Bevezetés

1. A viselet fogalma és fajtái

2. funkcionális kopás

2.1 A funkcionális viselet jellege és lényege

2.3 A funkcionális kopás számítási módszere

Következtetés

Bevezetés

A funkcionális avultság azt jelenti, hogy az objektum funkcionális hasznosságát tekintve nem felel meg a modern szabványoknak (ez megnyilvánulhat az épület elavult architektúrájában, elrendezésének, térfogatainak, mérnöki alátámasztásának kényelmességében stb.). A funkcionális kopást a hazai gyakorlatban elavulásnak nevezik, és lehet eltávolítható és eltávolíthatatlan.

Az eltávolítható funkcionális kopás a beépített szekrények, víz- és gázórák, szanitertechnika helyreállításának tudható be. berendezés, padlóburkolat. A kritérium a javítási költségek összegének összehasonlítása a járulékosan kapott költség összegével. Az elszámolható amortizáció összege az épület aktualizált elemekkel történő értékeléskori potenciális értéke és az aktualizált elemek nélküli, az értékelés időpontjában érvényes értéke közötti különbség.

Az eltávolíthatatlan funkcionális kopás az épület értékének az épület minőségi jellemzőivel összefüggő tényezők miatti csökkenését jelenti (a minőségi jellemzők feleslege és hiánya egyaránt előfordulhat).

A funkcionális kopást azonban nem lehet a többi kopástól elkülönítve tekinteni, mivel ezek eredendően összefüggenek egymással.

A munka tárgya a funkcionális viselet.

A munka tárgya a funkcionális kopás egyéb kopással együtt.

A munka célja a funkcionális kopás típusainak és számítási módszereinek elemzése.

· Fontolja meg a funkcionális kopás fogalmát;

· Elemezze a funkcionális kopás számítási módszereit.

1. A viselet fogalma és fajtái

Az értékcsökkenést az ingatlan hasznosságának csökkenése, fogyasztói vonzerejének csökkenése jellemzi a potenciális befektető szempontjából, és az értékcsökkenésben (amortizációban) fejeződik ki különböző tényezők hatására. Az értékcsökkenést (I) általában százalékban, az értékcsökkenést pedig értékcsökkenésben (O) mérik.

Az ingatlan értékcsökkenését okozó okoktól függően a következő típusú értékcsökkenési leírásokat különböztetjük meg:

· fizikai,

· funkcionális

· külső.

A fizikai és funkcionális kopás eltávolítható és javíthatatlan.

Az eltávolítható kopás olyan kopás, amelynek megszüntetése fizikailag lehetséges és gazdaságosan megvalósítható, i. az egyik vagy másik típusú kopás megszüntetésére fordított költségek hozzájárulnak a tárgy egészének értékének növekedéséhez.

Az összes lehetséges értékcsökkenési leírás azonosítása az ingatlan halmozott értékcsökkenése. Értékben a halmozott értékcsökkenés a pótlási költség és a különbözete piaci ár az értékelt tárgyat.

A halmozott kopás és elhasználódás a tárgy élettartamának függvénye. Tekintsük azokat a fő értékelési fogalmakat, amelyek ezt a mutatót jellemzik.

Az épület fizikai élettartama (FZh) - az épület működési ideje, amely alatt a csapágy állapota szerkezeti elemek az épület megfelel bizonyos kritériumoknak (szerkezeti megbízhatóság, fizikai tartósság stb.). Az objektum fizikai élettartamának időtartamát az építkezés során határozzák meg, és az épületek tőkecsoportjától függ. A fizikai élet akkor ér véget, amikor a tárgyat lebontják.

Kronológiai kor (XA) - az az időtartam, amely az objektum üzembe helyezésétől az értékelés dátumáig eltelt. A gazdasági élettartamot (EL) az az üzemidő határozza meg, amely alatt az objektum bevételt termel. Ebben az időszakban a folyamatos fejlesztések hozzájárulnak az ingatlan értékéhez. Az objektum gazdasági élettartama akkor ér véget, amikor az objektum működése nem tud bevételt termelni, amit az ingatlanpiac ezen szegmensében a hasonló tárgyakra vonatkozó ráta jelzi. A folyamatban lévő fejlesztések ugyanakkor általános elhasználódása miatt már nem járulnak hozzá a tárgy értékéhez. Az effektív életkor (EV) az épület időrendi kora alapján kerül kiszámításra, figyelembe véve annak műszaki állapotát és az értékelés időpontjában fennálló, a vizsgált ingatlan értékét befolyásoló gazdasági tényezőket. Az épület működési jellemzőitől függően az effektív kor eltérhet a kronológiai kortól felfelé vagy lefelé. Az épület normál (tipikus) használata esetén az effektív kor általában megegyezik az időrendivel.

Az épület hátralévő gazdasági élettartama (OSEZh) az értékelés időpontjától a gazdasági élettartam végéig tartó időszak (ábra).

1. ábra Az épületek élettartamának időszakai és az azokat jellemző mutatók

Az értékcsökkenést az értékelési gyakorlatban jelentésben meg kell különböztetni a számvitelben használt hasonló kifejezéstől (amortizáció). A becsült értékcsökkenés az egyik fő paraméter, amely lehetővé teszi az értékelt tárgy aktuális értékének kiszámítását egy adott napon.

2. Funkcionális kopás

1 A funkcionális viselet természete és lényege

A tervezési és kivitelezési folyamat során minden épületet és építményt olyan tulajdonságokkal látnak el, amelyek figyelembe veszik azok funkcionális rendeltetését, és amelyek egy integrált koncepcióban egyesülnek - az épület vagy szerkezet működési minőségi paraméterei (PEC), és ezek a tulajdonságok. Biztosítani kell a teljes élettartamuk alatt, állandó kitéve különféle üzemi terheléseknek, technogén és klimatikus tényezőknek.

Teljesítményparaméterek - egy adott anyag, elem, szerkezet, műszaki berendezés tudományosan megalapozott működési és műszaki jellemzői, műszaki rendszerek, élőhelyek stb., valamint ezek kombinációja.

Az épületek és építmények működési minőségének paraméterei a következők:

· épületek és építmények megbízhatósága - működési megbízhatóságuk (biztonságosságuk) határozza meg; tartósság, szilárdság, stabilitás, robbanásbiztonság, tűzbiztonság, tűzállóság, karbantarthatóság és egyéb mutatók;

· a környező szerkezetekkel körülvett környezet kényelme (higiéniája) - a helyiség hőmérsékleti és páratartalmi viszonyai, a levegő környezet tisztasága, vizuális és hangkomfort határozza meg;

· a funkcionális komfortot a tevékenységek és az emberek épületekben és építményekben való tartózkodásának kényelme határozza meg, a szerkezet és a helyiségek elrendezésének tértervezési összhangja, az ergonómiai követelmények figyelembevételével;

· az épületek (szerkezetek) esztétikáját művészi kifejezőképességük, dekorációjuk és építészeti kialakításuk határozza meg.

Ez messze van teljes listaÉpületek teljesítményparaméterei.

Az épületelemek (szerkezetek) fenti tulajdonságai csak az épületek minőségi értékelését teszik lehetővé<#"121" src="/wimg/11/doc_zip2.jpg" />

Rizs. 2. A funkcionális elavulás főbb típusai.

