روش تحلیلی برای تعیین ارزش سود یک کارآفرین در روش بهای تمام شده ارزیابی املاک و مستغلات

V در این اواخرانتشاراتی وجود دارد که پیشنهاد می کند از در نظر گرفتن سود کارآفرین در رویکرد هزینه برای ارزیابی املاک و مستغلات خودداری شود. این مقاله پیشنهاد می کند که پیشنهاد ("اشتباه") در مورد نیاز به در نظر گرفتن این سود و در مورد طرح محاسبه ارزش آن بر اساس اصل نظریه ارزش گذاری است که از ("در عمل اجرا نشده" است. ) فرض در مورد امکان تعادل بین عرضه و تقاضا در بازار املاک و مستغلات. استدلال های اضافی به نفع توجیه این بدیهیات ارائه شده است، در زیر به مسئله لزوم در نظر گرفتن سود کارآفرین - صرف نظر از تشخیص اعتبار بدیهیات مذکور - پرداخته شده است.

در همان ابتدای بحث، بیایید به تعریف کلاسیک مفهوم توسعه دهنده که از خارج به ما رسیده است توجه کنیم که به عنوان نویسنده ایده پروژه، ارائه می دهد:

کسب حقوق ساختمان قطعه زمین(حقوق مالکیت یا حقوق انعقاد قرارداد اجاره)
سازماندهی طراحی، تامین مالی (با استفاده از وجوه قرض گرفته شده) و ایجاد (با مشارکت پیمانکاران) در این سایت بهبود (ساختمان ها، سازه ها، ارتباطات، کاشت)،
ثبت حقوق این بهبودها (علاوه بر مالکیت زمین یا حق اجاره زمین که قبلاً ثبت شده است)،
سازماندهی فروش اموال ایجاد شده.

تصور وضعیتی که در آن یک توسعه دهنده از یک ارزیاب بخواهد تا ارزش بازار شیئی را که به تازگی تکمیل شده و برای فروش در نظر گرفته شده است را تعیین کند، دشوار نیست. در این صورت، هر ارزیاب شاغل در نظر خواهد گرفت که یک پروژه توسعه نه تنها باید بازگشت سرمایه (هزینه های انجام شده در فرآیند اجرای پروژه)، بلکه درآمد حاصل از سرمایه، به نام سود یک کارآفرین را نیز فراهم کند (در غیر این صورت، برای یک توسعه‌دهنده منطقی نیست که در یک پروژه پرخطر شرکت کند، سودآورتر است که پول را در یک سپرده بگذارد یا ابزارهای مالی بدون ریسک بخرد).

در عین حال، میزان سود یک کارآفرین نباید به مجموعه واقعی شرکت کنندگان پروژه بستگی داشته باشد: به جای یک توسعه دهنده، یک پروژه می تواند توسط یک سرمایه گذار (مشتری)، یک مدیر پروژه، یک پیمانکار، یک پروژه شروع و اجرا شود. تامین کننده مواد، مشاوران و کارگزاران - همه با مشارکت موسسه اعتباری. ضمناً حق الزحمه شرکت مجری طرح، پرداختی به پیمانکار و همچنین پرداختی به تامین کنندگان مصالح، مشاوران و کارگزاران، بازپرداخت بدنه اصلی وام با وجوهی از مبالغ در نظر گرفته شده برای بازگشت سرمایه، در حالی که بهره باید به عنوان بخشی از سود کارآفرین به صورت اعتباری و درآمد برای کل ارائه شود. انصافدر پروژه سرمایه گذاری کرد.

اگر مشتری از ارزیاب بخواهد که ارزش بازار شیئی را که پس از ایجاد، قبلاً توسط صاحب آن با درآمد استفاده شده است، تعیین کند، ارزیاب عمل کننده علاوه بر این، زیان های ارزش مرتبط با فرسودگی را نیز در نظر می گیرد: این ضررها. از مجموع هزینه‌های پروژه و سود حاصل از سرمایه‌گذاری هزینه‌های دوره (قبل از تاریخ ارزیابی) که از نظر تئوری برای ایجاد موضوع ارزیابی به‌عنوان جدید مورد نیاز است، کسر می‌شوند (به صفحات 305-306 مراجعه کنید).

از مطالب فوق چنین بر می آید که سود کارآفرین در رویکرد بهای تمام شده برای ارزیابی املاک، بازده تمام سرمایه سرمایه گذاری شده در یک پروژه توسعه است. مقدار سرمایه سرمایه گذاری شده (سرمایه گذاری شده) با مجموع تمام هزینه های مربوط به اجرای پروژه (از جمله آماده سازی بازاریابی شیء برای فروش) و بازده این سرمایه (سود ذکر شده کارآفرین) تعیین می شود. با کم کردن مقدار فوق از تمام هزینه های متحمل شده توسط توسعه دهنده از ارزش آتی این هزینه ها که با روش انباشت آنها (سرمایه گذاری) به دست می آید، با استفاده از نرخ بازده عمومی مبتنی بر بازار بر سرمایه سرمایه گذاری شده در ایجاد یک شی، تعیین می شود.

به این نکته اشاره می کنیم که ارزش بهای تمام شده آتی مذکور بیانگر ارزش بازار شیء است که به تازگی تکمیل شده است. بر اساس این مقدار، قیمت پیشنهادی شیء برای فروش یا برای ورود شیء به آن سرمایه مجازهر شرکت و همچنین قیمت پیشنهادی در اجاره بازار (پیشنهاد با نرخ اجاره) - هنگام اجاره موضوع ارزیابی به عنوان دارایی مالی به شکل واقعی.

توجه داشته باشید که انکار نیاز به در نظر گرفتن سود یک کارآفرین در رویکرد هزینه اغلب با ارجاع به اصل جایگزینی توجیه می شود، که اصل اساسی رویکرد هزینه در اصلاحیه در نظر گرفته می شود: «خریدار معقول پرداخت نمی کند. برای ملکی بیش از مقدار پول لازم برای خرید یک قطعه مشابه و ساخت ساختمانی با سودی معادل بدون تأخیر بی مورد، با در نظر گرفتن غرامت مالی منصفانه برای زمان صرف شده برای ساخت و ساز. مخالفان در نظر گرفتن سود کارآفرین معتقدند که چنین فرمول بندی به ما امکان می دهد رویکرد هزینه به ارزش گذاری را به عنوان رویکردی در نظر بگیریم که منعکس کننده منافع کاربری است که برای خود یک شی ایجاد می کند ("پس چرا باید بداند و به آن توجه کند. سود کارآفرین را حساب کنید؟»).

برای شروع، اجازه دهید به غیرقابل قبول بودن استفاده از محاسبه ارزش بازار به عنوان هزینه ساخت یک شی برای استفاده شخصی توجه کنیم، زیرا. مطابق با تعریف مفهوم ارزش بازار، این دومی است ارزش در مبادله - در یک معامله فرضی که توسط یک ارزیاب مدل شده است. در عین حال متذکر می شویم که در صورت بندی اصل ذکر شده است غرامت مالی برای زمان صرف شده برای ساخت و ساز، و این جبران باید با در نظر گرفتن ارزش پول در زمان محاسبه شود: برای مدت زمان ساخت، خالق شیء خود را "فرخ" می کند و وجوه قرض گرفته شده- به جای دریافت درآمد از استفاده از شی تمام شده، که او می تواند از توسعه دهنده خریداری کند. یعنی در این صورت سرمایه گذاری تمام هزینه ها باید انجام شود پروژه ساخت و ساز، که همچنین منجر به تشکیل مقدار درآمد سرمایه (سود کارآفرین) می شود که در روش تعهدی (سرمایه گذاری) هزینه ها با نرخ بازده سرمایه تعیین می شود.

باید در نظر داشت که هنگام ساخت یک شی "برای خود"، با نرخ بازده سرمایه مشخص شده، حق بیمه برای تمام ریسک های سرمایه گذار باید ارائه شود، به استثنای خطر نقدینگی کم معامله برای فروش هدف (استثنای اخیر باید هنگام ارزیابی املاک و مستغلات به عنوان بخشی از یک شرکت عملیاتی با استفاده از روش هزینه در نظر گرفته شود). با این حال، اگر ایجاد یک ملک غیرمنقول با هدف اجاره بعدی آن به عنوان یک دارایی مالی باشد، مالک شی ایجاد شده و ارزیاب تعیین خواهند کرد. نرخ بازاراجاره و هزینه معکوس کردن ارزش بازار شی تمام شده، که با رویکرد هزینه، با در نظر گرفتن تمام خطرات، از جمله ریسک نقدینگی کم، یافت می شود، به طوری که در این کلی ترین حالت، سود کارآفرین به طور مشابه محاسبه می شود. .

اجازه دهید به ویژگی های مشکل ارزش گذاری (با استفاده از رویکرد بهای تمام شده) ملکی که به تازگی در زمان بحران تکمیل شده است توجه کنیم: در این مورد، همراه با هزینه های تملک زمین و ایجاد بهبود و همچنین هزینه های کارآفرین. سود، منسوخ شدن خارجی همراه با کاهش تقاضا برای ملک. از دست دادن ارزش به دلیل چنین کهنگی با کاهش قیمت ها و نرخ اجاره برای اشیایی از همان نوع موضوع ارزیابی در طول اجرای پروژه محاسبه می شود. در مقابل، هنگام ارزیابی یک ملک جدید در مرحله رشد بازار پس از پایان بحران، ممکن است لازم باشد که تجدید خارجی (افزایش ارزش ملک تکمیل شده توسط ساخت و ساز به دلیل کهنگی منفی خارجی) را در نظر بگیریم. به دلیل مازاد تقاضا بر عرضه به دلیل اینرسی از تجدید پروژه های توسعه منجمد در دوره بحران.

بنابراین، بدیهی است که این ادعا که نیازی به در نظر گرفتن سود یک کارآفرین در هنگام محاسبه ارزش بازار یک شی در رویکرد هزینه نیست، خلاف عقل سلیم است و نمی توان آن را برای استفاده در عمل ارزیابی توصیه کرد.

