کنترل مستقیم خانه. مزایا و معایب روش مستقیم مدیریت یک ساختمان آپارتمانی

قانون مسکن سه راه برای مدیریت ارائه می کند ساختمان آپارتمان. مجمع عمومی صاحبان محل روش مدیریت را انتخاب می کند و می تواند در هر زمان بر اساس تصمیم خود آن را تغییر دهد (قسمت 2، 3 ماده 161 LC RF).

مدیریت مستقیم صاحبان اماکن در یک ساختمان آپارتمانی

کنترل مستقیم در یک ساختمان آپارتمانی امکان پذیر است، تعداد آپارتمان هایی که در آن بیش از 30 آپارتمان نیست (قسمت 2 ماده 161 RF LC). از طرف صاحبان اماکن در چنین خانه ای، در روابط با اشخاص ثالث، یکی از صاحبان اماکن در چنین خانه ای یا شخص دیگری که دارای صلاحیت تأیید شده توسط وکالتنامه باشد (قسمت 3 ماده 164 قانون اساسی). LC RF) حق دارد اقدام کند.

مزایای کنترل مستقیم:

1) عدم وجود هزینه های مدیریت، معمولی برای روش مدیریت از طریق سازمان مدیریت؛

2) نگهداریمسکن و املاک مشاع می تواند توسط مالکان یا پیمانکاران درگیر به صورت دائم یا کوتاه مدت انجام شود که هزینه نگهداری و تعمیر خانه را کاهش می دهد.

3) هر مالک به طور مستقل با سازمان های تامین کننده منابع قرارداد منعقد می کند و مسئولیتی در قبال معوقات پرداخت ندارد. خدمات رفاهیهمسایگان آنها (قسمت 2 ماده 164 LC RF).

معایب این روش کنترلی:

1) کاهش کارایی مدیریت و کیفیت مسکن و خدمات عمومی با تعداد زیادی از صاحبان اماکن، نیاز به برگزاری جلسات عمومی در مورد هر موضوع مسکن.

2) عدم توانایی در انجام تعمیرات اساسی با هزینه صندوق کمک به اصلاح مسکن و خدمات عمومی.

مدیریت یک HOA یا تعاونی مسکن یا سایر تعاونی های تخصصی مصرف

انجمن صاحبان خانه (HOA) توسط مالکان ایجاد می شود ساختمان آپارتمان(با تصمیم بیش از 50 درصد مالکان) یا مالکان آپارتمان در چند ساختمان، نوعی از انجمن مالکان است که به عنوان اتحادیه مالکان اماکن در یک ساختمان آپارتمانی به ثبت رسیده است. سازمان انتفاعی (بند 4، قسمت 2، ماده 44، قسمت 1، ماده 46 قانون مسکن فدراسیون روسیه، بند 4 بند 3 ماده 50، بند 2 ماده 291 قانون مدنی فدراسیون روسیه) .

توجه داشته باشید!

از 09/01/2014، HOA به شکل سازمانی و حقوقی یک شخص حقوقی - مشارکت صاحبان اموال (از این پس - TSN) ایجاد می شود. در عین حال، ثبت مجدد HOA ایجاد شده در TSN مورد نیاز نیست ( pp. 4 ص 3 هنر. 50، هنر. 123.12 قانون مدنی فدراسیون روسیه؛ حرف وزارت ساخت و ساز روسیه مورخ 10 آوریل 2015 N 10407-АЧ / 04).

هدف HOA مدیریت اموال مشترک خانه و انجام فعالیت هایی برای ایجاد، نگهداری، حفظ و افزایش چنین اموال، ارائه خدمات آب و برق، انجام سایر فعالیت ها با هدف دستیابی به اهداف مدیریت ساختمان های آپارتمانی یا به اشتراک گذاری دارایی است. صاحبان (قسمت 1 ماده 135 LCD RF).

HOA این حق را دارد که خدماتی ارائه دهد و (یا) کارهای مربوط به نگهداری و تعمیر اموال مشترک در یک ساختمان آپارتمان را به تنهایی انجام دهد یا بر اساس قراردادها افرادی را که در فعالیت های مربوطه مشغول به کار هستند استخدام کند. اگر HOA قراردادی با سازمان مدیریت منعقد کرده باشد، اجرای تعهدات تحت چنین توافقی را کنترل می کند.

مزایای HOA عبارتند از کنترل مستقیماموال مالکان و ارائه خدمات عمومی، حمایت موثر از مالکان در برابر سازمان های تامین کننده منابع و همچنین امکان انجام فعالیت های تجاری.

معایب HOA عبارتند از سطح بالاهزینه های پرسنل

مدیریت مدیریت سازمان

سازمان مدیریت - سازمان بازرگانیارائه خدمات برای مدیریت یک ساختمان آپارتمان بر اساس مجوز (قسمت 1.3 ماده 161 LC RF).

علاوه بر روش مدیریت، مجمع عمومی صاحبان اماکن باید یک سازمان مدیریتی خاص را انتخاب کند، در مورد شرایط قرارداد و میزان هزینه های نگهداری و تعمیرات با آن توافق کند.

هنگام انتخاب سازمان مدیریتمجمع عمومی صاحبان اماکن با هر مالک توافق نامه مدیریتی را با شرایط مشخص شده در تصمیم منعقد می کند. مجمع عمومی. بر اساس مفاد قرارداد، سازمان مدیریت در مدت توافق شده، در ازای پرداخت هزینه، متعهد می شود که خدمات و تعمیرات و نگهداری مناسب املاک مشاع را در یک ساختمان آپارتمانی، ارائه خدمات آب و برق به صاحبان اماکن و اشخاص انجام دهد. با استفاده از محل در این خانه، فعالیت های دیگری را با هدف دستیابی به اهداف مدیریت یک ساختمان آپارتمان انجام دهید (قسمت 1، 2، ماده 162 LC RF).

قرارداد مدیریت ساختمان آپارتمان برای مدت نه کمتر از یک سال و نه بیشتر از پنج سال منعقد می شود. در عین حال، صاحبان اماکن حق فسخ قرارداد مدیریت را به دلایل پیش بینی شده توسط قانون مدنی (قسمت های 5، 8، ماده 162 LC RF) دارند.

در صورت ارائه نادرست خدمات، سازمان مدیریت در برابر مالکان طبق قوانین لازم الاجرا مسئول است.

صاحبان اماکن، بر اساس تصمیم مجمع عمومی، به طور یکجانبه حق دارند از اجرای قرارداد مدیریت یک ساختمان آپارتمانی در صورت عدم رعایت شرایط چنین توافقی توسط سازمان مدیریت امتناع و تصمیم بگیرند. سازمان مدیریت دیگری را انتخاب کنید یا روش مدیریت خانه را تغییر دهید (قسمت 8.2 ماده 162 LCD RF).

معایب این روش مدیریت یک ساختمان آپارتمانی:

1) تمرکز سازمان مدیریت بر کسب سود از ارائه خدمات به مالکان به هزینه افزایش تعرفه ها و نه مدیریت اموال دیگران.

2) فقدان راه برای مالکان برای کنترل مستقیم نتایج خدمات ارائه شده یا کار انجام شده.

3) تعیین یک سازمان مدیریت بر اساس نتایج مسابقه مقامات شهرداریمقامات در شرایطی که صاحبان یک ساختمان آپارتمان روشی برای مدیریت انتخاب نکرده اند و پیچیدگی روش تغییر سازمان مدیریت (قسمت 4 ماده 161 LC RF).

بنابراین ، قانون مسکن به صاحبان اماکن اجازه می دهد تا به طور مستقل بیشترین میزان را تعیین کنند راه راحتمدیریت یک ساختمان آپارتمانی با در نظر گرفتن کامل بودن روابط موجود هم بین مالکان و هم با اشخاص ثالث.

ماده 161 الزامات کلیبه مدیریت یک ساختمان آپارتمانی

(طبق اصلاح قانون فدرال شماره 123-FZ مورخ 4 ژوئن 2011)

1. مدیریت یک ساختمان آپارتمانی باید شرایط زندگی مساعد و ایمن را برای شهروندان، نگهداری صحیح از اموال مشترک در یک ساختمان آپارتمانی، حل مسائل مربوط به استفاده از این ملک و همچنین ارائه خدمات عمومی به آنها تضمین کند. شهروندانی که در چنین خانه ای زندگی می کنند، یا در موارد مقرر در ماده 157.2 این قانون، آمادگی دائمی ارتباطات مهندسی و سایر تجهیزات، که بخشی از دارایی مشترک صاحبان اماکن در یک ساختمان آپارتمانی است، برای تامین امکانات عمومی هستند. خدمات (از این پس به عنوان اطمینان از آمادگی سیستم های مهندسی نامیده می شود). دولت فدراسیون روسیهاستانداردها و قوانینی را برای مدیریت ساختمان های آپارتمانی ایجاد می کند.
(در ویرایش قوانین فدرالمورخ 06/04/2011 شماره 123-FZ، مورخ 04/03/2018 شماره 59-FZ)

1.1. نگهداری صحیح از اموال مشترک صاحبان اماکن در یک ساختمان آپارتمانی باید مطابق با الزامات قانون فدراسیون روسیه، از جمله در زمینه اطمینان از رفاه بهداشتی و اپیدمیولوژیکی جمعیت، در مورد مقررات فنی، انجام شود. ایمنی آتش، حمایت از مصرف کننده، و باید تضمین کند:

1) رعایت الزامات مربوط به قابلیت اطمینان و ایمنی یک ساختمان آپارتمان؛
2) ایمنی جان و سلامت شهروندان، اموال اشخاص حقیقی، ویژگی اشخاص حقوقیاموال دولتی و شهری؛
3) در دسترس بودن استفاده از محل و سایر اموال که بخشی از دارایی مشترک صاحبان اماکن در یک ساختمان آپارتمانی است.
4) رعایت حقوق و منافع مشروع صاحبان اماکن در یک ساختمان آپارتمانی و همچنین سایر افراد.
5) آمادگی مداوم تاسیسات، دستگاه های اندازه گیری و سایر تجهیزاتی که بخشی از دارایی مشترک صاحبان اماکن در یک ساختمان آپارتمانی است، برای تامین منابع لازم برای ارائه خدمات عمومی به شهروندان ساکن در یک ساختمان آپارتمانی، در مطابق با قوانین ارائه، تعلیق و محدودیت ارائه خدمات آب و برق به صاحبان و کاربران اماکن در ساختمان های آپارتمانی و ساختمان های مسکونی که توسط دولت فدراسیون روسیه ایجاد شده است.
(قسمت 1.1 توسط قانون فدرال شماره 123-FZ مورخ 04.06.2011 معرفی شد)