Az ingatlanberuházás összegének (nagyjavítások, rekonstrukciók, korszerűsítések, újrafelszerelések költsége) értékelésekor mindig helyesen és helyesen kell felmérni a funkcionális elavulás mértékét, amelynek megállapítása jelentős erőfeszítést igényel. és ennek megfelelően a javítási és építési tevékenység során megszünteti. A befektetők, tervezők és értékbecslők közös erőfeszítése és szakmai tudása szükséges az objektumok funkcionális elavultságának megállapításához. Mindenekelőtt mindenkinek világosan meg kell értenie és meg kell értenie, hogy a funkcionális avulást mindig bizonyos típusú munkák elvégzésének összetettségén keresztül értékelik, amelyek az épületek (szerkezetek) meghatározott szerkezeti elemeit hozzák létre, és az ilyen munka eredményeként új vagy frissített objektum jön létre. . A munkaintenzitás, és semmiképpen sem a funkcionális elavulás értékelésében nem vesznek részt maguknak az anyagoknak, termékeknek, szerkezeteknek, berendezéseknek stb. költségének mutatói. Azonos típusú (hasonló) munkavégzés munkaintenzitása, amelyet repcében végeztek az adott létesítmény tervezése és építése során érvényben lévő normák és szabályok szerint, valamint a munka intenzitása a jelenlegi időben a jelenleg hatályos új normákhoz és szabályokhoz egyetlen skálán hasonlítják össze.

Ez egy nagyon fontos rendelkezés, amelyet meg kell érteni és minden szükséges számításnál alkalmazni kell.

Annak érdekében, hogy az épületek és építmények hosszú ideig szolgálják az embereket és betöltsék „funkciójukat”, megelőző karbantartási intézkedéseket kell végrehajtani, amelyek célja normál működésük megőrzése az élettartam (gazdasági élettartam) teljes időtartama alatt.

Normál üzemeltetés - az építmény vagy az épület egészének üzemeltetése, amelyet a normákban vagy a projektben előírt technológiai vagy életkörülményeknek megfelelően hajtanak végre.

Az épület teljesítménymutatói - az épület teljesítményét meghatározó műszaki, térrendezési, egészségügyi-higiéniai, gazdasági és esztétikai jellemzők összessége.

A javítási és építési tevékenységek a következő típusokba sorolhatók:

· Karbantartásépületek (építmények) - állandó, folyamatos;

· aktuális javítások (tervszerű és előre nem látható) - bizonyos gyakorisággal;

· nagyjavítás (szelektív és átfogó) - bizonyos gyakorisággal;

· épületek (építmények) rekonstrukciója.

2.2 A funkcionális kopás típusai

Általánosságban elmondható, hogy a funkcionális (erkölcsi) elavulásnak két típusa van.

A funkcionális elavulás közvetlenül vonatkozik magukra a konstruktív megoldásokra (szerkezeti elemekre) (1. típusú funkcionális (erkölcsi) elavulás), mind a tértervezési megoldásokra (2. típusú funkcionális (erkölcsi) elavulás), és ezek egy formában vannak jelen. vagy más minden épületben és építményben.

Az 1. típusú funkcionális (erkölcsi) elavulás (csak magukban a szerkezeti elemekben rejlő gazdasági avulás) egy elem (épület) pótlási költségének munkaerőköltségének csökkenése az újratermelés (rekonstrukció) munkaerőköltségének csökkenése miatt. rubel), azaz egy épület (szerkezeti elem) építésének jelenlegi költségének csökkenésével jár a tervezési és kivitelezési időszak alatti költségéhez képest, és például a fajlagos költségmutatók arányában fejeződik ki m 2/ dörzsölje., m 3/dörzsölés. stb., de ugyanakkor össze kell hasonlítani őket egyetlen árskálán. Az 1. típusú funkcionális (erkölcsi) elavulás az új technológiák megjelenése, új tervezési megoldások, a különféle követelmények szigorodása stb. következtében jelentkezik. az építőiparban. Ez az elavulás a következő képletekkel számítható ki:

ahol: m1 - az épület funkcionális (erkölcsi) avulásának költsége, dörzsölje - az új építési költség CH aránya hasonló kialakításoképületek (csereköltség) a régi építmények újratermelésének C költségéhez (csereköltség) (csak az építmények létrehozásának munkaerőköltségeit tartalmazza az értékelés);

2. típusú funkcionális (erkölcsi) elavultság - tükrözi az épületek, építmények és szerkezeti elemeik nem megfelelő ergonómiai követelményeket: az épület térrendezési és térszerkezeti megoldásai, műszaki rendszerei és mérnöki berendezései, környezetvédelmi és egészségügyi és higiéniai követelményeknek - a modern piaci igényekhez igazodó ingatlanok, és a régi mutatók és az értékelés időpontjában (az értékelés időpontja) aktuális mutatók arányában fejeződik ki:

Hol - mutatók részvényekben vagy százalékban, attól függően:

· az épület szerkezeti elemeinek minősége; térrendezési és térépítő megoldásai;

· általános ergonómiai követelményekben;

· műszaki rendszerek elérhetősége; mérnöki berendezések és egyéb modern követelmények, a mérnöki berendezések bizonyos szükséges elemeinek hiánya, valamint a mérnöki és műszaki rendszerek amortizációja, például a régi követelmények különféle mutatóinak értékeinek aránya (NPE, SNiP, GOST, normák, szabályok, követelmények stb.) e) az aktuális követelményekhez.

Ha a hiányosságok az épület pótlási költségében szereplő tételekkel kapcsolatosak, mint például a régi 9 m2-es lakás lakóterülete az új 18 m2-es szociális normával szemben, akkor a funkcionális avultság: = 9 /18 = 0,5, akkor: Zm2 = (0,5 - 100) / (100-0,5 × 0,5) = [-99,5 / 99,725] = 0,9977438 = - 0,9977 - a mínusz jel az objektum értékének csökkenését jelzi, és ha 1 m2 900 dollárba kerül 18 m2-es áron lakosonként egy új lakóépületben (lakásban), majd egy régi lakóépületben, ahol a régi lakóépületet a tervezésnél és kivitelezésnél figyelembe vették. társadalmi norma, a költség 900 USD × 0,9977 = 897,97 USD. Hasonló számítások végezhetők egyéb ergonómiai követelmények, egészségügyi és higiéniai, környezetvédelmi, tértervezési stb. A szabályozási értékek átvehetők az SNiP-ből - "Tervezési szabványok" vagy az NPE - "A tervezési elemek normáiból", amelyek az ergonómiai követelményeken alapulnak. Az építési szabályzatok „A tervezési elemek normái” minden épületre és építményre kidolgozásra kerültek, figyelembe véve azok funkcionális rendeltetését. Az alábbiakban felsorolunk néhány szabványos mutatót, amelyeket a lakóépületekben a normál emberi tartózkodáshoz biztosítani kell, és amelyek a funkcionális elavulás kiszámításának fő mutatói lehetnek, ha ezeket valamilyen okból nem tartják be.

Épületek és építmények teljes funkcionális (erkölcsi) avulása:

m=Cm1+Cm2. (5)

E képletek használatához az épületek és építmények alapos műszaki vizsgálatát kell elvégezni, számos teljesítményparamétert (üzemi és műszaki jellemzőket) azonosítva, és ennek megfelelően össze kell hasonlítani a kapott mutatókat standard értékekkel. A műszaki felmérés elvégzéséhez olyan szervezetet kell bevonni, amely rendelkezik engedéllyel ezt a fajt tevékenységek. Az értékbecslők feladata nem foglalja magában az épületek, építmények ellenőrzési funkcióját, így előfordulhat, hogy az értékbecslők nem használják fel az összes mutatót, és így nem számítják ki egészen pontosan a funkcionális elavulás mértékét. Ezt a technikát csak magasan képzett és tapasztalt értékbecslők végezhetik, akik nagyon jól ismerik az építőipar és általában az építőipar kérdéseit. A funkcionális elavulás értékének kiszámítása után mindenképpen szükséges a hatékonyság értékelése tőkebefektetések, amelyek kiküszöböléséhez szükségesek ahhoz, hogy megválaszoljuk a funkcionális elavulás megszüntetésének gazdasági megvalósíthatóságának sarkalatos kérdését.