ادبیات

Korostelev S.P. ، 2009.
اوزروف E.S. تحلیل اقتصادیو ارزیابی اموال SPb.: Ed. "ISS". 2007.
اوزروف E.S. ، 2009.

به منظور در نظر گرفتن درآمد تخمینی حاصل از فروش آن در ارزش املاک و منعکس کننده کل خطرات توسعه دهنده (سرمایه گذار)، باید مقدار معینی به مقدار هزینه های ساخت و ساز اضافه شود که منعکس کننده معمول (عادی) مورد انتظار است. سود توسعه دهنده اندازه آن به صورت پول یا درصدی از هزینه ایجاد این پیشرفت ها بیان می شود و به عنوان بخشی جدایی ناپذیر از هزینه بازسازی یا جایگزینی بهبودها ظاهر می شود.

میزان سود کارآفرینی باید نرخ بازده بدون ریسک و همچنین ریسک مربوط به فروش این نوع املاک در بازار را در نظر بگیرد. به دست آوردن اطلاعات بازار در مورد سود دشوار است، زیرا آنها اغلب به عنوان محافظت می شوند راز تجارت. ارزش هایی در محدوده 10-30٪ که معمولاً بر اساس مصاحبه با کارآفرینان گرفته می شود، به هیچ وجه اثبات نمی شود. به ویژه، ارزیاب ها به این نکته توجه نمی کنند که این سود به حجم و زمان ساخت، به تفکیک وظایف سرمایه گذار (مشتری) و سازنده (پیمانکار) و عوامل دیگر بستگی دارد.

بنابراین، تعیین میزان سود یک کارآفرین در چارچوب روش بهای تمام شده ارزش گذاری املاک و مستغلات یکی از مشکلات فوری ارزش گذاری است. برخی از رویکردهای مدرن برای تخمین سود یک کارآفرین مبتنی بر اصل جایگزین های سرمایه گذاری است: سرمایه گذاری در ساخت و ساز جدید تنها در صورتی منطقی است که سود حاصل از پروژه ساخت و ساز کمتر از سود یک پروژه جایگزین با همان سطح نباشد. ریسک و مدت زمان مشابه و همچنین ساخت و ساز جدید.

1. محاسبه سود کارآفرین به روش سرمایه گذاری های بدون بازپرداخت.
معنای اقتصادی سرمایه‌گذاری‌های بازپرداخت نشده مبتنی بر مفهوم «هزینه‌های فرصت» یا «سودهای از دست رفته ناشی از توقف موقت سرمایه» است. سرمایه نقدی یا فرم مادیباید "کار" کند یا درآمد ایجاد کند. اگر سرمایه به دلایل عینی موقتاً درآمدزایی نداشته باشد، مالک آن معادل سود این سرمایه متحمل زیان می شود. پس از این مدت، منطقی است که فرض کنیم مالک سرمایه خود را با در نظر گرفتن سود دریافت نشده ارزیابی می کند.

بنابراین، سرمایه گذاری بازپرداخت نشده V ارزش آتی جریان سرمایه گذاری های سرمایه (هزینه ها) برای ایجاد یک شی به عنوان منبع درآمد یا همان مقدار هزینه های ایجاد آن است که تا تاریخ بهره برداری انباشته شده است. دارایی سودآور با نرخ بهره معین.

میزان سرمایه گذاری بازپرداخت نشده با فرمول تعیین می شود

به نوبه خود، سود کارآفرین (PP) را می توان با فرمول بیان کرد

بنابراین، سود کارآفرین برابر است با ارزش در
هزینه های متغیر یا تفاوت بین سرمایه گذاری بازپرداخت نشده و مقدار مستقیم هزینه ایجاد یک ملک.
کل هزینه های ساخت و ساز (هزینه ساخت و ساز) ساختمان (قبل از محاسبه سود کارآفرین) 376،188،000 روبل است.

زمان ساخت معمولی برای چنین شیء هشت بلوک است. نتایج حاصل از محاسبه سود کارآفرین مورد استفاده در ارزیابی ساختمان در جدول نشان داده شده است.
2. روش برآورد سود یک کارآفرین بر اساس تحلیل الگوهای رفتاری یک سرمایه گذار بالقوه.

بیایید مفروضات زیر را بیان کنیم:
1. ارزش ملک که بر اساس رویکرد بهای تمام شده تعیین می شود، برابر با ارزش بازار آن است.

2. فرض بر این است که در تمامی پروژه های مورد بررسی، عملیات خرید و فروش ملک به ارزش بازار انجام می شود.
فرض بر این است که سرمایه گذار در زمان تصمیم گیری برای خرید یا ساخت یک شی، تمام مبلغ لازم را برای خرید یک شی با قیمتی برابر با ارزش بازار دارد (گزینه هایی که امکان به دست آوردن یک شی را با استفاده از منابع اعتباری در نظر گرفته نمی شود، زیرا برای اکثر اشیا و سرمایه گذاران، به راحتی می توان جدول 11.13 زیر را با معرفی برخی پارامترهای اضافی، که اصلی ترین آنها نرخ بازار وام است، به این مورد گسترش داد.

در این حالت، فرض بر این است که سرمایه گذار انتظار دارد کل مبلغ موجود را سرمایه گذاری کند. در این مورد، هنگام انتخاب گزینه‌ای که شامل سرمایه‌گذاری مرحله‌ای است (مثلاً در طول ساخت یک تسهیلات)، یک سرمایه‌گذار معقول می‌خواهد وجوه موقتاً بی‌کار را نیز برای ایجاد درآمد بخواهد.

در صورتی که مقدار وجوهی که سرمایه گذار می تواند و می خواهد سرمایه گذاری کند به میزان قابل توجهی از ارزش شی بیشتر شود، به احتمال زیاد می تواند وجوه رایگان موقتاً در آن سرمایه گذاری کند. پروژه مشابهبا همان نرخ بازدهی

اگر مقدار اولیه وجوه قابل مقایسه با ارزش بازار شی باشد، پس از آن وجوه استفاده نشده موقتاً در پروژه با همان سودآوری پروژه ساخت و ساز سرمایه گذاری کنید و حتی برای کوتاه مدت، بسیار دشوار خواهد بود. به احتمال زیاد، امکان قرار دادن وجوه در سپرده وجود خواهد داشت و به طور دوره ای مبالغ لازم برای پرداخت مرحله ساخت و ساز بعدی را از آن برداشت می کند. در این صورت نرخ سپرده در حالت کلی با نرخ بازدهی یک پروژه ساختمانی متفاوت خواهد بود.

هنگام محاسبه ارزش سرمایه گذاری، مشاوره سرمایه گذاری، بر اساس اطلاعات مربوط به یک سرمایه گذار خاص، می توانید مقادیر نرخ بازده را برای یک پروژه ساخت و ساز و برای وجوه اضافه شده انتخاب کنید. هنگام تعیین ارزش بازار، باید با قابلیت های معمول سرمایه گذار هدایت شود. همانطور که قبلا ذکر شد، الگوریتم مشخص شده در قالب یک جدول محاسباتی در محیط اکسل پیاده سازی می شود.

نظرات به جدول محاسبه جدول محاسبات از سه قسمت تشکیل شده است. اولین مورد حاوی داده ها و مفروضات اولیه است؛ نتایج محاسبه نیز در اینجا ارائه شده است. بخش دوم و سوم شامل محاسباتی از اثربخشی مدل های مختلف رفتار سرمایه گذار است.
برای سهولت در توصیف جدول، ردیف های آن شماره گذاری شده اند. ترتیب تشکیل جدول را در یک مثال خاص در نظر بگیرید.

داده های اولیه و خلاصه نتایج. مقادیر در ردیف های 1 و 2 به صورت دلخواه انتخاب شدند. در صورت لزوم، جدول به راحتی برای محاسبه سود کارآفرین مربوط به یک پروژه با هر مدت زمان و با هر تعداد دوره پرداخت در سال تطبیق داده می شود.

هزینه ساخت و ساز و زمین(خطوط 3 و 4) و همچنین توزیع هزینه های ساخت بر اساس دوره های پرداخت (خط 5) باید قبل از شروع محاسبه مشخص باشد. از آنجایی که سود کارآفرین به صورت درصدی از سرمایه گذاری تعیین می شود، می توان در خطوط 3 و 4 مقادیر مشخصی را تعیین نکرد، بلکه نسبت ارزش زمین و ساختمان را تعیین کرد. در خانه اول ردیف 5، ارزیاب ممکن است مبلغ پیش پرداخت را مشخص کند.

در ردیف 6، ارزیاب این فرصت را دارد که ایده های خود را در مورد تغییر ارزش ملک مورد ارزیابی برای دوره مربوط به مدت ساخت و ساز منعکس کند.
در عین حال، روش محاسبه پیشنهادی اجازه می دهد تا استهلاک فیزیکی جسم انباشته شده در این مدت را در نظر نگیریم. بنابراین، مقدار خط 6 عمدتاً منعکس کننده تغییر پیش بینی شده در سطح قیمت در بازار است.
در این مثال فرض بر این است که مقدار شی تغییر نخواهد کرد.

خطوط 9-11 نرخ سپرده، نرخ بازده پروژه ساخت و ساز و نرخ تنزیل جریان درآمد حاصل از بهره برداری از تسهیلات را تعیین می کند. به طور کلی، آنها باید متفاوت باشند.
جدول پیشنهادی حاکی از تغییر نرخ در طول اجرای پروژه نیست، هرچند در صورت لزوم می توان بر این اساس آن را نهایی کرد.

در خط 14، قبل از محاسبه، باید مقادیر اولیه نرخ سود کارآفرین را برای دو گزینه محاسبه تنظیم کنید. می توانید مقادیر null را تنظیم کنید. در مثال پیشنهادی، برای وضوح، از نرخ 5% استفاده شده است.

پس از انجام محاسبات با استفاده از تابع "انتخاب پارامتر"، در خط 14، مقادیر محاسبه شده نرخ سود کارآفرین برای دو گزینه محاسبه ظاهر می شود.
خط 15 مقادیر ارزش بازار شی را نشان می دهد که به صورت زیر محاسبه می شود: (خط 3 + خط 4) x (1 + خط 14).

