شرکت مدیریت املاک تجاری. وظایف جاری مدیریت مرکز خرید

شرکت مدیریت GOROD LLC از اواسط دهه 90 در بازار مدیریت و بهره برداری املاک و مستغلات فعالیت می کند و ارائه می دهد. خدمات حرفه ایدر و مدیریت ساختمان ها و سازه ها. تعداد امکانات خدماتی شامل امکانات بزرگ و از نظر فنی پیچیده است، مانند: کاخ جوانان مسکو، OJSC RosCorp، OJSC GIS، یک مجتمع تدارکات بزرگ OJSC Biryulyovo، شبکه ای از کلینیک ها Medsi، Evropeisky. مرکز پزشکی"، ادارات و مراکز خرید.

مدیریت تجاری املاک و مستغلات به عنوان یک تجارت شامل:

• توسعه مفاهیم و مفاهیم مراکز تجاری و اداری.
• جستجو و انتخاب مستاجرین؛
• مدیریت روابط اجاره؛
• نظارت بر بازار اجاره و تطبیق سطح آن با بازار؛
• مدیریت مطالبات و جریان های مالی؛
• ترویج و توسعه اموال؛
• افزایش جذابیت آن برای مستاجران.

GOROD LLC مسئولیت کامل بهره برداری از سیستم های تامین برق، گرمایش، تامین آب، تهویه و تهویه مطبوع، تاسیسات آسانسور، سیستم های ولتاژ پایین و سیستم های دیسپاچینگ را بر عهده می گیرد. ما همچنین مشتریان خود را از روابط با خدمات شهری و مقامات نظارتی رها می کنیم.

GOROD LLC دارای یک پایگاه فنی قدرتمند، خدمات فنی و دیسپاچینگ اضطراری خود است، دارای مجوزها و گواهینامه هایی برای سرویس دهی به کلیه سیستم ها است و عضو SRO است. مسئولیت شرکت در قبال مشتریان به مبلغ 1000000 دلار آمریکا بیمه شده است. استانداردهای کیفیت بر اساس ISO 9001-2008 تایید شده اند.

به عنوان بخشی از مجوز ممیزی انرژی، شرکت مدیریت GOROD LLC بررسی های بهره وری انرژی از شرکت ها را انجام می دهد و گذرنامه های انرژی را ایجاد می کند که از سال 2012 برای تأسیسات بزرگ و پر انرژی اجباری شده است.

شرکت ما استانداردهای شرکتی را توسعه داده است عملیات فنی، اجازه می دهد تا فرآیند بهره برداری ساختمان ها و سیستم های مهندسی را به سطح کیفی جدیدی برساند. این شرکت به طور مداوم سیستم ممیزی داخلی فرآیندها را اجرا می کند که امکان حفظ سطح بالایی از کیفیت را فراهم می کند.

تجربه انباشته و تیم مستقر متشکل از مهندسان و تکنسین های مجرب به مشتریان ما این امکان را می دهد که بدون مشکل در تاسیسات خود بدون شرایط اضطراری و اضطراری کار کنند و در نتیجه هزینه های تعمیر و نگهداری ساختمان را کاهش دهند. یکسان سازی فناوری ها و رویه های اثبات شده امکان انجام کار با تعداد کمتری از پرسنل را فراهم می کند که به معنای صرفه جویی در پول مشتری برای عملیات است. بخش تعمیرات و ساخت و ساز این شرکت به شما این امکان را می دهد که به سرعت و کارآمد تعمیرات جزئی و اساسی مختلف و توسعه مجدد محل را با حداقل دردسر برای مشتری انجام دهید.

2012-10-09 لطفاً یک مثال از ترکیب بهینه ارائه دهید شرکت مدیریتبرای مرکز خرید (موقعیت، عملکردهای اصلی). ایده آل با 5-6 کارمند.

این سوال توسط النا یانووسکایا، کیف پرسیده شد

پاسخ:

تعداد و ترکیب کارکنان شرکت مدیریت به عوامل مختلفی بستگی دارد:

یک شی تحت مدیریت املاک تجاری(مرکز خرید) یا چندین.

مساحت مرکز خرید و ترکیب مستاجرین، نسبت مستاجران لنگر و "برش ها" چقدر است.

آیا همه کارکردها بخشی از شرکت مدیریت خود ما خواهند بود یا سازمان های شخص ثالث بر اساس برون سپاری درگیر خواهند شد (مثلاً امنیت، نظافت، خدمات بازاریابی و غیره)

وظایف اصلی شرکت مدیریت به شرح زیر است: مدیریت مفهوم مرکز خرید و ترکیب مستاجرین، مدیریت سودآوری و جریان های مالی، مدیریت بازاریابی، مدیریت عملیات فنی. برای کسب اطلاعات بیشتر در مورد وظایف و وظایف شرکت مدیریت و همچنین در مورد ویژگی های مدیریت اشیاء املاک خرده فروشی به مرحله حاضرشما می توانید در سمینار کیرا و روبن کانایان "مراکز خرید و مجتمع های چند منظوره" یاد بگیرید.

