Három értékelési módszer létezik piaci értéke ingatlan:
- - Összehasonlítási módszer
- - Költségmódszer
- - Jövedelem-tőkésítési módszer.
A fő értékelési módszer a módszer összehasonlító elemzésértékesítés (SAP). Az értékesítési összehasonlítási módszert akkor alkalmazzák, ha elegendő megbízható piaci információ áll rendelkezésre az értékelt tárgyhoz hasonló tárgyak adásvételi tranzakcióiról. Ugyanakkor az összehasonlítási objektumok kiválasztásának kritériuma a hasonló legjobb és leghatékonyabb felhasználás.
Az értékesítések összehasonlító elemzését a következő sorrendben végezzük (2. ábra)
2. ábra. Algoritmus az ingatlanértékelés összehasonlító megközelítéséhez
Kiemeljük az érintett piacon hasonló ingatlanok közelmúltbeli eladásait. Az információforrások: értékbecslő saját dossziéja, internet, elektronikus adatbázis, ingatlancégek, ingatlanközvetítői iratok, hitelintézetek (jelzálogbankok) archívuma, biztosító társaságok, építőipari és befektetési társaságok, fizetésképtelenséggel és csődeljárással foglalkozó területi osztályok, az Állami Vagyonbizottság területi osztályai stb.
Összehasonlítási egységként a helyi piacon hagyományosan kialakított mérőórákat veszik. Ugyanazon objektum értékeléséhez több összehasonlítási egység is alkalmazható egyidejűleg.
Az összehasonlítási elemek között szerepelnek az ingatlanok jellemzői és az ingatlanárak változását okozó tranzakciók. Az elszámolandó tételek a következők:
- -átruházott tulajdonjogok összetétele;
- - az adásvételi ügylet finanszírozásának feltételei;
- -értékesítési feltételek;
- - az értékesítés ideje;
- - hely;
- -fizikai tulajdonságok;
- -gazdasági jellemzők;
- - a felhasználás jellege;
- -az ingatlanhoz nem kapcsolódó értékösszetevők.
A tranzakciókra vonatkozó információk ellenőrzése: a tranzakció megerősítése az egyik fő résztvevő (vevő vagy eladó) vagy egy ingatlancég ügynöke által; az eladás feltételeinek meghatározása.
Ha elegendő mennyiségű megbízható piaci információ áll rendelkezésre, akkor a matematikai statisztika módszerei is használhatók az érték meghatározására az eladások összehasonlításával.
Összehasonlítható ingatlanok értékének módosítása.
A kiigazítás három fő formában történhet: pénzben, százalékban, általános csoportosításban. A hasonló ingatlanok eladási árának módosítása a következő sorrendben történik:
az ügylet feltételeivel és a piaci feltételekkel kapcsolatos első kiigazításokra kerül sor, amelyeket úgy hajtanak végre, hogy minden további korrekciót alkalmaznak az előző eredményre;
másodszor, vannak közvetlenül az ingatlanra vonatkozó kiigazítások, amelyeket úgy hajtanak végre, hogy ezeket a kiigazításokat a piaci feltételekhez való igazítást követően elért eredményre alkalmazzák, tetszőleges sorrendben.
A korrekciók mértékének meghatározásához a piaci információk elérhetőségétől és megbízhatóságától függően kvantitatív és kvalitatív módszereket alkalmaznak. A figyelembe vett kiigazítások indokolása kötelező. Az értékesítési összehasonlítási módszerrel meghatározott eredmény értékére vonatkozó végső döntés az értékelés tárgyához leginkább hasonló összehasonlítási tárgyak korrigált eladási árának elemzése alapján születik.
Az összehasonlító megközelítésnek a következő hátrányai vannak:
Eladási különbség. Abszolút azonos tárgyakat nem értékesítenek, az egybeesés csak számos paraméterben figyelhető meg. A tranzakciók eltérhetnek magában az objektumban rejlő jellemzők halmazában, de a tranzakció feltételeiben is. Minél több különbség van az összehasonlítható eladások között, annál valószínűbb, hogy nem kellően pontos eredményt kapunk.
Nehézségek a tényleges eladási árakkal kapcsolatos információk gyűjtésében. A tényleges árakat gyakran eltitkolják az adók és díjak elkerülése érdekében. Az információ megbízhatóságának ellenőrzése jelentősen nehézkes.
Nehézségek az ügylet konkrét feltételeiről szóló információk gyűjtésében.
A piaci aktivitástól való függés. Az eredmény pontossága a piac aktivitásától és telítettségétől függ az értékelt ingatlan analógjaival végzett tranzakciók adataival. A megközelítés alkalmazása az inaktív piacokon problematikus.
A piaci stabilitástól való függés.
A jelentősen eltérő eladások adatainak egyeztetésének nehézségei, ami csökkentheti a becslések pontosságát.
Az összehasonlító megközelítésnek számos előnye is van:
Aktív piacon a legmegbízhatóbb kis kereskedelmi ingatlanok és ingatlanok értékelésére, amelyeket gyakran adnak el és vásárolnak, és nem használnak bevételszerzésre.
Statisztikailag indokolt.
Lehetővé teszi, hogy tükrözze a tipikus eladók és vásárlók véleményét a végső értékelésben.
Az eladási árak a pénzügyi feltételek és az infláció változásait tükrözik.
Lehetővé teszi az összehasonlított objektumok közötti különbségek módosítását.
Az elemzéshez elegendő információval meglehetősen egyszerű a használata, és megbízható eredményeket ad.
Költségmódszer – az ingatlanértékelés olyan megközelítése, amely azon alapul, hogy a vevőnek nem kell többet fizetnie az objektumért, mint amennyibe az újjáépítése a jelenlegi telekárakon kerül, Építőanyagokés munka. Ez az értékelési megközelítés teljesen indokolt, ha új vagy viszonylag új épületekről van szó.
A legtöbb szakértő egyetért abban, hogy a költségmódszer hasznos a becsült költségek ellenőrzéséhez, de ritkán hagyatkoznak rá.
Ezzel a megközelítéssel egy ingatlan becsült értékét a teljes újratermelés vagy teljes csere költsége és az amortizáció összege, plusz egy földterület költsége közötti különbség határozza meg; az (1) vagy (2) képletekkel határozható meg:
Cn \u003d PSV - I + J, (1)
Cn \u003d PSZ - I + Z, (2)
ahol Cn - az ingatlan költsége költségmódszerrel;
PSV - az értékelt ingatlan teljes reprodukálásának teljes költsége;
PSZ - az értékelt ingatlan teljes pótlási költsége;
I - az értékelt ingatlan értékcsökkenési leírásának költsége;
Zz egy darab föld ára.
És alatta teljes költség A reprodukálás (RPV) megérti egy épület pontos másolatának jelenlegi áron, ugyanazon anyagok, építési szabványok, tervezés és ugyanolyan minőségű munka felhasználásával történő megépítésének költségeit, beleértve az értékelt objektumban rejlő összes hiányosságot is.
A teljes csereköltség (LTC) a tárgyi ingatlannal egyenértékű hasznosságú, de új anyagokból, a modern szabványoknak, tervezésnek és elrendezésnek megfelelő építési költség folyó áron. Abból a feltevésből kiindulva, hogy egy ésszerű vevő a mai mércével mérve nem fizetne többet egy meglévő épületért, mint egy új építéséért, a kivitelezés kockázatára és idejére tekintettel, akkor az EPL tekinthető az ingatlan értékének felső határának.
Az ingatlanértékelés költségszemléletének optimális hatóköre, amely a legobjektívebb eredményt adja:
az új vagy viszonylag új épületek piaci értékének meghatározása, amelyek csekély kopásúak és megfelelnek a telek leghatékonyabb használatának;
régi ingatlanok piaci értékének meghatározása megbízható információkkal az értékcsökkenés kiszámításához;
építési beruházások piaci értékének meghatározása, speciális célú létesítmények piaci értékének meghatározása;
azon tárgyak piaci értékének meghatározása, amelyekkel ritkán kötnek piaci ügyleteket;
jövedelmi megközelítéssel nem értékelhető ingatlantárgyak piaci értékének meghatározása.
Ennek költséges módszere és hátrányai vannak:
A költségek nem mindig egyenlőek a piaci értékkel.
A pontosabb értékelési eredmény elérésére tett kísérletek a munkaerőköltségek rohamos növekedésével járnak.
Az értékelt ingatlan beszerzésének bérköltsége és az új építés költségei közötti eltérés pontosan megegyezik, mivel az értékcsökkenést az építési költségből vonják le az értékelés során.
A régi épületek újratermelési költségeinek problémás számítása.
A telek és az épületek külön értékelése.
Az oroszországi telkek problémás értékelése.
A költségalapú megközelítés előnyei a következők:
A legmegbízhatóbb az új vagy újonnan épült, a legjobb használatra kész ingatlanok értékelésekor.
Az ezen a megközelítésen alapuló értékelés a legmegfelelőbb és (vagy) az egyetlen lehetséges az alábbi esetekben:
Új építés vagy rekonstrukció megvalósíthatósági tanulmánya;
A folyamatban lévő építkezés értékelése;
Közcélú és különleges ingatlanok értékelése, mivel ezek nem bevételt generálnak, és kicsi a valószínűsége, hogy hasonló eladásokról találjanak adatokat;
Objektumok értékelése inaktív piacokon;
Értékbecslés biztosítási és adózási célokra;
Ha hiányzik az információ, más megközelítéseket kell alkalmazni.
Az ingatlan költségeljárás szerinti értékelése a következő sorrendben történik:
Az ingatlan áttekintése és az összes rendelkezésre álló dokumentáció megismerése;
A sokszorosítás vagy csere teljes költségének meghatározása;
Minden típusú kopás számítása: fizikai, funkcionális, külső;
Teljes értékcsökkenés meghatározása PSV-től (PSZ) az épületek és építmények költségének megállapítása érdekében;
Ingatlan értékének kiszámítása;
Összesített ingatlanértékelés.
Az ingatlanértékelésben a költségszemléletű megközelítés főbb állomásait és az ezeknek megfelelő módszereket a 3. ábra mutatja be.
3. ábra Az ingatlanértékelés költségszemléletű megközelítésének algoritmusa
Elméletileg az épületek teljes pótlási költsége a költségek becslését jelenti, és az épület másolatának felállításának költségét az értékelés időpontjában értékelik. Az épület teljes pótlási költségének megállapítása az elbírálás időpontjában sokszorosítás, illetve pótlás költségén történhet. Egy adott értékelt épület pótlási költségének megválasztását egyértelműen meg kell indokolni a jelentésben, hogy elkerüljük az eredmény félreértelmezését.
Az épületek teljes pótlási költsége tartalmazza a közvetlen és közvetett építési költségeket, valamint a vállalkozói bevételt.
A közvetlen építési költségek magukban foglalják az építési és szerelési munkák teljes becsült költségét, amely tartalmazza a közvetlen és általános költségeket, valamint a szerződő építőipari szervezet nyereségét.
A közvetett költségek magukban foglalják a kivitelezéshez szükséges, de a szerződésben nem szereplő költségeket építési szerződés. A közvetett költségek magukban foglalhatják:
tervezési és felmérési munkák;
Értékbecslési, tanácsadási, számviteli és jogi szolgáltatások;
hitelfinanszírozási költségek;
biztosítás minden kockázatra;
építkezés alatti adófizetés stb.
Az értékelés időpontjában az épületek teljes pótlási költsége el fog térni az akkori piaci értéktől. Ennek fő oka az értékvesztés különböző tényezők hatására, amelyek az ingatlan elöregedését okozzák. Az épület leromlása a fizikai állapot romlásából, a modern ingatlanpiac funkcionális jellemzői közötti eltérésből, az objektum működési külső feltételeinek az értékére gyakorolt hatásából adódik. Mivel ezek a tényezők összefüggenek, a költségekre gyakorolt hatásukat átfogóan értékeljük.