Egy adott projektben (épületekben vagy építményekben) a tényleges tőkebefektetések értékét a fizikai amortizáció megszüntetésének költsége és a 2. típusú funkcionális elavulás megszüntetésének költsége közötti különbségként határozzuk meg. Nulla felett, különben ezek a tőkebefektetések nem lesznek hatékonyak, i.e. gazdaságilag nem életképes. Az effektív tőkebefektetések értékét a következő képlet határozza meg:

Kң \u003d Phi - Cm2; (6)

A nagyjavítás során az 1. típusú fizikai kopást és funkcionális avulást általában teljesen, a 2. típusút pedig részben megszüntetjük. A rekonstrukció és az épület kivitelezése során a fizikai elhasználódás és a funkcionális avulás teljes mértékben kiküszöbölésre kerül. De mindig emlékeznünk kell arra, hogy a nagyjavítás vagy rekonstrukció költsége nem egyenlő a fizikai elhasználódás és a funkcionális elavulás pénzben kifejezett teljes összegével. Ezekből a költségekből mindig a munkafajták és azok munkaintenzitása szerint kell megfelelő kiválasztást végezni, és csak ezek alapján kell számításokat végezni a funkcionális elavulás mértékének meghatározására, amely a továbbiakban bemutatja, hogy ez a gyakorlatban hogyan valósítható meg.

3 Funkcionális kopás számítási módszer

A funkcionális elavulás fenti típusai mellett megkülönböztetünk funkcionális elavulást - eltávolítható és eltávolíthatatlan, amelyek elsősorban az objektumban meglévő funkcionális elavulás megszüntetésének gazdaságossági jellegét tükrözik (kiküszöbölésük gazdasági megvalósíthatóságát veszik figyelembe), mert technikailag lehetséges a funkcionális elavulás megszüntetése. De a gazdasági megvalósíthatóság szempontjából ez egy másik kérdés. Mindegyik a funkcionális elavulás három fő típusára oszlik:

Y típusú ("kiegészítés"). Ha az épületben (építményben) nincs elem (szerkezeti elem), és ezt az elemet az épületben kiegészítőleg beépítik, akkor ennek következtében az ingatlan piaci értékének (bérleti díjának) növekednie kell. Ezért ebben az esetben a funkcionális elavulás egy eltávolítható formája van az értékelés tárgyában. Ellenkező esetben a funkcionális elavulás egy helyrehozhatatlan formája van az értékelés tárgyában (nincs növekedés piaci értéke tárgy vagy az objektum bérleti díjának emelése vagy egyéb pozitív hatás).

Y típus ("Csere" vagy "Modernizálás"). Ha az épületben (szerkezetben) olyan elavult elem (szerkezeti elem, rendszer) található, amely nem felel meg a korszerű kritériumoknak vagy mutatóknak, és ha az épületben ezt az elemet (rendszert) kicserélik, korszerűsítik (javítják), akkor az ún. ennek az elemnek a cseréje, korszerűsítése, az objektum forgalmi értéke (bérleti díja) megnő. Ezért ebben az esetben a funkcionális elavulás egy eltávolítható formája van az értékelés tárgyában. Ellenkező esetben az értékelés tárgyában végzetes funkcionális elavulás lép fel (nincs az objektum piaci értéke, vagy az objektum bérleti díja, vagy egyéb pozitív hatás).

I. típus ("szuper-elégséges" - "felesleg"). Ha az épületben (építményben) van egy elem (szerkezeti elem, rendszer), és ha ez az elem (szerkezeti elem, rendszer) további eredménytelen költségeket igényel a karbantartása ( műszaki működés: karbantartás, aktuális vagy nagyjavítás) vagy lényegesen drágább egy hasonló elem (szerkezeti elem, rendszer) átlagos piaci értékénél, akkor ennek következtében az ingatlan piaci értéke (bérleti díja) legalább nem csökken . A valóságban a legtöbb esetben az ingatlan forgalmi értéke csökken, például ennek az elemnek (szerkezeti elemnek, rendszernek) fenntartásának többletköltségei, vagyonadó-emelése, vagyonbiztosításának emelése stb.

Például technikailag teljesen lehetséges bármely meglévő helyiség, épület magasságának megváltoztatása (csökkentése, növelése) új funkcionális cél érdekében (ha szükséges). technológiai folyamat), de felmerül a kérdés, hogy ez gazdaságilag megvalósítható-e, és más funkció hatékonyabb lenne ebben az épületben? Erre a kérdésre a funkcionális elavulás mértékének becslése ad választ.

korszerűsítés épület kopás működőképes

Következtetés

V Orosz Föderációépületeket és építményeket különböző években és évszázadokban tervezték és építették. Az emberi tevékenység történelmi korszakának belátható időközönként eltérő építési normák és szabályok, technológiák építőipar, különféle esztétikát, dizájnt vallottak, változtak az ízlések, nézetek, építészeti stílus stb. Ebben a tekintetben a jelenleg létező ingatlanobjektumok nagyrészt egyértelműen funkcionális (erkölcsi) elavulással rendelkeznek.

Ezért a funkcionális elavulás objektív fogalmának megszerzése kiemelt feladat volt számunkra.

Az értékelés tárgyának funkcionális (erkölcsi) elavulása olyan funkció, amely az értékelés tárgyában meglévő különféle mutatók (teljesítményparaméterek) és a modern mutatók, követelmények, normák, szabályok stb.

Az értékelés tárgyának funkcionális (erkölcsi) avulása - olyan érték, amely a fő teljesítményparaméterek (PEC) (üzemi és műszaki jellemzők (ETC)) közötti eltérés mértékét jellemzi, amelyek meghatározzák az emberek életkörülményeit, a teljesítmény mennyiségét és minőségét. a modern igényeknek megfelelő szolgáltatások. A funkcionális elavulás végső soron pénzben fejeződik ki (az ingatlan értékvesztése<#"justify">Felhasznált irodalom jegyzéke

1.Neiman E.I. Ingatlanok piaci értékének értékelése. M.: Delo, 2008

.Ingatlanértékelés: Tankönyv / Szerk. A.G. Grjaznova, M.A. Fedotova. - M.: "Pénzügy és statisztika", 2003.

.Purkov A.S. Épület értékcsökkenése, mint gazdasági érték összetevője./Moszkva.: M. -2009.

.Radchenko I.S. "A tulajdon. Gyakorlati Enciklopédia, GrossMedia Kiadó, M. - 2007.

.Sevostyanov A.V. "Ingatlangazdaságtan", Tankönyv, KolosS Kiadó, M. - 2007.

.Simionova N.E., Sheina S.G. "Ingatlanértékelési módszerek és műszaki szakértelem", Oktatóanyag Rosztovi Állami Építőmérnöki Egyetem, szerk. Rostov-on-Don központja "March", M. - 2006.

.Tarasovich E.I. Ingatlanértékelés. S.P., Szentpétervári Műszaki Egyetem, 2007

.Fedotova M.A., E.A. Utkin. Ingatlan és üzlet értékbecslése. Tankönyv. - M.: Szerzők és Kiadók Egyesülete "TANDEM".

.Friedman D., Ordway. Jövedelemtermelő ingatlanok elemzése, értékelése. M.: Delo, 2005

.Harrison G.S. Ingatlanértékelés. oktatóanyag. M.: ROO, 2004

Hasonló munkák - A funkcionális kopás típusai és számítási módszerei

D. V. Vinogradov

FUNKCIONÁLIS ÉS KÜLSŐ (GAZDASÁGI) RUHÁZAT. KÖLTSÉGMEGKÖZELÍTÉS AZ INGATLANTÁRGYAK KÖLTSÉGÉNEK FELTÉRÉSÉHEZ. INGATLANÉRTÉKELÉS NEMZETKÖZI SZABVÁNYOK SZERINT. INGATLANGAZDASÁG: TANÍTÁSI SEGÉD

funkcionális kopás- értékvesztésről van szó, amely abból adódik, hogy az objektum nem felel meg a modern szabványoknak: funkcionális hasznosságát, építészeti, esztétikai, térrendezési, tervezési megoldásait, élhetőségét, biztonságát, kényelmét és egyéb funkcionális jellemzőit tekintve. .

