Kezelő cég kereskedelmi ingatlan. A bevásárlóközpont menedzsment aktuális feladatai

A GOROD LLC alapkezelő társaság a 90-es évek közepe óta működik az ingatlankezelési és -üzemeltetési piacon, és Professzionális szolgáltatásoképületek és építmények kezelése és kezelése. A kiszolgált létesítmények száma nagy és műszakilag összetett létesítményeket tartalmaz, mint például: a moszkvai ifjúsági palota, OJSC RosCorp, OJSC GIS, nagy logisztikai komplexum OJSC Biryulyovo, klinikák hálózata Medsi, Evropeisky Egészségközpont”, irodák és bevásárlóközpontok.

Az ingatlan, mint vállalkozás kereskedelmi kezelése magában foglalja:

  • Bevásárló- és irodaközpontok koncepcióinak és koncepcióinak kidolgozása;
  • Bérlők keresése és kiválasztása;
  • Bérleti kapcsolatok kezelése;
  • A bérleti piac figyelemmel kísérése és szintjének a piachoz való igazítása;
  • Követelések és pénzügyi folyamatok kezelése;
  • Az ingatlan népszerűsítése és fejlesztése;
  • Növeli vonzerejét a bérlők számára.

A GOROD LLC teljes felelősséget vállal az áramellátó, fűtési, vízellátási, szellőző- és légkondicionáló rendszerek, felvonók, kisfeszültségű rendszerek és diszpécser rendszerek üzemeltetéséért. Felmentjük ügyfeleinket a városi közművekkel és szabályozó hatóságokkal való kapcsolataink alól is.

A GOROD LLC erős műszaki bázissal, saját vészhelyzeti műszaki és diszpécserszolgálattal rendelkezik, rendelkezik az összes rendszer szervizelésére vonatkozó engedélyekkel és tanúsítványokkal, valamint tagja az SRO-nak. A társaság ügyfelekkel szembeni felelőssége 1 000 000 USA dollár értékben biztosított. A minőségi szabványok ISO 9001-2008 szabvány szerint tanúsítottak.

Az energetikai auditálási engedély részeként a GOROD LLC alapkezelő társaság energiahatékonysági felméréseket végez a vállalkozásoknál, és energetikai útleveleket dolgoz ki, amelyek 2012 óta kötelezőek a nagy és energiaigényes létesítményeknél.

Cégünk vállalati szabványokat dolgozott ki műszaki működés, amely lehetővé teszi az épületek és mérnöki rendszerek üzemeltetési folyamatának minőségileg új szintre emelését. A cég folyamatosan működtet egy rendszert belső vizsgálat folyamatokat a magas minőségi színvonal fenntartása érdekében.

A felhalmozott tapasztalat és a képzett mérnökökből és technikusokból álló csapat lehetővé teszi ügyfeleink számára, hogy üzemeikben problémamentesen üzemelhessenek vészhelyzetek és vészhelyzetek nélkül, és ezáltal csökkentsék az épület fenntartási költségeit. A technológiák és a bevált eljárások egységesítése lehetővé teszi a kisebb létszámmal történő munkavégzést, ami azt jelenti, hogy a vevő pénzt takarít meg az üzemeltetéshez. A cég javítási és építési részlege lehetővé teszi, hogy gyorsan és hatékonyan végezzen el különféle kisebb-nagyobb javításokat és helyiségek átépítését, minimális gonddal az ügyfél számára.

2012-10-09 Kérjük, mondjon példát az optimális összetételre menedzsment cég a bevásárlóközpont számára (pozíció, fő funkciók). Ideális esetben 5-6 alkalmazottal.

A kérdést Elena Yanovskaya, Kijev tette fel

Válasz:

Az alapkezelő társaság alkalmazottainak száma és összetétele több tényezőtől függ:

Egy objektum kezelés alatt áll kereskedelmi ingatlan(bevásárlóközpont) vagy több;

Mekkora a bevásárlóközpont területe és a bérlők összetétele, a horgonybérlők és a "kivágások" aránya;

Valamennyi funkció a saját alapkezelő társaságunk része lesz, vagy külső szervezeteket is bevonnak-e kiszervezés alapján (például biztonsági, takarítási, marketingszolgáltatások stb.)

Az alapkezelő társaság fő funkciói a következők: a bevásárlóközpont koncepciójának és a bérlők összetételének irányítása, a jövedelmezőség és a pénzügyi áramlások menedzselése, a marketing irányítása, a műszaki üzemeltetés irányítása. Az alapkezelő társaság feladatairól és funkcióiról, valamint a kiskereskedelmi ingatlanok kezelésének jellemzőiről a jelenlegi szakaszában Kira és Ruben Kanayan „Bevásárlóközpontok és multifunkcionális komplexumok” szemináriumán tanulhat majd.

2012-07-25 Ha 13 bérlő van az emeleten, és mindegyik különböző időpontban nyit és zár. Hogyan lehet ezt beállítani?