2012-07-25 اگر 13 مستاجر روی زمین هستند، و همه در زمان های مختلف باز و بسته می شوند. چگونه می توان این را تنظیم کرد؟

سوال توسط وادیم گلوب، ولوکولامسک پرسیده شد

پاسخ:

در واقع، بسیار مهم است که در طول فعالیت مرکز خرید، همه فروشگاه ها در دسترس مشتریان باشند. این تصویر کلی مرکز خرید و کیفیت کار شرکت مدیریت را تعیین می کند. جهت رعایت ساعات کاری مستاجرین لازم است ضوابط مربوطه را در آیین نامه مرکز خرید (پیوست قرارداد اجاره) رعایت نمایند. در این سند باید جریمه هایی نیز به وضوح بیان شود: برای باز کردن نابهنگام فروشگاه، برای بسته شدن فروشگاه در ساعات کاری مرکز خرید و برای بسته شدن قبل از پایان مرکز خرید. همچنین نحوه صدور قانون تخلف از مقررات و نحوه اعمال مجازات را تعیین می کند.

من نماینده یک شرکت توسعه دهنده مرکز خرید هستم. آنها بر اساس مشارکت سهام در سرمایه گذاری ساخت و ساز ساخته شده اند، و در نتیجه - حدود 20 "صاحبان" مرکز خرید. چگونه می توانیم به عنوان یک شرکت مدیریت آینده، فضای تبلیغاتی را در نمای ساختمان بین مالکان توزیع کنیم؟

این سوال توسط تاتیانا ایوانوا، آرخانگلسک پرسیده شد

پاسخ:

معقول ترین راه حل در این شرایط، تقسیم نکردن فضای تبلیغاتی بین مالکان است. و ابتدا تمام مکان های ممکن برای قرار دادن آن را مشخص کنید. و بین مالکین درآمد حاصل از تبلیغات را به نسبت مشارکت خود تقسیم کنند.

آیا مبنایی برای مدیریت پرسنل در مراکز خرید وجود دارد، شاید مدیریت پرسنل خاصی در این بنگاه ها وجود داشته باشد؟

این سوال توسط اولگا کولماناکوا از تومسک پرسیده شد

پاسخ:

البته ویژگی های مدیریت پرسنل در مراکز خرید وجود دارد. چون خود مرکز خرید فقط نیست مغازه ی خرده فروشی، و بزرگ شرکت تجاریبا تعداد زیادی روابط صنعتی. برای اینکه مرکز خرید موفق عمل کند، لازم است که طرح‌های تعامل همه بخش‌ها و کارمندان را با دقت بررسی کنید. ساختار سازمانیکل شرکت، مدیریت نیروی فروش و خیلی بیشتر. متأسفانه چنین رشته هایی در موسسات آموزش داده نمی شوند، بنابراین اگر واقعاً به پاسخ به این سؤال پیچیده و پرحجم علاقه دارید، از شما دعوت می کنیم به این سؤال مراجعه کنید. سمینار-آموزش K. and R. Kanayan "مسائل عملی مدیریت پرسنل در یک شرکت تجاری."

پاسخ:

سلام لطفا بفرمایید آیا امکان مدیریت یک مرکز خرید از طریق سازمان تخصصی وجود دارد نه از طریق انجمن مالکین در صورت وجود بیش از 5 مالک یا از طریق دیگری؟ بهترین راه برای انجام این کار چیه؟

این سوال توسط اولگا میلنکو، مینسک پرسیده شد

پاسخ:

بله برای مدیریت مرکز خریدممکن است یک شرکت مدیریت خاص جذب (یا ایجاد شود). سه شکل از روابط قراردادی بین مالک و شرکت مدیریت امکان پذیر است: الف) قرارداد مدیریت اعتماد (شرکت مدیریت به طور مستقل تمام کارهای مربوط به مدیریت دارایی را انجام می دهد). ب) قرارداد نمایندگی (شرکت مدیریت به عنوان واسطه بین مستاجرین و مالک مرکز خرید عمل می کند). ج) قرارداد اجاره (یک شرکت مدیریت به صورت مشروط ملک خرده فروشی را اجاره می کند و قراردادهای اجاره فرعی منعقد می کند). شکل بهینه رابطه بین مالک و شرکت مدیریت به صورت جداگانه تعیین می شود.

سیستم مدیریت مراکز خرید بر اساس چه اصولی سازماندهی می شود و خود فرآیند مدیریت چگونه انجام می شود؟

این سوال توسط آنا استالینکووا، نووسیبیرسک پرسیده شد

پاسخ:

دو شکل مدیریت بازار وجود دارد:

1. ایجاد ساختار خود برای مدیریت اشیاء املاک تجاری. این ممکن است یک شرکت جداگانه یا یک بخش در شرکتی باشد که دارای املاک تجاری است.
2. مشارکت یک شرکت مدیریت خارجی. معمولاً شرکتی انتخاب می شود که در مدیریت خرده فروشی، خرید و مجتمع های تفریحی و چند منظوره تخصص داشته باشد و در حال حاضر تجربه کافی در مدیریت داشته باشد.