A következő típusú funkcionális viselet létezik:

• az értékcsökkenés korrigálható (ha a plusz beérkezett érték meghaladja a helyreállítás költségét);
• az amortizáció helyrehozhatatlan (ha a kapott többletérték nem haladja meg a helyreállítás költségét).

A javítható funkcionális kopást a korrekció költsége méri, és a következők okozzák:

• elemek hozzáadását igénylő hiányosságok;
• elemek cseréjét vagy korszerűsítését igénylő hiányosságok;
• "túlfejlesztések".

Elemek hozzáadását igénylő hátrányok- olyan épületelemek és berendezések, amelyek nincsenek a meglévő épületben, és amelyek nélkül nem felel meg a korszerű teljesítmény szabványoknak.

A kiegészítést igénylő hiányosságok miatti korrigálható funkcionális kopás mennyiségi mérőszáma a szükséges kiegészítések értékeléskori költsége és ugyanazon kiegészítések költsége közötti különbség, ha azok a tárgy ingatlan építése során történtek volna.

Az elemek cseréjét vagy korszerűsítését igénylő hiányosságok- olyan épületelemek, berendezések, amelyek a meglévő épületben vannak, és még ellátják funkciójukat, de már nem felelnek meg a korszerű üzemeltetési előírásoknak.

A cserét vagy korszerűsítést igénylő tételek miatti javítható funkcionális kopást a meglévő elemek költségeként mérjük, figyelembe véve azok fizikai elhasználódását, mínusz az anyagok visszaszállításának költsége, plusz a meglévők szétszerelésének költsége, plusz az új elemek beépítési költsége. Ugyanakkor az anyagok visszaküldésének költségét a leszerelt anyagok és berendezések költségeként határozzák meg, ha azokat más létesítményekben használják fel.

"Szuper fejlesztések"- olyan épületelemek és berendezések, amelyek a meglévő épületben vannak, és amelyek jelenléte jelenleg nem felel meg a korszerű üzemeltetési előírásoknak.

A „szuperfejlesztések” miatti javítható funkcionális kopás mértéke a „szuperfejlesztés” tételek aktuális csereköltsége, mínusz fizikai kopás, plusz a szétszerelés költsége, és mínusz az esetlegesen visszakerült anyagok.

Ha az építési költséget pótlási költségként határozzuk meg, akkor a korrigálható funkcionális amortizáció meghatározásában van néhány sajátosság. Mivel ebben az esetben nincs „szuperfejlesztés”, nem kell meghatározni a rájuk eső fizikai kopás arányát. A „túljavítások” kijavításának költségeit azonban továbbra is figyelembe kell venni.

34. példa. Határozza meg egy irodaház korrigálható funkcionális értékcsökkenését, ha ismert, hogy:

• a modern szabványok megkövetelik egy klímaberendezés beépítését az épületbe, amelynek telepítési költsége egy meglévő épületben 150 ezer rubel, és az ugyanabban az épületben történő telepítésének költsége az építés során 110 ezer rubel.
• az épületbe beépített elektromos szerelvények nem felelnek meg a korszerű piaci szabványoknak, míg a csereköltségben szereplő meglévő elektromos szerelvények költsége 350 ezer rubel, a meglévő elektromos szerelvények fizikai elhasználódása 200 ezer rubel a meglévő elektromos szerelvények szétszerelése 100 ezer rubel, az anyagok visszaküldésének költsége 10 ezer rubel, az új elektromos szerelvények felszerelésének költsége 190 ezer rubel.
• raktár található az épületben és a legjobb és leghatékonyabb felhasználás elemzése azt mutatta, hogy jelenleg ezt a területet célszerű irodaként használni, miközben a raktárterület jelenlegi pótlási költsége 800 ezer rubel, fizikai kopás. 50 ezer rubel, a felszámolási raktár költsége - 80 ezer rubel.

Megoldás:

1. Határozza meg az elemek (esetünkben klímaberendezés) kiegészítését igénylő hiányosságok okozta javítható funkcionális kopás mértékét:

2. Határozza meg a hiányosságok, az elemek (esetünkben elektromos szerelvények) cseréjét, korszerűsítését igénylő hiányosságok okozta javítható funkcionális kopás mértékét!

3. Határozza meg a „szuperfejlesztések” (esetünkben a raktárban funkcionálisan velejáró pozíciók) által okozott javítható funkcionális kopás mértékét!

Így az épület korrigálható funkcionális értékcsökkenésének költsége:

A helyrehozhatatlan funkcionális kopást a következők okozzák:

• hiányosságok olyan tételek miatt, amelyek nem szerepelnek az új árában, de amelyeknek szerepelniük kell;
• hiányosságok olyan tételek miatt, amelyek egy új árában szerepelnek, de nem szabad;
• "túlfejlesztések".

Javíthatatlan funkcionális az új építés bekerülési értékében nem szereplő tételek értékcsökkenését az adott hiánynak tulajdonítható nettó bevételkiesésként kell értékelni, az épületek aktiválási rátája alapján aktiválva, levonva a tételek értékét, ha az új építés költségében szerepeltek.

A tökéletlenségek miatti helyrehozhatatlan funkcionális kopás kiszámítása nem attól függ, hogy a csere vagy a csere költségét veszik alapul.

Javíthatatlan funkcionális kopás az új építés költségeiben szereplő tételek miatt, de amelyet nem szabad, az új jelenértékeként kell mérni, mínusz a kapcsolódó fizikai amortizáció, mínusz a hozzáadott érték (vagyis az adott tétel jelenlétével kapcsolatos többletköltségek jelenértéke).

Helyrehozhatatlan funkcionális kopás a "túlfejlesztések" miatt az érték típusától függően határozzák meg, amelyet alapul vettek.

A pótlási költségnél a "szuperfejlesztések" miatti helyrehozhatatlan funkcionális amortizációt a "szuperfejlesztés" elemeinek pótlási költségeként kell mérni, levonva azok fizikai elhasználódását, plusz a tulajdonost terhelő költség jelenértékét (PV). a „szuperfejlesztések” jelenléte, mínusz a hozzáadott érték. Ugyanakkor a tulajdonos költségei tartalmazzák a további adókat, biztosítást, karbantartási költségeket, kommunális befizetések, a hozzáadott érték pedig a megemelt bérleti díj stb. - a "szuperjavulás" jelenlétével társul.

35. példa. Határozza meg egy irodaház helyrehozhatatlan funkcionális kopását, ha ismert, hogy:

• a szóban forgó épület új építési költségének meghatározásakor nem vették figyelembe a tűzoltó rendszer kiépítését (mivel a meglévő épületben nincs ilyen), míg azt feltételezik, hogy a hiány okozta nettó bevételkiesést. a telepítés 20 ezer rubel, az épületek tőkésítési aránya 10%, az új épület építése során a tűzoltó rendszer telepítésének költsége pedig 150 ezer rubel.
• az értékelendő épület nagy padlómagasságú, ami az értékelés időpontjában a piac szempontjából túlzó, míg a meglévő épület jelenlegi pótlási költsége 174.900 ezer rubel, a jelenlegi pótlási költsége pedig pontosan kb. ugyanaz az épület, amelynek normál, piaci szempontból padlómagassága 172 900 ezer rubel, a fizikai értékcsökkenés 40% -os szinten kerül meghatározásra, évente a tulajdonost terhelik a magas padlómagassághoz kapcsolódó többletköltségek (fűtés, világítás stb.), 500 ezer rubel összegben az épületek meglévő kapitalizációs együtthatója 10%.