A kérdést Vadim Golub, Volokolamsk tette fel

Válasz:

Valóban nagyon fontos, hogy a bevásárlóközpont működése során minden üzlet elérhető legyen a vásárlók számára. Ez határozza meg a bevásárlóközpont összképét és az Alapkezelő Társaság munkájának minőségét. Ahhoz, hogy a bérlők a munkaidőt betartsák, az üzletközpont szabályzatában (Bérleti szerződés melléklete) szükséges a vonatkozó szabályok megalkotása. A dokumentumban egyértelműen fel kell tüntetni a büntetéseket is: az üzlet idő előtti kinyitása, a bevásárlóközpont nyitvatartási idején belüli bezárása és a bevásárlóközpont vége előtti bezárása esetén. Előírja továbbá a Szabályzat megsértéséről szóló törvény kiadásának rendjét, valamint a szankciók alkalmazásának rendjét.

Egy bevásárlóközpont-fejlesztő cég képviselője vagyok. Építettek tőkerészesedés építési beruházások, és ennek eredményeként - mintegy 20 "tulajdonos" a bevásárlóközpont. Leendő menedzsment cégként hogyan tudjuk az épület homlokzatán reklámfelületeket elosztani a tulajdonosok között?

A kérdést Tatyana Ivanova, Arhangelszk tette fel

Válasz:

A legésszerűbb megoldás ebben a helyzetben, ha nem osztják fel a reklámfelületet a tulajdonosok között. És először határozzon meg minden lehetséges helyet az elhelyezéséhez. És a tulajdonosok között, hogy a reklámból származó bevételt a tőkerészesedésük arányában osszák fel.

Van-e alapja a bevásárlóközpontok személyzeti menedzsmentjének, esetleg ezekben a vállalkozásokban van egy sajátos személyzeti menedzsment?

A kérdést Olga Kulmanakova, Tomszk tette fel

Válasz:

Természetesen a bevásárlóközpontokban a személyzeti menedzsment sajátosságai léteznek. Mert maga a bevásárlóközpont nem csak kiskereskedelmi, és nagy kereskedelmi vállalkozás nagyszámú ipari kapcsolattal. A bevásárlóközpont sikeres működéséhez gondosan ki kell dolgozni az összes osztály és alkalmazott interakciós sémáját, szervezeti struktúra az egész vállalkozás, értékesítési menedzsment és még sok más. Sajnos ilyen tantárgyakat nem oktatnak az intézetekben, ezért ha valóban érdekli a válasz erre a bonyolult és terjedelmes kérdésre, akkor látogassa meg szeminárium-képzés K. és R. Kanayan "A személyzeti menedzsment gyakorlati kérdései egy kereskedelmi vállalatnál."

Válasz:

Üdvözölje, kérem, lehetséges-e egy bevásárlóközpontot szakosított szervezeten keresztül irányítani, és nem tulajdonosi szövetségen keresztül, ha 5-nél több tulajdonos van, vagy más módon? Mi a legjobb módja ennek?

A kérdést Olga Milenko, Minszk tette fel

Válasz:

Igen, a menedzsmentnek bevásárló központ speciális alapkezelő társaságot vonzanak be (vagy hoznak létre). Három forma lehetséges a tulajdonos és az alapkezelő társaság között szerződéses kapcsolatok: a) vagyonkezelési szerződés (az alapkezelő társaság önállóan végzi el az ingatlan kezelésével kapcsolatos minden munkát); b) ügynöki szerződés (az alapkezelő társaság közvetítőként jár el a bérlők és a bevásárlóközpont tulajdonosa között); c) bérleti szerződés (az alapkezelő társaság feltételesen bérbe ad egy kiskereskedelmi ingatlant, és albérleti szerződéseket köt). A tulajdonos és az alapkezelő társaság közötti kapcsolat optimális formáját egyénileg határozzák meg.

Milyen elvek szerint épül fel a bevásárlóközpont irányítási rendszere, és hogyan zajlik maga a vezetési folyamat?

A kérdést Anna Sztálinkova, Novoszibirszk tette fel

Válasz:

A bevásárlóközpont kezelésének két formája van:

  1. Kereskedelmi ingatlanok saját kezelési struktúrájának kialakítása. Ez lehet egy különálló társaság vagy egy üzletág egy vállalaton belül, amely kereskedelmi ingatlannal rendelkezik.
  2. Külső alapkezelő társaság bevonása. Általában olyan céget választanak ki, amely a kiskereskedelmi, bevásárló- és szórakoztató, valamint multifunkcionális komplexumok menedzselésére szakosodott, és már elegendő tapasztalattal rendelkezik a vezetésben.