1.2. ترکیب حداقل لیست خدمات و کارهای لازم برای اطمینان از نگهداری مناسب اموال مشترک در یک ساختمان آپارتمانی، روش تهیه و اجرای آنها توسط دولت فدراسیون روسیه تعیین می شود.
(قسمت 1.2 توسط قانون فدرال شماره 123-FZ در 4 ژوئن 2011 معرفی شد)

1.3. فعالیت‌های مدیریت ساختمان‌های چند آپارتمانی بر اساس مجوز اجرای آن انجام می‌شود، به استثنای مواردی که این فعالیت‌ها توسط انجمن مالکان، تعاونی مسکن یا سایر تعاونی‌های تخصصی مصرف انجام می‌شود و مواردی که توسط انجمن صنفی خانه‌داران پیش‌بینی شده است. قسمت سوم ماده 200 این قانون.
(قسمت 1.3 توسط قانون فدرال شماره 255-FZ در 21 ژوئیه 2014 معرفی شد)

2. صاحبان اماکن در یک ساختمان آپارتمانی موظفند یکی از راه های مدیریت ساختمان آپارتمان را انتخاب کنند:

1) مدیریت مستقیم صاحبان اماکن در یک ساختمان آپارتمانی که تعداد آپارتمانهای آن بیش از سی نباشد.
(طبق قوانین فدرال شماره 255-FZ مورخ 21 ژوئیه 2014، شماره 176-FZ مورخ 29 ژوئن 2015)
2) مدیریت انجمن صاحبان خانه یا تعاونی مسکن یا سایر تعاونی های تخصصی مصرف.
3) مدیریت سازمان مدیریت.

2.1. هنگام مدیریت مستقیم یک ساختمان آپارتمانی توسط صاحبان محل در این خانه، افرادی که کار تعمیر و نگهداری اموال مشترک در یک ساختمان آپارتمان را انجام می دهند، تامین آب سرد و گرم و دفع آب، تامین برق، گاز (از جمله تامین گاز خانگی در سیلندر)، گرمایش (تامین حرارت، از جمله تامین سوخت جامد در حضور گرمایش اجاق گاز)، جابجایی مواد جامد زباله های شهری، در برابر صاحبان اماکن در این خانه مسئول انجام تعهدات خود مطابق با توافق نامه های منعقد شده و همچنین مطابق با قوانین تعیین شده توسط دولت فدراسیون روسیه برای نگهداری از اموال مشترک در یک آپارتمان هستند. ساختمان، قوانین ارائه، تعلیق و محدودیت ارائه خدمات آب و برق به مالکان و استفاده کنندگان از اماکن در ساختمان های آپارتمانی و ساختمان های مسکونی.
(قسمت 2.1 توسط قانون فدرال شماره 123-FZ مورخ 04.06.2011 معرفی شد؛ همانطور که توسط قانون فدرال شماره 458-FZ مورخ 29.12.2014 اصلاح شد)

2.2. در صورت اداره یک ساختمان آپارتمانی توسط مشارکت مالکان یا تعاونی مسکن یا سایر تعاونی های تخصصی مصرف، مسئولیت نگهداری از اموال مشاع در این ساختمان طبق الزامات مقررات فنی و ضوابط مقرر در دولت فدراسیون روسیه برای حفظ اموال مشترک در یک ساختمان آپارتمان، برای ارائه خدمات عمومی، بسته به سطح بهبود این خانه، که کیفیت آن باید مطابق با الزامات قوانین تعیین شده توسط دولت روسیه باشد. فدراسيون تأمين، تعليق و محدوديت ارائه خدمات عمومي به مالكان و استفاده كنندگان از اماكن در ساختمانهاي آپارتماني و مسكوني و يا در موارد پيش بيني شده در ماده 157.2 اين قانون براي تامين آمادگي سيستمهاي مهندسي. مشارکت یا تعاونی مشخص شده ممکن است خدماتی ارائه دهد و (یا) کارهای مربوط به نگهداری و تعمیر اموال مشترک در یک ساختمان آپارتمانی را به تنهایی انجام دهد یا بر اساس قراردادها افرادی را که در فعالیت های مربوطه مشغول هستند استخدام کند. هنگام انعقاد قرارداد در مورد مدیریت یک ساختمان آپارتمانی با یک سازمان مدیریت، مشارکت یا تعاونی مذکور باید بر اجرای تعهدات توسط سازمان مدیریت تحت چنین قراردادی، از جمله ارائه کلیه خدمات و (یا) عملکرد، کنترل داشته باشد. کاری که تضمین کننده نگهداری مناسب اموال مشترک در این خانه، ارائه خدمات آب و برق، بسته به سطح بهبود این خانه است، که کیفیت آن باید مطابق با الزامات قوانین تعیین شده توسط دولت فدراسیون روسیه باشد. برای ارائه، تعلیق و محدودیت ارائه خدمات عمومی به مالکان و استفاده کنندگان از اماکن در ساختمان های آپارتمانی و ساختمان های مسکونی.
(قسمت 2.2 توسط قانون فدرال شماره 123-FZ مورخ 04.06.2011 معرفی شد؛ همانطور که توسط قانون فدرال شماره 59-FZ مورخ 03.04.2018 اصلاح شد)

2.3. هنگام مدیریت یک ساختمان آپارتمانی توسط یک سازمان مدیریت، مسئولیت ارائه کلیه خدمات و (یا) انجام کارهایی که تضمین کننده نگهداری مناسب از ملک مشترک در این خانه و کیفیت است در مقابل صاحبان اماکن در یک ساختمان آپارتمانی است. که برای ارائه خدمات عمومی بسته به سطح بهبود این ساختمان باید با الزامات مقررات فنی و قوانین نگهداری تعیین شده توسط دولت فدراسیون روسیه مطابقت داشته باشد. مطابق با الزامات قوانین تعیین شده توسط دولت فدراسیون روسیه برای ارائه، تعلیق و محدودیت ارائه خدمات عمومی به صاحبان و استفاده کنندگان از اماکن در ساختمان های آپارتمانی و ساختمان های مسکونی یا در موارد مقرر در ماده 157.2 قانون اساسی. این آیین نامه برای اطمینان از آمادگی سیستم های مهندسی.
(قسمت 2.3 توسط قانون فدرال شماره 123-FZ مورخ 04.06.2011 معرفی شد؛ همانطور که توسط قانون فدرال شماره 59-FZ مورخ 03.04.2018 اصلاح شد)

3. روش اداره یک ساختمان آپارتمانی در مجمع عمومی صاحبان اماکن در یک ساختمان آپارتمان انتخاب می شود و در هر زمان بر اساس تصمیم آن قابل انتخاب و تغییر است. تصمیم مجمع عمومی در مورد انتخاب روش مدیریت برای کلیه صاحبان اماکن در یک ساختمان آپارتمانی الزام آور است.

3.1. در صورت خاتمه مدیریت یک ساختمان آپارتمانی توسط مشارکت مالکان، تعاونی مسکن یا مسکن و یا سایر تعاونی های تخصصی مصرف، شرکت تضامنی، تعاونی مذکور ظرف سه روز کاری از تاریخ تصمیم مجمع عمومی مالکان. از محل در یک ساختمان آپارتمانی برای تغییر روش مدیریت چنین خانه ای، باید اسناد فنی را به یک ساختمان آپارتمانی و سایر اسناد مربوط به مدیریت چنین ساختمانی، کلید اماکنی که بخشی از دارایی مشترک مالکان می باشد، انتقال دهد. محل در یک ساختمان آپارتمان، کدهای الکترونیکی دسترسی به تجهیزاتی که بخشی از دارایی مشترک صاحبان اماکن در یک ساختمان آپارتمانی است، و سایر وسایل فنی و تجهیزات لازم برای بهره برداری و مدیریت ساختمان آپارتمان، به شخصی که بر عهده گرفته است. تعهد به مدیریت ساختمان آپارتمان، یا در مورد انتخاب روش مستقیم برای مدیریت ساختمان آپارتمان به صاحب محل در یک ساختمان آپارتمانی که در تصمیم مجمع عمومی صاحبان اماکن در یک ساختمان آپارتمانی در مورد انتخاب روش مستقیم مدیریت ساختمان آپارتمان مشخص شده است، یا اگر چنین مالکی مشخص نشده باشد، به هر صاحب محل در چنین ساختمان آپارتمانی.
(قسمت 3.1 توسط قانون فدرال شماره 485-FZ در 31 دسامبر 2017 معرفی شد)

4. اندام دولت محلیبه روشی که توسط دولت فدراسیون روسیه تعیین شده است، مناقصه آزاد را برای انتخاب سازمان مدیریت در موارد مندرج در قسمت 13 این ماده و قسمت 5 ماده 200 این قانون برگزار می کند و همچنین در صورتی که ظرف مدت شش ماه ها قبل از تاریخ مناقصه مزبور، مالکان اماکن آپارتمانی به عنوان روش مدیریتی برای این ساختمان انتخاب نشده اند و یا تصمیم گیریدر مورد انتخاب نحوه مدیریت این خانه اجرا نشده است. مناقصه آزاد همچنین در صورتی برگزار می شود که قبل از انقضای مدت قرارداد مدیریت یک ساختمان آپارتمانی که بر اساس نتایج مناقصه آزاد منعقد شده است، روش مدیریت این خانه انتخاب نشده باشد یا تصمیم گیری در مورد انتخاب روش مدیریت این خانه اجرا نشده است.
(طبق قوانین فدرال شماره 251-FZ مورخ 29.12.2006، شماره 160-FZ از 23.07.2008، شماره 237-FZ از 27.07.2010، شماره 134-FZ از 04.06.2018)