وظایف اصلی که ساختار مدیریت حل می کند:

مدیریت ترکیب مستاجرین، روابط با مستاجرین مرکز خرید (انتخاب مستاجرین، مذاکره، اجرای قراردادها و پشتیبانی قانونیقراردادها، کنترل مجموعه، کیفیت کالاهای مستاجرین و غیره)؛

حسابداری مدیریت و مدیریت جریان مالی؛

بازاریابی، تبلیغات مرکز خرید (تحقیق، مفهوم و در صورت لزوم بازشناسی مرکز خرید، اجرای استراتژی بازاریابی، تبلیغات و روابط عمومی از جمله برنامه ریزی) کمپین های تبلیغاتیمرکز خرید، رویدادهای مشترک با مستاجران، تنظیم تبلیغات فصلی، تبلیغاتی مستاجرین و غیره)؛

بهره برداری از ساختمان (کنترل و اطمینان از عملکرد بی وقفه سیستم های مهندسی، تعمیر ساختمان و سیستم های مهندسی، امنیت و ایمنی، تمیز کردن محل و قلمرو مجاور، جمع آوری زباله، روابط با تاسیسات و غیره).

ما از همکاری بسیار راضی هستیم. حرفه ای بودن، خلاقیت، سطح پشتیبانی مشتری و وقت شناسی - ادامه دارد بالاترین سطح. ...

سوشکوف کنستانتین نیکولاویچ

• Ushakova S.V.

  LLC "بازار مرکزی مواد غذایی"

  با آژانس توسعه MALL. تخصص و مشاوره" ما در حال کار بر روی مرکز خرید "Galaktika". این آژانس در حال توسعه یک پروژه طراحی برای یک منطقه سرگرمی بود و ثابت کرد که یک شریک قابل اعتماد است و تمام کارها را با کیفیت بالا و به موقع انجام داده است.

  دنیس مارچنکوف

  OOO Galaktika-S

  ما می توانیم این شرکت را به عنوان بسیار واجد شرایط توصیف کنیم. من مسئولیت پذیری و نگرش مثبت را هنگام حل هر مسئله ای دوست دارم. آژانس به صورت جامع با پروژه ما سروکار دارد. می دانستیم که شریک کاملی را پیدا کرده ایم...

  دیمیتری ولفسون

  PSK "DOM"

  ما با MALL آشنا هستیم. تخصص و مشاوره” برای چندین سال. حدود 3 نفر روی این پروژه کار کردند. از نام گرفته تا طرح درخت نخل ما، MALL همه کارها را انجام داد. همه فکر می کنند که موفق هستند - زیرا آنها تنها در شهر هستند، اما اینطور نیست! موفق - زیرا کیفیت ...

  آندری میخائیلوویچ اوساچوک

  SEC "Oasis Plaza"

هنگام اجرا تسهیلات خریدیکی از مهمترین جنبه ها این است پیاده سازی مدیریت موثرمرکز خرید. برای انجام این وظایف، ممکن است یک شرکت مدیریت شخص ثالث درگیر باشد یا مدیریت ممکن است توسط مالک مرکز خرید انجام شود.

مرکز خرید چگونه مدیریت می شود؟

مدیریت مرکز خرید به کنترل فنی و بهینه سازی پارامترهای زیر اشاره دارد:

• ذخایر برای توسعه یک مرکز خرید؛
• ایجاد مدیریت موثر مرکز خرید؛
• تعامل با پیمانکاران، مستاجران؛
• اقدامات لازم برای افزایش جذابیت مجتمع خریدبرای کاربران نهایی

• آب و فاضلاب؛
• تامین گرما؛
• منبع تغذیه؛
• ایمنی آتش؛
• اینترنت، تلفن؛
• امنیت عمومی؛
• پارکینگ خودرو؛
• گواهی شیء؛
• نظافت ساختمان؛
• نگهداری از سقف ساختمان و فاضلاب طوفان؛
• حمل و نقل عمودی (پله برقی / تراولاتور، تجهیزات آسانسور).

مدیریت مرکز خرید بر اساس مدارک زیر انجام می شود.

• قوانین کلی برای عملکرد مرکز خرید با در نظر گرفتن مفاد قراردادهای اجاره.
• کارکنان انگلستان
• ساختار کار و وظایف رسمیکارکنان شرکت مدیریت، از جمله زمان بندی ساعات کار.
• مفاد اصلی عملکرد شرکت مدیریت (خود) در مرکز خرید.

چنین شیء املاک و مستغلات بزرگ و پیچیده ای به عنوان یک مرکز خرید مستلزم حل مداوم مسائل مربوط به ویژگی های فنی و مهندسی عملکرد ساختمان، بخش مالی، دلالی و تعدادی از مسائل دیگر است. بنابراین بهتر است مدیریت ذیصلاح مرکز خرید را به عهده بگیرید شرکت های تخصصیکه قادر خواهند بود در حل مسائل پیش آمده کمک های تخصصی ارائه دهند.

ویژگی های مدیریت یک مرکز تجاری و اداری

بحران بسیاری از صاحبان و مدیران املاک خرده فروشی را مجبور کرده است به یاد داشته باشند که مراکز خرید فقط متر مربع برای کسب درآمد نیستند. از نقطه نظر انجام تجارت در یک بازار، مرکز خرید محصولی است که نیاز به حمایت بازاریابی، تبلیغ در بازار دارد و مصرف کنندگان می توانند از آن قدردانی کنند یا از آن چشم پوشی کنند. بنابراین زمان آن فرا رسیده است که به فکر رفع نیازهای مشتریان و ارتقای کیفیت خدمات برای آنها باشیم. در این مقاله به وظایفی می پردازیم که مدیران مراکز خرید در محیط امروزی باید به آن توجه ویژه ای داشته باشند.