A főbb feladatok, amelyeket az irányítási struktúra megold:

    a bérlők összetételének kezelése, a bevásárlóközpont bérlőivel való kapcsolattartás (bérlők kiválasztása, tárgyalás, szerződéskötés, ill. jogi támogatást szerződések, a választék ellenőrzése, a bérlők áruinak minősége stb.);

    vezetői számvitel és pénzügyi folyamatok kezelése;

    marketing, bevásárlóközpont reklámozása (a bevásárlóközpont kutatása, koncepciója és szükség esetén újragondolása, marketingstratégia megvalósítása, reklám és PR, beleértve a tervezést reklámkampányok bevásárlóközpont, közös rendezvények bérlőkkel, szezonális, bérlői reklámozás szabályozása stb.);

    az épület üzemeltetése (mérnöki rendszerek zavartalan működésének ellenőrzése és biztosítása, az épület és a műszaki rendszerek javítása, biztonság és biztonság, helyiségek és a szomszédos terület takarítása, szemétszállítás, közművekkel való kapcsolattartás stb.).

    Nagyon elégedettek vagyunk az együttműködéssel. Professzionalizmus, kreativitás, ügyfélszolgálati szint és pontosság – be legmagasabb szint. ...

    Sushkov Konstantin Nikolaevich
  • Ushakova S.V.

    LLC "Központi élelmiszerpiac"

    A MALL fejlesztési ügynökséggel. Szakértelem és Tanácsadás" a "Galaktika" bevásárlóközponton dolgozunk. Az ügynökség egy szórakoztató zóna tervezési projektjének kidolgozásában vett részt, és megbízható partnernek bizonyult, hiszen minden munkát minőségileg és határidőre végzett...

    Denis Marchenkov

    OOO Galaktika-S

    A céget magasan kvalifikáltként jellemezhetjük. Szeretem a felelősséget és a pozitív hozzáállást bármilyen probléma megoldása során. Az ügynökség átfogóan foglalkozik projektünkkel. Tudtuk, hogy megtaláltuk a tökéletes partnert...

    Dmitrij Wolfson

    PSK "DOM"

    Ismerjük a MALL-ot. Szakértelem és tanácsadás” hosszú évek óta. Körülbelül 3 ember dolgozott a projekten. A nevétől a pálmafánk kialakításáig a MALL mindent megtett. Mindenki azt hiszi, hogy sikeresek – mert csak ők vannak a városban, de ez nem így van! Sikeres – mert a minőség...

    Andrej Mihajlovics Oszadcsuk

    SEC "Oasis Plaza"

2015. november 09

A megvalósítás során bevásárlási lehetőség az egyik legfontosabb szempont az végrehajtás hatékony irányítás bevásárló központ. E funkciók ellátásához harmadik fél alapkezelő társaságot is bevonhatnak, vagy a kezelést a bevásárlóközpont tulajdonosa végezheti.

Hogyan kezelik a bevásárlóközpontot?

A bevásárlóközpont menedzsment az alábbi paraméterek műszaki ellenőrzését és optimalizálását jelenti:

  • tartalékok bevásárlólétesítmény fejlesztésére;
  • a bevásárlóközpont hatékony irányításának kiépítése;
  • interakció vállalkozókkal, bérlőkkel;
  • a vonzerejének növeléséhez szükséges intézkedéseket bevásárlóközpont végfelhasználók számára.
  • vízellátás és csatornázás;
  • hőellátás;
  • tápegység;
  • Tűzbiztonság;
  • Internet, telefon;
  • általános biztonság;
  • parkoló;
  • objektum tanúsítás;
  • épületek takarítása;
  • az épület tetejének és csapadékcsatornáinak karbantartása;
  • függőleges szállítás (mozgólépcsők/travolátorok, liftberendezések).

A bevásárlóközpont kezelése az alábbi dokumentumok alapján történik.

  • A bevásárlóközpont üzemeltetésének általános szabályai a bérleti szerződésekben foglaltak figyelembevételével.
  • Az Egyesült Királyság személyzete.
  • Munkaszerkezet és hivatalos feladatokat az alapkezelő társaság alkalmazottai, beleértve a munkaidő beosztását is.
  • A (saját) alapkezelő társaság működésének főbb rendelkezései a bevásárlóközpontban.

Egy ilyen nagy és összetett ingatlanobjektum, mint egy bevásárlóközpont, állandó megoldást igényel az épület üzemeltetésének műszaki és mérnöki jellemzőivel, a pénzügyi részleggel, a közvetítéssel és számos egyéb kérdéssel kapcsolatban. Ezért jobb, ha a bevásárlóközpont illetékes vezetését olyan szakosodott cégekre bízza, amelyek szakszerű segítséget tudnak nyújtani a felmerült kérdések megoldásában.