Az általános halmozott értékcsökkenési leírás alatt az értékbecslők értik az értékelt ingatlan értékvesztését mindenki számára. lehetséges okok. A teljes halmozott amortizáció értéke az épületek értékelési időpontban érvényes piaci értéke és teljes pótlási költsége közötti különbözet, amelyet pótlási költségként vagy pótlási költségként számítanak ki. Az amortizációt (I) általában százalékban mérik, az amortizációs érték pedig amortizáció (O). Az ingatlan értékcsökkenését okozó okoktól függően a következő típusú értékcsökkenési leírásokat különböztetjük meg:
A fizikai állapotromlás az épületek működése és a természeti erők hatására bekövetkező értékvesztése.
Funkcionális – az épületek értékvesztése, amely abból ered, hogy funkcionális jellemzőik az értékelés időpontjában nem felelnek meg a piaci követelményeknek. Ilyen hiányosságok közé tartoznak az épület szerkezeti elemei, építőanyagai, kialakítása stb., amelyek csökkentik az épület funkcionalitását, hasznosságát és ennek következtében az épület értékét.
Külső – egy épület vagy ingatlan értékvesztését jelenti a vizsgált objektumon kívüli tényezők negatív hatása következtében. A külső öregedés oka lehet az értékelt ingatlan fizikai környezetének megváltozása, vagy a piaci környezet negatív hatása.
A teljes értékcsökkenés kiszámításakor az értékbecslők a következő fogalmakat használják:
Az épület fizikai élettartamát (FZh) - az épület működési ideje határozza meg, amely alatt a csapágy állapota szerkezeti elemek az épület megfelel bizonyos kritériumoknak (szerkezeti megbízhatóság, fizikai tartósság stb.). Az objektum fizikai élettartamának időtartamát az építkezés során határozzák meg, és az épület tőkecsoportjától függ. A fizikai élet akkor ér véget, amikor a tárgyat lebontják.
A kronológiai kor (XA) az az időtartam, amely a létesítmény üzembe helyezésének napjától a felmérés időpontjáig eltelt.
Gazdasági élettartam (EL) - az a működési idő határozza meg, amely alatt az objektum bevételt termel. Ebben az időszakban az elvégzett fejlesztések hozzájárulnak az ingatlan értékéhez. Az objektum gazdasági élettartama akkor ér véget, amikor az objektum működése nem tud bevételt termelni, amit az ingatlanpiac ezen szegmensében a hasonló tárgyakra vonatkozó ráta jelzi. Az elvégzett fejlesztések ugyanakkor általános elhasználódása miatt már nem járulnak hozzá a tárgy értékéhez.
Effektív kor (EV) - az épület időrendi kora alapján kerül meghatározásra, figyelembe véve annak műszaki állapotát és az értékelés időpontjában fennálló, a vizsgált ingatlan értékét befolyásoló gazdasági tényezőket. Az épület működési jellemzőitől függően az effektív kor eltérhet a kronológiai kortól felfelé vagy lefelé. Az épület normál használata esetén az effektív kor általában megegyezik a kronológiai korhatárral.
Az épület hátralévő gazdasági élettartama (RESL) az értékeléstől a gazdasági élettartam végéig tartó időszak.
Az ingatlanértékelési elmélet három fő módszert azonosít az értékcsökkenés kiszámítására:
- - piaci mintavételi módszer;
- - élettartam módszer;
- - hasítási módszer.
A piaci mintavételi módszer összehasonlítható tételekre vonatkozó piaci adatokat használ, amelyekből az értékcsökkenés megállapítható. Ez a módszer lehetővé teszi, hogy minden lehetséges okból kiszámítsa a kopás teljes mértékét, meghatározza a teljes időtartamot gazdasági szolgáltatás, valamint a külső (gazdasági) öregedés nagysága.
Az élettartam módszer a beruházó azon követelményén alapul, hogy az épületet annak gazdasági élettartama alatt 100%-ban le kell amortizálni, mivel ez a befektetett tőke teljes megtérülését biztosítja. Ezért a gazdasági élettartam végéig az amortizáció nem lehet 100%. V ez a módszer az épület tényleges kora és gazdasági élettartama az értékbecslő által használt fő fogalmak. Az általános amortizáció százalékát az objektum tényleges életkorának a gazdasági szolgáltatási idejéhez viszonyított arányaként határozzuk meg. Az amortizáció összegét úgy számítják ki, hogy ezt az amortizációs tényezőt megszorozzák a teljes pótlási költség értékével.
A bontási módszert elsősorban az értékcsökkenés teljes összegének az azt okozó okok szerinti bontására használják. A módszer akkor ad pozitív eredményt, ha nem áll rendelkezésre elegendő információ a hasonló értékesítési módhoz vagy az élettartam-módszerhez, és a következő lépéseket tartalmazza:
- -az épület fizikai állapotromlásának számítása;
- -a külső öregedés kiszámítása;
Az épületek maradványértékének meghatározása az épületek teljes pótlási költsége és az azonosított fizikai, funkcionális és külső öregedés számított értékének különbségeként.
A számításnak öt fő módja van különféle fajták bontási módszer, amely magában foglalja:
- -a helyreállítás költségének kiszámítása;
- -életkor és élettartam arányának kiszámítása;
- -a funkcionális öregedés kiszámítása;
- -páros értékesítések elemzése;
- -a bérleti veszteségek aktiválásának módja.
A helyreállítás költségének számítása magában foglalja az eltávolítható fizikai kopást és az eltávolítható funkcionális öregedést is.
Az életkor és az élettartam arányának számítása a kivehető és nem eltávolítható fizikai kopás meghatározására szolgál, mind a rövid, mind a hosszú élettartamú elemeknél.
A funkcionális öregedés számítása minden típusú funkcionális kopás esetén alkalmazható.
A páros értékesítési módszer és a bérleti veszteség-tőkésítés módszere használható maradandó funkcionális öregedés, valamint külső öregedés számítására.
A költségelemzés, mint számítási módszer bizonyos előnyökkel jár az ingatlangazdálkodás szempontjából: lehetővé teszi menedzsment cég pontosabban becsülje meg az amortizáció mértékét és a biztosítás összegét, mivel a nettó jövedelem mértéke mindkét tényezőtől függ.
4. ábra Az ingatlanértékelés jövedelmi megközelítésének algoritmusa
A jövedelmi megközelítés azon a tényen alapul, hogy a tőkét fektetett ingatlanok értékének meg kell felelnie az ingatlan által termelt bevétel minőségének és mennyiségének jelenlegi megítélésének. Az összehasonlító megközelítés módszertanának legnehezebb és legproblémásabb kérdései közé tartozik az ingatlanbefektetés kockázatához kapcsolódó diszkontráta meghatározása. A jövedelemszemlélet megvalósításának főbb állomásait a 4. ábra mutatja be.
A tárgynak a leghatékonyabb felhasználási módba hozásának költsége
A jövedelem tőkésítése a jövőben várható bevétel átalakítása pillanatnyilag kapott egyösszegű értékké, azaz. a jövedelem tőkévé alakítása.
Az ingatlanértékelés során két fő eljárást alkalmaznak a jövőbeli bevételek jelenértékre emelésére:
kapitalizációs mutatót használva
diszkont ráták.
A tőkésítési arányt egy év bevételére kell alkalmazni.
Általában ez az első előrejelzési év. A költség kiszámítása a (3) képlet szerint történik:
K=Kt/(1+n) (3)
K - jelenlegi érték (azaz aktuális érték), dörzsölje.
Kt - t év végére várható bevétel (t=1 év), rub.;
n - diszkontráta (megtérülési ráta ill kamatláb), egy egység töredékei.
Az érték (1/1+n) a kapitalizációs tényező vagy diszkonttényező.
Az kapitalizációs mutatót vagy közvetlenül a hasonló ingatlanok értékesítéséből származtatják az éves bevétel és az eladási ár arányaként (közvetlen kapitalizáció), vagy a várható tőkemegtérülési rátából és a befektetés megtérülésének meghatározott feltételeiből számítják ki (tőkésítés megtérülésben).
A diszkontrátát a diszkontált modell felépítéséhez használják pénzáramlások. Ugyanakkor minden előrejelzési év időszakos bevételét, valamint az értékesítésből származó hipotetikus bevételt a jelenlegi értékhez adjuk.
A diszkontált cash flow modell a (4) képlet szerinti formával rendelkezik.
ahol K a dörzsölés aktuális értéke;
Kt - t év végére várható bevétel, dörzsölje;
n - diszkontráta, az egység töredékei;
t - időtényező (évek száma);
1,2,3... - az év sorszáma.
A bevételi megközelítésnek a következő hátrányai vannak:
A hosszú távú jövedelemforrás előrejelzésének szükségessége. A jövőbeni áramlás pontos becslésének folyamatát nehezíti a jelenlegi nem kellően stabil oroszországi helyzet, az előrejelzési pontatlanság valószínűsége a hosszú távú előrejelzési periódussal arányosan nő.
A kockázati tényezők hatása az előrejelzett jövedelemre.
Problémás a hasonló objektumok jövedelmezőségére vonatkozó adatok gyűjtése. Ezek az információk általában bizalmasak és hivatalos információ gyakran nem igaz.
A bevételi módszer előnyei:
Ez a megközelítés domináns a befektetés megvalósíthatóságának elemzésében és az ingatlanbefektetések finanszírozásával kapcsolatos döntések megalapozásában.
Ez a megközelítés tükrözi legvilágosabban a befektetőnek az ingatlanról mint bevételi forrásról alkotott nézetét, i.e. az ingatlanok ezen minőségét veszik figyelembe, mint fő árképzési tényezőt.
A közvetlen tőkésítés módszerét a számítások viszonylagos egyszerűsége, kevés feltételezés jellemzi, tükrözi a piac helyzetét, és különösen jó eredményeket ad egy stabilan működő, alacsony kockázatú ingatlan esetében.
A diszkontált cash flow módszert tartják a legjobb elméleti módszernek, figyelembe veszi a piaci dinamikát, a bevételek és kiadások egyenetlen szerkezetét. Akkor használják, ha az objektumból és a piacból származó bevétel instabil, és amikor az objektum építés vagy rekonstrukció alatt áll.
A jövedelemtőkésítés módszere kiterjedt piackutatást is igényel. Ennek a módszernek a kutatása és az adatok elemzése a kereslet és kínálat hátterében történik, információt nyújtva a piaci várakozások alakulásáról. A befektetések vonzásához szükséges jövedelem szintje az ingatlanban rejlő kockázat függvénye.
Az ingatlanok piaci értékének felmérésére három fő módszer létezik: az összehasonlító módszer, a költségmódszer és a jövedelemtőkésítés módszere.
A fő értékelési módszer az összehasonlító értékesítési elemzés (SAP) módszere. Ez a módszer akkor alkalmazható, ha van föld- és ingatlanpiac, vannak valós eladások, amikor a piac alakítja az árakat, és az értékbecslők feladata ennek a piacnak az elemzése, a hasonló eladások összehasonlítása, és így az ingatlan értékének meghatározása. ingatlant értékelnek. A módszer az eladásra kínált objektum piaci analógokkal való összehasonlításán alapul. Nyugaton találja a legnagyobb hasznát (az esetek 90 százaléka). Ehhez a munkához azonban már kialakult föld- és ingatlanpiacra van szükség.
Az értékesítési összehasonlítási módszert akkor alkalmazzák, ha elegendő megbízható piaci információ áll rendelkezésre az értékelt tárgyhoz hasonló tárgyak adásvételi tranzakcióiról. Ebben az esetben az összehasonlítási tárgyak kiválasztásának kritériuma a hasonló legjobb és leghatékonyabb felhasználás.
Az SAP módszert nevezhetjük közvetlen értékesítési összehasonlító megközelítésnek is, a összehasonlító eladások, piaci módszer piaci információk. Az SAP módszer több szakaszból áll.