بخش "خلاصه نتایج" به ارزیاب اجازه می دهد تا با قرار دادن ضرایب وزنی، نگرش خود را نسبت به قابلیت اطمینان نتایج به دست آمده بر اساس دو گزینه محاسبه بیان کند.

روش اول محاسبه.این روش محاسبه بر اساس عبارت زیر است: برای اینکه سرمایه گذاری در یک پروژه ساختمانی منطقی باشد، NPV چنین پروژه ای باید مثبت باشد.

خط 23 مقدار اولیه وجوه سرمایه گذار را نشان می دهد که برابر با ارزش بازار شی (خط 15) فرض می شود.

خط 24 میزان سرمایه گذاری در ساخت و ساز را مطابق با جدول زمانی تعریف شده در بالا نشان می دهد. هزینه خرید زمین و پیش پرداخت برای ساخت در لحظه اولیه (دوره صفر در جدول) انجام می شود.

همانطور که قبلاً ذکر شد، فرض بر این است که سرمایه گذار وجوهی که به طور موقت استفاده نشده را به سپرده سپرده خواهد کرد. خط 25 منعکس کننده تغییر میزان وجوه سپرده است که از یک سو به دلیل نیاز به پرداخت برای مرحله بعدی ساخت کاهش می یابد و از سوی دیگر به دلیل انباشت سود سپرده اندکی افزایش می یابد. فرض بر این است که سود (خط 26) در پایان هر دوره پرداخت می شود.

دارایی سرمایه گذار پس از اتمام ساخت و ساز شامل ملک ساخته شده و مقدار باقی مانده وجوه سپرده شده است.

ارزش بازار ملکدر پایان ساخت و ساز با فرمول محاسبه می شود: خط 29 = خط 23 x (1 + خط 6).

با دانستن ارزش دارایی ها در پایان پروژه، می توانید ارزش فعلی آنها را بیابید. نرخ های تنزیل در این معامله برای دارایی های مختلف متفاوت است و منعکس کننده ریسک های مرتبط با ایجاد دارایی است. مقادیر فعلی مربوطه در خطوط 33 و 34 آورده شده است.

مجموع ارزش فعلی دارایی ها (خط 32) مجموع خطوط 33 و 34 است.
ارزش فعلی خالص پروژه (خط 35) تفاوت بین ارزش فعلی دارایی های آتی (خط 32) و سرمایه گذاری اولیه (خط 23) است.

این واقعیت که NPV منفی است (-116) نشان می دهد که سود کارآفرین به میزان 5٪ از مبلغ سرمایه گذاری نمی تواند مورد علاقه سرمایه گذار باشد.

با استفاده از تابع Excel "انتخاب پارامتر" به شما امکان می دهد مقدار سود کارآفرین (در خط 14) را انتخاب کنید که در آن NPV (خط 35) برابر با صفر می شود.

با توجه به مقادیر اولیه، سود کارآفرین 19.8 درصد از مبلغ سرمایه گذاری بوده است.

روش دوم محاسبه.در این مورد، ما از این واقعیت پیش می‌رویم که سرمایه‌گذار معمولاً با یک انتخاب روبرو می‌شود: خرید یک شیء املاک و مستغلات "آماده" یا سرمایه‌گذاری در ساخت یک شی جدید با ابزاری معادل.

سرمایه گذار محتاط، سرمایه گذاری با NPV بالاتر از دو پروژه جایگزین را ترجیح می دهد. فرض بر این است که میزان سرمایه گذاری در پروژه ها یکسان است، پروژه ها مدت زمان یکسانی دارند و تفاوت در ریسک ها با نرخ های تنزیل مختلف هنگام محاسبه NPV برای هر پروژه جبران می شود.
بیایید ارزش سود کارآفرین را با فرض برابری NPV برای پروژه های ساخت و ساز و جایگزین تعیین کنیم.

ارزش فعلی دارایی ها برای گزینه مرتبط با ساخت یک شی به همان روشی که در روش قبلی تعیین می شود.

در گزینه خرید و اجاره، درآمد خالص عملیاتی سالانه (خط 52) به عنوان حاصلضرب ارزش بازار ملک (خط 49) و نرخ تنزیل جریان درآمد اجاره (خط 11) محاسبه می شود.

فرض بر این است که پرداخت ها در پایان هر دوره دریافت می شود (البته، در صورت لزوم، جدول را می توان به راحتی با هر سیستم پرداختی تطبیق داد) (جدول 11.15).

لازم به ذکر است که هنگام محاسبه خالص درآمد عملیاتی، ذخیره جایگزینی در هزینه ها لحاظ شده است. انتظار می رود در پایان عمر پروژه، ذخیره جایگزین برای بازگرداندن تاسیسات به حالت اولیه هزینه شود. این امکان نادیده گرفتن افزایش سایش فیزیکی را برای اهداف این محاسبه فراهم می کند.
مربوط به قیمت بازارشی در پایان پروژه را می توان با فرمول محاسبه کرد: خط 53 = خط 49 x (1 + خط 6).

فرض بر این است که وجوه نوظهور برابر با درآمد خالص عملیاتی هر دوره، سرمایه گذار بلافاصله در سپرده قرار می دهد (خط 54).

ارزش دارایی سرمایه گذار در پایان پروژه مورد بررسی ( ردیف 57 ) جمع ارزش ملک ( ردیف 53 ) و مبلغ وجوه سپرده ( ردیف 55 ) می باشد .
مقدار وجوه سپرده در سررسید (خط 55) ارزش آتی سالیانه است که با نرخ نشان داده شده در ردیف 9 محاسبه می شود.

ارزش فعلی دارایی ها (خط 61) با استفاده از نرخ تنزیل تعیین شده در ردیف 11 تعیین می شود.

تفاوت بین مقادیر مقادیر فعلی برای دو گزینه در خط 62 نشان داده شده است. در این مورد، خط 62 = خط 46 - خط 61.
با استفاده از تابع Excel "انتخاب پارامتر" به شما امکان می دهد مقدار سود کارآفرین را انتخاب کنید (در خط 14) که در آن مقدار در خط 62 برابر با صفر می شود.

از آنجایی که تفاوت در NPV برای دو پروژه منفی بود (=-113)، می توان استدلال کرد که سود 5 درصدی کارآفرین در محاسبات ناکافی است.

با توجه به مقادیر اولیه، سود کارآفرین (طبق روش دوم) 19.3 درصد از مبلغ سرمایه گذاری بوده است.

تجزیه و تحلیل نتایج.دو روش محاسبه مورد استفاده عموماً مقادیر متفاوتی از سود کارآفرینی را ارائه می دهند. از نظر تئوری باید آن را برابر با بزرگتر نتایج بدست آمده در نظر گرفت. اما در صورت عدم اطمینان به صحت داده های اولیه، هنگام تشکیل ارزش نهایی سود کارآفرینی، می توانید با اختصاص وزن های مناسب به آنها، از مقادیر حاصل از هر دو روش استفاده کنید.

همچنین می توانید چندین گزینه را برای مجموعه ای از داده های اولیه در نظر بگیرید و میانگین وزنی آنها را بگیرید.
نرخ سود حاصل از کارآفرینی که در مثال فوق برابر با 19.6 درصد است، به عنوان ارزش آتی (FV) جریان سرمایه گذاری در ساخت و ساز با استفاده از نرخ بازده پروژه ساخت و ساز محاسبه می شود (در این مثال، Kstr = 25% (ردیف 10 جدول) سود کارآفرین که به این ترتیب در زیر ردیف 22 تعیین شده است و 15.3% است.

لازم به ذکر است که اگر در این روش نرخ های بازدهی یکسانی برای پروژه ساختمانی، سپرده و پروژه مربوط به تملک املاک تمام شده تعیین شود، نتایج محاسبات کاملاً با نتیجه استفاده از روش تحلیلی مطابقت خواهد داشت. (KuznetsovDD., Ozerov ES Analytical method for تعیین میزان سود کارآفرین در روش بهای تمام شده ارزش گذاری املاک // Voprosy otsenki, 1998. No. 4) که محدودیت های بیشتری دارد و در نتیجه نشان دهنده یک مورد خاص از موارد فوق است.
تجزیه و تحلیل جداگانه مستحق نتایج به دست آمده بر اساس این فرض است که ارزش شی مورد ارزیابی در یک دوره مطابق با مدت زمان ساخت تغییر می کند.
جداول 11.16-11.17 در زیر نتایج محاسباتی را برای مواردی که مقدار یک شی 10 درصد کاهش/افزایش می یابد ارائه می کند.

از جداول می توان دریافت که نتایج به دست آمده از روش دوم عملاً تحت تأثیر تغییر قیمت قرار نمی گیرند، در حالی که نتایج روش اول به طور قابل توجهی تغییر می کند. با این حال، این کاملا واضح است. اگر سرمایه‌گذار انتظار داشته باشد که از افزایش قیمت‌های بازار سود بیشتری کسب کند، ممکن است به سود کارآفرینی کمتری راضی باشد. برعکس، ضررهای پیش‌بینی‌شده ناشی از کاهش قیمت‌ها، سرمایه‌گذار را مجبور می‌کند تا درآمد کارآفرینی بیشتری را در نظر بگیرد.

در چنین مواقعی باید داد وزن بیشترنتیجه بیشتر

اگر ارزیاب از قبل میزان سود کارآفرینی را بداند، با کمک جدول پیشنهادی می تواند به راحتی برخی پارامترهای محاسباتی دیگر، به عنوان مثال، نرخ بازده یک پروژه ساخت و ساز را تعیین کند.
بنابراین، اگر در مثال پیشنهادی، سود کارآفرینی را معادل 12 درصد در نظر بگیریم، نرخ بازده مربوطه برای یک پروژه ساختمانی 18 درصد خواهد بود.

تکنیک در نظر گرفته شده و آن پیاده سازی کامپیوتریبه محاسبه سود یک کارآفرین در ارزیابی املاک و مستغلات اجازه می دهد رویکرد هزینه ای داشته باشد.