Megoldás:

1. Határozza meg az új építés költségében nem szereplő, de az új építés költségében nem szereplő hiányosságok okozta javíthatatlan funkcionális kopás mértékét az elem, berendezés hiánya miatti bevételkiesés piaci adatai alapján (esetünkben pl. tűzoltó rendszer)

2. Határozza meg a „szuperfejlesztések” (esetünkben nagy padlómagasság) miatti helyrehozhatatlan funkció értékét!

Így az épület helyrehozhatatlan funkcionális amortizációjának költsége:

Külső (gazdasági) értékcsökkenés- az objektum értékcsökkenése az értékelés tárgyára gyakorolt ​​negatív hatás miatt külső környezet: piaci helyzet, bizonyos ingatlanhasználatra kiszabott szolgalmi jogok, a környező infrastruktúra változásai és az adózás területén hozott jogszabályi döntések stb. Az ingatlanok külső amortizációja az azt kiváltó okoktól függően a legtöbb esetben a helyszín változatlansága miatt eltávolíthatatlan, de esetenként a környező piaci környezet pozitív változásai miatt „megválthatja magát”.

Az árfolyamért külső kopás a következő módszerek alkalmazhatók:

• a külső hatáshoz kapcsolódó bevételkiesés aktiválásának módja;
• egy módszer a hasonló tárgyak értékesítésének összehasonlítására külső hatásokkal és anélkül.

Elegendő adat megléte esetén a második megközelítés előnyösebb.

Jövedelemkiesés tőkésítési módszere magában foglalja a teljes ingatlan külső hatások miatti bevételkiesésének megállapítását. Az épületnek tulajdonítható veszteséghányad ezután aktiválásra kerül az épület aktiválási arányán.

36. példa. Határozza meg a raktár külső (gazdasági) értékcsökkenését, ha ismert, hogy: nettó bevétel nélkül külső tényezők a javítható fizikai és funkcionális kopás megszüntetése után 25 000 ezer rubel; aktuális nettó bevétel a korrigálható fizikai és funkcionális értékcsökkenés megszüntetése után - 21 000 ezer rubel; a föld költsége 5000 ezer rubel, a föld kapitalizációja 10%; A föld kapitalizációs rátája 15%.

1. Határozza meg a külső tényezők miatti nettó bevételkiesést:

2. Határozza meg az épülettel kapcsolatos nettó bevételt:

3. Határozza meg az épülettel kapcsolatos nettó bevételkiesést:

Így a raktár külső (gazdasági) értékcsökkenésének költsége:

Páros értékesítési módszer a meglévő elemzése alapján ár információ a közelmúltban eladott hasonló ingatlanokhoz (páros értékesítés). Ugyanakkor feltételezzük, hogy a páros értékesítés tárgyai csak az azonosított és az értékelés tárgyával korrelált gazdasági értékcsökkenésben különböznek egymástól.

37. példa. Határozza meg egy távoli raktár külső (gazdasági) értékcsökkenését! ruhapiac, ha ismert, hogy: a ruhapiactól távol található analóg tárgy eladási ára 600 ezer rubel; a ruhapiac közelében található analóg tárgy eladási ára - 450 ezer rubel; az analóg tárgyak közötti fizikai és egyéb különbségek különbsége 60 ezer rubel.

1. Határozza meg a raktár külső (gazdasági) értékcsökkenésének költségét:

A költségalapú megközelítésnek számos előnye és hátránya van.

A költségalapú megközelítés előnyei:

1. Új objektumok értékelésekor a költségszemlélet a legmegbízhatóbb.

2. Ez a megközelítés megfelelő vagy az egyetlen lehetséges a következő esetekben:

• új építés költségeinek műszaki és gazdasági elemzése;
• a meglévő létesítmény korszerűsítésének szükségességének indoklása;
• speciális célú épületek értékelése;
• a piac "passzív" szektoraiban lévő objektumok értékelése során;
• földhasználat hatékonysági elemzése;
• tárgybiztosítási problémák megoldása;
• adózási problémák megoldása;
• az egyéb módszerekkel megszerzett ingatlan értékének egyeztetésekor.

A költségalapú megközelítés hátrányai:

1. A költségek nem mindig egyenlőek a piaci értékkel.
2. A pontosabb értékelési eredmény elérésére tett kísérletek a munkaerőköltségek rohamos növekedésével járnak.
3. Az értékelt ingatlan megszerzésének költségei és pontosan ugyanazon tárgy új építésének költségei közötti eltérés, tk. a felhalmozott értékcsökkenést az értékelési folyamat során levonják az építési költségből.
4. A régi épületek újratermelési költségeinek problémás számítása.
5. Nehézségek a régi épületek és építmények halmozott elhasználódásának mértékének meghatározásában.
6. Külön értékelés teleképületekből.
7. Problémás értékelés földterületek Oroszországban.

Általános fogalmak és terminológia

Az értékcsökkenést az ingatlan hasznosságának csökkenése, fogyasztói vonzerejének csökkenése jellemzi a potenciális befektető szempontjából, és az értékcsökkenésben (amortizációban) fejeződik ki különböző tényezők hatására az idő múlásával. A létesítmény üzemeltetése során fokozatosan romlanak az épületek, építmények szerkezeti megbízhatóságát, valamint a jelenlegi és különösen az emberi élettel összefüggő jövőbeni használatnak való funkcionális megfelelőségét jellemző paraméterek. Emellett az ingatlanok értékét nem kevésbé befolyásolják a külső tényezők a piaci környezet változásai, az egyes épülethasználati korlátozások stb.

Az értékcsökkenést (I) általában százalékban, az értékcsökkenést pedig értékcsökkenésben (O) mérik.

Az ingatlan értékcsökkenését okozó okok függvényében a következő típusú értékcsökkenési leírásokat különböztetjük meg: fizikai, funkcionális és külső.

Ingatlantárgyak értékcsökkenési leírásának osztályozása

Mindegyik kopástípust felosztása jellemzi: levehető és levehetetlen. Az eltávolítható kopás legáltalánosabb esetben olyan kopás, amelynek megszüntetése fizikailag lehetséges és gazdaságosan megvalósítható. Ugyanakkor a gazdasági megvalósíthatóság abban rejlik, hogy az egyik vagy másik típusú kopás megszüntetése érdekében felmerülő költségeknek hozzá kell járulniuk az objektum egészének értékének növekedéséhez.

Az összes feltüntetett értékcsökkenési leírás azonosításakor az ingatlan összes halmozott értékcsökkenéséről beszélnek, értékben a halmozott értékcsökkenés az értékelendő ingatlan pótlási költsége és piaci ára közötti különbség. E definíciók lényege alapján elmondható, hogy a teljes halmozott értékcsökkenés elsősorban a tárgy élettartamának függvénye. Tekintettel erre a körülményre, vegye figyelembe az ezt a mutatót jellemző fő értékelési fogalmak lényegét:

fizikai élet épületek (FJ)- az épület üzemeltetési ideje határozza meg, amely alatt az épület teherhordó szerkezeti elemeinek állapota megfelel bizonyos kritériumoknak (szerkezeti megbízhatóság, fizikai tartósság stb.). Az objektum fizikai élettartamának időtartamát az építkezés során határozzák meg, és az épületek tőkecsoportjától függ. A fizikai élet akkor ér véget, amikor a tárgyat lebontják.

Kronológiai kor (XV) - ez az az időtartam, amely a létesítmény üzembe helyezésétől a felmérés időpontjáig eltelt.

Gazdasági élet (EJ) - az a működési idő határozza meg, amely alatt az objektum bevételt termel. Ebben az időszakban az elvégzett fejlesztések hozzájárulnak az ingatlan értékéhez. Az objektum gazdasági élettartama akkor ér véget, amikor az objektum működése nem tud bevételt termelni, ezt jelzik az ingatlanpiac ezen szegmensében a megfelelő kamatláb, de összehasonlítható objektumok. Az elvégzett fejlesztések ugyanakkor általános elhasználódása miatt már nem járulnak hozzá a tárgy értékéhez.