Bevásárló- és irodaközpont kezelésének jellemzői

A válság sok kiskereskedelmi ingatlantulajdonost és vezetőt arra kényszerített, hogy ne feledje, hogy a bevásárlóközpontok nem csupán a négyzetméteresek pénzt keresni. A piaci üzletmenet szempontjából a bevásárlóközpont olyan termék, amely marketing támogatást, piaci promóciót igényel, és amelyet a fogyasztók értékelhetnek vagy figyelmen kívül hagyhatnak. Ezért ideje elgondolkodni az ügyfelek igényeinek kielégítésén és a számukra nyújtott szolgáltatások minőségének javításán. Ebben a cikkben áttekintjük azokat a feladatokat, amelyekre a bevásárlóközpont vezetőinek kiemelt figyelmet kell fordítaniuk a mai környezetben.

A bevásárlóközpont ügyfelei egyrészt látogatói, másrészt bérlők, akiknek sikeres tevékenységétől függ a kereskedelmi ingatlanok tulajdonosának bevétele. Ezért a feladatok irányító szerkezetösszetett és sokrétű: elemezni kell a kereskedelmi ingatlanpiacot és fejlődési trendjeit, valamint figyelemmel kell kísérni a kiskereskedelem, a szolgáltatások és a szórakoztatás változásait, figyelembe kell venni a formátumok alakulását, a versenyt és a szereplők közötti erőeloszlást az egyes piacokon. terület. Napjainkban az alapkezelő társaság jelentősége egyre nő, és a hangsúly eltolódik a taktikai feladatokról - jogi ill. pénzügyi támogatás a központ tevékenysége, a műszaki-gazdasági karbantartás kérdései, - a stratégiai feladatok irányában, nevezetesen a bevásárlóközpont koncepciójának menedzselésében. Az alapkezelő társaságnak meg kell választania a megfelelő politikát a bérlőkkel való együttműködéshez, és biztosítania kell a központban lévő összes vállalkozás hatékony működésének feltételeit. Csak ebben az esetben tudja a központ megőrizni pozícióját és vonzó maradni mindkét ügyfélcsoport számára.

A folyamat során megoldott feladatok
a bevásárlóközpont működése:

1. Marketingkutatás elvégzése.

  • a központ látogatottságának jellemzőinek tanulmányozása (látogatás gyakorisága, rendszeressége, a kiválasztott célközönség képviselőinek növekedése, a terület lefedettsége, a tranzit autók és a gyalogos forgalom használata);
  • a központban lévő márkaismertség és a célközönség körében való népszerűség felmérése;
  • a bevásárlóközpont imázsának megítélése (a központ drágának vagy olcsónak, modernnek vagy elavultnak, kényelmesnek vagy kényelmetlennek számít-e, és a tulajdonos véleménye megfelel-e a fogyasztók nézőpontjának);
  • a látogatók áruk és szolgáltatások iránti igényeinek kielégítettségi fokának felmérése, információgyűjtés a vásárlásokról, a központban eltöltött időről, a látogatók által a központban eltöltött időről;
  • a fogyasztói környezet jellemzőinek, a fogyasztói preferenciák változásának vizsgálata;
  • kiválasztott fogyasztói magatartásának mélyebb tanulmányozása célcsoportok;
  • a bevásárlóközpontok reklámozásának hatékonyságának értékelése.

2. Marketing és reklámmunka tervezése, koordinálása.

  • a bérlők tájékoztatása kutatási eredményekről, aktuális információkról a központ látogatottságáról és piaci pozíciójáról;
  • a bérlők tájékoztatása a központ hosszú távú fejlesztési terveiről (bővítéskor vagy átépítéskor);
  • marketing tervezés és promóciós tevékenységek, bevásárlóközpont hirdetési terveinek egyeztetése bérlői tervekkel. Közös akciók és hűségprogramok szervezése több bérlő bevonásával;
  • a bevásárlóközpont szezonális és ünnepi dekorációja, tervezési koncepció kidolgozása és a homlokzatok és helyiségek ünnepi díszítése közös használatú. Bérlők szezonális kirakatának egyeztetése a szolgáltatás irányítása bevásárló központ;
  • rendezvények szervezése a bevásárlóközpontban (előadások, koncertek, kiállítások, gyerekpartik, mindennapi animáció);
  • reklámkampányok tervezése és végrehajtása a médiában;
  • rendszeres támogatás és változtatások a bevásárlóközpont honlapján;
  • hang-, zenei és aromás dizájn megszervezése a bevásárlóközpontban (a koncepcionális navigációs rendszer részeként), kellemes és kényelmes körülmények megteremtése a látogatók számára.
  • az épületen és a közös helyiségekben reklám elhelyezéséhez szükséges szerkezetek és kommunikáció biztosítása, kiegészítő táblák és reklámok elhelyezése, monitorozás kültéri reklám, bérlők hirdetésének szervezése a központ rádió- és távközlési rendszerein.

3. Bérlők segítsége aktuális kérdések megoldásában.

  • a bérlők elégedettségének vizsgálata a bevásárlóközpontban végzett munkával, valamint a központ által számukra nyújtott szolgáltatásokkal;
  • a rakodási ütemterv összehangolása, ellenőrzése és segítségnyújtása a bérlők helyiségében folyó javítások elvégzésében;
  • információnyújtás és tanácsadás bérlőknek jogi és gazdasági kérdések a bevásárlóközpontban végzett tevékenységükkel kapcsolatban.