تجزیه و تحلیل محاسبات انجام شده به ما اجازه می دهد تا نتایج زیر را بدست آوریم:
1. سود یک کارآفرین تحت روش هزینه را می توان بر اساس امکان تخصیص جایگزین سرمایه مورد نیاز برای به دست آوردن یک قطعه زمین، ساخت و فروش (به بهره برداری سودآور) یک شی ارزیابی کرد.

2. هنگام استفاده از روش پیشنهادی، سود کارآفرینی در درجه اول به پارامترهایی مانند نرخ بازده پروژه جایگزین، مدت زمان ساخت و ساز و نسبت هزینه سایت و پیش پرداخت به کل هزینه های پروژه حساس است. .
3. تغییر در نرخ بازده پروژه جایگزین در طول دوره ساخت به میزان قابل توجهی بر میزان سود کارآفرین تأثیر می گذارد. در عین حال توزیع نابرابر هزینه ها در طول زمان تأثیر چندانی بر ارزش این سود ندارد.

4. هنگام پیش بینی زمان ساخت، می توانید بر روی آن تمرکز کنید آئین نامه(SNIP 1.04.03-85 استانداردهای مدت زمان ساخت و ساز و خاتمه در ساخت شرکت ها، تکالیف و سازه ها. M. Stroyizdat 1986) یا تمرین ساخت اشیاء مشابه را در نظر بگیرید.

5. اگر افزایش هزینه ها در طول زمان غیر خطی باشد، که برای مجتمع های پیچیده معمول است، نرخ بازده یک پروژه جایگزین در طول زمان تغییر می کند و (یا) طرح های فروش شی ساخته شده پیچیده است، توصیه می شود سود کارآفرین را با محاسبه با استفاده از صفحات گسترده پیدا کنید.

عضو افتخاری ROO،

پروفسور، d.t.s.

در مورد سود کارآفرین در رویکرد هزینه برای ارزیابی املاک و مستغلات.

اخیراً، انتشاراتی ظاهر شده است که نشان می دهد سود کارآفرین نباید در رویکرد هزینه برای ارزیابی املاک و مستغلات در نظر گرفته شود. این مقاله پیشنهاد می کند که پیشنهاد ("اشتباه") در مورد نیاز به در نظر گرفتن این سود و در مورد طرح محاسبه ارزش آن بر اساس اصل نظریه ارزش گذاری است که از ("در عمل اجرا نشده" است. ) فرض در مورد امکان تعادل بین عرضه و تقاضا در بازار املاک و مستغلات. استدلال های اضافی به نفع توجیه این بدیهیات ارائه شده است، در زیر به مسئله لزوم در نظر گرفتن سود کارآفرین - صرف نظر از تشخیص اعتبار بدیهیات مذکور - پرداخته شده است.

کسب حق توسعه یک قطعه زمین (حق مالکیت یا حق انعقاد قرارداد اجاره)

سازماندهی طراحی، تامین مالی (با استفاده از وجوه قرض گرفته شده) و ایجاد (با مشارکت پیمانکاران) در این سایت بهسازی (ساختمان ها، سازه ها، ارتباطات، کاشت)،

ثبت حقوق این بهبودها (علاوه بر مالکیت زمین یا حق اجاره زمین که قبلاً ثبت شده است)،

سازمان فروش اموال ایجاد شده.

در عین حال، سود یک کارآفرین نباید به مجموعه واقعی شرکت کنندگان پروژه بستگی داشته باشد: به جای یک توسعه دهنده، یک پروژه می تواند توسط یک سرمایه گذار (مشتری)، یک مدیر پروژه، یک پیمانکار، یک تامین کننده شروع و اجرا شود. مواد، مشاوران و کارگزاران - همه با مشارکت یک موسسه اعتباری. ضمناً حق الزحمه شرکت مجری طرح، پرداختی به پیمانکار و همچنین پرداختی به تامین کنندگان مصالح، مشاوران و کارگزاران، بازپرداخت بدنه اصلی وام با وجوهی از مبالغ در نظر گرفته شده برای بازگشت سرمایه، در حالی که بهره باید به عنوان بخشی از سود وام کارآفرین و بازده تمام سهام سرمایه گذاری شده در پروژه ارائه شود.

به این نکته اشاره می کنیم که ارزش بهای تمام شده آتی مذکور بیانگر ارزش بازار شیء است که به تازگی تکمیل شده است. بر اساس این ارزش، قیمت پیشنهادی شیء برای فروش یا برای معرفی شی به سرمایه مجاز هر شرکت و همچنین قیمت پیشنهادی در اجاره بازار (پیشنهاد به نرخ اجاره) تشکیل می شود - زمانی که اجاره موضوع ارزیابی به عنوان دارایی مالی به صورت واقعی.

برای شروع، اجازه دهید به غیرقابل قبول بودن استفاده از محاسبه ارزش بازار به عنوان هزینه ساخت یک شی برای استفاده شخصی توجه کنیم، زیرا مطابق با تعریف مفهوم ارزش بازار، این مورد دوم است. ارزش در مبادله - در یک معامله فرضی که توسط یک ارزیاب مدل شده است. در عین حال متذکر می شویم که در صورت بندی اصل ذکر شده است غرامت مالی برای زمان صرف شده برای ساخت و ساز، و این غرامت باید با در نظر گرفتن ارزش زمانی پول محاسبه شود: برای مدت زمان ساخت، خالق شی وجوه خود و وام گرفته شده خود را "فرخ" می کند - به جای دریافت درآمد از استفاده از شی تمام شده، که او می تواند از توسعه دهنده خریداری کند. یعنی در این مورد نیز باید سرمایه گذاری کلیه هزینه های پروژه ساخت و ساز انجام شود که این امر منجر به تشکیل میزان درآمد سرمایه (سود کارآفرین) تعیین شده در روش تعهدی می شود. (سرمایه گذاری) هزینه ها با نرخ بازگشت سرمایه.

باید در نظر داشت که هنگام ساخت یک شی "برای خود"، با نرخ بازده سرمایه مشخص شده، حق بیمه برای تمام ریسک های سرمایه گذار باید ارائه شود، به استثنای خطر نقدینگی کم معامله برای فروش هدف (استثنای اخیر باید هنگام ارزیابی املاک و مستغلات به عنوان بخشی از یک شرکت عملیاتی با استفاده از روش هزینه در نظر گرفته شود). با این حال، اگر ایجاد یک شیء ملکی با هدف اجاره بعدی آن به عنوان یک دارایی مالی باشد، مالک شی ایجاد شده و ارزیاب نرخ اجاره بازار و هزینه برگشت را به ارزش بازار شی تمام شده تعیین می کنند. با روش‌های رویکرد هزینه‌ای با در نظر گرفتن همه ریسک‌ها از جمله ریسک نقدینگی کم پیدا می‌شود، به طوری که در این کلی‌ترین حالت، سود کارآفرین به طور مشابه محاسبه می‌شود.

ادبیات

1. در مورد "سود کارآفرین" در رویکرد هزینه.2009. http://www. *****/UserFiles/File/Guidance_materials/korostelev_zatr_podhod. سند

2. تحلیل اوزروف و ارزیابی املاک و مستغلات. SPb.: Ed. "ISS". 2007.

3. در بدیهیات نظریه ارزیابی. 2009. (http://www.*****/rclub/research/aksioma.pdf).

Ph.D. یاسکویچ ای. ای.

بیشترین مشکلات در حین انجام محاسبات سرمایه گذاری و ارزیابی در هنگام ساخت و ساز املاک و مستغلات با تعیین سود کارآفرین (هنگام تعیین هزینه ساخت اشیاء املاک و مستغلات) و سایش خارجی(هنگام تعیین استهلاک کل اشیاء).

علیرغم تعداد زیادی از آثار اختصاص داده شده به تعریف آنها، هنوز وضوح کافی در مورد این مفاهیم و محدوده ارزش آنها وجود ندارد. بیایید سعی کنیم به آنها بپردازیم و محدوده و مرز وجودی آنها را مشخص کنیم.

1. مفهوم سود کارآفرین و ظاهر آن در فرآیند ساخت و ساز و برگشت (فروش بعدی)

ما سود یک کارآفرین را با مفاهیم توسعه دهنده، مشتری، توسعه دهنده، کارآفرین، سرمایه گذار و غیره مرتبط می کنیم.

برای سازماندهی فرآیند ساخت و ساز به طور کلی، لازم است:

تعیین مکان و امکان به دست آوردن (اجاره در مسکو) یک قطعه زمین.
توسعه یک پروژه سرمایه گذاری (برای مرجع: خدمات مشاورهایبرای توسعه پروژه سرمایه گذاریسود خود را دارند)
بهترین گزینه را انتخاب کن؛
از پول خود استفاده کنید یا وام بگیرید یا سرمایه گذاران را "در سهام" جذب کنید (خط تامین مالی را تعیین کنید).
حقوق مالکیت یا اجاره یک قطعه زمین (به طور همزمان تعیین گزینه های مجاز برای توسعه و خروج از مناطق در حین ساخت و ساز) و در عین حال تعیین و اجاره یک منطقه کمکی اضافی مورد نیاز برای تولید کارهای ساختمانیاز نظر مکان تغییر خانه ها، ذخیره سازی مواد، عملکرد مکانیسم ها؛
با در نظر گرفتن ارتفاقات معماری، امکان اتصال به شبکه های مهندسی موجود و ویژگی های خاک، یک پروژه ساخت و ساز فردی را سفارش دهید یا یک پروژه معمولی را روی زمین پیوند دهید (برای مرجع: طراحان سود خود را دارند، برای کاهش مناقصه ها).
مراحل تأیید را طی کنید (برای مرجع: در سن پترزبورگ، مقامات به 170 امضای تأیید نیاز دارند، و در مسکو - 248).
پیدا کردن یک پیمانکار عمومی - یک سازنده، در حالی که مناقصه ها اغلب برای تعیین یک پیمانکار عمومی با حداقل (یا به طور مطلوب) هزینه تخمینی ساخت و ساز (یعنی با حداقل سود برای توسعه دهنده) ترتیب داده می شود.
موافقت با برآوردهای کلی پیمانکار، برنامه های تقویم، برنامه های تامین مالی؛
ایجاد یک اداره برای مجتمع در حال ساخت؛
بالاخره شروع به ساختن کنید

در طول فرآیند ساخت و ساز، در صورت لزوم، قراردادهایی برای خدمات بنگاه های املاک برای فروش مناطق مستغلات پس از اتمام ساخت و ساز منعقد می شود (ملاک ها سود خود را دارند).