Effektív életkor (EV) - az épület időrendi kora alapján kerül meghatározásra, figyelembe véve annak műszaki állapotát és az értékelés időpontjában fennálló, az értékelt ingatlan értékét befolyásoló gazdasági tényezőket. Az épület működési jellemzőitől függően az effektív kor eltérhet a kronológiai kortól felfelé vagy lefelé. Az épület normál (tipikus) használata esetén az effektív kor általában megegyezik az időrendivel.

Fennmaradó gazdasági élettartam (OSE) az épület az értékelés időpontjától a gazdasági élettartam végéig tartó időszak.

Az olyan mutatók meghatározásának szubjektivitása, mint a gazdasági élet időszaka és a tényleges életkor, az értékelőtől kellően magas képzettséggel és jelentős gyakorlati tapasztalattal rendelkezik. Az értékcsökkenést az értékelési gyakorlatban jelentésben meg kell különböztetni a számvitelben használt hasonló kifejezéstől (amortizáció). Az amortizáció jelentése a számvitelben a kezdeti beruházások rendszeres elosztása egy tárgyban (könyvi értékben) a működés teljes időtartama alatt, az értékcsökkenési normáknak megfelelően az állóeszközök „teljes” helyreállításához. A becsült értékcsökkenés az egyik fő paraméter, amely lehetővé teszi az értékelt tárgy aktuális (tényleges) értékének kiszámítását egy adott napon.

Fizikai romlás

A fizikai leromlás egy objektum műszaki és működési tulajdonságainak fokozatos elvesztése, amelyek eredetileg az építés során keletkeztek a természeti és éghajlati tényezők, valamint az emberi élet hatására.

Az épületek fizikai elhasználódásának kiszámítására a következő módszerek állnak rendelkezésre:

normatív (lakóépületekre);

költség;

élettartam módszer.

Normatív módszer a fizikai elhasználódás kiszámítására

A fizikai kopás kiszámításának normatív módszere ágazatközi vagy osztályszintű különféle normatív utasítások alkalmazását jelenti. Az ilyen utasítások példájaként megnevezhetjük a „Lakóépületek fizikai állapotának felmérésére vonatkozó szabályokat” VSN 53-86 Gosgrazhdanstroy (A GOSSTROY USSR Állami Építészeti és Építészeti Bizottsága. Moszkva, 1990), amelyet a Műszaki Hivatal használ. Leltár a lakóépületek fizikai állapotának felmérésére a műszaki leltározás során, a lakásállomány nagyjavításának tervezése, annak szakosztályi hovatartozásától függetlenül.

Ezekben a szabályokban az épületek különböző szerkezeti elemeinek fizikai elhasználódásának leírása és értékelése szerepel.

Az épület fizikai elhasználódását a következő képlettel kell meghatározni:

Ff = ,

ahol Ff- az épület fizikai állapota, (%);

fi- testi romlás én-a szerkezeti elem (%);

Li- a pótlási költség arányának megfelelő együttható én-a szerkezeti elem az épület teljes csereköltségében;

n- az épület szerkezeti elemeinek száma.

Az egyes szerkezetek, elemek, rendszerek pótlási költségének arányát az épület teljes pótlási költségéből (%-ban) általában a lakóépületek pótlási költségének az előírt módon jóváhagyott összesített mutatói alapján veszik, illetve az építményeknél, jóváhagyott mutatókkal nem rendelkező elemek és rendszerek – becsült költségük szerint.

A leírt technikát kizárólag a hazai gyakorlatban alkalmazzák. Világossága és meggyőzősége ellenére a következő hátrányai vannak:

„normativitása” miatt kezdetben nem tudja figyelembe venni a létesítmény atipikus működési feltételeit;

az alkalmazás bonyolultsága az épület szerkezeti elemeinek szükséges részletezése miatt;

képtelenség mérni a funkcionális és külső kopást;

a szerkezeti elemek fajlagos súlyozásának szubjektivitása.

Költségmódszer a fizikai elhasználódás meghatározására

A fizikai elhasználódás az értékelés időpontjában a szerkezetek, egy elem, rendszer vagy épület egészének károsodását kiküszöbölő, objektíven szükséges javítási intézkedések költségének és pótlási költségének arányában fejeződik ki.

A fizikai kopás meghatározására szolgáló költségmódszer lényege az épületelemek újraalkotásának költségének meghatározása.

A leírt módszer lehetővé teszi az elemek és az épület egésze kopásának azonnali értékbeli kiszámítását, ami előnyösebb, mint más fizikai kopásszámítási módszerek. Ezenkívül, mivel az értékvesztés számítása a kopott alkatrészek „újszerű állapotba” hozásának ésszerű tényleges költségén alapul, az e megközelítés szerinti eredmény meglehetősen pontosnak tekinthető. Az ebben a technikában rejlő hátrányok között meg kell jegyezni a kötelező részletezést és az elhasználódott épületelemek javítási költségeinek kiszámításának pontosságát.

Épületek fizikai állapotromlásának meghatározása életmódszerrel

A korábban figyelembe vett értékelési alapfogalmak lényege alapján, amelyek egy épület teljes halmozott amortizációját jellemzik az üzemidőben, kijelenthető, hogy a fizikai amortizáció, az effektív kor és a gazdasági élettartam egy bizonyos arányban van. Ez az arány a következő képlettel fejezhető ki:

I (%) \u003d (EV / VF) (100 - (EV / OV + OSFZH)) / 100, (1)

ahol ÉS(%)- amortizáció százalékban;

EV- tényleges életkor, amelyet szakértő határoz meg az elemek vagy az épület egészének műszaki állapota alapján;

FJ- a fizikai élet jellemző időtartama;

OSFJ- a fizikai élet hátralévő időszaka.

Ugyanakkor a fizikai értékcsökkenés az épület egyes elemeire, a számított értékvesztések utólagos összegzésével, és az épület egészére is számítható. Néha a hozzávetőleges kopásszámításhoz az értékelők egy egyszerűsített képletet is használhatnak, amely figyelembe veszi a kronológiai kor és az épület fizikai élettartama közötti kapcsolatot:

I (%) \u003d (HV / VF) / 100 , (2)

ahol ÉS(%)- amortizáció százalékban;

FJ tipikus fizikai élettartam.

Ennek a képletnek a (2) használata akkor is releváns, ha az összehasonlított objektumok amortizációjára vonatkozó százalékos kiigazításokat számítanak ki (összehasonlító értékesítési módszer), amikor az értékbecslő nem tudja megvizsgálni a kiválasztott analógokat a számítási képletben használt mutatók meghatározásához (1). ).

Az így kiszámított elemek vagy az épület egészének amortizációs százaléka átszámítható értékre (amortizáció):

O \u003d BC * (I / 100),

ahol ÉS- amortizáció százalékban;

nap- csereköltség.

Mint korábban említettük, a fizikai kopás eltávolítható és javíthatatlan. Ezenkívül a gyakorlatban az eltávolítható és eltávolíthatatlan fizikai kopással rendelkező szerkezeti elemeket hosszú és rövid élettartamúkra osztják.

rövid életű elemek- olyan elemek, amelyek élettartama rövidebb, mint a teljes szerkezet egésze (tetőfedés, vízvezeték-berendezések stb.).

A hosszú élettartamú elemeknél a várható élettartam összemérhető a teljes szerkezet (alapozás, teherhordó falak stb.) élettartamával.

Rövid élettartamú elemek eltávolítható fizikai kopása

A kivehető fizikai kopás oka az épületelemek természetes időbeli elhasználódása, valamint a gondatlan üzemeltetés. Ebben az esetben az épület eladási ára a megfelelő értékvesztéssel csökken, mivel a leendő tulajdonosnak „korábban halasztott javításokat” kell végeznie az építmény normál üzemi jellemzőinek helyreállítása érdekében (jelenlegi belső javítások, szivárgó tetőterületek helyreállítása, stb.). Ez azt feltételezi, hogy az elemek „gyakorlatilag új” állapotba kerülnek.