مشتریان مرکز خرید از یک سو بازدیدکنندگان آن و از سوی دیگر مستاجرین هستند که درآمد صاحب املاک تجاری به فعالیت های موفق آنها بستگی دارد. بنابراین، وظایف ساختار حاکمپیچیده و چند وجهی: تجزیه و تحلیل بازار املاک تجاری و روند توسعه آن، و همچنین نظارت بر تغییرات در خرده فروشی، خدمات و سرگرمی، در نظر گرفتن توسعه قالب ها، رقابت و توزیع قدرت بین بازیکنان در هر یک ضروری است. حوزه. امروزه اهمیت شرکت مدیریت در حال افزایش است و تاکید از وظایف تاکتیکی - حقوقی و پشتیبانی مالیفعالیت های مرکز، مسائل نگهداری فنی و اقتصادی، - در راستای وظایف استراتژیک، یعنی مدیریت مفهوم مرکز خرید. شرکت مدیریت باید خط مشی مناسبی را برای همکاری با مستاجرین انتخاب کند و شرایط را برای عملکرد کارآمد تمام شرکت های مرکز تضمین کند. تنها در این صورت است که مرکز می تواند جایگاه خود را حفظ کرده و برای هر دو گروه از مشتریان جذاب بماند.

وظایفی که در این فرآیند حل می شوند
بهره برداری از مرکز خرید:

1. انجام تحقیقات بازاریابی.

• بررسی ویژگی های حضور در مرکز (تکرار، منظم بودن بازدیدها، افزایش حضور نمایندگان مخاطبان منتخب، پوشش قلمرو، استفاده از خودروهای عبوری و ترافیک عابران پیاده).
• ارزیابی آگاهی از برند از مرکز و محبوبیت در بین مخاطبان هدف؛
• درک تصویر مرکز خرید (این که آیا مرکز گران یا ارزان، مدرن یا قدیمی، راحت یا ناخوشایند در نظر گرفته می شود و آیا نظر مالک با دیدگاه مصرف کنندگان مطابقت دارد).
• ارزیابی میزان رضایت از نیازهای بازدیدکنندگان در کالاها و خدمات، جمع آوری اطلاعات در مورد خرید، هزینه در مرکز، زمان صرف شده توسط بازدیدکنندگان در مرکز.
• مطالعه ویژگی های محیط مصرف کننده، تغییرات در ترجیحات مصرف کننده؛
• مطالعه عمیق تر رفتار مصرف کننده منتخب گروه های هدف;
• ارزیابی اثربخشی تبلیغات مراکز خرید

2. برنامه ریزی و هماهنگی کار بازاریابی و تبلیغات.

• ارائه نتایج تحقیقات به مستاجران، اطلاعات فعلی در مورد حضور مرکز و موقعیت آن در بازار؛
• ارائه اطلاعات به مستاجرین در مورد برنامه های بلند مدت برای توسعه مرکز (هنگام توسعه یا بازسازی).
• تهیه طرحی برای فعالیت های بازاریابی و تبلیغاتی، هماهنگی طرح های تبلیغاتی مراکز خرید با طرح های مستاجر. سازماندهی برنامه های تبلیغاتی و وفاداری مشترک با چندین مستأجر؛
• دکوراسیون فصلی و جشن مرکز خرید، توسعه کانسپت طراحی و کار در دکوراسیون جشن نما و اماکن استفاده مشترک. هماهنگی ویترین فصلی مستاجرین با مدیریت خدماتمرکز خرید؛
• سازماندهی رویدادها در مرکز خرید (نمایش ها، کنسرت ها، نمایشگاه ها، تعطیلات کودکان، انیمیشن های روزمره)؛
• برنامه ریزی و اجرای کمپین های تبلیغاتی در رسانه ها؛
• پشتیبانی منظم و تغییرات در وب سایت مرکز خرید؛
• ساماندهی طراحی صدا، موزیکال و آروماتیک در مرکز خرید (به عنوان بخشی از سیستم ناوبری مفهومی)، ایجاد شرایط دلپذیر و راحت برای بازدیدکنندگان.
• تامین سازه ها و ارتباطات لازم برای درج تبلیغات بر روی ساختمان و فضاهای مشترک، قرار دادن تابلوها و تبلیغات اضافی، نظارت تبلیغات در فضای باز، ساماندهی تبلیغات مستاجرین در سامانه های رادیویی و مخابراتی مرکز.

3. کمک به مستاجران در حل مسائل جاری.

• بررسی میزان رضایت مستاجرین از کار در مرکز خرید و همچنین از خدمات ارائه شده توسط مرکز به آنها.
• هماهنگی برنامه بارگیری، کنترل و کمک در انجام تعمیرات مداوم در محل مستاجرین.
• ارائه اطلاعات و مشاوره مستاجرین در زمینه حقوقی و مسائل اقتصادیمرتبط با فعالیت های خود در مرکز خرید.

4. كنترل منظم كار مستاجران.