4.1. اطلاعات مربوط به برگزاری مناقصه آزاد برای انتخاب یک سازمان مدیریت در وب سایت رسمی فدراسیون روسیه در شبکه اطلاعات و مخابرات "اینترنت" برای ارسال اطلاعات در مورد مزایده (از این پس به عنوان وب سایت رسمی در اینترنت نامیده می شود) ارسال شده است. . دولت فدراسیون روسیه وب سایت رسمی در اینترنت و نهاد مجاز به نگهداری آن را تعیین می کند. تا زمانی که دولت فدراسیون روسیه سایت رسمی را در اینترنت تعیین نکند، آگهی مناقصه آزاد در وب سایت رسمی شهرداری در شبکه اطلاعات اینترنتی و مخابراتی ارسال می شود و همچنین در سایت رسمی منتشر می شود. نسخه چاپیطراحی شده برای انتشار اطلاعات در مورد ثبت سفارش برای نیازهای شهرداری. اطلاعات مربوط به برگزاری مسابقه مشخص شده باید بدون دریافت هزینه در اختیار تمامی علاقمندان قرار گیرد. اطلاعات مربوط به نتایج یک مسابقه آزاد حداکثر سه روز از تاریخ تعیین چنین نتایجی در وب سایت در شبکه اطلاعات و مخابرات "اینترنت" که اطلاعات مربوط به برگزاری آن درج شده است، درج شده است و همچنین در نشریه رسمی چاپی که در آن اطلاعاتی در مورد اجرای آن وجود دارد.
(قسمت 4.1 توسط قانون فدرال شماره 401-FZ در 6 دسامبر 2011 معرفی شد)

5. سازمان خودگردان محلی حداکثر ظرف ده روز از تاریخ برگزاری مناقصه آزاد مقرر در بند (4) این ماده، نتایج این مناقصه و شرایط قرارداد را به اطلاع کلیه صاحبان اماکن در یک ساختمان مسکونی می رساند. برای مدیریت این خانه صاحبان اماکن در یک ساختمان آپارتمانی موظفند به ترتیب مقرر در ماده 445 با سازمان مدیریتی که بر اساس نتایج مناقصه آزاد مقرر در قسمت 4 این ماده انتخاب می شود، قرارداد مدیریت این ساختمان را منعقد کنند. قانون مدنیفدراسیون روسیه.

6. حداکثر یک ماه قبل از انقضای مدت قرارداد اداره یک ساختمان آپارتمانی مندرج در بند 5 این ماده، دولت محلی برای تصمیم گیری در مورد انتخاب روش جلسه ای از صاحبان اماکن در این خانه تشکیل می دهد. برای اداره این خانه در صورتی که قبلاً مطابق قسمت 3 این ماده چنین تصمیمی گرفته نشده باشد.
(طبق اصلاح قانون فدرال شماره 251-FZ در 29 دسامبر 2006)

7. هر صاحب محل در یک ساختمان آپارتمانی می تواند با درخواست الزام دولت های محلی به انتخاب یک سازمان مدیریت مطابق با مفاد قسمت 4 این ماده به دادگاه مراجعه کند.

8. انعقاد موافقتنامه اداره یک ساختمان آپارتمانی بدون برگزاری مناقصه آزاد پیش بینی شده در قسمت های 4 و 13 این ماده در صورتی مجاز است که مناقصه مشخص شده طبق قانون باطل اعلام شود.
(طبق اصلاح قانون فدرال شماره 38-FZ مورخ 5 آوریل 2013)

8.1. انعقاد توافقنامه در مورد مدیریت یک ساختمان آپارتمان بر اساس نتایج یک مناقصه آزاد یا در صورت عدم اعتبار مناقصه مشخص شده، زودتر از ده روز از تاریخ ارسال اطلاعات در مورد نتایج مناقصه مشخص شده در تاریخ مجاز نیست. وب سایت رسمی در اینترنت این الزام تا زمانی که دولت فدراسیون روسیه سایت رسمی در اینترنت را تعیین نکند اعمال نمی شود.
(قسمت 8.1 توسط قانون فدرال شماره 401-FZ در 6 دسامبر 2011 معرفی شد)

9. یک ساختمان آپارتمانی فقط توسط یک سازمان مدیریت قابل مدیریت است.

10.1. سازمان مدیریت موظف است دسترسی رایگان به اطلاعات مربوط به شاخص های اصلی فعالیت های مالی و اقتصادی خود، خدمات ارائه شده و کارهای انجام شده برای نگهداری و تعمیر اموال مشاع در یک ساختمان آپارتمانی، نحوه و شرایط انجام آن را فراهم کند. ارائه و اجرای آنها، بر اساس هزینه آنها، قیمت ها (تعرفه ها) برای مواردی که از طریق قرار دادن آن در سیستم ارائه می شود. روش، ترکیب، زمان و فراوانی ارسال اطلاعات در سیستم در مورد فعالیت های مدیریت یک ساختمان آپارتمانی و ارائه برای آشنایی با اسناد مقرر در این آیین نامه توسط انجمن صاحبان خانه یا تعاونی مسکن یا سایر تعاونی های تخصصی مصرف کننده که یک ساختمان آپارتمانی را مدیریت می کنند. (بدون انعقاد قرارداد با یک سازمان مدیریت) که توسط مقام فدرال ایجاد شده است قدرت اجراییاجرای وظایف توسعه و پیاده سازی سیاست عمومیو مقررات قانونی در این زمینه فناوری اطلاعات، همراه با دستگاه اجرایی فدرال مسئول توسعه و اجرای سیاست های ایالتی و مقررات قانونی در زمینه مسکن و خدمات عمومی، مگر اینکه دوره متفاوتی برای ارسال اطلاعات مشخص شده در سیستم توسط قانون فدرال تعیین شده باشد.
(قسمت 10.1 توسط قانون فدرال شماره 263-FZ در 21 ژوئیه 2014 معرفی شد؛ همانطور که توسط قانون فدرال شماره 469-FZ در 28 دسامبر 2016 اصلاح شد)

11. در مورد مقرر در ماده 157.2 این قانون، سازمان مدیریت، انجمن صاحبان خانه یا تعاونی مسکن یا سایر تعاونی های تخصصی مصرف کننده که یک ساختمان آپارتمان را مدیریت می کند، به روشی که توسط دولت فدراسیون روسیه تعیین شده است، باید :

1) ارائه سازمان های تامین کننده منابع، اپراتور منطقه ای برای تصفیه زباله های جامد شهری با اطلاعات لازم برای محاسبه هزینه های آب و برق، از جمله در مورد قرائت دستگاه های اندازه گیری فردی (زمانی که چنین قرائتی توسط صاحبان اماکن در یک آپارتمان ارائه می شود. ساختمان و مستأجران اماکن مسکونی تحت قراردادهای اجاره اجتماعی یا قراردادهای اجاره اماکن مسکونی ایالتی یا شهرداری سهام مسکندر این خانه یک سازمان مدیریت، یک انجمن صاحبان خانه یا یک تعاونی مسکن یا سایر تعاونی های تخصصی مصرف) و دستگاه های اندازه گیری جمعی (خانه مشترک) نصب شده در یک ساختمان آپارتمانی.

2) کنترل کیفیت منابع مشترک و تداوم عرضه آنها به مرزهای دارایی مشترک در یک ساختمان آپارتمانی.

3) از صاحبان اماکن در یک ساختمان آپارتمانی و مستاجرین اماکن مسکونی تحت قراردادهای اجاره اجتماعی یا قراردادهای اجاره اماکن مسکونی سهام مسکن دولتی یا شهرداری در این خانه شکایت در مورد نقض الزامات کیفیت خدمات عمومی و (یا) تداوم ارائه چنین خدماتی، تخلف در محاسبه مبلغ پرداختی برای آب و برق و تعامل با سازمان های تامین کننده منابع و اپراتور منطقه ای برای تصفیه زباله های جامد شهری هنگام بررسی این برنامه ها، تأیید حقایق ذکر شده در آنها، از بین بردن تخلفات شناسایی شده و ارسال اطلاعات در مورد نتایج بررسی برنامه ها به روشی که توسط دولت فدراسیون روسیه تعیین شده است.

4) امکان دسترسی سازمان های تامین کننده منابع به اموال مشترک در یک ساختمان آپارتمانی به منظور تعلیق یا محدود کردن ارائه خدمات آب و برق به صاحبان اماکن در یک ساختمان آپارتمانی و مستاجرین اماکن مسکونی تحت قراردادهای اجاره اجتماعی یا قراردادهای اجاره برای اماکن مسکونی. موجودی مسکن دولتی یا شهرداری در این خانه یا با توافق با سازمان های تامین کننده منابع برای تعلیق یا محدود کردن ارائه خدمات آب و برق به صاحبان اماکن در یک ساختمان آپارتمانی و مستاجرین اماکن مسکونی تحت قراردادهای اجاره اجتماعی یا قراردادهای اجاره مسکن. اماکن مسکن دولتی یا شهرداری در این خانه.
(بخش 11 که توسط قانون فدرال شماره 59-FZ از 3 آوریل 2018 اصلاح شده است)

11.1. با مدیریت مستقیم یک ساختمان آپارتمانی توسط صاحبان اماکن در یک ساختمان آپارتمانی، خدمات مدیریت پسماند شهری توسط اپراتور منطقه ای مدیریت پسماند شهری به مالکان و استفاده کنندگان از اماکن این ساختمان ارائه می شود.
(قسمت 11.1 توسط قانون فدرال شماره 458-FZ در 29 دسامبر 2014 معرفی شد)