4. A bérlők munkájának rendszeres ellenőrzése.

  • a bérlők (lánc és független üzletek) munkájának stabilitásának felmérése, a hálózat változásainak figyelembevétele. Az áramlástanulmányok során kiderül, hogy változott-e a bevásárlóközpont fő „mágneseinek” látogatottsága, mely bérlők erős „középparasztok”, és mely vállalkozások a leggyengébbek, még csak kihasználni sem tudják a bevásárlóközpont áramlását. bevásárló központ;
  • minőség-ellenőrzés, a választék és a szolgáltatási színvonal, az üzemeltetési mód a megadott követelményeknek való megfelelése;
  • a bérlők szerepének és fontosságának felmérése a bevásárlóközpont szempontjából, kutatások készítése az egyes üzemeltetők tevékenységéről (látogatottság, vásárlások, bizonyos fogyasztói közönség vonzása, a bevásárlóközpont rossz teljesítményének okainak feltárása).

5. Bérbevételi terv megvalósítása.

  • szükség esetén a bérleti díj, bérleti díj fizetési módok módosítása, biztosítása különleges körülmények bérlők számára;
  • a bérleti díjak időben történő beérkezésének ellenőrzése;
  • a kereskedelmi ingatlanok tulajdonosának védelme a lízingdíj fizetés elmulasztása vagy késedelmes fizetése esetén bekövetkező esetleges veszteségekkel szemben;
  • jogi szabályozás vitás kérdéseket bérlőkkel.

6. Területek kitöltésének biztosítása.

  • területkiürítés kockázatainak felmérése, bérlői kongresszus esetén alternatív lehetőségek kidolgozása, beleértve a horgonyosakat is;
  • figyelembe véve az üzletek formátumában bekövetkezett változásokat és felmérve a helyiségek jövőbeni átalakításának lehetőségét;
  • aktív pozíció a bérlőkkel való munkában: a piac rendszeres nyomon követése, ígéretes bérlők keresése;
  • új potenciális bérlők kérelmének feldolgozása, úgynevezett "várólista" (üres területekre jelentkezők listája) összeállítása;
  • az üres területek gyors feltöltése és javítási munkák elvégzése, hogy rotáció esetén a lehető leggyorsabban új kezelő nyílhasson a központban;

7. A bevásárlóközpont épületének üzemeltetése, gazdasági fenntartása.

  • a zavartalan működés biztosítása, javítási és Karbantartás az épület mérnöki rendszerei, a park karbantartása technikai felszerelés működőképes állapotban;
  • költségbecslés elkészítése a bevásárlóközpont fenntartására, ezen költségek optimalizálása;
  • a bevásárlóközpont épületeinek és helyiségeinek megfelelő állapotban tartása, a szomszédos terület. Az áram kialakulása és hosszú távú terveketépület és helyiségek, mérnöki rendszerek (szellőztetés és légkondicionálás, vízellátás, fűtés, csatorna, elektromos hálózatok stb.) rekonstrukciója, nagyjavítása és jelenlegi javítása;
  • külső szervezetek bevonása a munkavégzésbe, a munka minőségének ellenőrzése és az elvégzett munka átvétele.
  • fogyasztás ellenőrzése segédprogramok a bevásárlóközpontban a kifizetések kiszámítása és a város önkormányzati szolgáltatásaival való interakció;
  • a terület javításán, az állammal és az állammal való interakció elvégzése önkormányzat a központ közlekedési elérhetőségének javításának kérdéseiről (bejáratok, fordulók, ellenőrzött átkelőhelyek szervezése stb.);
  • a bevásárlóközpont helyiségeinek és területének megfelelő higiéniai és higiéniai állapotban tartása (takarítás, szemétszállítás, hulladékkezelés);
  • a bevásárlóközpont személyzete és látogatói biztonságának, a leltári cikkek biztonságának biztosítása, tűzbiztonság;
  • a bevásárlóközpont működésének közlekedési támogatása.