Tehát a cserélhető fizikai értékcsökkenés pénzben kifejezve „a halasztott javítások költsége”, azaz. a tárgy eredetivel egyenértékű állapotba hozásának költsége.

Az alkatrészek helyrehozhatatlan fizikai kopása rövid időszakélet

A rövid élettartamú elemek helyrehozhatatlan fizikai kopása a nagy kopású alkatrészek felújításának költsége, amelyet a csere költsége és az eltávolítható kopás mértéke közötti különbség, szorozva a kronológiai kor és a fizikai élettartam arányával határoz meg. ezeket az elemeket.

Hosszú élettartamú elemek kiküszöbölhető fizikai kopása

A hosszú élettartamú elemek eltávolítható fizikai kopása értékben meghatározható a kiküszöbölésének ésszerű költségeivel, hasonlóan a rövid élettartamú elemek eltávolítható fizikai kopásához.

Hosszú élettartamú elemek helyrehozhatatlan fizikai kopása

A hosszú élettartamú elemek helyrehozhatatlan fizikai kopását a teljes épület csereköltsége és az eltávolítható és eltávolíthatatlan kopások összegének különbsége határozza meg, szorozva az épület időrendi korának és fizikai élettartamának arányával. .

funkcionális kopás

A vizsgált épületben a funkcionális romlás jelei főszabály szerint annak térrendezési és/vagy építési megoldásának nem a korszerű szabványoknak való megfelelése, ideértve az építmény jelenlegi vagy tervezett normál működéséhez szükséges különféle berendezéseket. használat.

A funkcionális kopást okozó okok kiküszöbölésének fizikai lehetőségétől és gazdasági megvalósíthatóságától függően eltávolíthatóra és eltávolíthatatlanra osztják. A funkcionális amortizáció költségkifejezése a reprodukciós költség és a pótlás költségének különbözete, mivel ez utóbbi számítása definíciója alapján nyilvánvalóan kizárja a funkcionális értékcsökkenést.

Kivehető funkcionális kopás

Az elszámolható funkcionális amortizációt általában a szükséges rekonstrukció költségei határozzák meg, ami hozzájárul az ingatlan hatékonyabb üzemeltetéséhez.

Úgy gondolják, hogy az eltávolítható funkcionális kopást a következők okozzák:

elemek hozzáadását igénylő hiányosságok,

az elemek cseréjét vagy korszerűsítését igénylő hiányosságok,

túlzott fejlesztések.

A kiegészítendő hátrányok közé tartoznak az épület olyan elemei és berendezései, amelyek nincsenek jelen a meglévő környezetben, és amelyek nélkül nem felel meg a jelenlegi teljesítmény szabványoknak. Az ezekből a helyzetekből adódó kopást ezen elemek hozzáadásának költségén mérik, beleértve a beszerelésüket is.

Az elemek cseréjét, korszerűsítését igénylő hátrányok közé tartoznak a funkciójukat még ellátó, de a modern szabványoknak már nem megfelelő pozíciók (víz- és gázórák stb.). Ezen pozíciók értékcsökkenését a meglévő elemek költségével mérik, figyelembe véve azok fizikai elhasználódását, mínusz az anyagok visszaküldésének költsége, plusz a meglévők szétszerelésének költsége, valamint plusz az új elemek beszerelésének költsége. Ugyanakkor az anyagok visszaküldésének költségét a bontott anyagok és berendezések költségeként határozzák meg, ha más létesítményben használják fel (végleges maradványérték).

A továbbfejlesztések olyan pozíciókat, szerkezeti elemeket tartalmaznak, amelyek jelenléte jelenleg nem felel meg a piaci normák modern követelményeinek. Az eltávolítható funkcionális kopás ebben az esetben a „szuperfejlesztés” tételek aktuális csereköltségeként mérhető, mínusz a fizikai kopás, plusz a szétszerelés költsége és mínusz felszámolási érték leszerelt elemek.

Túljavításra példa az a helyzet, amikor a ház tulajdonosa a saját kényelmét (befektetési értékét) szem előtt tartva olyan változtatásokat eszközölt, amelyek egy tipikus használó szempontjából nem megfelelőek. Ide tartozik például a helyiség hasznos területének meghatározott célra történő átépítése, a tulajdonos hobbija vagy foglalkozása miatt. Az eltávolítható funkcionális kopást ilyen helyzetben a megváltozott elemek eredeti állapotba hozásának aktuális költsége határozza meg. Emellett a túlfejlesztés fogalma szorosan összefügg az ingatlanpiac azon szegmensével, ahol ugyanazok a fejlesztések egy adott szegmens számára megfelelőnek és egy tipikus felhasználó szempontjából redundánsnak tekinthetők.

Helyrehozhatatlan funkcionális kopás

A helyreállíthatatlan funkcióromlást általában a vizsgált épületek korszerű építési szabványokhoz képest elavult térrendezési és/vagy szerkezeti jellemzői okozzák. Mindenekelőtt e hiányosságok kiküszöbölésének költségeinek kivitelezésének gazdasági céltalansága teszi lehetővé a pontosan eltávolíthatatlan funkcionális kopás jelének megítélését. Ezenkívül figyelembe kell venni az értékelés időpontjában meglévőt piaci feltételek az épület rendeltetésének megfelelő építészeti megfelelőségét.

Ugyanakkor az adott helyzettől függően a jóvátehetetlen funkcionális amortizáció költsége kétféleképpen határozható meg: aktivált bérleti veszteségként, illetve az épület megfelelő rendjének fenntartásához szükséges többletköltség aktiválásaként. A szükséges számított mutatók (bérleti díjak, tőkésítési arányok stb.) meghatározásához összehasonlítható analógokra vonatkozó korrigált adatokat használnak, ugyanakkor a kiválasztott analógokon nem lehetnek eltávolíthatatlan funkcionális kopás jelei az értékelés tárgyában. Ezen túlmenően az ingatlanegyüttes (épület és telek) egésze által termelt és bérleti díjban kifejezett bevételt ennek megfelelően két összetevőre kell osztani. Használhatja a beruházási mérleg módszerét az épületre, vagy a telek értékének a teljes eladási árhoz viszonyított arányának elemzésére, hogy elkülönítse a bevétel épületre eső részét. ingatlan komplexum.

Külső (gazdasági) értékcsökkenés

A külső amortizáció egy tárgy értékcsökkenése, amely a külső környezetnek az értékelés tárgyára gyakorolt ​​negatív hatása miatt következik be: a piaci helyzet, az egyes ingatlanhasználatra kiszabott szolgalmak, a környező infrastruktúra változásai, az adózás területén hozott jogszabályi döntések, stb. Az ingatlanok külső amortizációja az azt kiváltó okoktól függően a legtöbb esetben a helyszín változatlansága miatt eltávolíthatatlan, de esetenként a környező piaci környezet pozitív változásai miatt „önmegszűnik”.

A következő módszerek használhatók a külső kopás felmérésére:

a bérleti díj veszteségeinek aktiválása;

összehasonlító értékesítés (páros értékesítés);

gazdasági élettartama.

A külső értékcsökkenés számítása a bérleti veszteségek aktiválásának módszerével a funkcionális eltávolíthatatlan értékcsökkenés kiszámításához hasonlóan történik.

A funkcionális amortizáció magában foglalja az ingatlanok értékének csökkenését, amely a tervezési és tervezési megoldások, az építési szabványok, a tervezési minőség, a gyártási anyagok és az ezekre a pozíciókra vonatkozó modern követelmények közötti eltérés miatt következik be. Az elszámolható amortizáció összege az épület aktualizált elemekkel történő értékeléskori potenciális értéke és az értékelés időpontjában érvényes, aktualizált elemek nélküli érték közötti különbség (az épület újratermelési költsége közötti különbség és csereköltsége).