12. سازمان های مدیریتی، انجمن های مالکان یا تعاونی های مسکن یا سایر متخصصان تعاونی های مصرفمدیریت ساختمانهای آپارتمانی حق ندارد طبق قوانین مندرج در بند 1 ماده 157 این قانون از انعقاد قراردادها از جمله در مورد منابع مشترک مصرف شده در نگهداری اموال مشترک در یک ساختمان آپارتمانی با منابع خودداری کند. سازمان های تامین کننده که تامین آب سرد و گرم، فاضلاب، تامین برق، تامین گاز (از جمله تامین گاز خانگی در سیلندر)، گرمایش (تامین گرما، از جمله تامین سوخت جامد در حضور گرمایش اجاق گاز)، و اپراتور منطقه ای را انجام می دهند. برای تصفیه زباله های جامد شهری، به استثنای موارد مقرر در قسمت 1 ماده 157.2 این قانون. مدت اعتبار و سایر شرایط قراردادهای مذکور، از جمله مواردی که در خصوص تملک منابع مشاع مصرف شده در استفاده و نگهداری از اموال مشاع در یک ساختمان آپارتمانی منعقد می‌شود، طبق ضوابط مندرج در قسمت 1 ماده 157 تعیین می‌شود. این کد صاحبان اماکن در ساختمان های چند آپارتمانی حق ندارند از انعقاد قراردادهای مندرج در قسمت 1 ماده 157.2 و قسمت 2 ماده 164 این قانون خودداری کنند.
(قسمت 12 توسط قانون فدرال شماره 123-FZ در 2011/04/06 معرفی شد؛ همانطور که توسط قوانین فدرال شماره 458-FZ مورخ 29.12.2014، شماره 485-FZ از 31.12.2017، شماره 59-FZ از 2014/12/29 اصلاح شد. .2018)

13. دولت محلی ظرف مدت بیست روز از تاریخ صدور مجوز راه اندازی ساختمان آپارتمانی طبق روال مقرر در قانون شهرسازی، آگهی مناقصه آزاد را برای انتخاب سازمان مدیریت در وب سایت رسمی در اینترنت حداکثر ظرف مدت چهل روز از تاریخ درج آگهی مزایده مناقصه آزاد را مطابق بند 4 این ماده انجام می دهد. ظرف ده روز از تاریخ مناقصه آزاد، سازمان خودگردان محلی به کلیه افرادی که از سازنده (فرد ارائه دهنده ساخت آپارتمان) پس از صدور مجوز برای بهره برداری از ساختمان آپارتمان پذیرفته اند، اعلام می کند. محل موجود در این خانه طبق سند انتقال یا سایر اسناد واگذاری، بر اساس نتایج یک مناقصه آزاد و بر اساس شرایط قرارداد برای اداره این خانه. افراد ذکر شدهموظف به انعقاد قرارداد مدیریت برای این خانه با سازمان مدیریتی انتخاب شده بر اساس نتایج مناقصه آزاد هستند. چنانچه ظرف دو ماه از تاریخ برگزاری مناقصه آزاد، مالکان قرارداد مدیریتی را با سازمان مدیریت منعقد نکرده باشند، این قرارداد طبق شرایط تعیین شده در مناقصه آزاد منعقد شده تلقی می شود.
(طبق قوانین فدرال شماره 38-FZ مورخ 5 آوریل 2013، شماره 176-FZ مورخ 29 ژوئن 2015)

14. قبل از انعقاد توافقنامه در مورد مدیریت یک ساختمان آپارتمانی بین شخص مندرج در بند 6 جزء 2 ماده 153 این قانون و سازمان مدیریت انتخاب شده بر اساس نتایج مناقصه آزاد، مدیریت ساختمان آپارتمان توسط سازمان مدیریت انجام می شود که توسعه دهنده باید حداکثر پنج روز از تاریخ دریافت مجوز راه اندازی یک ساختمان آپارتمان توافق نامه ای را در مورد مدیریت یک ساختمان آپارتمان منعقد کند.
(بخش 14 که توسط قانون فدرال شماره 176-FZ مورخ 29 ژوئن 2015 اصلاح شده است)

14.1. در صورت خاتمه استفاده از ساختمان به عنوان خانه استیجاری، مالکی که کلیه اماکن موجود در ساختمان آپارتمان را در اختیار دارد، به ترتیب مقرر در بند 7 ماده، در مورد مسائل مربوط به مدیریت ساختمان تصمیم گیری می کند. 46 این قانون. در صورت فروش یا واگذاری اولین محل در این ساختمان چند آپارتمانی، صاحبان اماکن در این ساختمان چند آپارتمانی، ظرف مدت یک سال از تاریخ فروش و یا در غیر این صورت واگذاری اولین محل در این ساختمان چند آپارتمانی. -آپارتمان ها باید در مجمع عمومی چنین مالکانی را انتخاب کرده و روشی را برای اداره این آپارتمان پیاده سازی کنند.
(قسمت 14.1 توسط قانون فدرال شماره 217-FZ در 21 ژوئیه 2014 معرفی شد)

15- سازمان تامین کننده منابع لازم برای ارائه خدمات عمومی مسئول تامین این منابع با کیفیت مناسب تا حدود ملک مشاع در یک ساختمان آپارتمانی و حدود شبکه های مهندسی و پشتیبانی فنی خارجی این است. خانه، مگر اینکه با توافق با چنین سازمانی به گونه دیگری تعیین شود.
(قسمت 15 توسط قانون فدرال شماره 123-FZ مورخ 04.06.2011 معرفی شد)

15.1. اپراتور منطقه ای تصفیه پسماندهای جامد شهری مسئول ارائه خدمات شهری برای تصفیه پسماندهای جامد شهری از محل انباشت زباله های جامد شهری است، مگر اینکه در قرارداد به نحو دیگری پیش بینی شده باشد.
(قسمت 15.1 توسط قانون فدرال شماره 458-FZ در 29 دسامبر 2014 معرفی شد؛ همانطور که توسط قانون فدرال شماره 404-FZ در 29 دسامبر 2015 اصلاح شد)

16. شخصی که مسئولیت نگهداری و تعمیر ملک مشاع را در یک ساختمان آپارتمانی در محدوده ارائه این خدمات به عهده دارد، موظف است از وضعیت ملک مشاع در یک ساختمان آپارتمانی در سطح لازم برای اطمینان حاصل شود. ارائه خدمات عمومی با کیفیت مناسب.
(قسمت 16 توسط قانون فدرال شماره 123-FZ مورخ 04.06.2011 معرفی شد)

17. مدیریت یک ساختمان آپارتمانی که در مورد آن صاحبان اماکن در یک ساختمان آپارتمانی روش اداره چنین خانه ای را به ترتیب مقرر در این آیین نامه انتخاب نکرده اند یا روش مدیریت انتخابی اجرا نشده است. سازمان مدیریت تعیین نشده است، از جمله به دلیل تشخیص مناقصه آزاد برای انتخاب به عنوان سازمان مدیریت نامعتبر که توسط یک نهاد دولتی محلی مطابق با این آیین نامه انجام می شود، توسط سازمان مدیریتی که دارای مجوز برای انجام است. فعالیت کارآفرینیبرای مدیریت ساختمان های آپارتمانی که با تصمیم دولت محلی به روش و شرایط تعیین شده توسط دولت فدراسیون روسیه تعیین می شود. چنین سازمان مدیریتی تا زمانی که صاحبان اماکن در یک ساختمان آپارتمان روشی را برای مدیریت یک ساختمان آپارتمانی انتخاب کنند یا تا زمانی که توافق نامه ای برای مدیریت یک ساختمان آپارتمانی با سازمان مدیریتی که توسط مالکان تعیین می شود منعقد شود، فعالیت هایی را برای مدیریت یک ساختمان انجام می دهد. محل در یک ساختمان آپارتمان یا بر اساس نتایج مناقصه آزاد مقرر در بند 4 این ماده، اما حداکثر یک سال.
(قسمت 17 توسط قانون فدرال شماره 485-FZ در 31 دسامبر 2017 معرفی شد)

(معرفی شده توسط قانون فدرال شماره 123-FZ مورخ 04.06.2011)

1. در صورتی که در ساختمان آپارتمانی انجمن مالکان مسکن ایجاد نشده باشد و یا این ساختمان توسط تعاونی مسکن یا سایر تعاونی های تخصصی مصرف اداره نمی شود و در صورت وجود بیش از چهار آپارتمان در این ساختمان، صاحبان اماکن در این ساختمان هستند. ساختمان در مجمع عمومی خود موظفند شورای خانه های چند آپارتمانی را از بین مالکان این خانه انتخاب کنند. ثبت شورای یک ساختمان آپارتمان در دولت های محلی یا سایر ارگان ها انجام نمی شود.

2- در موارد مندرج در بند (1) این ماده مشروط بر اینکه در طول سال تقویمی تصمیم به انتخاب شورای آپارتمان توسط مالکان اماکن موجود در آن اتخاذ نشده و یا تصمیم مربوطه اجرا نشود، محل. دولت ظرف سه ماه مجمع عمومی صاحبان اماکن در یک ساختمان آپارتمانی را تشکیل می دهد که در دستور کار آن انتخاب شورای ساختمان آپارتمانی در این ساختمان از جمله رئیس شورای این ساختمان یا ایجاد. انجمن مالکان خانه در این ساختمان.

3. شورای یک ساختمان آپارتمانی را نمی توان در رابطه با چند آپارتمان انتخاب کرد.

4. تعداد اعضای شورای یک ساختمان آپارتمانی در مجمع عمومی صاحبان اماکن در یک ساختمان آپارتمانی تعیین می شود. مگر اینکه با تصمیم مجمع عمومی صاحبان اماکن در یک ساختمان آپارتمانی غیر از این تعیین شود، تعداد اعضای شورای یک ساختمان آپارتمان با در نظر گرفتن تعداد ورودی ها، طبقات، آپارتمان ها در این ساختمان تعیین می شود.

