شرکت های تابعه و غیره) به دقت بررسی شود.

مرحله 3: تعدیل قیمت برای تفاوت بین ملک مورد ارزیابی و هر دارایی قابل مقایسه

قیمت یک ارزیاب قابل مقایسه تا حدی تعدیل می کند که ملک مورد ارزیابی با قیمت قابل مقایسه متفاوت باشد. این تعدیل‌ها به منظور تعیین قیمتی انجام می‌شوند که یک ملک قابل مقایسه در صورتی که دارای ویژگی‌های یکسانی با ملک مورد ارزیابی باشد، به قیمت آن فروخته شود.

در فرآیند تعدیل قیمت‌های واقعی فروش املاک قابل مقایسه، تعدیل‌هایی از ملک قابل مقایسه به دارایی ارزش‌گذاری شده انجام می‌شود. در عین حال، ارزیاب باید به این سؤال پاسخ دهد: "اگر ملک دارای ویژگی های مشابه با ملک مورد ارزیابی باشد، به چه قیمتی فروخته می شود؟" به عنوان مثال، اگر یک ساختمان مسکونی مشابه در یک منطقه شهری کمتر از نظر زیست محیطی خطرناک نسبت به ساختمان مسکونی مورد ارزیابی واقع شده باشد و این تفاوت در وضعیت اکولوژیکی در بازار 10000 دلار ارزش گذاری شود، قیمت فروش واقعی آن باید 10000 دلار کاهش یابد. اموال قابل مقایسه نسبت به ملک مورد ارزیابی پایین تر است، قیمت واقعی فروش اولی باید به ارزشی افزایش یابد که اگر دارای ویژگی های بالاتری از ملک مورد ارزیابی بود، به قیمت آن فروخته می شد.

ویژگی اصلاحیه این است که تفاوت در ویژگی های اشیاء از دیدگاه یک خریدار معمولی ارزیابی می شود. بنابراین، اصلاح هر یک از مشخصه ها لزوماً به اندازه ای که صرف ایجاد (یا حذف) این ویژگی شده است، هزینه ندارد. به عنوان مثال، هزینه نقاشی یک ویلا تقریباً 1000 دلار بود، اما خانه ویلا به طور قابل توجهی در نتیجه این نقاشی تغییر کرده است و یک خریدار معمولی حاضر است 2000 دلار برای این نقاشی بپردازد، بنابراین، مبلغ تنظیم صحیح 2000 دلار خواهد بود.

مرحله 4. در این مرحله، قیمت های تعدیل شده اشیاء مشابه توافق می شود و ارزش نهایی ارزش بازار ملک بر اساس رویکرد مقایسه ای استخراج می شود.

فرآیند ارزیابی املاک مستلزم آن است که ارزیاب تعداد زیادی از عوامل را تجزیه و تحلیل کند که در نهایت میزان ارزش محاسبه شده را تعیین می کند.

نتیجه گیری واجد شرایط و معقول در مورد ویژگی های هزینه موضوع ارزیابی فقط بر اساس داده های اولیه سیستماتیک و تأیید شده به یک طریق یا دیگری امکان پذیر است که به نوبه خود می تواند توسط هر شخص علاقه مند از جمله مرجع تأیید شود.

وظایف اصلی ارزیاب تعریف واضح موضوع ارزیابی، شناسایی (توضیح) آن، منطق انتخاب پایگاه اطلاعاتی هنگام انجام محاسبات و به حداقل رساندن مفروضات و مفروضات مختلف در مورد مقادیر مورد استفاده است.

هنگام ارزیابی یک شی خاص در مرحله اول، ارزیاب باید تمام اسناد فنی موجود را برای ارزیابی شی تجزیه و تحلیل کند، و همچنین پارامترهای اصلی مشخص کننده وضعیت شی را تعیین کند. بازرسی ساختمان ها و سازه ها حوزه فعالیت متخصصان دارای مجوز می باشد.

برای ارزیاب ها، دانستن مفاد اساسی برای بازرسی سازه ها، روش های تجزیه و تحلیل وضعیت آنها و استفاده صحیح از نتایج کارشناسی فنی در تعیین ارزش شی مورد ارزیابی ضروری است.

ایمنی و دوام ساختمان ها و سازه ها تا حد زیادی به شرایط عملیاتی، تأثیرات خارجی، تصمیمات طراحی گرفته شده، مصالح و سازه های مورد استفاده در ساخت و ساز، کیفیت ساخت و ساز و کارهای نصب بستگی دارد. پراهمیتبرای ایمنی تأسیسات، اجرای به موقع تعمیرات پیشگیرانه و اساسی برنامه ریزی شده پیشگیرانه را دارد.

یکی از وظایف اصلی ارزیاب هنگام کار در مرکز، تعیین فرسودگی فیزیکی جسم ارزیابی شده است.

مزیت اصلی رویکرد مقایسه ای این است که ارزیابی کننده بر قیمت واقعی فروش و خرید اشیاء مشابه تمرکز می کند. در این صورت قیمت را بازار تعیین می کند، زیرا ارزیاب فقط با تنظیماتی محدود می شود که مقایسه آنالوگ با شی مورد ارزیابی را تضمین می کند.

یکی دیگر از مزایای رویکرد مقایسه ای، انعکاس واقعی عرضه و تقاضا برای یک ملک معین است، زیرا قیمت یک معامله واقعی انجام شده تا حد امکان وضعیت بازار را در نظر می گیرد.