Első szakasz. Kiemeljük az érintett piacon hasonló ingatlanok közelmúltbeli eladásait. Az információforrások: az értékbecslő saját dossziéja, internet, elektronikus adatbázis, ingatlancégek, ingatlanközvetítői dossziék, hitelintézetek (jelzálogbankok), biztosítótársaságok, építőipari és befektetési társaságok archívumai, fizetésképtelenséggel foglalkozó területi osztályok, ill. csődügy, az Állami Vagyoni Bizottság területi osztályai stb.
Az SAP módszer alkalmazása során fontos szempont az értékelt ingatlan összehasonlítása eredményeinek összehangolása. A kapott adatok számtani átlagolása nem megengedett. Az elfogadott eljárás az, hogy minden egyes eredményt tanulmányozni kell, és ítéletet kell hozni az értékelt ingatlannal való összehasonlíthatóságuk mértékéről. Minél kisebb a módosítások száma és nagysága, az nagyobb súly az eladás a teljes tárgyalási folyamatban van.
Összehasonlítási egységként a helyi piacon hagyományosan kialakított mérőórákat veszik. Ugyanazon objektum értékeléséhez több összehasonlítási egység is alkalmazható egyidejűleg.
Az összehasonlítási elemek között szerepelnek az ingatlanok jellemzői és az ingatlanárak változását okozó tranzakciók. A kötelező elszámolás alá eső elemek közé tartozik az átruházott vagyoni értékű jogok összetétele, az adás-vételi ügylet finanszírozásának feltételei, elhelyezkedése, fizikai jellemzői, gazdasági jellemzői, a felhasználás jellege.
Második szakasz. A tranzakciókra vonatkozó információk ellenőrzése: a tranzakció megerősítése az egyik fő résztvevő (vevő vagy eladó) vagy egy ingatlancég ügynöke által; az eladás feltételeinek meghatározása.
Ha elegendő mennyiségű megbízható piaci információ áll rendelkezésre, akkor a matematikai statisztika módszerei is használhatók az érték meghatározására az eladások összehasonlításával.
Harmadik szakasz. Összehasonlítható ingatlanok értékének módosítása. A kiigazítás három fő formában történhet: pénzben, százalékban, általános csoportosításban.
Először is az ügylet feltételeivel és a piaci feltételekkel kapcsolatos kiigazításokat hajtanak végre, amelyeket úgy hajtanak végre, hogy minden további módosítást alkalmaznak az előző eredményre; másodszor, vannak közvetlenül az ingatlanra vonatkozó kiigazítások, amelyeket úgy hajtanak végre, hogy ezeket a kiigazításokat a piaci feltételekhez való igazítást követően kapott eredményre alkalmazzák, tetszőleges sorrendben.
A költségek módszere gyakorlatilag nem alkalmazható a földre. Csak kivételes esetekben használható fel, ha a földet a rajta végzett fejlesztésektől elválaszthatatlanul értékelik. Úgy gondolják, hogy a föld állandó és nem költhető el, és a költség módszert használják az ember alkotta tárgyak értékelésére. Ezzel a módszerrel értékelve a föld értékét hozzáadják a fejlesztések (épületek, építmények) költségeihez, más módszerekkel pedig külön értékelik a földet.
Az ingatlanértékelés költségmódszere a következőket tartalmazza:
telek értékének meghatározása, épületek, építmények pótlási vagy pótlási költségének meghatározása, épületek, építmények halmozott értékcsökkenési leírásának összegének meghatározása, ingatlan forgalmi értékének meghatározása egy telek költségének összegeként telek, valamint az épületek és építmények pótlási vagy pótlási költsége, csökkentve a halmozott értékcsökkenéssel.
A fejlesztések új építési költségeinek kiszámítására alkalmazott módszer megválasztását megfelelően indokolni kell. A pótlási költség alkalmazása olyan esetekben célszerű, amikor az épületszerkezetek elavult típusai és a tárgyi ingatlan létrehozásához alkalmazott építési módok miatt nehéz meghatározni az épület pontos másolatának felállításának költségét.
Az ingatlanértékelési célú pótlási vagy pótlási értéknek megfelelő költségeket a közvetlen költségek, a közvetett költségek és a vállalkozó nyereségének összegeként kell kiszámítani.
A vállalkozó profitja az uralkodó piaci norma, amely a vállalkozót befektetésre ösztönzi építkezési terv. A nyereség mértékét a piaci információkon alapuló szakértői értékelések módszere határozza meg.
A költségmódszer alkalmazása új építések elemzésekor szükséges; épületek rekonstrukciója; adómegállapítás; többletbevétel azonosítása az ingatlanértékelés során; ha biztosítási célból értékelik; a természeti katasztrófák következményeinek felmérése; speciális épületek és építmények értékelése.
Az átmenet feltételei között piaci feltételek az elbírálásnál a költségmódszer a döntő, mivel más módszerek alkalmazása kiterjedtséget igényel piaci információk, ami a piac fejletlensége miatt hiányzik. Mindig emlékezni kell azonban arra, hogy az építési költségek csak a piaci érték alapját képezik, és leggyakrabban ennél többet vagy kevesebbet.
Jelenleg Oroszországban ezt a pillanatot gyakran figyelembe veszik a vállalkozások tárgyi eszközeinek helytelen becslésekor, mivel azok átértékelését elsősorban a költségmódszer szerint végzik, és az értékbecslőnek emlékeznie kell arra, hogy a vállalkozások állóeszközeinek könyv szerinti értéke nem egyezik meg. piaci értékükhöz.
A következő, kifejezetten Oroszországra vonatkozó értékelési módszer az ingatlanok leghatékonyabb felhasználásának elemzésén alapuló értékelési módszer, amely az ingatlanok leghatékonyabb felhasználásának elemzésén alapul, és ez az elemzés annak meghatározásához kapcsolódik, hogy a tulajdonos milyen típusú használatot hoz a maximális bevételhez, pl. jövedelemtőkésítési módszer.
A jövedelem tőkésítési módszere az ingatlanok piaci értékének meghatározásánál a jövőbeli bevételek előrejelzésével valósul meg,
a jövőbeni bevétel tőkésítése.
Az ingatlanból származó jövőbeni bevétel két típusra oszlik: a kereskedelmi lízingekből származó működési tevékenységből és a visszaváltásból származó bevételre.
A közvetlen tőkésítés módszerének kezdeti előfeltétele a tőkésített jövedelem állandósága és végtelensége. A közvetlen tőkésítés módszerében a jövőbeli bevételi forrás jelenértéke a tulajdonjognak vagy kamatnak tulajdonítható éves bevételnek a tőkésítési arányhoz viszonyított aránya. így van ingatlan vagy kamat.
Az értékelésre a regionális adópolitika keretében is szükség van. A helyi adórendszer alapja világszerte az ingatlanadó, ennek az adónak köszönhetően alakul ki a helyi költségvetés mintegy 70 százaléka. Természetesen magának a piacnak a fejlődésével, a valós értékek megjelenésével át lehet térni egy olyan adózási rendszerre, amely ösztönözné az ingatlanpiac fejlődését, és egyben biztosítaná a helyi költségvetések feltöltését. Ez magyarázza a helyi önkormányzatok értékelés iránti feltétlen érdeklődését is.
A szolgáltatások költsége a szakmai értékelés nagymértékben változik attól függően, hogy milyen típusú tárgyakat értékelnek, milyen összetett a munka, és természetesen attól, hogy mely szakemberek vesznek részt az értékelésben. Jellemzően a szolgáltatások költségét vagy órákban, a tarifával szorozva mérik órabér, vagy az objektum méretétől függ, de soha nem kötődik az értékéhez.
1994 óta az orosz jog az ingatlanokra vonatkozik földés minden, ami elválaszthatatlanul kapcsolódik hozzájuk: a földön épített vagy épülő építmények, nehezen mozgatható épületek helyről helyre anélkül, hogy aránytalan kárt okoznának nekik, altalaj telkek. Ez az ingatlankategória valóban ingatlan.
Az ingatlanok másik kategóriája az mobil járművek emberek és áruk szállítása vízen, légi úton és űrben: tengeri és folyami hajók, repülőgépek, a Föld mesterséges műholdai.
Egy speciális kategória tartalmazza ingatlan komplexumok egyetlen technológiai ciklus köti össze - vállalkozások. Abban különböznek a bázisukon működő (sokszor azonos nevű) szervezetektől és a vállalkozóktól, hogy tárgyat képeznek, nem pedig jogalanyokat.
Mindegyik kategória különálló jogi keretrendszer. A felsorolt tárgycsoportok hasonló tulajdonságokkal rendelkeznek, mint a jog tárgyai: mindegyiket be kell jegyezni az illetékes állami szerveknél, és jogilag a bejegyzés helyéhez kötöttek, hosszú távú használatra szánják.
Számviteli értelemben arra utalnak befektetett eszközök, szerepelnek az előállítási költségben nem teljesen, mint rulírozó alapok hanem értékcsökkenéssel. Az ingatlantárgyak értékelése a egyedi tárgyak olyan értékkel rendelkeznek, amely nem ekvivalens azon dolgok értékének összegével, amelyekből állnak.
Az ilyen objektumok kiértékelésekor lehet számolni értékfajták:
A közvéleményt leginkább érdeklő kérdések a következők piaci értéke ingatlan a lakóövezetben. Ezek a lakóépületek, azok részei és minden olyan ingatlan, amely elválaszthatatlanul kapcsolódik a lakhatáshoz: infrastruktúra, személyes telkek, zöld helyek.
Piaci értékük értékelésekor a legteljesebben megfigyelhető szabadpiaci feltételek, gyakorlatilag korlátlan verseny a kereslet és a kínálat között.
Általános információ
vonzerő becsüs az ingatlan piaci értékbecsléséhez általában ilyen esetekben van szükség:
- Ha az ingatlant ben lefoglalják.
- A biztosíték értékének bank vagy más hitelező általi meghatározásakor, például megkötés céljából jelzálogszerződés.
- A tulajdonos által ingyenesen átvett ingatlan tulajdonjogának kiszámítása.
- A csődbe ment ingatlan értékének kiszámításához.
- Amikor objektumot ad hozzá a alaptőke társaságot természetbeni hozzájárulás formájában.
A piaci értékelés más dátumok, amely időponttól kezdve:
Piaci ár az értékbecslő szempontjából az ügylet becsült ára, ha:
- A felek átfogó információval rendelkeznek az objektum állapotáról, a piaci helyzetről, és ezeket az információkat ésszerűen figyelembe veszik.
- Az egyik oldal nem köteles elad tárgy és a másik megvesz.
- Az objektumot nyilvános ajánlat útján szabad eladásra bocsátják.
- A felek megállapodnak abban, hogy az árat kényszer nélkül rögzítik.
- Az objektum díja készpénzben kerül megállapításra.
Mi a módszer?
Tárgy költség az értékbecslő három segítségével határozza meg különböző megközelítések.
drága
Feltételezi, hogy a vevő ésszerű, és nem fogja megvenni a tárgyat egy nagy mennyiség mint amennyire szüksége van, hogy számára ésszerű időn belül önállóan létrehozzon egy hasonló tárgyat.
Ennek lesz a legjelentősebb megbízhatósági együtthatója az új építéseknél; újjáépítés; speciális tárgyak korlátozott piaccal; biztosítási célokra.
Fizikailag vagy erkölcsileg elhasználódott tárgyak értékelésekor az együttható csökken. Földértékelés ezt a módszert külön hajtják végre épületértékelések rajta.
Összehasonlító
A megközelítés az eredmények tanulmányozása legutóbbi tranzakciók hasonló tárgyakkal.
Az értékbecslő feltételezi, hogy a vevő ésszerű, és nem fizet többet, mint hasonló tárgy a piacon is.
Ebben az esetben a költség kiszámítása úgy történik, hogy az objektumot olyan elemekre osztják, amelyeket leginkább figyelembe vesznek az ár meghatározásakor. Például egy lakás árában vezető szerep játszani a lakótér méretét, elhelyezkedését, padlóját, anyagát, amelyből a ház épül. A vizsgált objektumhoz legközelebbi kombinációjuk szerint hasonló kombinációkat határoznak meg.