• ارزیابی ثبات کار مستاجرین (فروشگاه های زنجیره ای و مستقل)، حسابداری تغییرات در شبکه. در جریان مطالعات جریان، مشخص می‌شود که آیا حضور «آهن‌ربای‌های» اصلی مرکز خرید تغییر کرده است، کدام مستاجران «دهقانان متوسط» قوی هستند و کدام شرکت‌ها ضعیف‌ترین هستند و حتی قادر به استفاده از جریان به سمت مرکز خرید نیستند. مرکز خرید؛
• کنترل کیفیت، انطباق مجموعه و سطح خدمات، نحوه عملکرد با الزامات اعلام شده؛
• ارزیابی نقش مستاجران و اهمیت آنها برای مرکز خرید، انجام تحقیق در مورد فعالیت های اپراتورهای فردی (حضور، خرید، جذب مخاطب خاص مصرف کننده، شناسایی دلایل عملکرد ضعیف در مرکز خرید).

5. اجرای طرح درآمد اجاره.

• تغییر، در صورت لزوم، نرخ اجاره، طرح های پرداخت اجاره، ارائه شرایط خاصبرای مستاجران؛
• کنترل دریافت به موقع پرداخت های اجاره؛
• حفاظت از صاحب املاک تجاری از ضررهای احتمالی در صورت عدم پرداخت یا تأخیر در پرداخت اجاره.
• مقررات قانونی مسائل بحث برانگیزبا مستاجران

6. اطمینان از پر شدن مناطق.

• ارزیابی خطرات تخلیه فضا، توسعه گزینه های جایگزین در مورد کنگره مستاجرین، از جمله لنگرها.
• با در نظر گرفتن تغییرات در قالب های فروشگاه و ارزیابی امکان توسعه مجدد محل در آینده.
• موقعیت فعال در کار با مستاجران: نظارت منظم بر بازار، جستجو برای مستاجران امیدوار.
• پردازش درخواست های مستاجران بالقوه جدید، جمع آوری به اصطلاح "فهرست انتظار" (لیستی از متقاضیان برای مناطق خالی).
• پر کردن سریع مناطق خالی و انجام کارهای تعمیر، به طوری که در صورت چرخش، اپراتور جدید بتواند در مرکز در سریع ترین زمان ممکن باز شود.

7. بهره برداری از ساختمان و نگهداری اقتصادی مرکز خرید.

• حصول اطمینان از عملکرد روان، تعمیر و نگهداریسیستم های مهندسی ساختمان، نگهداری از پارک تجهیزات فنیدر حالت کار؛
• تهیه برآورد هزینه برای تعمیر و نگهداری مرکز خرید، بهینه سازی این هزینه ها.
• نگهداری در شرایط مناسب ساختمان ها و اماکن مرکز خرید، قلمرو مجاور. تشکیل جریان و برنامه های بلند مدتبازسازی، تعمیرات اساسی و تعمیرات جاری ساختمان و محل، سیستم های مهندسی (تهویه و تهویه مطبوع، تامین آب، گرمایش، فاضلاب، شبکه های برق و غیره)؛
• مشارکت سازمان های شخص ثالث برای انجام کار، کنترل کیفیت کار و پذیرش کار انجام شده.
• کنترل مصرف خدمات رفاهیدر مرکز خرید، محاسبه پرداخت ها و تعامل با خدمات شهری شهر؛
• انجام کار برای بهبود قلمرو، تعامل با دولت و دولت محلیدر مورد مسائل بهبود دسترسی حمل و نقل مرکز (ورودی ها، پیچ ها، سازماندهی گذرگاه های کنترل شده و غیره)؛
• نگهداری از محل و قلمرو مرکز خرید در شرایط بهداشتی و بهداشتی مناسب (تمیز کردن، دفع زباله، دفع زباله).
• اطمینان از ایمنی پرسنل و بازدیدکنندگان مرکز خرید، ایمنی اقلام موجودی، ایمنی آتش;
• پشتیبانی حمل و نقل برای بهره برداری از مرکز خرید.

امروزه بسیاری از شرکت ها برای کاهش هزینه ها بدون فکر کردن به آینده عجله دارند. به ویژه هزینه های مربوط به مجموعه ای از خدمات برای نگهداری منظم و ثابت مرکز خرید قابل توجه است. این بسته خدمات شامل دو گروه هزینه است: الف) حفظ نظافت، امنیت و نگهداری معمول. ب) تحقیق، بازاریابی و تبلیغات. هزینه های عملیاتی مستاجران مختلف (مصرف انرژی و آب، بار وارده بر سیستم های مهندسی ساختمان) نسبتاً آسان است و متناسب با مصرف منابع توسط مستاجرین پرداخت می شود. با تعریف میزان هزینه های نظافت، نگهبانی و امثال اینها هم همه چیز کم و بیش مشخص است، می توان آنها را به نسبت مساحت مستاجر در نرخ اجاره لحاظ کرد یا اضافه پرداخت کرد. و، در اصل، ایجاد یک کار شایسته خدمات تعمیر و نگهداری دشوار نیست، زیرا در کشور ما مدیران تجاری باتجربه زیادی وجود دارند که می توانند هزینه ها را بهینه کنند و سود مالک را افزایش دهند (و در عین حال از آنها اطمینان حاصل کنند. "منافع" متوسط ​​بدون ایجاد نارضایتی آشکار از صاحبان). سیستم آموزش متخصصان مهندسی سطح مدرن در روسیه هنوز کار می کند، و اگرچه پرسنل مهندسی با تجربه کالای کمیاب در بازار کار هستند، اما بخش املاک و مستغلات تجاری به اندازه کافی وجود دارد. حقوق بالاجذاب است متخصصان خوب. بازاریابی یک مرکز خرید بسیار دشوارتر است، در اینجا مشکلات با تعریف هزینه های تبلیغات و پرسنل شروع می شود. این واقعیت که گروه دوم هزینه ها نیز جزء لاینفک کار است که باید به طور مداوم و روزانه انجام شود، امروز فراموش کردن آن به سادگی خطرناک است. تحقیقات بازاریابی و کارهای تبلیغاتی در شرایط کنونی از فوری ترین وظایف هستند و "بهینه سازی" ناموفق هزینه های بازاریابی و تبلیغات می تواند منجر به پیامدهای منفی بسیار جدی شود. زمانی که سیستم مدیریت بازاریابی در مرکز خرید وجود ندارد، استفاده از کمک سازمان های شخص ثالث که سفارشات یکباره را انجام می دهند کافی نیست. بدیهی است که نتیجه ترفیع یکباره بدتر از کار دائم خواهد بود. مثل این است که هر روز دندان های خود را مسواک نزنید، اما در عوض هر سه ماه یک بار به دندانپزشک بروید و همه چیز را مرتب کنید: هزینه بیشتری خواهد داشت، زیرا درجه بی توجهی افزایش می یابد و مشکلات فعلی شما را بیشتر و بیشتر آزار می دهد.