در اکثر آثار، تعاریف زیر یافت می شود:

توسعه دهنده - شخصی مالک (کاربر، مالک) یک قطعه زمین که حق دارد در مورد روش توسعه یک قطعه زمین در محدوده کاربری مجاز آن، به عنوان یک شی املاک و مستغلات تشکیل شده تصمیم گیری کند (گزینه ها - عمومی، توسعه دهنده فرعی ، و غیره.).

مشتری - شخصی که به طور رسمی به عنوان طرف مقابل پیمانکار عمومی (پیمانکار) تحت یک قرارداد کلی (قرارداد) از طرف توسعه دهنده (گزینه ها - عمومی، مشتری فرعی و غیره) عمل می کند.

توسعه دهنده به عنوان یک نهاد بازار املاک و مستغلات تعریف می شود که توسعه یک منطقه را سازماندهی و مدیریت می کند.

DEVELOPER-DEVELOPER به عنوان یک موجودیت بازار املاک و مستغلات تعریف می شود که به طور مستقل وظایف یک توسعه دهنده و سازنده را انجام می دهد (همچنین می تواند وظایف یک طراح و غیره را نیز انجام دهد).

کارآفرین به عنوان سازمان‌دهنده تولید، پرداخت‌کننده بر اساس قراردادها یا قیمت‌های فروش مواد خام، مستأجر وسایل تولید، پرداخت‌کننده خدمات نیروی کار، که برای کار کارآفرینانه در سازمان‌دهی تولید به خود پول می‌پردازد، تعریف می‌شود.

سرمایه گذار - شخصی که سرمایه گذاری بلندمدت وجوه و دارایی های مالی یا سایر موارد (گزینه ها - عمومی، سرمایه گذار فرعی، نهادی، دولتی، فردی، داخلی، خارجی، پرتفوی، "کلاسیک"، شریک، طلبکار و غیره را انجام می دهد. .

سردرگمی همه این مفاهیم منجر به کلی - به سود کارآفرین می شود. وجود سود کارآفرین و ارزش آن به تعداد کل کارکردهایی بستگی دارد که کارآفرین (سرمایه گذار، توسعه دهنده و غیره) می تواند انجام دهد.

2. تفکیک انواع مختلف سود در حین ساخت و ساز و فروش املاک و مستغلات

محدوده های ممکن را تعریف کنید انواع مختلفسود در ساخت و ساز (مسکو و منطقه مسکو در نظر گرفته می شود):

یک). سود سازمان های طراحی

به گفته سازمان های طراحی مسکو، هزینه توسعه اسناد طراحی و بررسی عبارت است از:

میز 1.

	نوع اشیاء در حال طراحی	وزن مخصوصاز هزینه کار ساخت و نصب
	سازه های مهندسی
	ساختمان ها و سازه های طراحی استاندارد (ارجاع بر روی زمین)
	ساختمان ها و سازه های طراحی فردی
	ساختمان های تخصصی (ارتباطات، تلویزیون، ...)
	ساختمان هدف خاصافزایش پیچیدگی

ارزش سود تعهد شده (از بهای تمام شده کار طراحی) محدوده را تشکیل دهید:

2). سود پیمانکار عمومی سازنده (سود تخمینی)

مطابق با MDS 81-1.99 / 1 / سود تخمینی مقدار وجوه لازم برای پوشش هزینه های خاص (عمومی) سازمان های ساخت و ساز و نصب برای توسعه تولید، حوزه اجتماعی و مشوق های مادیکارگران نرخ سود برآوردی نسبت به بهای تمام شده 12 درصد است یا می توان آن را 50 ... 57.5 درصد حقوق و دستمزد (صندوق دستمزد) محاسبه کرد. برآورد تلفیقی هزینه ساخت و ساز شامل ذخیره ای برای کار و هزینه های پیش بینی نشده است که برای جبران هزینه کار و هزینه هایی در نظر گرفته شده است که نیاز به آن در فرآیند تهیه اسناد کاری یا در حین ساخت و ساز در نتیجه شفاف سازی طراحی ایجاد می شود. تصمیمات یا شرایط ساخت و ساز ذخیره بیش از 2 درصد برای تسهیلات اجتماعی و 3 درصد برای تسهیلات صنعتی اختصاص داده شده است.

لازم به تاکید است که در برآورد هزینه ساخت، سود سازمان های طراح و پیمانکار در نظر گرفته می شود که ربطی به سود کارآفرین ندارد.

در بیشتر موارد، با یک پروژه جداگانه و عدم وجود مناقصه، سود تخمینی به 25 ... 30٪ یا بیشتر از هزینه برآورد شده واقعی ساخت و ساز می رسد.

هنگام برگزاری مناقصه، امکان کاهش سود برآوردی افزایش می یابد و می تواند حداقل 8 ... 10 درصد هزینه برآورد شده باشد.

محدوده سود پیمانکار عمومی - سازنده:

8 ... 30 درصد برآورد هزینه ساخت.

(کلیه حجم های ساخته شده تا زمان پرداخت گواهی پذیرش و تحویل کار ساختمانی توسط مشتری متعلق به ایشان می باشد).

برای مرجع: در Tver، در طول ساخت مسکن، اعتقاد بر این است که 25٪ از هزینه ساخت و نصب (کارهای ساخت و ساز) سود پیمانکار عمومی - سازنده و 25٪ از هزینه ساخت است. و کار نصب سود کارآفرین است. برای اخذ مجوزها و تاییدیه ها، ثبت حقوق ZU (زمین) و "سایر" هزینه های سازمانیمبلغی معادل 50 درصد از کارهای ساختمانی و نصبی هزینه می شود. بنابراین، قیمت تمام شده املاک در بازار اولیه تا 200 درصد هزینه کار ساخت و نصب است.

3). سود ملکی

به طور کلی پذیرفته شده است که خدمات میانی برای توافق در مورد نیات فروشنده و خریدار در مسکو در سطح 3 ... 5٪ تخمین زده می شود و در موارد نادر به 8٪ (هنگام فروش اشیاء در مراحل مختلف ساخت و ساز) می رسد. . نمی توان به وضوح سود مشاوران املاک را از این هزینه ها متمایز کرد، زیرا به پارامترهای زیادی (تجربه، ارتباطات، شبکه اطلاعاتی، زنجیره ایجاد شده از خریداران و غیره) بستگی دارد.

4). سود کارآفرین

ما یک کارآفرین را به عنوان فردی تعریف می کنیم که وظایف یک طراح، یک پیمانکار عمومی - سازنده، تامین کننده مواد، یک مسکن را انجام نمی دهد و ساخت و ساز را برای پول خود انجام می دهد (یک موقعیت ایده آل و نادر).

برای مرجع: در مسکو، کارآفرینان خصوصی 5٪ مسکن را می سازند و 95٪ باقی مانده توسعه دهندگان تحت حمایت دولت هستند. در سن پترزبورگ برعکس است.

سود کارآفرین به جهت توسعه پروژه سرمایه گذاری بستگی دارد.

یک عبارت تقریبی برای تعیین سود یک کارآفرین (PP):

RS i - ارزش بازار بخش های جداگانه ملک (هنگام فروش بر اساس دوره های زمانی)؛

CC i - هزینه تمام هزینه های متحمل شده (بر اساس دوره های زمانی) در طول ساخت و ساز و فروش (ذکر شده در بالا).

Dk; قبل - نرخ تنزیل (برای خطوط تامین مالی و بازگشت سرمایه)؛

t زمان فعلی پروژه است.

فرمول مشابهی در مدل Gribovsky S.V ارائه شده است.

بیان دقیق سود کارآفرین به فواصل سرمایه گذاری های پولی در پروژه و بازده سرمایه مورد نیاز بستگی دارد.

3. حسابداری برای سودهای مختلف در محاسبات

ملک آماده برای فروش در مرحله نهایی ساخت و ساز به طور کلی با وجود چندین جزء مشخص می شود:

حقوق واگذار شده به قطعه زمین؛
ساختمان ها؛
محوطه سازی;
حضور شبکه های مهندسیو غیره.

حقوق یک قطعه زمین معمولاً به طور جداگانه ارزیابی می شود.

هزینه ساخت ساختمان ها، سازه ها، بهبود قلمرو مجاور، شبکه های مهندسی نیز به طور جداگانه برآورد می شود. در عین حال در روش های مختلف (روش شاخص های بهای تمام شده عنصری تجمیع، روش قیمت واحد ...) هم از شاخص های بهای تمام شده و هم از ضرایب افزایش قیمت استفاده می شود.

استفاده از نرخ های UPVS، UPSS، کتابچه راهنمای ارزیاب، کاتالوگ نقشه پروژه های فردی، مجموعه های برآورد - ما تا حدی هم هزینه کار طراحی و هم سود پیمانکار عمومی - سازنده را در نظر می گیریم (به بخش عمومی UPVS، توضیحات مربوط به کتابچه راهنمای ارزیاب و غیره مراجعه کنید). ضرایب افزایش قیمت (GOSSTROY، Co-Invest…) نیز این جنبه‌ها را در نظر می‌گیرند و مقادیر متوسط را نزدیک به یک نوع خاص از اتصال روی زمین نشان می‌دهند. راه حل های استاندارد. بنابراین، به طور متوسط، در محاسبات، ارزیاب ها سود طراحان و پیمانکار عمومی را در نظر می گیرند - با این حال، سازنده با ساخت و ساز فردیعملکرد با قیمت های عمومی و ضرایب افزایش قیمت به فرد اجازه نمی دهد که هزینه ساخت و ساز را بدون در نظر گرفتن هزینه های اضافی به طور قابل اعتماد محاسبه کند.