Ennek a módszernek a megbízhatósága az orosz piacon hanyatló a valós tranzakciók széles körben elterjedt átláthatatlansága. A módszer is egyértelmű nem megfelelő a piacon nem vagy korlátozottan képviselt speciális objektumok értékelésére.
jövedelmi megközelítés
Azon a tézisen alapul, hogy a megszerzett objektumnak kell fizesse meg magátésszerű időn belül a használatából származó bevétel. Például, ha a megvásárolni kívánt lakást (lakást) szánják, akkor ki kell számolni, hogy ebből milyen haszon érhető el.
Ha élni - nem jövedelmezőbb-e erre a célra. Az ilyen értékelés objektivitása ismét az átláthatatlanságon nyugszik orosz piac. Valós árak Az ingatlanlízingeket nem könnyű kideríteni. Főleg ha feltételezed jövedelem a jövőben.
Ezzel a megközelítéssel azt is előre kell jelezni, hogy a jövőben milyen áron lehet majd eladni ezt az objektumot, nő-e vagy csökken-e ezen a területen az ingatlanok ára, hogyan befolyásolja azt a közelgő tárgyi kopás.
alátámasztva A piaci értéket akkor kell figyelembe venni, ha:
Mindhárom megközelítést alkalmazó kutatást követően az értékelő szakértői eszközökkel vagy matematikailag alátámasztja a szignifikancia együtthatók megállapítását és bemutatja végeredmény egy számjegyként vagy számkészletként, amely tükrözi maximum és minimum értékek piaci érték bizonyos tényezők várható hatásától függően.
Kutatási ügyfél választhat a javasolt eredmények közül azt, amelyik a legjobban megfelel a valós helyzetnek, és ami a legfontosabb, annak érvényes szándékai, amelyek eltérhetnek a feladatmeghatározásban hivatalosan megfogalmazottaktól.
Eljárás
A következő lépéseket tartalmazza:
- Az értékelés céljának, időpontjának, tárgyának, értéktípusának meghatározása.
- Értékbecslői szerződés készítése a megrendelővel, beleértve az ütemterv és a munkaterv jóváhagyását, ezek megvalósításának költségét és a díjazás mértékét.
- Információgyűjtés az objektumról és a piac állapotáról.
- A tárgy optimális felhasználási lehetőségeinek elemzése.
- A költség meghatározása külön-külön három megközelítéssel.
- Különböző megközelítések eredményeinek összehangolása. Megbízhatósági együtthatók megállapítása mindegyikre, Végső érték számítása.
- A jelentés elkészítése és jóváhagyása a felek által.
Hogyan történik a lakóingatlan piaci értékének meghatározása?
A költségmegközelítés használatával az értékbecslő először meghatározza a föld piaci ára ahol az objektum található, mint beépítetlen.
Aztán kiszámol anyag- és munkaköltség az értékelés időpontjában szükséges egy ilyen objektum létrehozásához.
Szabványok alapján vagy szakértői eszközökkel kiszámítja egy objektum értékcsökkenésének százalékos arányát. Meghatározza maradványérték objektum a telek, épületek költségének mínusz az amortizáció összege.
Ható összehasonlítási módszer, az értékbecslő külön gyűjti az információkat a hasonló földterületekkel folytatott tranzakciókról, majd a más területeken lévő hasonló tárgyakkal folytatott tranzakciókról szóló információkat, levonva az alattuk lévő földterület értékét. Aztán kiszámolják súlyozott átlag.
Az érték definíciójának megközelítése szempontjából bevételi kilátások, az értékbecslő meghatározza, hogy ebből az objektumból mekkora éves átlagos bevétel érhető el, kiszámítja a tőkésítési arányt és előrejelzi, milyen áron a hasznos élettartam végén értékesíthető, az amortizáció és a piaci kilátások függvényében. A munka végén meghatározzuk és felírjuk a súlyozott átlageredményt jelentés.
A szerződésben meghatározott határidőig összeállítva és a megrendelő által elfogadott jelentés a jól végzett munka bizonyítéka. Becsüs Személyesen aláírja a jelentést és igazolja fóka.
27. kérdés
A megközelítés lényege: kiigazítási rendszer révén az összes összehasonlítási tárgy ajánlatának ára az értékelés tárgyának árára csökken.
Összehasonlítási tárgyként olyan tárgyakat használnak, amelyek koruk, állapotuk, műszaki jellemzőik, felszereltségük és egyéb paramétereik tekintetében hasonlóak az értékelt ingatlanhoz;
A számításhoz összehasonlító megközelítést alkalmaznak nem egyedi ingatlan;
Az összehasonlító megközelítést alkalmazzák a régi berendezések értékelésére, amelynek másodlagos piaca meglehetősen fejlett;
A bank számára általában az összehasonlító megközelítés keretében elért eredmény a leginkább indikatív eredmény;
Elegendő számú összehasonlító objektum van, amelyekről a számítások során információt használunk 3-5.
Összehasonlító megközelítési algoritmus
Piaci adatok gyűjtése és analóg objektumok kiválasztása (ár és műszaki információk);
Információ elemzése és ellenőrzése;
Összehasonlítási elemek kiválasztása (árazási tényezők);
Az értékelendő ingatlan értékének kiszámítása az eladási árak módosítása alapján.
Az analógok kiválasztásának kritériumai
Teljes hasonlóság a funkcionalitás tekintetében (típus, nemzetség, osztály, márka, berendezés modellje);
Hasonlóság által Műszaki adatok(paraméteres mutatók);
Hasonló vagy közeli korú.
Árinformációk elemzése
Az ár jellege származási forrás szerint (ajánlati ár, ügyleti ár);
a tranzakció dátuma vagy időpontja;
Pénznem egység;
Eladás helye (Oroszország régiója);
Az objektum-analóg kiadásának éve;
Műszaki információk (műszaki paraméterek, felszereltség);
ÁFA jelenléte vagy hiánya az árban;
Az eladó jelenléte a szállítási vagy egyéb költségekben.
Kiigazítások elvégzése
Egymást követő módosítások:
A jogok köre (ingatlan, bérlet, lízing);
A tranzakció finanszírozásának feltételei (100%-os fizetés, előleg, részletekben, kölcsön nyújtása);
Az ügylet feltételei (típusa) (piaci, zárt, spekulatív, befektetési);
Kiigazítás az ügylet lezárására - alkudozási kiigazítás;
Vámfizetések.
Kiigazítások elvégzése
Független beállítások:
Életkor (a berendezés fizikai elhasználódása);
Paraméteres beállítások (termelékenység, teljesítmény, a munkadarab hossza);
Komplett készlet (kiegészítő alkatrészek, alkatrészek, alkatrészek jelenléte/hiánya)
Elhelyezkedés.
Kiigazítások elvégzése
Szakértői módszer (az indokolatlan szakértői kiigazítások általában nem haladhatják meg a 20-30%-ot)
Korrekciók kiszámítása páros értékesítések szerint (előnyösen, mivel piaci adatokon alapul)
Kvalitatív elemzés
A korrelációs és regressziós elemzés elemei
!!! Egyes bankok előírják az abszolút bruttó korrekciók nagyságát, amelyek maximális értéke általában nem haladhatja meg a 30%-ot!!!
Értékcsökkenési korrekció számítása
ahol K FI - beállítás a fizikai kopásra;
FI OO - az értékelés tárgyának fizikai viselete;
FI OA - az értékelés tárgyának fizikai viselete.
Paraméteres korrekciók számítása
ahol, C oo- az értékelés tárgyának módosítással módosított ára;
C hu- az analóg tárgy ára;
X, X hu- a paraméter értéke a kiértékelt objektumhoz, illetve az analóg objektumhoz;
n- egy exponens, amely figyelembe veszi az X paraméter árra gyakorolt hatásának erősségét, az úgynevezett fékezési együttható (Chilton-együttható).
A Chilton-együttható kiszámítása
ahol n a Chilton-együttható;
C 1 , C 2 - objektumok árai-analógok;
X 1 , X 2 - analóg objektumok paraméterei
MÓD
A gépek, berendezések és járművek költségének becslésének összehasonlító megközelítése a következő módszerekkel valósul meg:
1) árindexek, vagy indexálás időtényezővel;
2) közvetlen összehasonlítás egy azonos tárggyal;
3) közvetlen összehasonlítás hasonló tárggyal;
4) közvetlen összehasonlítás hasonló objektumokkal célzott minőségi kiigazítások bevezetésével;
5) számítás specifikus mutatókkal és korrelációs modellekkel.
Az árindexek módszere (időtényezővel történő indexelés).
Jelenleg kizárólag segédeszközként használják az infláció elszámolására (mind az Orosz Föderációban, mind külföldön, az importált berendezések értékelésekor, valamint az analógok és az értékelés tárgyának a költség meghatározásának időpontjához történő hozzáigazítására).
A módszer lényege egyszerű. Egy tárgy bekerülési értéke (helyesebben „ajánlati ár”) ismert egy adott időpontban. A tárgy bekerülési értékét (ajánlati árat) át kell számolni egy adott időpontban az önköltség megállapításához (értékelési dátum). A költségrögzítés dátuma és az elbírálás dátuma között eltelt időt a hónapok számával mérjük, majd a tárgynak az értékelés napján érvényes módosított ára C: C C p *I p / 0 ahol, C n - az objektum ára az alap (nulla) hónapban; I n/0 - korrekciós index az n. hónapra a 0. hónaphoz viszonyítva; n az indexálási időszak hónapok számában kifejezve.
Azonos objektum a kiértékelendő objektummal azonos modellű (módosítású) objektum, nem különbözik a kiértékelendő objektumtól a kialakítás, a felszereltség, a paraméterek és a felhasznált anyagok tekintetében.
Az azonos tárgy ajánlati ára szolgál alapul az értékelendő tárgy értékének meghatározásához, úgynevezett „gazdasági” (nem műszaki) korrekciók alkalmazásával. Számos forrásban a gazdasági kiigazításokat kereskedelminek nevezik.
A „gazdasági” kiigazítások tartalmukat tekintve három csoportra oszthatók:
Első csoport . Kiigazítások, amelyek kiküszöbölik az atipikus értékesítési feltételeket (gyorsabb szállítási idők, eltérés a normál jótállási időtől, árengedmények elérhetősége különböző okok miatt, nem szabványos felszereltség, felárak elérhetősége különleges szállítási feltételekért és kiegészítő szolgáltatásokért, berendezések hosszabb tárolása és egyebek) .
Második csoport . ÁFA és egyéb imputált adók kiigazítása.
Harmadik csoport . Időtényező beállítása.
A második és harmadik csoport beállítását szinte mindig, az első csoport beállításait - szelektíven, azok bizonyosságát és jelentőségét figyelembe véve - végezzük.
A „gazdasági” kiigazítások (csakúgy, mint mások) lehetnek multiplikatívak (együtthatókkal bevezetve) és additívak (abszolút módosításokkal bevezetve). Bevezetésük sorrendjét ajánlatos sorrendben végrehajtani: a szorzók után ajánlatos az additív módosításokat elvégezni. Ugyanakkor ügyelni kell arra, hogy a végrehajtandó módosítás összhangban legyen a korábbi korrekciókkal az időtényező tekintetében. Az azonos tárgy árának módosítási sorrendjét általában a következőben mutatjuk be táblázatos formában, ami egyértelművé és meggyőzővé teszi a számítást.
Az analóggal való közvetlen összehasonlítás módszere
Ha egy azonos objektumnak a kiértékelt objektumhoz képest csak költségkülönbségei vannak, amelyek, mint fentebb látható, csak „gazdasági” kiigazításokat hajtanak végre, akkor az analóg objektum a kiértékelt objektumhoz képest a költségkülönbségekkel együtt, eltéréseket mutat a fő működési értékek értékeiben, ezért , és az árképzési paraméterek között.