پس از تصمیم گیری که کار بر روی تحقیقات مداوم، ارزیابی مستاجر، بازاریابی و تبلیغات باید ادامه داشته باشد، مدیر باید منابع درآمد بودجه را تعیین کند. هزینه های بازاریابی و تبلیغات در مرکز خرید یکی از موضوعات مورد بحث است. گاهی اوقات آنها را در نرخ اجاره گنجانده شده است، اما بیشتر آنها پرداخت اضافی، و اگر شرایط و ضوابط پرداخت فعالیت های بازاریابیدر قرارداد به وضوح مشخص نشده است ، پرداخت های اضافی به عنوان اخاذی تلقی می شود و باعث نارضایتی مستاجرین می شود. در مراکزی که مالکان متعددی دارند، متقاعد کردن همه مالکان از فضا در مورد نیاز به کسر می‌تواند دشوار باشد، بخشی از مالکان با پرداخت موافقت می‌کنند، در حالی که دیگری قاطعانه امتناع می‌کند. در نتیجه بازاریابی و بودجه های تبلیغاتیبه وضوح برای حل مشکلات ناکافی است. به عنوان مثال، اگر صاحبان 20٪ از فضا، آگاه ترین، موافقت کردند که پرداخت کنند، در این صورت با یک معضل مواجه می شوند: یک راه حل اقتصادی انتخاب کنند یا اندازه سهم خود را افزایش دهند. درگیری های داخلی به طور مرتب به دلیل بی عدالتی شعله ور می شوند، زیرا برخی از مالکان بار مالی بسیار بیشتری دارند و همه، از جمله مفت خورها، از نتایج سود می برند. نتایج تحقیقات در مورد تبلیغات مستاجرین مراکز خرید نشان می دهد که تبلیغات بازدهی پایینی دارد، زیرا خریدار به فروشگاه خاصی مراجعه نمی کند، بلکه به یک مرکز خرید مراجعه می کند و می تواند گرفتار وسوسه های زیادی شود و با هر یک از اپراتورها پول خرج کند. فقط 30 درصد از افرادی که توسط این آگهی جذب می شوند می توانند به فروشگاهی که در مرکز خرید تبلیغ می کند برسند و سایر مستاجران بقیه جریان را "جذب" می کنند. به عنوان یک قاعده، درصد افرادی که برای یک تبلیغ خاص آمده اند و به فروشگاه رسیده اند برای مستاجران بزرگ لنگر - یک هایپر مارکت، یک سوپر مارکت، یک فروشگاه بیشتر است. لوازم خانگی، فروشگاه سخت افزار و کمترین درصد فروشگاه های پوشاک، کفش، کالاهای ضربه ای. بسیاری از تبلیغات زمانی معنا پیدا می کنند که به طور همزمان توسط چندین مستأجر برگزار می شوند. به عنوان مثال، فروش مراکز خرید در سنگاپور و دبی سالانه در یک زمان مشخص برگزار می شود، همه مستاجران در آن شرکت می کنند و خریداران قصد دارند از قبل از این فروش بازدید کنند و از کشورهای مختلفو از قاره های مختلف در این زمان فعالیت در تمامی مراکز خرید و بوتیک های شهر به میزان قابل توجهی افزایش می یابد. نمایش‌های مختلف، جشنواره‌ها و رویدادهای دیگر در مقیاس شهر با فروش مرتبط هستند، بار در حال افزایش است و گردش مالی در سایر زمینه‌های سودآور نیز در حال افزایش است - در صنعت هتلداری، در پذیرایی، در مجتمع های تفریحی.

اکنون که بازار اجاره دچار مشکل شده است تغییرات قابل توجه، بسیاری از مستاجران بر این عقیده خواهند بود که بازاریابی و تبلیغات منظم باید در نرخ فراگیر - به عنوان بسته ای از خدمات متصل به فضایی با کیفیت خاص - گنجانده شود. در واقع، مساحت در یک مرکز خرید تنها متر مربع، سازه و مهندسی نیست، بلکه ارائه اجباری فعالیت تجاری است.