Sok vállalkozás ma rohan a költségek csökkentésére, anélkül, hogy a jövőre gondolna. Különösen figyelemre méltóak a bevásárlóközpont rendszeres és állandó karbantartásához szükséges szolgáltatási csomag költségei. Ez a szolgáltatáscsomag két költségcsoportot tartalmaz: a) a tisztaság fenntartása, a biztonság és a rendszeres karbantartás; b) kutatás, marketing és reklám. A különböző bérlők működési költségei (energia- és vízfogyasztás, az épület gépészeti rendszereinek terhelése) meglehetősen könnyen kiszámíthatók, és a bérlők az erőforrás-felhasználásnak megfelelően fizetik. A takarítási, biztonsági és hasonló költségek összegének meghatározásával is többé-kevésbé minden világos, ezek a bérlő által elfoglalt terület arányában beszámíthatók a bérleti díjba vagy pluszban fizethetők. És elvileg nem nehéz kialakítani a karbantartó szolgálat hozzáértő munkáját, hiszen hazánkban sok tapasztalt cégvezető van, aki képes optimalizálni a költségeket és növelni a tulajdonos nyereségét (és egyben biztosítani tudja mérsékelt „érdeklődés” anélkül, hogy a tulajdonosok nyilvánvaló elégedetlenségét okozná). A modern szintű mérnöki szakemberek képzési rendszere Oroszországban továbbra is működik, és bár a tapasztalt mérnökök szűkös árucikknek számítanak a munkaerőpiacon, a kereskedelmi ingatlanszektornak elegendő. magas fizetések számára vonzó jó szakemberek. Sokkal nehezebb egy bevásárlóközpont marketingje, itt a problémák mind a promóciós költségek, mind a személyi állomány meghatározásával kezdődnek. Azt, hogy a második kiadáscsoport is szerves részét képezi a folyamatosan és naponta elvégzendő munkának, ma egyszerűen veszélyes elfelejteni. A marketingkutatás és a reklámmunka a jelenlegi körülmények között a legsürgetőbb feladatok közé tartozik, a marketing és promóciós költségek sikertelen „optimalizálása” pedig igen súlyos negatív következményekkel járhat. Ha a bevásárlóközpontban nincs marketingirányítási rendszer, akkor nem elég az egyszeri megrendeléseket teljesítő külső szervezetek segítségét igénybe venni. Nyilvánvaló, hogy az egyszeri promóciók eredménye rosszabb lesz, mint azokból állandó munka. Ez olyan, mintha nem mosnál fogat minden nap, hanem háromhavonta járnál fogorvoshoz, és mindent rendbe raknál: többe fog kerülni, ahogy az elhanyagoltság mértéke növekszik, az aktuális problémák pedig egyre jobban zavarják.

Miután úgy döntött, hogy a folyamatban lévő kutatásokon, a bérlői értékelésen, a marketingen és a hirdetésen tovább kell dolgozni, a vezetőnek meg kell határoznia a költségvetés bevételi forrásait. A bevásárlóközpont marketing- és hirdetési díjai vita tárgyát képezik. Néha beleszámítanak a bérleti díjba, de gyakrabban külön fizetik, és ha a marketingtevékenységek fizetésének feltételei és eljárása nincs egyértelműen meghatározva a szerződésben, a többletfizetések díjnak minősülnek, és elégedetlenséget okoznak a bérlők körében. A több tulajdonossal rendelkező központokban nehéz lehet minden tulajdonost meggyőzni a levonás szükségességéről, a tulajdonosok egyik része vállalja a fizetést, míg a másik határozottan elutasítja. Ennek eredményeként a marketing és hirdetési költségvetések nyilvánvalóan elégtelennek bizonyulnak a problémák megoldásához. Ha például a terület 20%-ának tulajdonosai, a legtudatosabbak beleegyeztek a fizetésbe, akkor dilemma előtt állnak: válasszon gazdaságos megoldást, vagy növelje hozzájárulását. Az igazságtalanság miatt rendszeresen fellángolnak a belső konfliktusok, mert egyes tulajdonosokra sokkal nagyobb anyagi teher nehezedik, és az eredményekből mindenki profitál, így az ingyenélők is. A bevásárlóközpont-bérlők reklámozására vonatkozó kutatási eredmények azt mutatják, hogy a reklámozás alacsony hatékonyságú, mivel a vásárló nem egy adott üzletbe érkezik, hanem egy bevásárlóközpontba, és sok csábításnak eshet, és bármelyik üzemeltetőnél elkölthet pénzt. A bevásárlóközpontban hirdető üzletbe a reklám által vonzottaknak mindössze 30%-a jut el, a többi bérlő pedig „elszívja” a többi áramlást. Általános szabály, hogy a nagy horgonybérlők - hipermarket, szupermarket, üzlet - esetében magasabb azoknak az embereknek a százalékos aránya, akik egy adott hirdetésre jöttek és elérték az üzletet. Háztartási gépek, vasbolt, és a legalacsonyabb százalékban ruhaüzletek, cipők, impulzus áruk. Sok promóció akkor kezd értelmet adni, ha egyszerre több bérlő is megtartja azokat. Például Szingapúrban és Dubaiban a bevásárlóközpontokban évente egy bizonyos időpontban tartanak kiárusításokat, azokon minden bérlő részt vesz, és a vásárlók azt tervezik, hogy előre felkeresik ezeket az értékesítéseket, és innen jönnek. különböző országokés különböző kontinensekről. Ebben az időben a város összes bevásárlóközpontjában és butikjában jelentősen megnő az aktivitás. Különféle városi léptékű bemutatók, fesztiválok és egyéb rendezvények értékesítéshez kötődnek, a terhelés növekszik és a forgalom is növekszik más jövedelmező területeken - a szállodaiparban, a vendéglátás, szórakoztató komplexumokban.