Ezért a "gazdasági" kiigazítások mellett a paraméteres eltérések miatt is korrekcióra kerül sor.
Választhat egy közeli analógot vagy több analógot, amelyek árai ismertek.
Ebben a módszerben a központi helyet az árelemzés foglalja el, amely alapján megkapják az analóg(ok) árának kiigazítási értékeit. A paraméteres különbségek beállításait szintén két típusra osztják: szorzóra és additívra.
Különleges gazdasági mutatók"lineáris légellenállási együttható" segítségével - lineáris modell.
A korrekciós kiigazítás az ár abszolút módosításával történik az alábbiak szerint: Ccor = C + P = C + b (X - X en), ahol: Ccor - a módosítással módosított ár; C - kezdeti ár; P - abszolút korrekció az analóg árához; b - a paraméteregység "ára", azaz. egy érték, amely megmutatja, hogy az ár hány pénzegységben változik, ha a paraméter mértékegységenként változik; X, X an - paraméterértékek a kiértékelt objektumhoz, illetve az analóghoz.
A paraméteregység "ára" kétféle módon határozható meg:
1) „két pont” módszerrel;
2) lineáris korrelációs egyenlet felépítésével.
A "két pont" módszer abból áll, hogy két hasonló objektumot keresünk, amelyek csak ennek a paraméternek az értékében különböznek egymástól, ezen objektumok összes többi paraméterének azonosnak kell lennie. Egy paraméteregység „árát” a következő képlet határozza meg: B = (C 1 -C 2) / (X 1 -X 2), ahol C 1 és C 2 az első és a második objektum ára; X 1 és X 2 - az első és a második objektum paraméterértékei.
A hatványtörvény együtthatót (árlassulási együtthatót) használó "paraméter-ár" módszer egy hatványtörvény-modell.
A kiigazítás szorzós korrekcióval történik a következő képlet szerint: Ccor C*Kcor, ahol Kcor a következő képlettel meghatározott korrekciós tényező: Kcor = ((X)/(X an)) y ahol y az „árlassulás” együttható.
Először is „kereskedelmi” kiigazításokat végeznek annak érdekében, hogy az analóg árát az értékelés feltételeihez hozzák. Ha nem találunk két olyan objektumot, amelyek csak ennek a paraméternek az értékében különböznek egymástól, akkor a korrelációs egyenlet felépítésének módszerét alkalmazzuk. Hasonló objektumokból mintát készítünk, és ráépítjük a C = a * X * b hatványtípusú korrelációs egyenletet. Ebben az egyenletben a b paraméter a számunkra érdekes fékezési együttható.
Együttható (multiplikatív) kiigazításokat alkalmaznak a fő paraméterek különbségeinek figyelembevétele érdekében. Az additív korrekciókat a multiplikatívok bevezetése után végezzük, és a másodlagos (kevésbé szignifikáns) mutatók hatásának figyelembevételére alkalmazzuk.
Irányított minőségi kiigazítások módszere
Ezt a módszert olyan értékelés esetén alkalmazzák, amikor a paraméterek vagy jellemzők eltérése miatt többszöri korrekcióra van szükség, és ezek „árai” információhiány miatt nehezen vagy szinte lehetetlen meghatározni.
Ebben az esetben csak a kiigazítás költségre gyakorolt hatásának iránya kerül meghatározásra, minden korrekciót két típusra osztva: a költség (ár) növelésére és csökkentésére.
A módszer akkor alkalmazható, ha a kiértékelt objektumhoz legalább két analóg kiválasztható. Ezen túlmenően a műszaki paraméterei és jellemzői, következésképpen a költség szempontjából értékelt tárgy a két analóg között köztes helyet foglal el.
Az összehasonlítás eredményeként az analóg bizonyos számú felfelé és lefelé történő beállítást kap. A kiigazításokról feltételezzük, hogy az értékre gyakorolt hatásukat tekintve megközelítőleg azonos súllyal bírnak. Ez azt jelenti, hogy minden analógnak van egy felfelé és egy lefelé állítása, amely teljesen kioltja egymást. Aktív beállításnak nevezzük azt a beállítást, amelyet az ellenkező irányú beállítás nem semlegesített.
Az analóg, amelynek a felfelé állítások száma meghaladja a lefelé történő beállítások számát, alacsonyabb árat állít be - az alacsonyabb analógot. Ennél az analógnál az aktív felfelé állítások száma megegyezik a felfelé és lefelé történő beállításainak különbségével.
Az analóg, amelyben a lefelé állítások száma meghaladja a felfelé történő beállítások számát, a felső analóg. Ő határozza meg a legmagasabb árat. Ennek az analógnak a tényleges lefelé állításainak száma megegyezik a lefelé és felfelé történő beállításainak különbségével.
A kiértékelt objektum kívánt értéke az alsó és a felső ár közötti intervallumban rejlik, és pozícióját az alsó analóg tényleges felfelé és a felső analóg lefelé történő beállításainak száma határozza meg: -) * N n- ahol CN, CB - az alsó, illetve a felső ár; N in + - a felső analóg hatékony lefelé állításainak száma; N n- - az alsó analóg hatékony felfelé beállításainak száma.
Ha az analógok száma kettőnél több, akkor az objektum költségét több időközönként beállítják, majd kiszámítják az átlagos értéket. Ebben az esetben két eset lehetséges:
1) egy alsó analóg és több felső analóg;
2) egy felső analóg és több alsó analóg.
Az első esetben az összes azonos alsó analóg intervallumot figyelembe kell venni, a második esetben pedig éppen ellenkezőleg, az összes azonos felső analóg intervallumot. Az egyes intervallumokban kapott költségértékek alapján kiszámítják az átlagos értéket, amelyet a végső eredménynek tekintünk.
Ez a módszer lehetővé teszi egy berendezés költségének minimális mennyiségű kezdeti információval történő értékelését, és különösen akkor lehet hasznos, ha a vizsgált objektum és az analógok közötti különbségek nem csak a műszaki paraméterek értékében nyilvánulnak meg, hanem diszkrét jellemzőkben is.
A fenti módszer egy változata súlyozott iránybeállítási módszer , amelynél az érvényes korrekciók számát a rendszer az egyes korrekciók súlyának figyelembevételével számítja ki. Minden iránybeállításhoz súlyozási tényezőt jeleznek. A súlytényezők skálája tetszőleges számú fokozatot tartalmazhat a szakértők belátása szerint. A legegyszerűbb módszer a kiigazítások erős, közepes és gyenge osztályozása, valamint 3, 2 és 1 súlyozás hozzárendelése. Így egy erős korrekció mintegy három gyengének, egy közepes korrekció pedig két gyengének felel meg. Ebben az esetben a korrekcióhoz szükséges súlytényezőt a szakértő választja ki a paraméternek a költségre (árra) gyakorolt befolyásának erőssége és az összehasonlított objektumok e paraméter értékei közötti különbség mértéke alapján. Az érvényes kiigazítások számának ezt követő kiszámítása 61 súlytényező figyelembevételével történik. Minden további tranzakció megegyezik az iránymódosítás normál módszerével.
Korrelációs modelleken és specifikus mutatókon alapuló számítási módszer
Ez a módszer kényelmesen használható, ha kellően nagy, azonos típusú objektumkészletet kell kiértékelni, amelyek az egyes paraméterek értékében különböznek egymástól. Ezen objektumok mindegyike azonos osztályba vagy típusba tartozó gépcsalád képviselőinek tekinthető. Feltételezhető, hogy az ebbe az osztályba tartozó gépeknél természetes kapcsolat van egyrészt az ár (költség), másrészt a fő műszaki és funkcionális paraméterek között. Ezért a feladat ennek a kapcsolatnak a matematikai leírására redukálódik, majd az eredményül kapott matematikai modell alkalmazásával az azonos osztályba tartozó objektumok halmazában szereplő összes objektumot kiértékeli.
Először egy bizonyos osztályba (típusba, csoportba) tartozó objektumok mintája készül el, amelyek fő paraméterei és árai ismertek. Továbbá az árakat egységes feltételekhez kell hozni megfelelő „kereskedelmi” kiigazítások bevezetésével. Ezután a korrelációs-regressziós elemzés elméletének módszereivel korrelációs modellt dolgoznak ki az ár egy vagy több fő paramétertől való függésére.
Nagyon fontos a paraméterek összetételének megválasztása. A gépeket, berendezéseket és járműveket jellemző számos paraméter közül azokat választják ki, amelyek képet adnak az értékelt ingatlan hasznosságáról a vevő számára. Ugyanakkor a hasznosság elve vezérli őket. Ezen paraméterek változásával az objektum hasznossági foka, és ennek következtében a költsége is megváltozik.
Befolyásoló paraméterként egyaránt választanak funkcionálisan meghatározott paramétereket (a munkadarabok legnagyobb méretei - szerszámgépeknél, teherbírás - teherautóknál és felvonóknál, teljesítmény - erőgépeknél stb.) és minőségi paramétereket (teljesítmény és megbízhatóság - technológiai gépeknél, pontosságú feldolgozás - szerszámgépeknél, sebesség és manőverezhetőség - járműveknél stb.).
Természetes, hogy megpróbálunk minél több paramétert beépíteni a korrelációs modellbe. E tekintetben azonban vannak objektív korlátok, amelyeket egyrészt a kis mintaméret, másrészt a multikollinearitás jelenléte okoz, pl. maguk a paraméterek közötti kapcsolatok.
Szinte ritkán fordul elő, hogy egy korrelációs modellben a paraméterek száma meghaladja a 3-at.
A korrelációelemzés eredményeként vagy egy páros (egytényezős) modellt hozunk létre, ha egy vezető paraméter-argumentumot veszünk, vagy egy többtényezős modellt, ha több paraméter-argumentum van.
Az S becsült költség és az X paraméter közötti párkorreláció esetén a forma lineáris vagy hatványfüggvényét használjuk:
S a 0 a 1 X
S a 0 X a1 (4.1.8) ahol S az objektum becsült értéke; a 0 , a 1 - a korrelációs modell statisztikai paraméterei.
A korrelációs modelleken alapuló számítások meglehetősen elfogadható eredményeket adnak, azonban ez nagy mennyiségű statisztikai anyagot igényel. A modell felépítéséhez szükséges objektumok számának körülbelül 6-szor kell meghaladnia az argumentumparaméterek számát. Általában egy statisztikai minta nem csak a funkciók és a végrehajtás szempontjából közeli analógokat tartalmaz, hanem szerkezetileg hasonló, azonos típusba tartozó, paraméteres sorozatokat alkotó objektumokat is.
Emlékeztetni kell arra, hogy a leírt módszer akkor alkalmazható, ha az értékelési tárgy árképzési paraméterének értéke az analógok árképzési paramétereinek értéktartományába esik. Ha ezzel az egyenlettel megpróbáljuk kiszámolni egy például 20 tonna teherbírású daru költségét, akkor megjósolhatatlan eredményt kapunk.
Összehasonlítva a két módszert, az analóggal való közvetlen összehasonlítás módszerét és a korrelációs modellekkel történő számítási módszert, meg kell jegyezni, hogy valójában ez egy és ugyanaz a módszer.
Az analóggal való közvetlen összehasonlítás módszerében „korrelációs” függőséget is építenek, de csak két analógra és teljesítménytrend alapján. A korrelációs modellek felépítésének módszere több analógot használ, és a trendtípust 63 legmagasabb fokú megbízhatóságú feltétel közül választják ki. Ebben az értelemben az utóbbi módszer pontosabb, mint az előbbi.
A fajlagos árindikátorok módszere nem ad nagy pontosságot, mivel sok gép- és berendezéstípusnál a költséget (árat) több paraméter határozza meg. Más tényezők hatásának figyelembevétele érdekében a fajlagos ármutatót más paraméterek és jellemzők függvényében differenciáltan állítják be.