فهرست اولویت ها همچنین شامل ارزیابی مستاجرین است: وضعیت فعلی، چشم انداز شغلی و تغییرات احتمالی در قالب ها. یک ضرب المثل روسی خوب وجود دارد: "کالینا می گوید - من با عسل خوب هستم و در عوض عسل - و من خودم خوب هستم." بنابراین مراکز خرید به دو نوع تقسیم می شوند. در هر صورت، برخی از مراکز به خوبی کار خواهند کرد، زیرا موقعیت آنها بسیار خوب است و برای خراب کردن چنین مرکزی، باید "تلاش" کرد. و مراکز دیگر فقط در صورتی خوب خواهند بود که مستاجر لنگر خوبی داشته باشند. تهیه سناریوهای مختلف برای توسعه رویدادها، تهیه گزینه های جایگزین از نظر اجاره ضروری است. حتی قبل از پاییز 2008، مواردی وجود داشت که مستاجران لنگر رضایت اولیه خود را دادند، مجموعه ای از اپراتورهای کوچک برای آنها جمع شدند و قبل از امضای قرارداد، مدیر جدیدخواستار سایر شرایط مساعدتر است. مالک مرکز خرید چه کاری باید انجام دهد؟ وقتی هیچ جایگزینی وجود نداشته باشد، موقعیت مذاکره او بسیار بسیار آسیب پذیر خواهد بود. در سال‌های 2008-2009، زمانی که زنجیره‌های بزرگ قصد داشتند فروشگاه‌های خود را در مراکز خرید باز کنند و مکان‌هایی برای آنها آماده شده بود (ارتباطات، تعمیرات و توسعه مجدد) موارد شروع شد، اما در طول بحران، برنامه‌های توسعه زنجیره مورد بازنگری قرار گرفت. ، و از افتتاح فروشگاه های جدید به دلیل کمبود بودجه مجبور به رها شدن شدند. صاحبان مراکز خرید به ویژه مراکز فعال در وضعیت بسیار ناخوشایندی قرار گرفتند. نه تنها بودجه برای بازسازی هزینه شد، بلکه مناطق وسیعی خالی از سکنه باقی ماندند: مفهوم مرکز مورد حمله قرار گرفته است. در چنین شرایطی، باید به طور جدی روی ایجاد یک آهنربای مرکب از اپراتورهای محلی کار کرد. آن دسته از شرکت هایی که بخش های خاص خود را داشتند، این مزیت را دارند خرده فروشیو تجربه کشف فروشگاه های خوددر مراکز خرید: فضا را می توان به طور مستقل اداره کرد و اگر جدی گرفته شود، درآمد می تواند از درآمد اجاره بیشتر شود. برخی از شرکت‌های توسعه، هم فدرال و هم محلی، کسب‌وکار خود را گسترش داده‌اند و ساختارهایی را در مناطقی ایجاد کرده‌اند که اجاره‌بها برای مستأجران لنگر کم بود (هایپرمارکت، سوپرمارکت، مجتمع‌های سرگرمی، فودکورت) و/یا کمبود اپراتورهای با تجربه وجود داشت. البته به نظر می رسد اجاره فضا به معنای حل مشکلات سالیان متمادی، تامین درآمدی است که به نظر می رسد خود به خود از متر مربعاملاک و مستغلات، و دیگر به مسائل عملیاتی روزانه اهمیتی نمی دهند. اما اگر شرکت منابع لازم برای توسعه را داشته باشد کسب و کار خرده فروشی، این امر پایداری خاصی را برای پروژه فراهم می کند، زیرا دو منبع درآمد جایگزین وجود دارد.