5. شورای ساختمان آپارتمان:

1) اجرای تصمیمات مجمع عمومی صاحبان اماکن در یک ساختمان آپارتمان را تضمین می کند.
2) به مجمع عمومی صاحبان اماکن در یک ساختمان آپارتمانی به عنوان موضوعاتی برای بحث، پیشنهادهایی در مورد نحوه استفاده از اموال مشترک در یک ساختمان آپارتمانی از جمله ارائه می کند. قطعه زمینکه این خانه در آن واقع شده است، در مورد روش برنامه ریزی و سازماندهی کار در مورد نگهداری و تعمیر ملک مشترک در یک ساختمان آپارتمان، در مورد روش بحث پیش نویس قراردادهای منعقد شده توسط صاحبان اماکن در این خانه در رابطه با ملک مشترک در این خانه و تأمین آب و برق و همچنین پیشنهادهایی در مورد مسائل مربوط به صلاحیت شورای یک ساختمان آپارتمانی ، کمیسیون های منتخب و سایر پیشنهادات در مورد موضوعاتی که اتخاذ تصمیماتی در مورد آنها مغایر با این قانون نیست.
3) پیشنهادهایی را برای برنامه ریزی مدیریت یک ساختمان آپارتمانی، سازماندهی چنین مدیریت، نگهداری و تعمیر اموال مشترک در این ساختمان به صاحبان اماکن در یک ساختمان آپارتمان ارائه دهید.
4) نظر خود را در مورد شرایط پیش نویس قراردادهای پیشنهادی برای بررسی در این مجمع عمومی به صاحبان اماکن در یک ساختمان آپارتمانی قبل از بررسی در مجمع عمومی صاحبان اماکن در این ساختمان ارائه می کند. در صورت انتخاب در یک ساختمان آپارتمانی کمیسیون ارزیابی پیش نویس موافقتنامه ها، نتیجه گیری مذکور توسط شورای این ساختمان همراه با چنین کمیسیونی ارائه می شود.
5) اعمال کنترل بر ارائه خدمات و (یا) انجام کار در مدیریت یک ساختمان آپارتمانی، نگهداری و تعمیر اموال مشترک در یک ساختمان آپارتمانی و کیفیت خدمات عمومی ارائه شده به صاحبان مسکونی و اماکن غیر مسکونیدر یک ساختمان آپارتمانی و استفاده کنندگان از این مکان ها، از جمله مکان هایی که بخشی از اموال مشترک در این خانه هستند.
6) گزارش کار انجام شده را برای تصویب به مجمع عمومی سالانه صاحبان اماکن در یک ساختمان آپارتمانی ارائه دهید.
7) در مورد تعمیر فعلی ملک مشترک در یک ساختمان آپارتمان تصمیم می گیرد در صورتی که تصمیم مربوطه توسط مجمع عمومی صاحبان اماکن در یک ساختمان آپارتمان مطابق بند 4.2 قسمت 2 ماده 44 این قانون اتخاذ شود. .
(بند 7 توسط قانون فدرال شماره 176-FZ در 29 ژوئن 2015 معرفی شد)

6. از بین اعضای شورای یک ساختمان آپارتمانی در مجمع عمومی صاحبان اماکن یک ساختمان آپارتمانی، رئیس شورای یک ساختمان آپارتمانی انتخاب می شود.

7. رئیس شورای یک ساختمان آپارتمان رهبری را فراهم می کند فعالیت های جاریشورای یک ساختمان آپارتمانی و پاسخگوی مجمع عمومی صاحبان اماکن در یک ساختمان آپارتمانی است.

8. رئیس شورای یک ساختمان آپارتمانی:

1) قبل از تصویب مجمع عمومی صاحبان اماکن در یک ساختمان آپارتمانی، تصمیمی مبنی بر انعقاد توافقنامه در مورد مدیریت یک ساختمان آپارتمانی، حق ورود به مذاکره در مورد شرایط توافق نامه مذکور، و در در مورد مدیریت مستقیم ساختمان آپارتمان توسط صاحبان اماکن در این ساختمان، حق مذاکره در مورد شرایط قراردادهای مشخص شده در قسمت های 1 و 2 مواد 164 این قانون.
2) نتایج مذاکرات در مورد موضوعات مندرج در بند 1 این قسمت را به اطلاع مجمع عمومی صاحبان اماکن در یک ساختمان آپارتمانی برساند.
3) بر اساس وکالتنامه صادر شده توسط صاحبان اماکن در یک ساختمان آپارتمانی، با شرایط مشخص شده در تصمیم مجمع عمومی صاحبان اماکن در این ساختمان، توافق نامه ای برای مدیریت یک آپارتمان منعقد می کند. ساختمان یا قراردادهای مندرج در قسمت های 1 و 2 ماده 164 این قانون. بر اساس توافق نامه مدیریت ساختمان آپارتمان، کلیه صاحبان اماکن در یک ساختمان آپارتمانی که با تأیید چنین وکالتنامه ای به رئیس شورای یک ساختمان آپارتمان صلاحیت اعطا کرده اند، حقوق می گیرند و متعهد می شوند. صاحبان اماکن در یک ساختمان آپارتمانی حق دارند یک نسخه از این توافقنامه را از سازمان مدیریت مطالبه کنند و در مورد مدیریت مستقیم یک ساختمان آپارتمانی توسط صاحبان اماکن در این خانه، رونوشت قراردادهای منعقد شده با اشخاص ارائه دهنده خدمات و (یا) انجام کار برای نگهداری و تعمیر اموال مشترک در این خانه، از افراد مشخص شده؛
4) بر اجرای تعهدات تحت قراردادهای منعقد شده برای ارائه خدمات و (یا) انجام کار در زمینه نگهداری و تعمیر اموال مشترک در یک ساختمان آپارتمان بر اساس وکالتنامه صادر شده توسط صاحبان اماکن کنترل کنید. در یک ساختمان آپارتمان، گواهی های پذیرش خدمات ارائه شده و (یا) کار انجام شده در تعمیر و نگهداری و تعمیر فعلی اموال مشترک در یک ساختمان آپارتمان را امضا کنید، بر اساس نقض استانداردهای کیفیت یا تعداد دفعات خدمات و (یا) انجام کار بر روی نگهداری و تعمیر اموال مشاع در یک ساختمان آپارتمانی، در صورت عدم تامین آب و برق یا تامین آب و برق با کیفیت نامناسب عمل می کند و همچنین به ارگان های خودگردان محلی در مورد عدم انجام تعهدات ارائه شده توسط سازمان مدیریت مراجعه می کند. به موجب قسمت 2 ماده 162 این قانون؛
5) بر اساس وکالتنامه صادره از طرف صاحبان اماکن در یک ساختمان آپارتمانی در دادگاه به عنوان نماینده صاحبان اماکن در این ساختمان در موارد مربوط به اداره این ساختمان و ارائه خدمات عمومی عمل می کند. .
6) در مورد موضوعاتی که برای تصمیم گیری به رئیس شورای یک ساختمان آپارتمانی مطابق با تصمیم مجمع عمومی صاحبان اماکن در یک ساختمان آپارتمانی که مطابق بند 4.3 قسمت 2 ماده اتخاذ شده است تصمیم گیری می کند. 44 این قانون.
(بند 6 توسط قانون فدرال شماره 176-FZ در 29 ژوئن 2015 معرفی شد)

8.1. مجمع عمومی صاحبان اماکن در یک ساختمان آپارتمانی حق دارد در مورد پرداخت حق الزحمه اعضای شورای یک ساختمان آپارتمانی از جمله رئیس شورای یک آپارتمان تصمیم گیری کند. چنین تصمیمی باید شامل شرایط و روش پرداخت حق الزحمه تعیین شده و همچنین نحوه تعیین میزان آن باشد.
(قسمت 8.1 توسط قانون فدرال شماره 176-FZ در 29 ژوئن 2015 معرفی شد)

9. شورای یک ساختمان آپارتمان تا انتخاب مجدد در مجمع عمومی صاحبان اماکن در یک ساختمان آپارتمانی یا در صورت تصمیم به ایجاد انجمن مالکان قبل از انتخاب هیئت مدیره انجمن مالکان معتبر است.

10- شورای یک ساختمان آپارتمانی هر دو سال یکبار در مجمع عمومی صاحبان اماکن در یک ساختمان آپارتمانی انتخاب مجدد می شود مگر اینکه با تصمیم مجمع عمومی صاحبان اماکن در این ساختمان مدت دیگری تعیین شود. . چنانچه مجمع عمومی صاحبان اماکن در یک ساختمان آپارتمانی در مهلت مقرر نسبت به انتخاب مجدد شورای ساختمان آپارتمان تصمیم نگیرد، اختیارات شورای ساختمان آپارتمان برای همان مدت تمدید می شود. در صورت انجام نادرست وظایف خود، شورای یک ساختمان آپارتمانی ممکن است قبل از موعد مقرر توسط مجمع عمومی صاحبان اماکن یک ساختمان آپارتمانی مجدداً انتخاب شود.

11. برای تهیه پیشنهادات در مورد برخی مسائل مربوط به مدیریت یک ساختمان آپارتمانی، ممکن است کمیسیون های صاحبان اماکن این ساختمان که نهادهای مشاوره ای برای اداره یک ساختمان آپارتمانی هستند انتخاب شوند.

12. کمیسیون های صاحبان اماکن در یک ساختمان آپارتمانی با تصمیم مجمع عمومی صاحبان اماکن در یک ساختمان آپارتمانی یا با تصمیم شورای یک ساختمان آپارتمانی انتخاب می شوند.