Például présekhez egy bizonyos fajta a prés névleges ereje vehető fő paraméternek. Széles tartományban azonban egy egységnyi erőfeszítés fajlagos költsége változónak bizonyulhat, majd ennek a paraméternek az egységnyi "árát" differenciáltan állítják be - kis, közepes és nagy prések esetén.
Az egységár-mutatót használó számítási módszer rendkívül egyszerű, és lehetővé teszi gyors, kifejezett becslések készítését, azonban a kapott eredmények pontossága alacsony, mivel gyakran számos egyéb befolyásoló tényező van, amelyeket nem vesznek figyelembe.
Önmagában az adott ármutató csak a fő paraméter bizonyos értéktartományában alkalmazható, más intervallumokban ennek a mutatónak az értéke eltérő lesz. Sok esetben a fajlagos árindex rendszeres csökkenése tapasztalható a fő paraméter növekedésével.
A fent ismertetett összehasonlító megközelítés módszereit elsősorban az egyes gépek, berendezések értékelésénél alkalmazzuk. A módszer megválasztását az objektum jellege, használatának feltételei, valamint a hasonló gép- és berendezésminták áraira és paramétereire vonatkozó információs bázis teljessége határozza meg.
Az összehasonlító megközelítés módszerei lehetővé teszik a piaci érték vagy érték meghatározását, a felhasználás helyétől függetlenül. A felhasználási hely szerinti érték meghatározásához a piaci értékhez hozzá kell adni a szállítás, az alapozás, a szerelés és az üzembe helyezés költségeit. Ezeknek a módszereknek a fő előnye a valódi piaci érték megszerzésének lehetősége.
Az összehasonlító megközelítés módszereinek azonban megvannak a hátrányai is, amelyek közül a legfontosabb, hogy az ezekkel a módszerekkel végzett becslések megbízhatóságát a piaci információk teljessége és megbízhatósága határozza meg, amelyek feldolgozásán alapulnak. És olyan objektumok esetében, amelyek nem rendelkeznek nyílt és tömeges piaccal, ezeknek a módszereknek a használata általában lehetetlen. Ezen túlmenően ezek a módszerek magukban foglalják az egyes gépek vagy berendezések „darabos” értékelését; nagy számú objektum esetén az értékelés nagyon munkaigényes. A korrelációs-regressziós modellek és fajlagos árindikátorok szerinti számítási módszerek alkalmazásával bizonyos engedményekkel, 64 pontossággal felgyorsítható az értékelő munka.
OPCIONÁLIS: (rövidebb szöveg)
A gépek és berendezések költségének becslésének összehasonlító megközelítése a következő módszerekkel valósul meg:
1. az árindexek, illetve az időtényezős indexálás módszere;
2. az azonos tárggyal való közvetlen összehasonlítás módszere;
3. hasonló tárggyal való közvetlen összehasonlítás módszere;
4. a hasonló objektumokkal való közvetlen összehasonlítás módszere célzott minőségi korrekciók bevezetésével;
5. specifikus mutatókon és korrelációs modelleken alapuló számítási módszer;
Árindex módszer, vagy időfaktoros indexálás
Ez a módszer abban az esetben alkalmazható, ha annak ára a múltban ismert az értékelt tárgyra vonatkozóan, és ezért felmerül a feladat ennek az értékelésnek az ára újraszámítása.
Az érték rögzítésének dátuma és az értékelés dátuma közötti időintervallumot a hónapok számával mérjük, majd az objektum értékét az értékelés napján a következő képlettel határozzuk meg:
Közvetlen összehasonlítási módszer azonos objektummal
Azonos objektum a kiértékelendő objektummal azonos modellű (módosítású) objektum, nem különbözik a kiértékelendő objektumtól a kialakítás, a felszereltség, a paraméterek és a felhasznált anyagok tekintetében.
Az azonos tárgy ára szolgál alapul az értékelendő objektum értékének hozzárendeléséhez. A teljes pótlási költség megegyezik egy azonos cikk árával, csökkentve a szokásos értékesítési és értékelési feltételekkel, úgynevezett kereskedelmi kiigazításokkal (módosításokkal).
A kereskedelmi módosítások tartalmuk szerint három csoportba sorolhatók:
1. Az atipikus értékesítési feltételeket kiküszöbölő módosítások (gyorsított szállítási határidők, jótállási idő, kedvezmények, felszereltség, kiegészítő szolgáltatások stb.)
2. ÁFA és egyéb adók jelenléte miatti korrekció.
3. Az időtényező korrekciója. A második és harmadik csoport módosításait szinte mindig, az elsőt pedig szelektíven hajtják végre, figyelembe véve azok bizonyosságát és jelentőségét.
Közvetlen összehasonlítás módszere hasonló tárggyal.
Ennél a módszernél a kereskedelmi kiigazítások mellett az analóg ára a paraméteres különbségekhez is igazodik.
A gyakorlatban a kiválasztott analógok teljesítményében, teljesítményében gyakran különböznek a géptől - az értékelés tárgyától. Ebben az esetben a korrekció meghatározásához az árak (gyártási költségek) és a gépek fő paramétere közötti arányokat használják, különösen a teljesítményfüggést:
P.
- exponens, amelyet gyakran árellenállási együtthatónak neveznek, az adott műszaki eszközök típusától függően.
Kitevő értékek ( P) az (1) képletben számos mérnöki termékre speciális tanulmányok, valamint sokéves gyakorlat alapján határozzák meg. Tehát közepes teljesítményű traktoroknál 0,72 értéket használnak, kotrógépeknél - 0,8, polimer anyagok feldolgozásához használt extrudereknél 0,6-0,7 stb.
A (6) képletet széles körben használják egyszerűsége és meglehetősen nagy megbízhatósága miatt. Ugyanakkor figyelembe kell venni, hogy egy ilyen megközelítéshez jelentős mennyiségű piaci információra és megfelelő módszerek alkalmazására van szükség az objektumok összehasonlítására. Vagyis az értékbecslőnek kiterjedt, folyamatosan frissített adatbázissal kell rendelkeznie sokféle műszaki eszközről. Sőt, az ilyen információkat folyamatosan gyűjteni kell, mintha a jövőre nézve, hiszen a valódi hazai gyakorlatban az értékbecslőnek sokféle géppel és berendezéssel kell dolgoznia, és minden további értékelés általában egy teljesen a technológia különböző ágai.
A paraméteres eltérések korrekciói két típusra oszthatók:
Korrekciós kiigazítások (az ár abszolút módosításával);
Együttható kiigazítások (az eredeti ár és a korrekciós tényező szorzata);
Mivel mind a korrekciós, mind az együttható kiigazításokat közvetlen összehasonlításban végezzük, a végeredmény a bevezetés sorrendjétől függ. A módosítások elvégzésére egyetlen eljárás van:
1. Először is kereskedelmi kiigazításokat végeznek annak érdekében, hogy az analóg árát a költségbecslés feltételeihez hozzák.
2. Kiegészítő eszközök módosítása.
3. A segédparaméterek korrekciója.
4. Együttható korrekció a fő paraméterekhez.
A hasonló objektumokkal való közvetlen összehasonlítás módszere célzott minőségi korrekciók bevezetésével
A módszer akkor alkalmazható, ha a kiértékelt objektumhoz legalább két analóg kiválasztható. Ezen túlmenően a becsült tárgy műszaki jellemzőit, következésképpen költségét tekintve köztes helyet foglal el a két analóg között.
Az összehasonlítás eredményeként az analóg bizonyos számú felfelé és lefelé történő beállítást kap.
Az értékelendő objektum költsége az analógok árai közötti intervallumban rejlik, figyelembe véve az elvégzett módosításokat.
Konkrét mutatókon és korrelációs modelleken alapuló számítási módszer
Ez a módszer kényelmesen használható, ha nagyszámú azonos típusú objektumot kell értékelni, amelyek különböznek az egyes paraméterek értékében.
Ez a módszer teljes mértékben összhangban van a költségmegközelítésben leírt hasonló módszerrel (lásd fent).
A fent ismertetett összehasonlító megközelítés módszereit elsősorban az egyes gépek, berendezések értékelésénél alkalmazzuk. A módszer megválasztását az objektum jellege, használatának feltételei, valamint a hasonló gépek és berendezések hasonló mintáinak árára és paramétereire vonatkozó teljes információs bázis határozza meg.
Az összehasonlító módszereknek is megvannak a hátrányai:
A megbízhatóságot a piaci információk teljessége és pontossága határozza meg;
Szükségünk van egy fejlett ill nyíltpiaci gépek és berendezések értékesítése;
A többszörös értékelés összetettsége;
A módosítások eredményeként némi engedmény a becsült értékben;
Tudományos és Módszertani Tanács ülése
Orosz szövetségi központ
igazságügyi szakértői vizsgálat
az orosz igazságügyi minisztérium alatt,
2004.11.24-i jegyzőkönyv N 2
MÓDSZERTAN
AZ ÁRUK PIACI ÉRTÉKÉNEK MEGHATÁROZÁSAI
AZ ÁRUK SZAKÉRTÉSE ELŐÁLLÍTÁSÁBAN
AZ OROSZORSZÁG FCS SZAKÉRTŐI ÉS IGAZSÁGÜGYI SZOLGÁLTATÁSAIBAN
Kidolgozó: az Orosz Föderáció Igazságügyi Minisztériuma Orosz Szövetségi Igazságügyi Szakértői Központjának szakembere, az Orosz Vámakadémia alkalmazottainak és a Központi Igazságügyi Vámhivatal szakembereinek részvételével.
Bekerült a Nyilvántartásba tananyagok tovább kriminalisztika Igazságügyi Minisztérium Orosz Föderáció megbízással regisztrációs szám N 002EM/SE.
Bevezetés
A szakértői tevékenység hatékonyságát meghatározó tényezők között fontos helyet foglal el az objektumok tanulmányozására szolgáló ellenőrzött módszerek elérhetősége.
Módszertan - megrendelés, részletesen szabályozott tevékenységi program, amelynek célja egy szakértői probléma megoldása.
Az Oroszországi Szövetségi Vámszolgálat igazságügyi szakértői szolgálataiban az áruk piaci értékének meghatározásával kapcsolatos szakértői vélemények tanulmányozása lehetővé tette a alapötlet a szakértői gyakorlat helyzetéről, a szakvélemény kijelölése és elkészítése terén mutatkozó hiányosságok feltárására.
A szakértői gyakorlat javítása, a meglévő hiányosságok kiküszöbölése, a folyamatban lévő vizsgálatok minőségének, a következtetések megalapozottságának javítása érdekében szükséges az ilyen típusú kutatások módszertani keretének kidolgozása.
Ennek a tanulmánynak az a célja, hogy olyan ajánlásokat dolgozzon ki, amelyek felhasználhatók:
A szakértői kutatás folyamatának javítása általában;
A vizsgálat teljességének biztosítása, amely kellő alappal rendelkezik a probléma megoldásához a vizsgálat egyes szakaszaiban;
Egy konkrét szakértői probléma megoldása során a szakértő intézkedéseinek logikájának, következetességének, következtetéseinek érvényességének biztosítása;
A szakértői vélemény megbízhatóságának biztosítása.
A javasolt munkában először tárul fel rendszerstrukturális megközelítésből a szakértői árukutatási ismeretek ismeretelméleti lényege egy termék piaci értékének meghatározását szolgáló vizsgálatok előállítása során, a szakértői folyamat. figyelembe veszi a kutatást, annak szakaszait és a szakaszok közötti kapcsolatot; az áruszakvélemény alanyának és tárgyának meghatározásai, a szakértői feladatok köre „...” körvonalazódik.