Most, hogy a bérleti piac átesett jelentős változásokat, sok bérlő azon a véleményen lesz, hogy a rendszeres marketinget és reklámozást bele kell foglalni az all-inclusive árba - mint egy bizonyos minőségű térhez kapcsolódó szolgáltatási csomagot. Egy bevásárlóközpont területe ugyanis nem csak négyzetméter, szerkezetek és gépészet, hanem a kereskedelmi tevékenység kötelező biztosítása is.

A prioritások listája tartalmazza a bérlők értékelését is: a jelenlegi helyzetet, a munkalehetőségeket és a formátumok esetleges változásait. Van egy jó orosz közmondás: "Kalina azt mondja: jó vagyok a mézzel, és cserébe mézzel - és én magam is jó vagyok." Tehát a bevásárlóközpontokat két típusra osztják. Mindenesetre egyes központok jól fognak működni, mert nagyon jó helyen vannak, és ahhoz, hogy egy ilyen központot tönkretegyenek, „keményen kell próbálkozni”. Más központok pedig csak akkor lesznek jók, ha jó horgonybérlőik vannak. Elengedhetetlen a rendezvények lebonyolításának különféle forgatókönyveinek kialakítása, alternatív lehetőségek kidolgozása a bérleti díj tekintetében. Már 2008 ősze előtt is előfordult, hogy a horgonybérlők előzetes hozzájárulásukat adták, kisüzemi állomány gyűlt össze számukra, és a szerződés aláírása előtt új menedzser egyéb, kedvezőbb feltételeket követelve. Mit kell még tennie a bevásárlóközpont tulajdonosának? Ha nincs alternatíva, akkor a tárgyalási pozíciója nagyon-nagyon sebezhető lesz. 2008-2009-ben kezdtek egyre gyakoribbá válni az olyan esetek, amikor a nagy láncok üzletek nyitását tervezték a bevásárlóközpontokban, és már a helyiségek előkészítése is zajlott (kommunikációt folytattak, javítást, átépítést végeztek), de a válság idején felülvizsgálták a láncfejlesztési terveket. , az új üzletek nyitásától pedig forráshiány miatt el kellett hagyni. A bevásárlóközpontok tulajdonosai, különösen az üzemelők, igen kellemetlen helyzetbe kerültek. Nemcsak az újjáépítésre költöttek pénzeket, hanem nagy területek maradtak kihasználatlanul: a központ koncepcióját is támadás éri. Ilyen helyzetben komolyan kell dolgozni egy "kompozit mágnes" létrehozásán a helyi szolgáltatókból. Az előnyök azok a cégek, amelyek saját részleggel rendelkeztek kiskereskedelemés felfedezési tapasztalat saját üzletek bevásárlóközpontokban: a terület önállóan üzemeltethető, és ha komolyan vesszük, a bevétel meghaladhatja a bérbeadásból származó bevételt. Egyes szövetségi és helyi fejlesztőcégek kibővítették üzleti tevékenységüket, és olyan területeken alakították ki struktúráikat, ahol alacsonyak voltak a horgonybérlők bérleti díjai (hipermarket, szupermarket, szórakoztató komplexum, élelmiszerudvar) és/vagy hiány volt tapasztalt üzemeltetőkből. Természetesen úgy tűnik, hogy a helybérlés azt jelenti, hogy hosszú évekre megoldjuk a problémákat, biztosítjuk a bevételt, ami úgy tűnik, magától jön, négyzetméter ingatlanok, és többé nem törődnek a napi működési problémákkal. De ha a cégnek van forrása a fejlesztéshez kiskereskedelmi üzletág, ez biztosítja a projekt bizonyos fenntarthatóságát, mivel két alternatív bevételi forrás létezik.