A funkcionális kopás okai:

Az elemek hozzáadását igénylő hátrányok;

Az elemek cseréjét vagy korszerűsítését igénylő hiányosságok;

Túlzott fejlesztések.

Az elemek kiegészítését igénylő hiányosságok az épület olyan elemei és berendezései, amelyek a meglévő környezetben nincsenek meg, és amelyek nélkül nem tud megfelelni a modern teljesítmény szabványoknak. Az ezekből a helyzetekből adódó kopást ezen elemek hozzáadásának költségén mérik, beleértve a beszerelésüket is.

A funkcionális kopás lehet eltávolítható és javíthatatlan. Az eltávolítható funkcionális kopás számítása leggyakrabban költség módszerrel történik.

Az elemek cseréjét, korszerűsítését igénylő hiányosságok a funkciójukat még ellátó, de a korszerű szabványoknak már nem megfelelő tételek (víz- és gázmérők, tűzoltó berendezések). Ezen pozíciók értékcsökkenését a meglévő elemek költségeként kell mérni, figyelembe véve azok fizikai elhasználódását, mínusz az anyagok visszaküldésének költsége, plusz a meglévők szétszerelésének költsége, valamint plusz az új elemek beszerelésének költsége. Az anyagok visszaküldésének költsége a bontott anyagok és berendezések költségeként kerül kiszámításra más létesítményben történő felhasználás esetén (végleges maradványérték).

Szuperfejlesztések - olyan pozíciók és szerkezeti elemek, amelyek jelenléte jelenleg nem felel meg a piaci szabványok modern követelményeinek. Az eltávolítható funkcionális kopást ebben az esetben úgy mérjük, mint a szuperjavító pozíciók reprodukálásának költségét, mínusz a fizikai kopás, plusz a szétszerelés költsége és mínusz a leszerelt elemek megmentési értéke.

Túljavításra példa az a helyzet, amikor a ház tulajdonosa a saját kényelmét (befektetési értékét) szem előtt tartva olyan változtatásokat eszközölt, amelyek egy tipikus használó szempontjából nem megfelelőek. Ide tartozik a helyiség hasznos területének meghatározott célú átépítése, a tulajdonos hobbija vagy foglalkozása miatt. Az eltávolítható funkcionális kopást ilyen helyzetben a megváltozott elemek eredeti állapotba hozásának aktuális költsége határozza meg.

Az eltávolíthatatlan funkcionális kopást a vizsgált épületek korszerű építési szabványokhoz képest elavult térrendezési és/vagy szerkezeti jellemzői okozzák. A helyrehozhatatlan funkcionális kopás jele, hogy e hiányosságok kiküszöbölése érdekében nem gazdaságos költségeket vállalni. Ezen túlmenően az épület rendeltetésének megfelelő építészeti megfelelősége érdekében figyelembe kell venni az értékelés időpontjában fennálló piaci viszonyokat.

Az adott helyzettől függően az eltávolíthatatlan funkcionális kopás költsége kétféleképpen határozható meg:

A bérleti díj veszteségeinek aktiválása;

Működési többletköltségek aktiválása.

A szükséges számított mutatók (bérleti díjak, tőkésítési ráták stb.) meghatározásához az összehasonlítható analógok korrigált adatait használják.

Ugyanakkor a kiválasztott analógokon nem lehetnek eltávolíthatatlan funkcionális kopás jelei az értékelés tárgyában. Ezenkívül az ingatlankomplexum egésze (épület és telek) által termelt és bérleti díjban kifejezett teljes bevételt ennek megfelelően két összetevőre kell osztani. Az épületnek tulajdonítható bevétel egy részének felosztásához használhatja a beruházási mérleg módszerét az épületre, vagy a telek értékének és az ingatlanegyüttes teljes eladási árának arányának elemzésére szolgáló módszert.

Az elavult térrendezési megoldás (fajlagos terület, űrtartalom) miatti helyrehozhatatlan funkcionális kopásból eredő értékvesztés megállapítása a bérleti díjban bekövetkezett veszteségek aktiválásával történik.

Hasonló módon történhet a helyreállíthatatlan funkcionális kopás számítása az épület jó állapotának fenntartásához szükséges többlet üzemeltetési költségek aktiválásával. Ez a megközelítés előnyösebb a nem szabványos építészeti megoldásokban eltérő épületek eltávolíthatatlan funkcionális amortizációjának felmérésére, amelyekben ennek ellenére a bérleti díj összege összehasonlítható a modern analógok bérleti díjával, ellentétben az üzemeltetési költségek összegével.

Ellentétben a fizikai kopással, amely abszolút, a funkcionális kopás relatív. Az értékelt gépek, berendezések funkcionális kopását az analógokhoz viszonyítva vesszük figyelembe, vagyis az összehasonlítási alaptól függ.

A funkcionális kopás felgyorsulását, vagyis a gépek és technológiák generációinak gyakoriságát erősen befolyásolja a tudományos és technológiai fejlődés.

Az értékelési kérdések kapcsán általában az új és a régi tárgy közötti lehetséges különbség két oldalát veszik figyelembe. Költségtételek alapján a funkcionális kopás következő csoportjait különböztetjük meg:

• * többlet miatti kopás tőkeköltségek;
• * a termelési többletköltségek miatti értékcsökkenés.

Többlet tőkeköltség miatti értékcsökkenés.

A többletberuházás miatti funkcionális amortizáció (elavulás) az eredménye technológiai változás, új anyagok megjelenése vagy a berendezések optimális használatának képtelensége, egyensúlyhiány gyártási folyamat. Gyakran ezt a fajta funkcionális kopást ún technológiai elavulás.

A funkcionális kopási együtthatót a következő képlet határozza meg:

ahol: Által- az értékelt teljesítménye (st berendezés;

Pa- új berendezés vagy azzal egyenértékű berendezés teljesítménye; n- árellenállási együttható

A termelési költségek túllépése miatti értékcsökkenés.

A gyártási többletköltségek miatti funkcionális kopás vagy a technológia fejlesztése, vagy az elhelyezés és az elrendezés hatékonyságának növelése eredményeként jelentkezik. Ezt a fajta funkcionális kopást gyakran nevezik működési elavulás.

A gépek és berendezések működési elavulás miatti értékcsökkenésének meghatározása a következő lépésekből áll:

• * éves működési költségek meghatározása a vizsgált objektum használatakor;
• * az éves működési költségek meghatározása analóg használata esetén;
• * működési költségek különbözetének meghatározása;
• * Adók hatásának elszámolása;
• * az értékelt tárgy gazdasági élettartamának hátralévő időtartamának vagy a hiányosságok elhárításának idejének meghatározása;
• * az éves jövőbeni veszteségek jelenértékének meghatározása a megfelelő diszkontráta mellett.

A működési elavulás a jövőbeni többlettermelési költségek jelenértékeként fogható fel. A meglévő berendezésekhez kapcsolódó többlettermelési költségek típusától függően a működési elavulás két kategóriáját különböztetjük meg:

• * működési elavulás a megnövekedett beruházási költségek miatt;
• * működési elavulás a megnövekedett működési költségek miatt.

Javítható funkcionális kopás.

A javítható funkcionális kopás magában foglalja az értékvesztést, amely a tervezés, az anyagok, a szabványok, a tervezési minőség és a modern követelményeknek való meg nem feleléséből ered. A helyesbíthető funkcionális értékcsökkenés olyan értékcsökkenési leírás, amelynek kiszűrése olyan bevételt generál, amely jelen áron meghaladja a korrekciós költségeit. Ez az úgynevezett:

• * kiegészítést igénylő hiányosságok (szükséges elemek hiánya);
• * hiányosságok, amelyek megkövetelik az egyes elemek cseréjét (korszerűsítését) más elemekkel Műszaki adatok, amelyek lehetővé teszik a kérdéses tárgy egészének fogyasztói tulajdonságainak növelését