13. مجمع عمومی صاحبان اماکن در یک ساختمان آپارتمانی ممکن است تصمیم به استفاده از سیستم یا سایر سیستم های اطلاعاتی با در نظر گرفتن وظایف این سیستم ها در فعالیت های شورای یک ساختمان آپارتمانی، رئیس شورای یک ساختمان آپارتمانی بگیرد. ساختمان آپارتمان، کمیسیون های صاحبان اماکن در ساختمان آپارتمان در صورت انتخاب شدن و همچنین در تعیین افرادی که به نمایندگی از صاحبان اماکن در یک ساختمان آپارتمانی مجاز به اطمینان از فعالیت شورای مذکور هستند، رئیس. ، و کمیسیون ها
(قسمت 13 توسط قانون فدرال شماره 263-FZ در 21 ژوئیه 2014 معرفی شد)

ماده 162

1. قرارداد مدیریت یک ساختمان آپارتمانی با سازمان مدیریتی منعقد می شود که مجوز انجام فعالیت های مدیریت ساختمان های آپارتمانی مطابق با الزامات این قانون را به صورت کتبی یا به صورت کتبی دریافت کرده باشد. فرم الکترونیکیاستفاده از سیستم با تنظیم یک سند با امضای طرفین. هنگامی که یک سازمان مدیریت توسط مجمع عمومی صاحبان اماکن در یک ساختمان آپارتمانی انتخاب می شود، قرارداد مدیریتی با هر صاحب محل در چنین خانه ای با شرایط مشخص شده در تصمیم این مجمع عمومی منعقد می شود. در عین حال صاحبان اماکن این خانه با داشتن بیش از پنجاه درصد آرای کل آرای صاحبان اماکن این خانه به عنوان یکی از طرفین قرارداد در حال انعقاد عمل می کنند. هر یک از مالکان یک محل در یک ساختمان آپارتمانی به طور مستقل به تعهدات مندرج در قرارداد مدیریت ساختمان آپارتمان از جمله تعهد به پرداخت هزینه اماکن و خدمات آب و برق عمل می کند و مسئولیتی در قبال تعهدات سایر صاحبان اماکن در این ساختمان ندارد.
(طبق اصلاح قوانین فدرال شماره 123-FZ مورخ 04.06.2011، شماره 263-FZ از 2014/07/21، شماره 255-FZ از 2014/07/21، شماره 214-FZ از 2019/07/26)

1.1. در صورت پیش بینی شده در قسمت 13 ماده 161 این قانون، با هر شخصی که پس از صدور مجوز بهره برداری از ساختمان آپارتمانی از سازنده (فرد ارائه دهنده ساخت و ساز آپارتمان) پذیرفته است. محل در این خانه با توجه به سند انتقال و یا سند دیگر در نقل و انتقال، قرارداد مدیریت ساختمان. در عین حال، چنین اشخاصی در صورتی که بیش از پنجاه درصد از تعداد آنها را تشکیل دهند، به عنوان یکی از طرفین قرارداد منعقده عمل می کنند.
(قسمت 1.1 توسط قانون فدرال شماره 38-FZ در 5 آوریل 2013 معرفی شد)

2. بر اساس یک قرارداد مدیریت ساختمان آپارتمان، یک طرف (سازمان مدیریت) به دستور طرف دیگر (صاحبان اماکن در یک ساختمان آپارتمان، نهادهای مدیریت یک انجمن مالکان خانه، نهادهای مدیریت یک تعاونی مسکن یا نهادهای مدیریتی متخصص دیگر). تعاونی مصرف، شخصی که در بند 6 قسمت 2 ماده 153 این آیین نامه تعیین شده است یا در صورت پیش بینی شده در قسمت 14 ماده 161 این آیین نامه، توسعه دهنده در مدت توافق شده در ازای هزینه ای متعهد به انجام کار می شود و ( یا) ارائه خدمات برای مدیریت یک ساختمان آپارتمانی، ارائه خدمات و انجام کار در زمینه نگهداری و تعمیرات مناسب املاک مشترک در چنین خانه ای، ارائه خدمات آب و برق به صاحبان اماکن در چنین خانه ای و افرادی که از محل استفاده می کنند. این خانه یا در موارد مقرر در ماده 157.2 این آیین نامه از آمادگی سیستم های مهندسی اطمینان حاصل کرده و سایر مدیریت ها را با هدف دستیابی به اهداف انجام دهد. فعالیت های آپارتمان سازی.
(طبق قوانین فدرال شماره 123-FZ از 04.06.2011، شماره 38-FZ از 05.04.2013، شماره 255-FZ از 21.07.2014، شماره 59-FZ از 03.04.2018)

2.1. توافقنامه مدیریت ساختمان آپارتمان منعقد شده به روش مقرر در این ماده باید توسط سازمان مدیریت به روشی که توسط دستگاه اجرایی فدرال مسئول توسعه و اجرای سیاست ایالتی و مقررات قانونی در زمینه فناوری اطلاعات تعیین شده است در سیستم قرار داده شود. ، همراه با فدرال یک مقام اجرایی که وظایف توسعه و اجرای سیاست های ایالتی و مقررات قانونی در زمینه مسکن و خدمات عمومی را انجام می دهد.
(قسمت 2.1 توسط قانون فدرال شماره 263-FZ در 21 ژوئیه 2014 معرفی شد)

3. در قرارداد مدیریت یک ساختمان آپارتمانی موارد زیر باید قید شود:

1) ترکیب دارایی مشترک ساختمان آپارتمان که مدیریت در مورد آن انجام می شود و آدرس چنین خانه ای.

2) فهرستی از کارها و (یا) خدمات برای مدیریت یک ساختمان آپارتمانی، خدمات و کار برای نگهداری و تعمیر اموال مشترک در یک ساختمان آپارتمان، روش تغییر چنین لیستی و همچنین فهرستی از خدمات آب و برق. ارائه شده توسط سازمان مدیریت، به استثنای خدماتی که طبق ماده 157.2 این قانون ارائه می شود.
(طبق اصلاح قوانین فدرال شماره 255-FZ مورخ 21 ژوئیه 2014، شماره 59-FZ مورخ 3 آوریل 2018)

3) نحوه تعیین بهای قرارداد، میزان حق الزحمه نگهداری و تعمیر مسکن و میزان حق الزحمه خدمات آب و برق و همچنین نحوه انجام چنین هزینه ای به استثنای هزینه خدمات آب و برق ارائه شده مطابق ماده 157.2 این قانون؛
(طبق اصلاح قانون فدرال شماره 59-FZ مورخ 3 آوریل 2018)

4) روش اعمال کنترل بر اجرای تعهدات توسط سازمان مدیریت تحت توافق نامه مدیریت.

4. شرایط قرارداد برای مدیریت یک ساختمان آپارتمان برای همه صاحبان اماکن در یک ساختمان آپارتمان یکسان است.

5. قرارداد مدیریت ساختمان آپارتمان منعقد می شود:

1) در موارد مندرج در بند (1) این ماده برای مدت حداقل یک سال ولی حداکثر پنج سال.
2 - در موارد مندرج در بندهای 4 و 13 ماده 161 این قانون برای مدت حداقل یک سال و حداکثر سه سال.
3) در موارد مندرج در بند 14 ماده 161 این قانون برای مدت حداکثر سه ماه.
(قسمت 5 که توسط قانون فدرال شماره 38-FZ مورخ 5 آوریل 2013 اصلاح شده است)

6. در صورت عدم اظهار نظر یکی از طرفین مبنی بر فسخ قرارداد اداره یک ساختمان آپارتمانی در پایان مدت اعتبار آن، چنین قراردادی برای همان مدت و با همان شرایطی که پیش بینی شده بود تمدید تلقی می شود. برای با چنین توافقی.

7. سازمان مدیریت موظف است از تاریخ ایجاد تغییرات در ثبت مجوزهای یک نهاد تشکیل دهنده فدراسیون روسیه در رابطه با انعقاد قرارداد برای مدیریت چنین خانه ای، اجرای قرارداد برای مدیریت یک ساختمان آپارتمان را آغاز کند.
(قسمت 7 که توسط قانون فدرال شماره 485-FZ مورخ 31 دسامبر 2017 اصلاح شده است)

8. تغییر و (یا) فسخ قرارداد برای مدیریت یک ساختمان آپارتمان به روشی که توسط قانون مدنی تعیین شده است انجام می شود.

8.1. صاحبان اماکن در یک ساختمان آپارتمانی به طور یکجانبه حق دارند از اجرای توافق نامه مدیریت یک ساختمان آپارتمانی که در نتیجه مناقصه آزاد مقرر در قسمت های 4 و 13 ماده 161 این قانون منعقد شده است پس از هر یک از آنها خودداری کنند. سال بعد از تاریخ انعقاد قرارداد مذکور، چنانچه قبل از انقضای مدت اعتبار چنین قراردادی، مجمع عمومی صاحبان اماکن در یک ساختمان آپارتمان تصمیم به انتخاب یا تغییر روش مدیریت این خانه بگیرد.
(قسمت هشتم.1 توسط قانون فدرال شماره 251-FZ در 29 دسامبر 2006، با اصلاح قانون فدرال شماره 123-FZ در 4 ژوئن 2011 معرفی شد)

8.2. صاحبان اماکن در یک ساختمان آپارتمانی بر اساس تصمیم مجمع عمومی صاحبان اماکن در یک ساختمان آپارتمانی، به طور یکجانبه حق دارند در صورت عدم رعایت سازمان مدیریت از اجرای قرارداد مدیریت ساختمان خودداری کنند. با شرایط چنین توافقی، و تصمیم به انتخاب سازمان مدیریت دیگری و یا تغییر روش مدیریت داده خانه.
(قسمت هشتم.2 توسط قانون فدرال شماره 251-FZ در 29 دسامبر 2006، با اصلاح قانون فدرال شماره 123-FZ در 4 ژوئن 2011 معرفی شد)

9- اداره یک ساختمان آپارتمانی متعلق به تعاونی مسکن یا انجمن مالکان خانه در آن با در نظر گرفتن مفاد بندهای پنجم و ششم این قانون انجام می شود.

10. سازمان مدیریت موظف است ظرف سه روز کاری از تاریخ خاتمه قرارداد مدیریت ساختمان آپارتمان، اسناد فنی ساختمان آپارتمان و سایر مدارک مربوط به اداره چنین خانه ای، کلیدهای اماکنی که بخشی از دارایی مشترک صاحبان اماکن در ساختمان آپارتمانی است، کدهای دسترسی الکترونیکی به تجهیزاتی که بخشی از دارایی مشترک صاحبان اماکن در یک ساختمان آپارتمانی است و سایر وسایل فنی و تجهیزات لازم برای بهره برداری و مدیریت یک ساختمان آپارتمانی، سازمان مدیریت جدید انتخاب شده، انجمن صاحبان خانه یا تعاونی مسکن یا ساخت و ساز مسکن یا سایر تعاونی های تخصصی مصرف، و در صورت مدیریت مستقیم چنین خانه ای توسط صاحبان اماکن در چنین خانه ای. خانه، به یکی از این مالکان، در تصمیم مجمع عمومی این مالکان در مورد انتخاب روش اداره چنین خانه ای، یا اگر مالک هفتم مشخص نشده است، هیچ مالکی از محل در چنین خانه ای.
(بخش 10 که توسط قانون فدرال شماره 485-FZ از 31 دسامبر 2017 اصلاح شده است)

11. سازمان مدیریت سالانه در سه ماهه اول سال جاری گزارشی از اجرای موافقتنامه مدیریت در سال قبل به صاحبان اماکن موجود در ساختمان آپارتمان ارائه می کند مگر اینکه در موافقتنامه مدیریت آپارتمان به نحو دیگری مقرر شده باشد. گزارش مشخص شده را در سیستم قرار می دهد.