A bevásárlóközpont jövőbeli munkájának tervezésekor a vezetőnek figyelembe kell vennie a bérlők igényeinek esetleges térbeli változásait. Valószínű, hogy az üzletek formátumai oly módon változnak, hogy kisebb területen is hatékonyabb a választék. Említsünk meg egy jelentős jelenséget. A válság kezdetén, 2008 IV. negyedévében számos üzletben nem élelmiszer jellegű cikkek 2009. I. negyedévében a kereskedelmi forgalom 30%-ra csökkent, 2009. I. negyedévben pedig már a 35-40%-ot is elérte. Egyesek menedzserei kiskereskedelmi láncok, aki 2008 első felében a térhasználat hatékonyságának elemzését végezte, felidézte, hogy nagy formátumban találkoztak csak olyan százalék(30-35%) egy rosszul teljesítő terület. Például írószerláncok ill számítógépes technológia, amely 200 nm-ig fejlődött, 700 nm-es területet próbált elsajátítani, 120 nm-ig tapasztalattal rendelkező ruhaláncok új típust nyitottak. 200-250 nm alapterületű üzlethelyiség. A legmagasabb haszonkulcs 1 négyzetmétertől kezdve nem élelmiszer kereskedelem kis üzletei voltak, 30-200 nm területtel. A nagy terület néha nem volt jelentős hatással az üzletek látogatóinak növekedésére, és az üzlet területének például 3-szoros növekedésével az egy négyzetméterre jutó nyereség 5-tel csökkent. -6-szor a kis üzletekhez képest. Mit is jelent ez? A "duzzadt" területek tüneteit már régóta megfigyelték. A gazdasági recesszióban lévő kereskedők elsősorban a terület méretének csökkentésében lesznek érdekeltek. Másodsorban a rendelkezésre álló négyzetméterek felhasználásának hatékonyságának növelése, új termékcsoportok felvétele, előnyben részesítve az alábbi jellemzőkkel rendelkező termékeket: a) közelebb áll a kereslet fő típusához, szükségesebb a háztartási tevékenységek rendszeres fenntartásához, ill. vállalati ügyfelek; b) magas profit adása; c) kis méretű. Például egy barkácslánc akár 300 négyzetméteres területen is képes elsajátítani a kerületi formát a lakónegyedekben, és két kategóriát mutat be az üzletekben: „áruk házi kézművesnek” (gyakori építőanyagok kis kiszerelésben, kézi és elektromos szerszámok) és a „mérnöki otthoni berendezések” kategória . A rendkívül jövedelmező és ugyanakkor nem túl nagy méretű szerszám és elektromos termékek jelenléte lehetővé teszi a terület hatékony kihasználását. A médiatermékeket és írószereket árusító boltok esetében kézenfekvő megoldás az üzlet koncepciójához tematikusan kapcsolódó digitális berendezések és kis hordozható "kütyük" hozzáadása. elektronikus eszközökés kiegészítők.

Ha a hazai kereskedők kellően aktívak, új termelési központokat keresnek, és változtatnak a beszerzési technológián: például olyan kínai és délkelet-ázsiai országok gyártóitól vásárolnak jó minőségű árut, amelyek kapacitása a készletek csökkenése miatt felszabadult. az Egyesült Államokba és az európai országokba. Általánosságban azonban az várható, hogy a gazdaság negatív tendenciái az üzletek számának csökkenéséhez, számos formátum eltűnéséhez, és esetleg a szokásos üzletláncok férőhelyeinek csökkenéséhez vezetnek.

A bevásárlóközpont hatékony irányításának feltétele, hogy a vezető motivációja szükségszerűen kapcsolódjon a tevékenység eredményeihez. Az alapkezelő társaság munkájának minőségét a bevásárlóközpont vásárlóinak két csoportja - a látogatók és a bérlők - elégedettségi foka értékeli. Az eredmények a fogyasztók elfogadásáról beszélnek marketing kutatásés a számlálók mutatói, az alapkezelő társaság értékelésének kritériumai pedig a látogatottság növekedése, a látogatások stabilitása és a központ látogatási gyakorisága, növelve a bevásárlóközpont márkájának népszerűségét. A bérlők számára nyújtott szolgáltatások minőségét pedig a bérbeadáshoz szükséges bevétel biztosításával, a bérlők összetételének kiegyensúlyozásával és a központ koncepciójának megtartásával, a bérlői rotáció hiányával és az üres területek gyors betöltésével, az érdeklődés növelésével mérik. a központban dolgozó új bérlők száma és a jelentkezések száma. A külső alapkezelő társaságok egyik előnye, hogy általában jobban érdeklődik iránta integrált megközelítésés mindkét ügyfélcsoport elégedettsége, a külső vezető pedig helyesen értékeli a helyzetet és rangsorolja. A belső vezető pedig, mint minden dolgozó, követi a vezetés utasításait, azokon a mutatókon van a hangsúly, amelyekre a dolgozó motivált, de a kiemelt feladatok hibásan határozhatók meg. Például fogadást tesznek a végrehajtásra pénzügyi tervés a költségek csökkentése, miközben nem veszik figyelembe a központ átfogó koncepcióját, figyelmen kívül hagyják a bérlők igényeit és nem tanulmányozzák a látogatók véleményét. Ezért a megközelítés egyoldalú. A központ ügyfeleinek elégedetlensége felhalmozódhat, és egy napon komoly problémákkal kell szembenéznie az üzlethelyiség tulajdonosának. Arról, hogy mit jelent a minőségirányítás, a kínai bölcs, Konfuciusz mondta a legjobban: „ jó menedzsment- ilyenkor örülnek, akik a közelben vannak, és jönnek, akik távol vannak. Bérlők és látogatók egyaránt.

Kira és Ruben Kanayan,

Az "Union-Standard Consulting" cég vezető tanácsadói, Moszkva,
a könyv szerzői Kiskereskedelmi ingatlanok: a kor kihívásai és a kilátások »,
könyvek ""
és könyvek ""