هنگام برنامه ریزی کار مرکز خرید برای آینده، مدیر باید تغییرات احتمالی نیاز مستاجران را از نظر فضا در نظر بگیرد. این احتمال وجود دارد که قالب های فروشگاه به گونه ای تغییر کند که مجموعه ای کارآمدتر در یک منطقه کوچکتر ارائه شود. اجازه دهید به یک پدیده مهم توجه کنیم. در آغاز بحران، در سه ماهه چهارم سال 2008 در تعدادی از فروشگاه ها اقلام غیر خوراکیدر سه ماهه اول سال 2009، کاهش گردش تجاری به 30٪ مشاهده شد، و در سه ماهه اول سال 2009 کاهش در حال حاضر شروع به رسیدن به 35-40٪ شد. مدیران برخی زنجیره های خرده فروشی، که در نیمه اول سال 2008 تجزیه و تحلیلی از اثربخشی استفاده از فضا انجام داد، یادآور شد که در قالب های بزرگ با یکدیگر ملاقات کردند. فقط چنین درصدی(30-35٪) از یک منطقه با عملکرد ضعیف. مثلا زنجیر لوازم التحریر یا فناوری رایانهکه در مساحتی بالغ بر 200 متر مربع توسعه یافت، سعی در تسلط بر مساحت 700 متر مربع، زنجیر لباس با تجربه در مساحت 120 متر مربع، نوع جدیدی را افتتاح کرد. فروشگاهی به متراژ 200-250 متر مربع بالاترین نرخ سود از 1 متر مربع در تجارت غیر غذاییدارای مغازه های کوچک به مساحت 30-200 مترمربع. یک مساحت بزرگ گاهی اوقات تأثیر قابل توجهی در رشد تعداد بازدیدکنندگان فروشگاه نداشت و با افزایش متراژ فروشگاه به عنوان مثال به میزان 3 برابر، سود هر متر مربع مساحت 5 برابر کاهش یافت. -6 برابر نسبت به فروشگاه های کوچک. این یعنی چی؟ علائم مناطق "نفخ" برای مدت طولانی مشاهده شده است. بازرگانان در شرایط رکود اقتصادی در درجه اول به کاهش اندازه منطقه علاقه مند خواهند شد. ثانیاً، برای افزایش کارایی استفاده از متر مربع موجود، افزودن گروه‌های محصول جدید، اولویت دادن به محصولات با ویژگی‌های زیر: الف) نزدیک‌تر به نوع اصلی تقاضا، بیشتر برای نگهداری منظم خانوارها و مشتریان شرکتی ضروری است. ب) دادن سود بالا؛ ج) اندازه کوچک به عنوان مثال، یک زنجیره DIY می تواند بر فرمت منطقه در مساحتی تا 300 متر مربع در مناطق مسکونی تسلط داشته باشد و دو دسته را در فروشگاه ها ارائه دهد: "محصولات برای صنعتگر خانگی" (مصالح ساختمانی مکرر در بسته های کوچک، دستی و ابزار برقی) و دسته «تجهیزات مهندسی خانه» . وجود ابزار و محصولات قدرت بسیار سودآور و در عین حال اندازه نه چندان بزرگ - به شما امکان می دهد به استفاده کارآمد از منطقه برسید. برای یک فروشگاه محصولات رسانه ای و لوازم التحریر، یک راه حل واضح اضافه کردن تجهیزات دیجیتال است که از نظر موضوعی با مفهوم فروشگاه مرتبط است، و "گجت ها"، قابل حمل کوچک. لوازم برقیو لوازم جانبی

اگر تجار داخلی به اندازه کافی فعال باشند، به دنبال مراکز جدید تولید و تغییر فناوری خرید خواهند بود: به عنوان مثال، از تولیدکنندگانی در چین و کشورهای آسیای جنوب شرقی که ظرفیت آنها به دلیل کاهش عرضه آزاد شده است، کالاهای باکیفیت می‌خرند. به ایالات متحده و کشورهای اروپایی. اما به طور کلی انتظار می رود که روندهای منفی در اقتصاد منجر به کاهش تعداد فروشگاه ها، از بین رفتن تعدادی از قالب ها و احتمالاً کاهش فضا برای فروشگاه های زنجیره ای استاندارد شود.

شرط مدیریت مؤثر یک مرکز خرید این است که انگیزه مدیر الزاماً باید با نتایج فعالیت ها همراه باشد. کیفیت کار شرکت مدیریت با میزان رضایت دو گروه از مشتریان مرکز خرید - بازدیدکنندگان و مستاجران - ارزیابی می شود. نتایج حاکی از پذیرش مصرف کننده است تحقیقات بازاریابیو شاخص های پیشخوان ها و ملاک های ارزیابی شرکت مدیریت رشد حضور، پایداری بازدید و تعداد دفعات بازدید از مرکز، افزایش محبوبیت برند مرکز خرید می باشد. و کیفیت خدمات برای مستاجران با اطمینان از سطح مورد نیاز درآمد اجاره، متعادل کردن ترکیب مستاجرین و حفظ مفهوم مرکز، با عدم چرخش مستاجرین و پر کردن سریع مناطق خالی، با افزایش بهره ارزیابی می‌شود. مستاجرین جدید برای کار در مرکز و تعداد درخواست ها. یکی از مزایای شرکت مدیریت خارجی این است که معمولاً علاقه بیشتری به آن دارد رویکرد یکپارچهو رضایت هر دو گروه از مشتریان، و مدیر خارجی به درستی وضعیت را ارزیابی و اولویت بندی می کند. و مدیر داخلی مانند هر کارمندی از دستورالعمل های مدیریت پیروی می کند، تأکید بر آن شاخص هایی است که کارمند برای آنها انگیزه دارد، اما وظایف اولویت دار را می توان به اشتباه تعریف کرد. به عنوان مثال، یک شرط بندی روی اجرا گذاشته می شود طرح مالیو کاهش هزینه ها ضمن در نظر نگرفتن مفهوم کلی مرکز، بی توجهی به نیاز مستاجرین و عدم مطالعه نظرات بازدیدکنندگان. بنابراین رویکرد یک طرفه است. نارضایتی مشتریان مرکز می تواند انباشته شود و روزی صاحب ملک خرده فروشی با مشکلات جدی مواجه شود. حکیم چینی کنفوسیوس درباره اینکه مدیریت کیفیت به چه معناست بهتر از همه می گوید: مدیریت خوب- این زمانی است که کسانی که در این نزدیکی هستند خوشحال می شوند و آنها که دور هستند می آیند. هم مستاجران و هم بازدیدکنندگان.

کیرا و روبن کانایان،

مشاوران پیشرو شرکت "Union-Standard Consulting" مسکو،
نویسندگان کتاب املاک خرده فروشی: چالش های زمان و چشم اندازها »,
کتاب ""
و کتاب های ""