12. در صورتی که در نتیجه اجرای موافقتنامه مدیریت یک ساختمان آپارتمانی، مطابق گزارش اجرای موافقتنامه مدیریت درج شده در سامانه، هزینه های واقعی سازمان مدیریت کمتر از آن باشد. هنگام تعیین میزان پرداخت برای نگهداری اماکن مسکونی، مشروط به ارائه خدمات و (یا) انجام کار برای مدیریت یک ساختمان آپارتمانی، ارائه خدمات و (یا) انجام کار در نظر گرفته می شود. در مورد نگهداری و تعمیر اموال مشترک در یک ساختمان آپارتمانی که توسط چنین توافق نامه ای پیش بینی شده است، تفاوت مشخص شده در اختیار سازمان مدیریت باقی می ماند، مشروط بر اینکه پس انداز دریافتی توسط سازمان مدیریت منجر به کیفیت نامناسب خدمات نشود. ارائه و (یا) کارهای انجام شده در مدیریت یک ساختمان آپارتمانی، خدمات ارائه شده و (یا) کارهای انجام شده برای نگهداری و تعمیر اموال مشترک در یک ساختمان آپارتمانی، که توسط چنین توافقنامه ای پیش بینی شده است، به روشی که توسط دولت فدراسیون روسیه. در عین حال، قرارداد مدیریت یک ساختمان آپارتمانی ممکن است توزیع متفاوتی از پس انداز دریافتی توسط سازمان مدیریت را فراهم کند.
(قسمت 12 توسط قانون فدرال شماره 485-FZ در 31 دسامبر 2017 معرفی شد)

ماده 163

1. روش مدیریت یک ساختمان آپارتمانی، کلیه اماکنی که در آن متعلق به فدراسیون روسیه، یک نهاد تشکیل دهنده فدراسیون روسیه یا یک شهرداری است، توسط نهاد اجرایی فدرال که توسط دولت فدراسیون روسیه مجاز است، تعیین می شود. قدرت دولتیموضوع فدراسیون روسیه و یک نهاد خودگردان محلی.
(طبق اصلاح قانون فدرال شماره 160-FZ مورخ 23 ژوئیه 2008)

2. مدیریت یک ساختمان آپارتمان که در آن سهم فدراسیون روسیه، یک نهاد تشکیل دهنده فدراسیون روسیه یا یک شهرداری در حق مالکیت مشترک اموال مشترک در یک ساختمان آپارتمانی بیش از پنجاه درصد است، انجام می شود. بر اساس توافق نامه مدیریتی برای این خانه که با یک سازمان مدیریت منعقد شده است که بر اساس نتایج یک مناقصه آزاد برگزار شده است که طبق روال تعیین شده توسط دولت فدراسیون روسیه مطابق با قسمت 4 ماده 161 این قانون برگزار شده است.
(قسمت 2 با اصلاح قانون فدرال شماره 123-FZ مورخ 04.06.2011)

ماده 164. اداره مستقیم ساختمان آپارتمان توسط صاحبان اماکن در چنین خانه ای

1. در مورد مدیریت مستقیم یک ساختمان آپارتمان توسط صاحبان اماکن در چنین خانه ای، قراردادهایی برای ارائه خدمات برای نگهداری و (یا) انجام کار در مورد تعمیر اموال مشترک در چنین خانه ای با افراد. با انجام انواع فعالیت های مربوطه، صاحبان اماکن در چنین خانه ای بر اساس تصمیمات مجمع عمومی مالکان مشخص شده نتیجه می گیرند. در عین حال، تمام یا اکثر صاحبان اماکن در چنین خانه ای به عنوان یکی از طرفین قراردادها عمل می کنند.
(طبق قوانین فدرال شماره 123-FZ از 04.06.2011، شماره 255-FZ از 21.07.2014 اصلاح شده است)

2. قراردادهای تامین آب گرم، تامین آب سرد، فاضلاب، تامین برق، تامین گاز (از جمله تامین گاز خانگی در سیلندر)، گرمایش (تامین حرارت، از جمله تامین سوخت جامد در حضور گرمایش اجاق گاز)، شهرداری. مدیریت پسماند جامد توسط هر مالک محل که مستقیماً یک ساختمان آپارتمان را از طرف خود مدیریت می کند، منعقد می شود.
(طبق قوانین فدرال شماره 417-FZ از 7 دسامبر 2011، شماره 458-FZ از 29 دسامبر 2014)

2.1. قراردادهای ارائه خدمات و (یا) انجام کار برای تعمیر و نگهداری مناسب سیستم‌های تجهیزات گازی داخلی و (یا) انجام کار در عملیات، از جمله نگهداری و تعمیر، آسانسورها، سکوهای بالابر برای از کار افتاده، و (یا) انجام کارهای مربوط به خدمات اعزام اضطراری، از جمله به صورت الکترونیکی با استفاده از سیستم، توسط صاحبان اماکن در یک ساختمان آپارتمانی که مستقیماً چنین خانه ای را مدیریت می کند، در موارد پیش بینی شده در این ماده، باید انجام شود. توسط افرادی که انواع فعالیت های مربوطه را در سیستم انجام می دهند به روشی که توسط دستگاه اجرایی فدرال مسئول توسعه و اجرای سیاست های ایالتی و مقررات قانونی در زمینه فناوری اطلاعات به همراه دستگاه اجرایی فدرال مسئول توسعه و توسعه تعیین شده است. اجرای سیاست های دولتی و قانونی مقررات مو در زمینه مسکن و خدمات عمومی.
(قسمت 2.1 اصلاح شده توسط قانون فدرال شماره 482-FZ از 25 دسامبر 2018)

3. بر اساس تصمیم مجمع عمومی صاحبان اماکن در یک ساختمان آپارتمانی، مدیریت مستقیم چنین خانه ای به نمایندگی از صاحبان اماکن در چنین خانه ای در روابط با اشخاص ثالث، یکی از صاحبان اماکن در چنین خانه ای. خانه یا شخص دیگری که دارای صلاحیتی است که توسط وکالتنامه ای که کتباً توسط همه یا اکثریت صاحبان اماکن در چنین خانه ای برای او صادر شده است.

ماده 165. ایجاد شرایط برای اداره ساختمانهای چند آپارتمانی

(طبق اصلاح قانون فدرال شماره 263-FZ از 21 ژوئیه 2014)

1. به منظور ایجاد شرایط برای مدیریت ساختمان های چند آپارتمانی، دولت های محلی:

1) شرایط مساوی را برای فعالیت های مدیریت سازمان ها بدون توجه به اشکال سازمانی و قانونی فراهم می کند.
2) ممکن است سازمان های مدیریتی، انجمن های صاحبان خانه یا تعاونی های مسکن یا سایر تعاونی های تخصصی مصرف را ارائه دهد. منابع بودجهبرای تعمیرات اساسی ساختمان های آپارتمانی؛
3) کمک به بهبود صلاحیت افرادی که ساختمان های آپارتمانی را مدیریت می کنند و سازماندهی آموزش برای افرادی که قصد انجام چنین فعالیت هایی را دارند.
4) ایجاد و فعالیت در شهرداری انجمن های مردمی و سایر موسسات غیرانتفاعی مندرج در بند 8 ماده 20 این قانون.
(بند 4 توسط قانون فدرال شماره 200-FZ در 28 ژوئن 2014 معرفی شد)

1.1. یک ارگان دولتی محلی بر اساس درخواست مالکان اماکن در یک ساختمان آپارتمانی، رئیس شورای یک ساختمان آپارتمانی، هیأت های مدیریتی انجمن مالکان مسکن یا نهادهای مدیریتی تعاونی مسکن یا نهادهای مدیریتی. یکی دیگر از تعاونی های تخصصی مصرف مندرج در بند 8 ماده 20 این قانون انجمن های مردمی، سایر موسسات غیر انتفاعی مبنی بر عدم ایفای تعهدات مندرج در بند 2 ماده 162 این قانون توسط سازمان مدیریت ظرف پنج روز. ، بازرسی غیر برنامه ریزی شده ای از فعالیت های سازمان مدیریت انجام می دهد. در صورتی که بر اساس نتایج این بازرسی مشخص شود که سازمان مدیریت مفاد قرارداد اداره یک ساختمان آپارتمانی را رعایت نمی کند، دولت محلی حداکثر ظرف پانزده روز از تاریخ درخواست مربوطه تشکیل جلسه می دهد. جلسه ای از صاحبان اماکن این خانه برای حل مسائل مربوط به فسخ قرارداد با چنین سازمان مدیریتی و انتخاب سازمان مدیریت جدید یا تغییر نحوه اداره خانه.
(قسمت 1.1 توسط قانون فدرال شماره 123-FZ در 4 ژوئن 2011، با اصلاح قوانین فدرال شماره 93-FZ از 25 ژوئن 2012، شماره 200-FZ از 28 ژوئن 2014، معرفی شد)

2. ارگان های خودگردان محلی، سازمان های مدیریتی، انجمن های مالکان یا تعاونی های مسکن یا سایر تعاونی های مصرف تخصصی موظفند در صورت درخواست شهروندان، اطلاعاتی از جمله استفاده از سامانه را در مورد قیمت های تعیین شده (تعرفه ها) خدمات و خدمات ارائه دهند. کار برای نگهداری و تعمیر اموال مشترک در ساختمان های آپارتمانی و اماکن مسکونی در آنها، بر اساس میزان پرداخت مطابق با قیمت های تعیین شده (تعرفه ها)، بر روی حجم، لیست و کیفیت خدمات ارائه شده و (یا) کار انجام شده، در مورد قیمت (تعرفه) خدمات ارائه شده و میزان پرداخت این خدمات، در مورد مشارکت نمایندگان دولت های محلی در مجامع عمومی سالانه و فوق العاده صاحبان اماکن در ساختمان های آپارتمانی.
(طبق قوانین فدرال شماره 123-FZ از 04.06.2011، شماره 263-FZ از 21.07.2014 اصلاح شده است)