I. Általános rendelkezések
1. Ezt a módszert (a továbbiakban: módszer) az áruk, köztük a járművek piaci értékének meghatározására az oroszországi vámhatóságok igazságügyi szakértői szolgálataiban végzett áruszakértői kutatás során, az Orosz Föderáció alkotmányával összhangban dolgozták ki, 2001. május 31-i szövetségi törvény N 73-FZ „Az Orosz Föderációban végzett állami kriminalisztikai tevékenységekről”, az Orosz Föderáció Vámkódexe és az Orosz Föderáció Munka Törvénykönyve), az Orosz Föderáció Büntetőeljárási Törvénykönyve Az Orosz Föderáció büntetőeljárási törvénykönyve), az Orosz Föderáció polgári perrendtartási törvénykönyve, az Orosz Föderáció polgári perrendtartásának törvénykönyve), az Orosz Föderáció közigazgatási szabálysértési törvénykönyve, az Orosz Föderáció közigazgatási szabálysértési törvénykönyve), Az Orosz Föderáció Büntető Törvénykönyve, az Orosz Föderáció Büntető Törvénykönyve), az Orosz Föderáció adótörvénykönyve, az Orosz Föderáció adótörvénykönyve), valamint elméleti és módszertani alapja a szakértői árukutatás lefolytatásának annak érdekében, hogy meghatározzák az ingyenes a vizsgált termék (piaci) értéke (ára).
2. Az áruk piaci értékének megállapítására vonatkozó áruszakértői vizsgálatokat a vám-, nyomozó- és igazságügyi szervek tisztviselői rendelik ki annak érdekében, hogy:
Ezen áruk tekintetében a vámkezelés során fizetendő vámok, adók és illetékek összegének meghatározása vámellenőrzés;
A bírság összegének meghatározása közigazgatási szabálysértési ügyekben szakértői vizsgálat, büntető- és polgári ügyekben kivizsgálás, tárgyalás;
Az Orosz Föderáció jogszabályaiban és az Oroszországi Szövetségi Vámszolgálat szabályozási és adminisztratív dokumentumaiban meghatározott egyéb esetek.
Igény szerint áruvizsgálatok az áruk forgalmi értékének megállapítása kérdésében végezhetők kormányzati szervek, szervezetek és civilek az előírt módon.
3. Bármely személy, aki rendelkezik a szükséges speciális ismeretekkel, és rendelkezik a szakértők minősítéséről szóló rendelettel (az Állami Vámbizottság 2004. június 7-i, N 646 számú rendeletével jóváhagyva (az Orosz Föderáció Igazságügyi Minisztériumában bejegyzett) megfelelő képesítéssel. 2004. június 30-án N 5879)) szakértõnek kijelölhetõ, így és az eljárási törvényben elõírt módon bevonható a szakvélemény elõállításába.
II. Az áruszakvélemény tárgya, tárgya, feladatai
a piaci érték meghatározásakor
vizsgált tárgyak
"A vizsga az eljárási jogszabályoknak megfelelően hozzáértő, tudományos, műszaki, művészeti, mesterségbeli speciális ismeretek alapján végzett vizsgálat az ügy tényleges körülményeinek megállapítására, amelyek bizonyító erejűek." /tizenhárom/.
E meghatározás szerint az áruszakvélemény tárgya az árutudomány és az ügy tárgyának kutatása és tárgyának kutatása terén szerzett speciális tudományos ismeretek alapján megállapított tényadatok (tények, körülmények).
A speciális áruismeret az árutudomány területén szerzett szakmai tudás, amelynek lényegét az árutudomány tárgyának tartalma határozza meg. Az árutudomány olyan tudomány, amely egy terméket abból a szempontból vizsgál, hogy képes-e kielégíteni az emberek bizonyos szükségleteit ruházati cikkekben, háztartási cikkekben, gyártásban stb. /14/. E tudomány sarokköve a termék fogalma, lényeges és tartalmi jellemzői.
A közgazdaságelméletben a termék fogalmát vételi és eladási tárgyként jellemzik („piacon lévő vagy oda szállítható termék”), vagyis a termék mindenekelőtt egy létező ( létező) „tárgy, olyan dolog, amely tulajdonságainak köszönhetően kielégít emberi szükségletek rendeltetésének megfelelően" /14/.
Az árunak két oldala van: használati érték és érték. A használati érték, más néven minőség, egy dolog azon képessége, hogy kielégítse az emberi szükségleteket. "A termék minősége a termék tulajdonságainak összessége, amelyek meghatározzák, hogy a termék alkalmas-e bizonyos "..." követelmények teljesítésére.
A termék minőségét minőségi és mennyiségi mutatók (leírva, lemérve, mérve stb.) értékelik.
Az áruk (termékek, termékek) mennyiségi és minőségi bizonyossága lehetővé teszi, hogy azt egy meghatározott osztályozási egységhez rendelje, vagyis megállapítsa kereskedelmi hovatartozását. Ugyanakkor az azonos rendeltetésű termékek (áruk) különböző módokon mutatnak fogyasztásra alkalmasságot, amit a rendeltetésszerű felhasználásra való alkalmasság mértéke határoz meg.
A vizsgált termék tulajdonságait és a minőséget mérő alapvető mutatók arányát minőségi szintnek /25/ nevezzük, amely tükrözi a termék rendeltetésszerű használatára való alkalmasságát.
Ugyanakkor az árunak van egy másik oldala is: a használati értékek a csereérték anyagi hordozói, ami elsősorban olyan mennyiségi arány formájában jelenik meg, amelyben a különböző használati értékek cseréje, azaz azok cseréje zajlik. minőséget és mennyiséget hasonlítanak össze.
Az értékegységekben kifejezett minőségi szint határozza meg az áru értékét.
Az árufogalom (az áruszakértelem tárgya) ismeretelméleti lényege meghatározza:
Árukhoz való kötődés;
Minőségi szint;
Piaci ár.
A keringési folyamat során a termék különféle hatásokon megy keresztül, beleértve a negatívakat is, aminek következtében tulajdonságai megváltoznak. Ennek költsége is változik, figyelembe véve a tényleges állapotot.
Így a szakértői árukutatás során a következőket állapítják meg:
A vizsgált tárgyak áruhoz való hovatartozása - a tárgyak egy ismert tulajdonságkészlettel rendelkező, általánosan elfogadott osztályba való tartozása;
Minőségi szint;
A vizsgált objektumok tényleges állapota;
Az áru költsége, figyelembe véve a tényleges állapotot.
A merchandising szakértelem tárgyai az élelmiszer- és nem élelmiszeripari termékek ideértve a járműveket, a gépgyártás, a műszergyártás és az elektronikai ipar termékeit, az építőanyagokat, a hazai és külföldi gyártású épületszerkezeteket és berendezéseket, alapanyagokat és anyagokat stb.
Azonos típusú, név, modell stb. nagy tételű áruk kutatása esetén. a vizsgálat tárgyát minták (minták) képezik, amelyekre a minták (minták) megfelelő kiválasztása a meglévő GOST, OST, RD, valamint az Oroszországi Szövetségi Vámszolgálat szabályozási és adminisztratív dokumentumai szerint történik. "..." minták (minták) a mintavételi (mintavételi) okiratot az előírt módon elkészítik.
Az eset körülményeitől függően az áruvizsgálat tárgyaival (termékekkel, termékekkel, azok alkatrészeivel) együtt a szakértők standard mintákat kapnak az összehasonlító kutatáshoz.
Az árukutatás tárgya a piac meghatározásában "...".
Kiinduló adatként a vizsgálat során a csomagoláson, közvetlenül a terméken, vagy a címkéken, címkéken stb. található jelölés, amely a termék jellemzőiről (numerikus vagy alfabetikus jelzések), a gyártóról (védjegyrajz), a kezelés módjáról tájékoztat. rakomány vagy termék gondozása (különböző kezelési jelek). A jelölési adatok tanulmányozása számos kérdés megoldása során szükséges, beleértve az áruhamisítással kapcsolatosakat is.
A merchandising vizsgálat tárgya az a csomagolás is, amelyben az árut szállították vagy tárolták.
A szakértő számára a kutatás tárgya egyben az objektumok állapotáról és a folyamatban lévő műveletekről információkat tartalmazó dokumentumok is, amelyek elegendő információt nyújtanak a termékről:
Az áru származási jellemzőire vonatkozó információkat tartalmazó dokumentumok (tanúsítványok, minőségi tanúsítványok, műszaki útlevelek stb.);
Szállítási okmányok (specifikációk, csomagolási listák, címkék stb.) és szállítási okmányok (átvételi - áruszállítási elismervények, fuvarlevelek stb.);
Teherszállítás vámáru-nyilatkozatok(GTE);
Áruútlevelek, egészségügyi és járványügyi állomás okiratai stb.;
Rakományellenőrzési aktusok, különféle bizonyítványok.
Összegezve a fentieket, az áruszakértelem tárgyai az élelmiszer- és nem élelmiszeripari termékek, használt termékek, termékrészek, minták (minták), szabványminták, egyéb termékek (termékek) (analógok), címkézés, csomagolás, valamint büntető-, közigazgatási és polgári ügyek , amelyek információkat tartalmaznak a vizsgált tárgyak árujellemzőiről és egyéb információkat azokról a körülményekről, amelyek a termékek minőségének megváltozásához vezettek (csomagolás, szállítás, tárolás körülményei), valamint a benyújtott dokumentumokat. a vámkezelés és a vámellenőrzés folyamatában, amely információkat tartalmaz az áruvizsgálat tárgyáról.
III. Szakértői árukutatási program
az áru piaci értékének meghatározása érdekében
A vizsgálat módszertana (szakértői tanulmány) olyan módszerek, technikák és technikai eszközök rendszere, amelyeket következetesen alkalmaznak a vizsgálati tárgyak vizsgálata során a vizsgálat tárgyával kapcsolatos tények megállapítására.
A módszertan jelentősége nemcsak a szakértői egyéni kutatási tevékenység szerkezetének, hanem dinamikájának meghatározásában is igen jelentős, hiszen összetett, többszintű, bizonyos rendezettséget, szabályozást igényel.
A szakértői probléma megoldásának alábbi felépítése a szakértői kutatás többlépcsős folyamatát tükrözi.
A termék piaci értékének meghatározására irányuló szakértői árukutatás lefolytatásának módszertana a vizsgálat különböző szakaszaiban különböző módszertani megközelítéseket tartalmaz.
Minden szakaszban megvizsgálják az objektumok bizonyos tulajdonságait, megfelelő technikai eszközöket alkalmaznak, és konkrét részfeladatokat oldanak meg.
Itt a probléma (részfeladat) megoldásának fő feltétele az objektum nem minden tulajdonságának tanulmányozása, hanem csak azok, amelyek a megoldás szempontjából fontosak.
A vizsgálat első szakaszában a vizsgált objektumok kereskedelmi hovatartozásának megállapításához kapcsolódó feladatcsoportot oldanak meg, beleértve az objektumok kereskedelmi tulajdonságainak tanulmányozását, amely lehetővé teszi:
A vizsgált objektumok besorolás szerint ismert tulajdonságkészlettel rendelkező, általánosan elfogadott osztályba tartozása az összorosz osztályozó termékek OK 005-93 OKP (az Orosz Föderáció állami szabványának 1993. december 30-i, N 301 rendeletével jóváhagyva), Áru nómenklatúra külgazdasági tevékenység az Orosz Föderáció TN VED of Russia (az Orosz Föderáció kormányának 2001. november 30-i N 830 rendeletével jóváhagyva) és az állóeszközök összoroszországi osztályozója (az Orosz Föderáció Állami Szabványáról szóló decemberi rendelettel jóváhagyva) 26, 1994, N 359);
Egyedi egységek vagy több egység egy árucsoporthoz való tartozása (típus, modell, márka);
A vizsgált tárgy árutulajdonságainak megfelelősége (nem megfelelősége) a szerződés (megállapodás) adatainak;
A vizsgált tárgy árutulajdonságainak megfelelősége (nem megfelelősége) a jelölésekkel.
A tárgyak kereskedelmi hovatartozásának megállapításához a tudomány által kidolgozott adatokat használnak fel, amelyekben előre meghatározott mennyiségi és minőségi jellemzők vannak, ami lehetővé teszi, hogy az azonosítási módszerrel /26/ végzett vizsgálatot követően a vizsgált tárgyakat egy bizonyoshoz rendeljük. osztályozási egységet, az elfogadott besorolásnak megfelelően elhatárolva azokat másoktól.