بنابراین، در شرایط تسویه متوسط، ارزش‌گذاران باید سود کارآفرین و خدمات غیرمستقیم ("I") را در نظر بگیرند.

Y - ارزش فعلی خدمات غیر مستقیم(ملاک ها، طراحان، مشاوران و ...).

4. سهم قطعات زمین به ارزش کل بازار اشیاء مختلف املاک و مستغلات.

برای تولید کارهای ساختمانی و تاسیساتی، قراردادهای اجاره منعقد می شود قطعات زمین(فروش حافظه در مسکو انجام نمی شود).

جدول 2 داده های محاسبه شده را برای تعیین هزینه واحد زمین برای انواع مختلف اشیاء املاک نشان می دهد.

جدول 2.

نوع ملک	هزینه حقوق اجاره زمین برای 49 سال، USD/ha	هزینه 1 متر مربع متر انبار، USD/sq. متر	هزینه ویژه حافظه در هر 1 متر مربع متر مساحت قابل استفاده، USD/sq. متر (ایالات متحده)	میانگین قیمت پیشنهادی برای فروش، USD/sq. متر (RS)
آپارتمان تجاری آجر/یکپارچه			شرایط محاسبه: طبقه 12، انباری معادل 3 متراژ بنا، متراژ ناخالص معادل 1.5 متراژ خالص قابل استفاده


شهرهای نزدیک مسکو
آپارتمان در یک ساختمان پانل (P-44، P-3M)			شرایط محاسبه: طبقه 17، انباری معادل 3 متراژ بنای ساختمان، متراژ ناخالص برابر با 1.5 متراژ قابل استفاده خالص


منطقه مسکو
اماکن تجاری			شرایط محاسبه: طبقه چهارم، انباری برابر با 4 متراژ بنای ساختمان، مساحت ناخالص برابر با 1.2 متراژ خالص قابل استفاده است.


منطقه مسکو
فضای اداری			شرایط محاسبه: طبقه 9، انباری معادل 3 متراژ بنای ساختمان، متراژ ناخالص برابر با 1.3 متراژ قابل استفاده خالص


منطقه مسکو
محدوده تولید			شرایط محاسبه: طبقه دوم، انباری برابر با 5 متراژ ساخته شده از ساختمان، مساحت ناخالص برابر با 1.1 متراژ خالص قابل استفاده است.	سایت های اینترنتی
			نه ساختن

منطقه مسکو

همانطور که از جدول 2 مشاهده می شود، زمین های واقع در مرکز مسکو برای فضای مسکونی، خرده فروشی و اداری، و در نزدیکی جاده کمربندی مسکو برای فضای صنعتی، سهم قابل توجهی در ارزش بازار املاک و مستغلات دارند.

5. محدوده ارزش سود یک کارآفرین برای انواع مختلف اشیاء املاک و مستغلات

برای به دست آوردن محدوده های تخمینی سود کارآفرین، از مطالب اطلاعاتی مختلفی که در اینترنت ارسال شده بود استفاده شد.

مدل محاسبه سود کارآفرین (توسعه یافته بر اساس مدل Gribovsky S.V.) عوامل زیر را در نظر گرفت:

هزینه ساخت ساختمان ها و سازه ها (داده های مربوط به شرایط محاسبه در جدول 2 و سایت های اینترنتی)؛
هزینه واحد زمین (جدول 2)؛
زمان ساخت و برگشت (SNIP 1.04.03-85 و سایت های اینترنتی)؛
تخفیف قبل (پذیرفته شده در سطح نرخ بازپرداخت بانک مرکزی - 18٪)؛
بودجه در شروع ساخت و ساز پذیرفته شد.
خدمات املاک و مستغلات در سطح 5٪ از هزینه برگشت پذیرفته شد.
هنگام محاسبه اماکن مسکونی، هنجارهای رایج برای خروج از محل در نظر گرفته شد - 60 ... 70٪، با در نظر گرفتن سهم شهر (30 ... 40٪).
بازگشت احتمالی در طول فرآیند ساخت و ساز با معرفی ضریب تصحیح 0.9 در نظر گرفته شد.
محاسبه هزینه محوطه سازی به طور متفاوت برای اشیاء مختلف انجام شد.

شاخص های تخمینی سود کارآفرینی در تولید ساخت و سازهای جدید

جدول 3

نام	سود کارآفرینی %%
نام	مرکز مسکو	در فاصله حلقه سوم	نزدیک جاده کمربندی مسکو	20 کیلومتری MKAD	40 کیلومتر از MKAD	60 کیلومتری MKAD	80 کیلومتری MKAD	100 کیلومتر از MKAD


فضای خرده فروشی

محدوده تولید
املاک کشور

نمودارهای زیر وابستگی PP را هنگام دور شدن از جاده کمربندی مسکو (به سمت مرکز مسکو و دور شدن از مسکو) نشان می دهد.

6. سایش خارجی املاک و مستغلات

استهلاک خارجی (اقتصادی) به عنوان از دست دادن ارزش دارایی در نتیجه تأثیر عوامل خارجی بر دارایی (بین المللی، ملی، صنعتی، محلی ...) تعریف می شود.

شرایط خارجی محلی به این معنی است:

تغییر شرایط بازار؛
موقعیت مکانی (محیط نامطلوب، محیط زیست، دسترسی حمل و نقل و غیره)؛
تغییر در مالی و شرایط قانونگذاریو غیره.

ارزیابی تنها 2 روش را برای تعیین سایش خارجی فرض می کند (VI):

یک). مقایسه فروش اشیاء مشابه در شرایط خارجی پایدار و تغییر یافته؛

2). سرمایه گذاری از دست دادن درآمد مربوط به تغییرات شرایط خارجی:

VI = از دست دادن درآمد / نرخ سرمایه (2)

بزرگترین مشکل تعیین نقطه "صفر" است که انتقال از شرایط خارجی پایدار به شرایط خارجی تغییر یافته را مشخص می کند.

تغییرات در شرایط خارجی را می توان به وضوح با کاهش سود کارآفرین شناسایی کرد.

با توجه به GOSKOMSTAT، نرخ بازده در ساخت و ساز در فدراسیون روسیه:

2000 - 8.9٪;
2001 - 9.1%;
2002 - حدود 9.8٪.

تا زمانی که سود کارآفرین از حد مجاز فراتر رود، ساخت و ساز جدید توسعه می یابد.

بر اساس اطلاعات جمع آوری شده از سایت های اینترنتی، حد مجاز سود برای یک کارآفرین عبارت است از:

مسکو - نه کمتر از 15 ... 18٪.
سن پترزبورگ - نه کمتر از 15٪؛
روستوف - روی - دان - نه کمتر از 10 ... 12٪؛
Tver - حداقل 15٪؛
یکاترینبورگ - نه کمتر از 12٪.

با ترکیب داده های مربوط به نرخ بازده (GOSKOMSTAT) و نظرات سرمایه گذاران - سازندگان در مورد حداقل سود یک کارآفرین - منطقه "صفر" در منطقه 9.8 ... 12٪ به دست می آید. به طور متوسط - 11٪.

ما حداقل مقدار سود را برای کارآفرین به دست آورده ایم که در آن ساخت و سازهای جدید همچنان انجام می شود (عمدتاً در "حاشیه") و در زیر آن فعالیت سرمایه گذاری به شدت کاهش می یابد. لازم به ذکر است که مقدار به دست آمده (11٪) نزدیک به نرخ سالانه بانک های دسته اول قابلیت اطمینان (مانند SBERBANK) در سپرده های روبلی است.

از این رو، شرایط خارجی، که منجر به کاهش سود یک کارآفرین، کمتر از 11 درصد می شود، از عوامل بروز فرسودگی خارجی املاک و مستغلات هستند. از سوی دیگر، اگر سود کارآفرین کمتر از نرخ بدون ریسک بانک های دسته اول باشد، سرعت ساخت و ساز باید به شدت کاهش یابد.

کجا: فروش املاک و مستغلات به قیمت تمام شده آنها باید با میانگین استهلاک خارجی 11٪ مشخص شود.

سود کارآفرین و استهلاک خارجی مفاهیمی متقابل هستند.

ما به طور مشروط 2 منطقه را برای مسکو و منطقه مسکو دریافت می کنیم:

منطقه بهبود خارجی (سود یک کارآفرین بیش از 11٪ وجود دارد).
منطقه زوال خارجی (سود کارآفرین از 11 درصد به 0 کاهش می یابد و استهلاک خارجی قابل توجهی ظاهر می شود)

7. ارزیابی ساییدگی خارجی در نمونه ای از آپارتمان های مسکونی در شهرهای منطقه مسکو

بر اساس پردازش آماری داده ها در مورد هزینه بازار مسکن اولیه و ثانویه در شهرهای منطقه مسکو، ارائه شده در مجموعه "Rway" شماره 94، ژانویه 2003 و در سایت های اینترنتی، نتایج زیر به دست آمد:

برای تقریب از فرمول رگرسیون خطی استفاده شد:

رگرسیون خطی - C \u003d A + B * P،

С - هزینه (USD/m²)؛

P - فاصله از جاده کمربندی مسکو (کیلومتر).

C \u003d 559.49 - 4.57 * P

K = 0.81 (ضریب همبستگی).

C \u003d 577.63 - 4.26 * P

بر اساس فرمول های به دست آمده، مقادیر هزینه مسکن اولیه و ثانویه در شهرهای منطقه مسکو محاسبه شد که در جدول 4 آورده شده است.

حداقل هزینه ساخت، با در نظر گرفتن سود کارآفرین 11 درصد، بر اساس هزینه سری پانل های بزرگ P-3M (164.1 دلار در متر مربع)، تنظیم شده برای ذخیره سازی (1.73 دلار / متر مربع -) محاسبه شد. جدول 2)، مالیات بر ارزش افزوده - 1.2.