A tanulmány második szakaszában a minőségi szint és az objektum aktuális állapotának meghatározásához kapcsolódó feladatcsoportot oldanak meg, beleértve a következők megállapítását:
A vizsgált objektumok tényleges jellemzőinek megfelelősége (nem megfelelősége) az alapadatoknak (normatív, referenciaminta);
A vizsgált tárgyak tényleges jellemzőinek (alapanyagok, összetétel, kialakítás, felhasznált anyagok, modell, műszaki paraméterek, méretbeli jellemzők stb.) megfelelősége (inkonzisztenciája) az áruszállítási, átvételi és szállítmányozási tevékenység során rögzített hasonló adatoknak. egyéb dokumentumok;
A termék minőségében bekövetkezett változás lényege és mértéke a fizikai, elavultság jelenléte miatt;
A csomagolási, címkézési, szállítási, tárolási és üzemeltetési szabályok betartásával (nem betartásával) kapcsolatos bizonyítékok, a tárgyak tulajdonságainak megváltoztatásának mechanizmusa és okai.
A teljes és tudományosan alátámasztott, a vizsgált tárgy állapotát tükröző következtetés levonásához nem kis jelentősége van annak, hogy a szakértő az adott termékcsoport vizsgálata során alkalmazott kutatási módszereket és technikai eszközöket használja.
Az áruk tárolási helyén történő vizsgálatakor a fenti tényezőket az Ellenőrzési Igazolások, majd a Rap ( jármű) a megállapított mintából.
A harmadik szakaszban a vizsgált termék piacának elemzése történik egy adott régióban egy adott időszakban. A szakértői tanulmányok ebben a szakaszban a következők:
Különféle legitim információforrásokban található árinformációk elemzése;
Elemzés árkategória tényleges tranzakciók piaci körülmények között;
Hasonló termék marketingkutatása a vizsgált termék árára vonatkozó információforrások hiányában (vagy nem elérhető).
Az analóg kiválasztása a jellemzőinek tanulmányozásával történik a fenti kutatási séma szerint. Az analóg kiválasztásakor figyelembe veszik az analóg és a vizsgált tárgy tulajdonságainak maximális megfelelését, miközben nemcsak a termék és az analóg funkcionális célját és fogyasztói tulajdonságait, hanem a származási országot és a versenyképességet is figyelembe veszik. , és piaci működésük feltételeiről.
A kutatás eredményeként a vizsgált termék átlagos piaci ára egy adott piacon, adott időszakban kerül meghatározásra. A vámkezelés alatt álló áruk piaci értékének meghatározására vonatkozó szakértői kutatás során a piaci árat a kérelemben meghatározott időpontban határozzák meg. vámhatóság aki az árut vizsgálatra benyújtotta, vagy a vizsgálat időpontjában.
A "..." fogalmának meghatározására, illetve a közigazgatási szabálysértés esetére vonatkozó szakértői kutatások lefolytatása során a piaci ár a szabálysértés időpontjában érvényesül.
Egyéb esetekben a piaci ár megállapításának időpontját a vizsgálatot kijelölő határozza meg.
A vizsgált termék piaci árának meghatározására irányuló áruvizsgálatok elvégzése nem tartalmazza a piaci árképzés folyamatát. Az áruk "..." piaca a piaci feltételek által szabályozott engedményeket (kedvezményeket), valamint az Orosz Föderáció jogszabályai által megállapított adókat tartalmaz.
A vizsgálatra benyújtott áru bekerülési értékének meghatározása annak átlagos piaci ára alapján történik, figyelembe véve a tényleges állapotot (meglét / hiány /: az áru hibája, pl. kinézetés csomagolás, kísérő és műszaki dokumentáció, hiánytalanság stb., mivel a felsorolt hibák megléte csökkenti az áru minőségét és költségét), mennyiségét és egyéb, a költségét befolyásoló tényezőket.
Egyes esetekben, például ha a jogsértés sokkal korábban történt, mint a vizsgálat időpontja, a szakértő az alábbi módok egyikén határozhatja meg az áru árát:
1. Határozza meg az áru árát a vizsgálat időpontjában stabil devizában (USA-dollárban, euróban), és számolja át az Orosz Föderáció pénznemére (rubel) az Orosz Föderáció Központi Bankjának árfolyamán. az elkövetés napján.
2. Határozza meg az áruk árát a vizsgálat időpontjában az Orosz Föderáció pénznemében, és módosítsa azt az inflációs index figyelembevételével a bűncselekmény időpontjától kezdődően. Az inflációs index hivatalos méretét a kormány teszi közzé folyóiratok pénzügyi és általános gazdasági jelleg.
Ezek a módszerek nem alkalmazhatók olyan árukra, amelyek hajlamosak a felgyorsult avulásra, olyan árukra, amelyek használatban voltak és korlátozott eltarthatósággal rendelkeznek.
IV. A szakértő által használt információforrások
az áruk szabad piaci árának meghatározásakor
Az áruk szabadpiaci árának az árukutatás során történő meghatározásakor a következő információforrások használhatók fel:
Megjelent - katalógusok, árkalauzok, árlisták, árlisták, tájékoztatók, készletjelentések stb.;
Nem publikált - külön kérésre kereskedelmi missziók, cégek, árugyártók stb. válaszai;
Normatív dokumentumok - lehetővé teszik az áruk piaci értékének meghatározását bizonyos módszerekkel történő számítással.
A hálózat hivatalos webhelyeiről származó információk is felhasználhatók. közös használatú Interneten, a kutatási részben a következtetés megjelölésével adataik (cím, cég, regisztráció időpontja).
A következtetésben fel kell tüntetni a felhasznált információforrást (a kiadvány neve, kiadásának száma és éve, a felhasznált dokumentum adatai és dátuma stb.). Minden ár információ, amelyet az áru piaci árának meghatározására irányuló vizsgálat során szakértő gyűjtött össze, a szakértői egység archívumában kell tárolni, és lehetővé kell tenni a vele való megismerkedést, szükség esetén annak ellenőrzését az előírt módon.
E módszertan egységes alkalmazásának biztosítása érdekében definíciókat adunk az áruvizsgálatok előállítása során e probléma megoldásában használt kifejezésekre és fogalmakra.
Az analóg olyan anyagi (materializált) tárgy, amelynek alapvető tulajdonságai megfelelnek a vizsgált tárgy tulajdonságainak.
Az analóg megfelelőségének (ekvivalensének) fokát a vizsgált objektumhoz a közös tulajdonságaik száma határozza meg.
Ár - az érték pénzben kifejezett kifejezése, amelyet a nyersanyag összköltségeként határoznak meg, munkaerő-források, a főépületek (építmények) bérleti díja és a piacon megjelenő kereslet és kínálat figyelembevételével szabályozott.
Szerződéses ár - megállapodással megállapított ár, figyelembe véve a termék fogyasztói jellemzőit, minőségi szintjét, keresletét és kínálatát a piacon.
Szabályozott ár - az arra felhatalmazott állami szerv (intézmény) által meghatározott árucsoportok alapanyagaira, anyagaira, termékeire megállapított ár.
Szabadpiaci ár - az az átlagár, amely a piaci kereslet és kínálat függvényében alakul ki, vagy egy adott termékre vonatkozó tranzakciók átlagos ára egy adott időszakban.
Költség – 1. Egy dolog értékének pénzbeli kifejeződése; 2. Bizonyos mennyiségű társadalmilag szükséges munkaerő, amelyet valamely áru előállítására fordítottak, és ebben az áruban materializálódtak és megtestesültek.
A kopás az áruvizsgálat tárgyának tulajdonságaiban bekövetkezett változás, ami a minőség romlásához vezet /17/.
A fizikai kopás a termékek olyan állapota, amelyet a különféle hatások (súrlódás, nedvesség, magas hőmérséklet stb.) következtében a tulajdonságok tönkremenetele vagy romlása jellemez /17/.
Erkölcsi elhasználódás - a termékek állapota, amelyet az jellemez, hogy nincsenek összhangban a divat, a stílus, a technológia stb. modern irányával. /17/, valamint normatív és jogalkotási aktusok.
Azonosítás - meghatározott termék megfelelőségének megállapítása mintával és (vagy) leírásával (GOST R 51293-99) /26/.
Az azonosítás eredménye egy adott termék mintának vagy leírásának való megfelelőségére (nem megfelelőségére) vonatkozó következtetés (GOST R 51293-99).
A problémák megoldásának elegendő alapja a vizsgált tárgyak tulajdonságainak (jellemzőinek) szakértő által megállapított összessége, amely elegendő a vizsgált tárgyak árucikkre, tényleges állapotára, árára vonatkozó következtetés megalapozásához /17/.
A szakértői-áru-szakember következtetésének megbízhatósága az áruszakértelem tudományos rendelkezéseiből fakadó következtetések igazsága, az alkalmazott módszerek és technikák tudományos megalapozottsága és megbízhatósága, valamint a vizsgálatok konkrét eredményei /17/.
"..." - a termék minőségi mutatójának az alapjául szolgáló értéke összehasonlító értékelés minősége (GOST 15467-79) /25/.
A piac az áruforgalom szférája.
Minőségi szint - a termékminőség relatív jellemzője, amely az értékelt termék műszaki kiválóságát jellemző mutatók értékeinek és a megfelelő alapértékekkel való összehasonlításán alapul (GOST 15467-79) /25/.
Terméktulajdonságok - a termék objektív jellemzője, amely megnyilvánulhat létrehozása, működése vagy fogyasztása során (GOST 15467-79) /25/.
A termék jele a termék bármely tulajdonságának vagy állapotának minőségi vagy mennyiségi jellemzője (GOST 15467-79) /25/.
VI. A kutatási eredmények nyilvántartása
A szakértői tanulmányok eredményeit az Oroszországi Szövetségi Vámszolgálat igazságügyi szakértői szolgálatainál a következőképpen regisztrálják:
Szakértői vélemény a vám-, nyomozó- és igazságügyi hatóságok határozatáról vagy megállapításáról;
Szakértői (szakértői) igazolás állami szervek, szervezetek és civilek kérésére.
A szakértői vagy szakértői bizottsági következtetés a következőkből áll: bevezető rész, kutatási rész és következtetések.
A következtetés bevezető részében fel kell tüntetni: az intézmény nevét; következtetés száma; vizsga típusa (kiegészítő, ismételt, komplex, jutalék); a vizsgálat alapja, hogy mikor és ki adta ki (a vizsgáló (bíróság) határozata, bírósági határozat, vámhatóság végzése); a vizsga megkezdésének és befejezésének időpontja; a szakértővel kapcsolatos információk (teljes név, beosztás, végzettség, szak, szolgálati idő (szakterületen és szakértő), tudományos fokozat; a szakértőhöz intézett kérdések; kutatás tárgyai és ügyanyag, egyéb anyagok; a tárgy átadásának módja a beadványokkal kapcsolatos információk, információk a korábbi vizsgálatokról és azok következtetései, az ismételt vagy kiegészítő vizsgálatok kijelölésének indokai és indokai.
A következtetés kutatási részének tartalmaznia kell: az ellenőrzés eredményeit; referencia információforrások (a kiadvány neve, megjelenésének száma és éve, a felhasznált dokumentum adatai, dátuma stb.), ill. előírások a szakértő által a szakértői vizsgálatok elkészítéséhez felhasznált; módszertan (kutatási program) és alkalmazott módszerek; a vizsgálat folyamata és eredményei; illusztrációk és alkalmazások linkjei.
A „Következtetések” részben minden feltett kérdésre érdemben kell válaszolni, vagy jelezni kell, hogy a megoldás lehetetlen.
Az áru árára vonatkozó következtetésnek tartalmaznia kell az ár megállapításának dátumát és az ár megállapításának helyét (régióját), értékét meghatározott pénzegységekben kifejezve.