جدول 4

همانطور که از جدول 4 مشاهده می شود، هزینه مسکن ثانویه بیشتر از مسکن اولیه است، زیرا عامل عدم تکمیل در اکثر ساختمان های جدید تاثیر می گذارد. هزینه مسکن فروشگاه دومنشان می دهد که هیچ تاثیری از سایش فیزیکی و عملکردی وجود ندارد. منطقه سایش خارجی در فواصل بیش از 60 کیلومتر شروع می شود. از جاده کمربندی مسکو و با کاهش هزینه مسکن اولیه زیر منطقه "صفر" مشخص می شود.

8. ارزیابی آغاز منطقه بدتر خارجی برای مسکو و منطقه مسکو

ارزیابی بر اساس جدول 3 انجام شد. جدول 5 مرزهای منطقه زوال خارجی را نشان می دهد

جدول 5

نام	منطقه بندی
	مرکز مسکو	در فاصله حلقه سوم	نزدیک جاده کمربندی مسکو	20 کیلومتری MKAD	40 کیلومتر از MKAD	60 کیلومتری MKAD	80 کیلومتری MKAD	100 کیلومتر از MKAD
آپارتمان های کلاس تجاری (آجر/یکپارچه)	منطقه بهبود خارجی
آپارتمان در خانه های پانل (نوع P-44؛ P-3M)	منطقه بهبود خارجی					منطقه زوال خارجی
فضای خرده فروشی	منطقه بهبود خارجی
فضای اداری (کلاس B2 و پایین تر)	منطقه بهبود خارجی					منطقه زوال خارجی
محدوده تولید	منطقه بهبود خارجی				منطقه زوال خارجی
املاک کشور			منطقه بهبود خارجی				منطقه زوال خارجی

بیشترین سود یک کارآفرین در ساخت و فروش اشیاء املاک و مستغلات در مرکز مسکو به دست می آید و از 42 ... 68٪ برای انواع مختلف اشیاء متغیر است.
سود یک کارآفرین به سمت حومه مسکو کاهش می یابد و در منطقه جاده کمربندی مسکو در محدوده 26 ... 38٪ برای انواع مختلف اشیاء است.
ساخت اشیاء املاک مسکونی را می توان با سود کارآفرینان تا 60 کیلومتری جاده حلقه مسکو (در شهرهای منطقه مسکو) انجام داد.
حداقل سود مجاز کارآفرین، اجازه توسعه را می دهد کسب و کار ساخت و سازبرای مسکو و منطقه مسکو حدود 11٪ است.
استهلاک خارجی (اقتصادی) زمانی ظاهر می شود که سود کارآفرینان به زیر سطح 11٪ کاهش می یابد و با دور شدن آنها از جاده کمربندی مسکو پیشرفت می کند.
برای آپارتمان های مسکونی در خانه های پانل، منطقه استهلاک اقتصادی خارجی در شهرهای منطقه مسکو، واقع در فاصله بیش از 60 کیلومتری از جاده حلقه مسکو آغاز می شود.

Ph.D. یاسکویچ E.E.

از منابع اطلاعاتی استفاده کرد.

MDS 81-1.99. دستورالعمل هایی برای تعیین هزینه محصولات ساختمانی در قلمرو فدراسیون روسیه. / Gosstroy - M.: GUPTsPP، 1999
الکساندروف V.T. قیمت گذاری در ساخت و ساز - سن پترزبورگ: پیتر، 2000
D. Friedman و N. Ordway. تجزیه و تحلیل و ارزیابی املاک و مستغلات درآمدزا - M .: Delo, 1997
سایت های اینترنتی

| مقالات
نرم افزار ارزیابی املاک

بخش سایت: ارزیابی (اصلی) / مواد و روش ها / محاسبه سود کسب و کار / روش تحلیلی برای تعیین میزان سود یک کارآفرین در روش بهای تمام شده ارزشیابی املاک و مستغلات

فواصل از MKAD

هزینه مسکن اولیه، USD/sq. متر

هزینه مسکن ثانویه، USD/sq. متر

تفاوت، USD/sq. متر

کمترین
C/C با PP در 11٪، USD/sq. متر

(164,1 +1,73)* 1,11 * 1,2 = 221

منطقه بهبود خارجی (سود کارآفرین وجود دارد)

منطقه سایش خارجی

کوزنتسوف دیمیتری دمیتریویچ
دکتری، دانشیار،

اوزروف اوگنی سمیونوویچ
دکترای علوم فنی، استاد،
رئیس بخش
اقتصاد و مدیریت املاک و مستغلات
ایالت سن پترزبورگ
دانشگاه فنی (SPbGTU)

سوالات ارزشیابی
№2 1998

یکی از مشکلات جالب و دشوار روش بهای تمام شده ارزش گذاری املاک، تعیین سود کارآفرین است. به دست آوردن اطلاعات بازار در مورد سود دشوار است، زیرا آنها اغلب به عنوان یک راز تجاری محافظت می شوند. ارزش هایی در محدوده 10-30٪ که معمولاً بر اساس مصاحبه با کارآفرینان گرفته می شود، به هیچ وجه اثبات نمی شود. به ویژه، ارزیاب ها به این واقعیت توجه نمی کنند که این سود به حجم و زمان ساخت، به تفکیک وظایف سرمایه گذار (مشتری) و سازنده (پیمانکار) 1) و عوامل دیگر بستگی دارد.

این مقاله طرحی را برای تخمین سود یک کارآفرین بر اساس این فرض پیشنهاد می‌کند که سرمایه‌گذاری که یک پیمانکار را استخدام می‌کند، فرصت سرمایه‌گذاری در پروژه دیگری را دارد که نرخ بازدهی دارد. در عین حال، جریان‌های نقدی که هزینه‌های خرید یک سایت، انجام ساخت و راه‌اندازی کامل تأسیسات است، با پویایی توزیع در طول زمان با جریان‌های نقدی برای یک پروژه جایگزین مطابقت دارد.

ارزش سود کارآفرین که با روش پیشنهادی به دست می آید، باید این اصل را برآورده کند:

سرمایه گذاری در ساخت و ساز جدید تنها در صورتی منطقی است که بازده پروژه ساخت و ساز کمتر از بازده پروژه جایگزینی نباشد که همان سطح ریسک و مدت زمان ساخت جدید را دارد.

با توجه به رویکرد هزینه، ارزش بازار С exp به عنوان مجموع هزینه قطعه زمین С z و هزینه ساخت و ساز جدید С ns با در نظر گرفتن استهلاک انباشته و nak تعریف می شود:

هزینه C \u003d C s + C ns - و مطابق (1)

هزینه ساخت و ساز جدید به صورت مجموع هزینه های مستقیم C p، هزینه های غیر مستقیم C k و سود کارآفرین PP محاسبه می شود:

C ns \u003d C p + C تا + PP. (2)

لازم به ذکر است که در (2) مقدار C به شامل هزینه های آماده سازی پیش فروش یک شی معمولی برای بازار محلی در دوره بین تاریخ اتمام ساخت و ساز و تاریخ فروش (راه اندازی) و C می باشد. p شامل سود پیمانکار یا به اصطلاح انباشت برنامه ریزی شده است.

اجازه دهید مجموع تمام هزینه های ساخت و ساز را به صورت C pk = C p + C k، و مجموع هزینه ها و هزینه قطعه زمین منهای استهلاک انباشته را به صورت C = Cs + C pk - And nak تعیین کنیم. سپس

هزینه C \u003d C s + C p + C به - و nac + PP \u003d C + PP. (3)

اگر مجموع C*pc = Cp + Ck - و nak را به عنوان هزینه ساخت یک شی با حجم کمتر در مقایسه با شی مورد مطالعه که هزینه ساخت آن Cpc > C*pc است نشان دهیم، آنگاه می شود. واضح است که بدون لطمه به کلیت مشکل، می‌توانیم گزینه‌ای را در نظر بگیریم که در آن میزان سایش بسیار ناچیز است. تمام فرمول‌ها و نسبت‌های به‌دست‌آمده برای این گزینه را می‌توان با در نظر گرفتن سایش با جایگزین کردن مقدار C pc با C * pc و C با C * \u003d Cs + C * pc برای مورد استفاده کرد. اجازه دهید به شرط بدیهی مربوط به این نتیجه‌گیری و برای عمل ارزیابی مهم توجه کنیم که سود کارآفرین که در روش ارزش‌گذاری بهای تمام شده ظاهر می‌شود، با پیر شدن شی و کاهش ارزش آن کاهش می‌یابد.

اجازه دهید بخشی از هزینه های C av را که پیش پرداخت همراه با پرداخت زمین است، اختصاص دهیم. سپس

C + PP \u003d (C s + C av) + (C pc - C av) + PP \u003d C o + C - C o + PP. (4)

ارزش نسبی سود کارآفرین را می توان به عنوان نسبت این سود به مجموع هزینه های ساخت و ساز یا به مجموع این هزینه ها و ارزش زمین تعریف کرد:

انتخاب گزینه بستگی به ترجیحات بازار محلی دارد، اما گزینه دوم دارای مزیت هایی است. در واقع، سرمایه گذار این حق را دارد که از ساخت یک شی در مکانی معتبرتر انتظار بازده بیشتری داشته باشد، به عنوان مثال. با ارزش بالاتر زمین، با توجه به اینکه حتی پس از واگذاری ساختمان، مالک آن حق امیدواری به دریافت بخشی از سود مربوط به زمین را دارد. در رابطه با موارد فوق، در اینجا گزینه دوم را در نظر خواهیم گرفت.

روش بهای تمام شده فرض می کند که هزینه به دست آوردن یک سایت و هزینه های مربوط به ساخت و ساز و آماده سازی پیش فروش در زمان اتمام پروژه متحمل شده است. در واقع، هزینه های مستقیم و غیرمستقیم سرمایه گذار توسط پرداخت های اپیزودیک Сpc,i در کل دوره ساخت و اجرای پروژه به عنوان یک کل پوشش داده می شود. علاوه بر این، باید در نظر داشت که حق مالکیت (یا حق اجاره بلندمدت) زمین قبل از شروع ساخت و ساز تحصیل می شود، یعنی. سرمایه گذار مقدار مشخص شده C را در لحظه اولیه پروژه خرج می کند. در عین حال، البته، سرمایه گذار امیدوار است، پس از اتمام پروژه، بازگشت سرمایه و سود کافی برای جبران منافع از دست رفته مربوط به "انسداد" وجوه C pc، i و C تا زمانی که تکمیل پروژه

ما معتقدیم که با استفاده جایگزین از سرمایه، مقادیر پولی C s، C av، C pc، i ارزش آتی محصول پروژه C alt را تشکیل می دهند که می تواند به عنوان مقدار تخمینی ارزش آتی تعریف شود. جریان هزینه های مربوط به کسب یک قطعه، ساخت یک ساختمان و فروش یک شی (با وارد کردن آن به عملیات سودآور):

در مواردی که علاوه بر موارد فوق، از عناوین زیر نیز استفاده می شود:
n- مدت چرخه سرمایه گذاری (تعداد دوره ها تا اتمام ساخت و ساز و فروش شی)؛
من- شماره دوره ( من = 1, 2, ..., n);
С pc,i - جریان هزینه برای دوره من، (واحد پولی)؛
در- نرخ تنزیل برابر با نرخ بازده درو برای دوره؛
P علامت محاسبه محصول است.

طرح در اینجا به حساب می آید جریان های نقدیدر شکل نشان داده شده است.

با مقایسه (3)، (4) و (5) به دست می آید ارزش نسبیسود کارآفرین:

(6)

در حالت کلی، محاسبه مطابق (6) نیازمند محاسبات دست و پا گیر است، اما در عمل ارزش گذاری می توان از عبارات تحلیلی تقریبی استفاده کرد. امکان محاسبه سود یک کارآفرین را با استفاده از تقریب در نظر بگیرید.

فرض کنید که پروژه در داخل انجام می شود nسال و با اتمام ساخت و ساز تکمیل شد. تعداد دوره های صورتحساب در طول سال برابر است با متر. هزینه ها به صورت پیش پرداخت C o و پرداخت های مساوی (C - C o) / ( m x n) در پایان هر دوره "کوتاه" فرض می کنیم که نرخ تنزیل برای یک پروژه جایگزین، برابر با نرخ بازده سالانه سرمایه، در کل دوره پروژه ثابت می ماند و برابر است با درآ. برای این مورد داریم:

با توجه به اینکه کار m x n>> 1 و ضریب درآ / متر

خطا در محاسبه سود یک کارآفرین تحت چنین مفروضاتی از 1٪ تجاوز نمی کند اگر n m = 4. در مورد پرداخت های ماهانهخطا برای هر مقدار به طور قابل توجهی کمتر از 1٪ است n. مشخص کن و بیان را ساده کنید (7):

(8)

یک نتیجه گیری مهم از (8) به دست می آید که میزان سودی که یک سرمایه گذار معمولی امیدوار است با سرمایه گذاری در ساخت و ساز دریافت کند، باید بیشتر باشد، دوره ساخت و ساز طولانی تر باشد (ابژه بزرگتر یا پیچیده تر) و پرداخت اولیه بزرگتر باشد. این بدان معناست که اولاً ارزیابی کننده در تعیین سود مورد انتظار کارآفرین بر اساس تجزیه و تحلیل اطلاعات بازار، باید بر اساس انتظارات سرمایه گذاران "خارجی" یا نتایج اجرای پروژه ها - آنالوگ ها هدایت شود، که برای آن زمان ساخت شی، میزان پرداخت های اولیه و سطح ریسک تقریباً مشابه شی است. در حال ارزیابی

اجازه دهید نسبت به دست آمده را با مثال هایی برای برخی موارد خاص توضیح دهیم، با در نظر گرفتن اینکه در عمل فعلی، نزدیک ترین پروژه جایگزین برای ساخت و ساز، پروژه ای برای سرمایه گذاری در املاک و مستغلات موجود است (فرض می کنیم در a = 0.3)، سرمایه گذاری اولیه وجوه معمولاً از 30٪ هزینه شی تجاوز نمی کند، دوره های معمول ساخت و ساز در بازار برای اشیاء. اندازه های متفاوتو پیچیدگی بیش از سه سال نیست (توصیه ها را می توان برای محاسبه زمان ساخت استفاده کرد). نتایج محاسبات سود کارآفرین در جدول 1 آورده شده است.

میز 1

به راحتی می توان مشاهده کرد که محدوده مقادیر ذکر شده در بالا از سود کارآفرین در ارزشی نزدیک به واقعیت С о / С = 0.2 توسط انتظارات سرمایه گذاران برای پروژه هایی با دوره ساخت تا 1.5 سال تشکیل می شود. در عین حال، واضح است که برای اشیاء بزرگ با دوره ساخت بیش از 1.5 سال، ارزیاب (به تبعیت از سرمایه گذار معمولی) باید ارزش سود بالاتری را نسبت به عملکرد فعلی بپذیرد. بدیهی است که هنگام محاسبه سود یک کارآفرین بر اساس تجزیه و تحلیل داده های بازار، زمان ساخت طولانی برای یک شی آنالوگ در مقایسه با شرایط معمولی (مبتنی بر بازار) باید تنظیم شود.

در موارد کلی تر، لازم است تأثیر عواملی مانند تغییر در نرخ بازده برای یک پروژه جایگزین در طول دوره ساخت و ساز، شرایط خاص انواع مختلف تسهیلات برای توزیع نابرابر هزینه ها در طول زمان، تجزیه و تحلیل شود. چنین محاسباتی به راحتی با استفاده از صفحات گسترده مطابق (6) با در نظر گرفتن (5) انجام می شود. اجازه دهید مثالی از چنین تحلیلی ارائه دهیم.

اجازه دهید ساخت و ساز در مدت 24 ماه انجام شود. مقدار کل هزینه های C و 1000، توزیع آن بر اساس ماه تقلید است نمودار تقویمساخت و ساز. هزینه یک قطعه زمین C z \u003d 100، پیش پرداخت C av \u003d 200. نرخ بازده در زمان شروع ساخت و ساز است. در a,0 = 24% و 0.25% در ماه کاهش می یابد. حل مسئله در جداول 2-4 آورده شده است. دوره صورتحساب - ماه، تعداد دوره ها nxm = 24.

جدول 2

جدول 3

جدول 4

از جداول می توان دریافت که با توزیع "متقارن" پرداخت ها در طول زمان ساخت (نگاه کنید به شکل)، میزان ناهمگونی این توزیع تأثیر کمی بر ارزش مورد نظر دارد، در حالی که تغییر در نرخ سود در طول زمان منجر به تغییر قابل توجهسود تخمینی کارآفرین

در مثال های ارائه شده در نظر گرفته نشده است که وصول درآمد حاصل از اجرای پروژه ممکن است برای مدتی پس از اتمام ساخت و ساز اتفاق بیفتد. با نشان دادن n*زمان مورد نیاز برای فروش ملک (فروش یا اجاره). بدیهی است که افزایش n*منجر به این واقعیت می شود که میزان سودی که کارآفرین می تواند ادعا کند افزایش می یابد. ضریب را معرفی می کنیم کبا در نظر گرفتن افزایش C alt، فرمول (8) به فرم تبدیل می شود

جداول 5 و 6 مقادیر ضریب را نشان می دهد کدر معانی مختلف n*و درو برای دو گزینه املاک و مستغلات:

1) اجرا در داخل انجام می شود n*سالها (جدول 5):

2) اجرا در پایان یک دوره از مدت زمان رخ می دهد n*سالها (جدول 6):

جدول 5

جدول 6

مثالی از استفاده از ضریب را در نظر بگیرید ک. اگر در مثال بالا در نظر بگیریم ک\u003d 1.140 (اجرای هدف در مدت 12 ماه در سهام مساوی)، سود نسبی کارآفرین از 30٪ به 48٪ افزایش می یابد.

1. سود یک کارآفرین تحت روش بهای تمام شده ارزیابی املاک و مستغلات را می توان بر اساس امکان تخصیص جایگزین سرمایه لازم برای به دست آوردن یک قطعه زمین، ساخت و ساز و فروش (عملیات سودآور) یک شی ارزیابی کرد.

2. هنگام استفاده از مدل پیشنهادی، سود کارآفرین قبل از هر چیز به پارامترهایی مانند مدت زمان ساخت و ساز، نرخ بازده برای یک پروژه جایگزین، و نسبت هزینه سایت و پیش پرداخت به مبلغ کل هزینه های پروژه.

3. تغییر در نرخ بازده یک پروژه جایگزین در طول دوره ساخت به طور قابل توجهی بر میزان سود کارآفرین تأثیر می گذارد (جدول 2 را ببینید). در عین حال، توزیع نابرابر هزینه ها در طول زمان تأثیر کمی بر ارزش این سود دارد (جدول 3 را ببینید).

4. هنگام پیش‌بینی زمان ساخت، می‌توان روی اسناد نظارتی تمرکز کرد یا رویه ساخت تأسیسات مشابه را در نظر گرفت.

5. اگر افزایش هزینه ها در طول زمان غیر خطی باشد، که برای مجتمع های پیچیده معمول است، نرخ بازده یک پروژه جایگزین در طول زمان تغییر می کند و (یا) طرح های فروش تسهیلات ساخته شده پیچیده می شود، توصیه می شود سود کارآفرین را با محاسبه با استفاده از صفحات گسترده بیابید.

1) در عمل مدرن، شرکت های ساختمانی اغلب وظایف یک سرمایه گذار و یک پیمانکار را ترکیب می کنند و به دلیل نیاز به حل مشکل فوری تضمین بقای آنها، با نرخ بازده بسیار پایین تر (در مقایسه با سرمایه گذاران "خارجی") موافقت می کنند. در شرایط اقتصادی کنونی

ادبیات

1. Tarasevich E.I. ارزیابی اموال. S.-Pb.: انتشارات دانشگاه فنی دولتی سنت پترزبورگ، 1997.

2.SNiP 1.04.03-85. استانداردهای مدت زمان ساخت و ساز و کار مقدماتی در ساخت شرکت ها، ساختمان ها و سازه ها. مسکو: استروییزدات، 1986.

بابا با مدل های پایه هواپیما STL

سنگ قبر روی فیرینگ