3. ارگان های خودگردان محلی موظفند در صورت درخواست شهروندان، اطلاعاتی از جمله با استفاده از سامانه را در مورد آنها در اختیار شهروندان قرار دهند. برنامه های شهرداریدر بخش مسکن و در زمینه خدمات عمومی، در مورد اقدامات قانونی نظارتی دولت های محلی که روابط در این مناطق را تنظیم می کند، در مورد وضعیت تاسیسات تاسیسات و زیرساخت های مهندسی واقع در قلمرو شهرداری ها، در مورد افرادی که این تاسیسات را اداره می کنند، در مورد تولید. برنامه ها و برنامه های سرمایه گذاری سازمان هایی که منابع لازم برای ارائه خدمات عمومی را تامین می کنند، با رعایت پارامترهای تعیین شده کیفیت کالاها و خدمات این گونه سازمان ها، در مورد وضعیت سکونت افراد مدیریت ساختمان های آپارتمانی با افرادی که در زمینه تولید فعالیت می کنند. و فروش منابع لازم برای ارائه خدمات عمومی و همچنین با تامین کنندگان آب.
(قسمت 3 توسط قانون فدرال شماره 123-FZ مورخ 04.06.2011، با اصلاح قوانین فدرال شماره 263-FZ از 21.07.2014، شماره 257-FZ از 29.07.2017 معرفی شد)

4. سازمان های تامین کننده منابع لازم برای ارائه خدمات عمومی و همچنین افراد ارائه دهنده خدمات، انجام کار در زمینه نگهداری و تعمیر اموال مشترک صاحبان اماکن در ساختمان های آپارتمانی و ارائه خدمات عمومی، موظف به قرار دادن در سیستم هستند. اطلاعات ارائه شده توسط قانون دولت سیستم اطلاعاتمسکن و خدمات عمومی.
(قسمت 4 که توسط قانون فدرال شماره 263-FZ از 21 ژوئیه 2014 اصلاح شده است)

5. روش، فرم ها، شرایط و تعداد دفعات قرار دادن در سیستم اطلاعات مشخص شده در قسمت 4 این ماده توسط دستگاه اجرایی فدرال مسئول توسعه و اجرای سیاست ایالتی و مقررات قانونی در زمینه فناوری اطلاعات تعیین می شود. به همراه دستگاه اجرایی فدرال، مقاماتی که وظایف توسعه و اجرای سیاست های ایالتی و مقررات قانونی در زمینه مسکن و خدمات عمومی را انجام می دهند، مگر اینکه دوره متفاوتی برای ارسال این اطلاعات در سیستم توسط قانون فدرال تعیین شده باشد.
(طبق قوانین فدرال شماره 263-FZ مورخ 21 ژوئیه 2014، شماره 469-FZ مورخ 28 دسامبر 2016)

MKD های کوچک طبق قانون حق سازماندهی مدیریت مستقیم را دارند و برخی از مالکان از این مزیت استفاده می کنند. چنین طرحی به ندرت استفاده می شود، بنابراین، ایده ها در مورد آن در بازار مسکن و خدمات عمومی معمولا مبهم است. در این مقاله خواهیم فهمید که خودگردانی چگونه کار می کند ، برای تغییر به آن چه باید کرد ، جوانب مثبت و منفی را در نظر گرفت و همچنین به وضوح نشان می دهد که در کدام خانه ها می توان این روش را اجرا کرد.

مدیریت مستقیم MKD - نحوه عملکرد آن در سال 2018

امکان مدیریت ساختمان های آپارتمانی از جمله بدون ایجاد HOA و دعوت از سازمان مدیریت وجود دارد. مالکان، در صورت تمایل، زمانی که با اقدامات هماهنگ خود، تمام وظایف لازم را حل می کنند، می توانند روی گزینه متوقف شوند. به این فرم مدیریت مستقیم ساختمان آپارتمانی می گویند.

مدیریت مستقیم یک ساختمان آپارتمان چیست

اگر صاحبان آپارتمان ها و اماکن غیر مسکونی معتقدند که خودشان با تمام وظایف حفظ MKD کنار می آیند، در این صورت روی گزینه مدیریت مستقیم متوقف می شوند. در این صورت، خود مستاجران یا افراد درگیر توسط آنها شرایط زندگی امن و راحت را فراهم خواهند کرد. امکان انتخاب چنین روش مدیریتی در هنر توضیح داده شده است. 161 ZhK RF. توجه به این نکته حائز اهمیت است که فقط برای خانه های کوچک که تعداد آپارتمان های آنها به 30 واحد محدود می شود موجود است.

منطق محدودیت مشخص شده روشن است. برای خود مدیریت MKDساکنان باید یکدیگر را بشناسند و برای منافع مشترک با یکدیگر همکاری کنند. در خانه های بزرگ، این تقریبا غیرممکن است - همسایگان اغلب در امور مدیریتی ابتکار عمل نشان نمی دهند و سال ها بدون ارتباط با یکدیگر در یک ورودی زندگی می کنند.

اگر حداکثر 30 آپارتمان در یک MKD وجود داشته باشد و ساکنان تصمیم بگیرند که یک روش مدیریت مستقیم را انتخاب کنند، باید به طور مستقل با ارائه دهندگان منابع و پیمانکاران کار ارتباط برقرار کنند. شما می توانید قلمرو مجاور را به تنهایی تمیز و بهبود بخشید، اما پیمانکاران در حال حاضر ملزم به تعمیر ارتباطات مهندسی خانه مشترک هستند. یک قرارداد استاندارد با آنها منعقد می شود که پیمانکار را موظف به تکمیل و تحویل کار می کند و مشتری نیز هزینه آن را پرداخت می کند. همه اینها در قسمت 2 ماده 702 قانون مدنی فدراسیون روسیه بیان شده است.

انتخاب پیمانکار در مجمع عمومی انجام می شود. برای کسب اطلاعات بیشتر در مورد نحوه انعقاد قرارداد برای نگهداری اموال خانه مشترک و دریافت منابع مشاع از سیستم کمکی"مدیریت MKD". به ویژه شامل پاراگراف هایی است که توضیح می دهد چه کسی در قبال شرایط مناسب ملک مشترک و تامین بی وقفه منابع در برابر مالکان مسئول است.

انتقال به کنترل مستقیم MKD

کنترل مستقیم به سه روش سازماندهی می شود:

• مسئولیت های مدیریتی بین همه صاحبان اماکن توزیع می شود.
• یک نماینده از بین مالکان انتخاب می شود ، بقیه برای او وکالت نامه تهیه می کنند.
• افرادی که مالک آپارتمان نیستند انتخاب می شوند. آنها همچنین اختیارات را به وسیله پروکسی دریافت می کنند.

ویژگی های روش کنترل مستقیم

گزینه ساختمان آپارتمان خود مدیریت دارای مزایا و معایب خود است.

بیایید ابتدا به مزایای آن نگاه کنیم:

• پرداخت مستقیم برای خدمات ارائه شده و عدم وجود مشکل برای مستاجران وظیفه شناس به دلیل ظاهر شدن بدهی با آپارتمان های فردی یا سازمان مدیریت.
• شفافیت در محاسبه قبوض آب و برق؛
• مشارکت مالکان در کلیه امور مربوط به تعمیر، بهسازی و سایر مسائل داخلی؛
• دعوت نامه برای انجام کارهای پیچیده تعمیر و نگهداری خانه از سازمان های تخصصی به انتخاب خود. با تنظیم صحیح قرارداد، چنین پیمانکاری همه کارها را به طور مؤثر و به موقع انجام می دهد و یا با هزینه شخصی خود تغییرات را انجام می دهد.

برای عینیت، ما به معایب اشاره می کنیم:

• با مدیریت مستقیم MKD، تمام کارهای مربوط به نگهداری خانه به صورت داوطلبانه انجام می شود. به عنوان مثال، وقتی کسی ایده ای برای سازماندهی نظارت تصویری دارد، جمع آوری پول برای این کار از هر آپارتمان همیشه امکان پذیر نیست. در این روش هیچ ابزار اجباری وجود ندارد.
• اغلب مشکلاتی در قرار ملاقات وجود دارد فرد مجاز. فعالیت های او پرداخت نمی شود و لیست دانش لازم و وظایفبه اندازه کافی بزرگ؛
• هر آپارتمان نیاز به امضای چندین قرارداد با منابع دارد. کنترل به موقع بودن پرداخت توسط همه مالکان دشوار است ، زیرا فقط RSO و خود ساکنان اطلاعاتی در این مورد دارند.
• ممکن است مشکلاتی در کیفیت خدمات ارائه شده توسط پیمانکاران وجود داشته باشد. ساکنان عادی همیشه در انتخاب مجریان مسئول صلاحیت ندارند.
• محرومیت از فرصت دریافت حمایت دولتی، از جمله بودجه برای تعمیرات اساسی؛
• مشکلات مربوط به نگهداری سوابق و گزارش به عنوان این مسئولیت ها به وضوح تعریف نشده است.

در کدام خانه می توانید کنترل مستقیم را سازماندهی کنید

به طور قابل توجهی بیش از 30 آپارتمان در یک خروشچف استاندارد و همچنین در ساختمان های مرتفع معمولی ساخت و سازهای بعدی وجود دارد. در این راستا روش کنترل مستقیم برای اجرا توسط شهروندان ساکن در دو نوع ساختمان آپارتمانی موجود است:

• موجودی مسکن 2 یا 3 طبقه قدیمی که هر سال کوچکتر می شود.
• مجتمع‌های مسکونی کم‌مرتبه جدید که به تعداد محدود در حال ساخت هستند و معمولاً در رده قیمتی «بالاتر از متوسط» قرار دارند.

با این حال، در مورد تعداد آپارتمان ها در آینده نزدیک، تغییرات قانونی. در سپتامبر 2018، پیش نویس قانونی برای بررسی به دومای ایالتی ارائه شد که محدودیت انتخاب گزینه مدیریت مستقیم خانه را بسته به اندازه آن حذف می کند. مبتکر این سند معتقد است که حقوق ساکنان در اینجا نقض می شود. قانون مسکن فدراسیون روسیه در یک مقاله به آنها امکان مدیریت MKD را می دهد ، اما در مقاله دیگر به آنها اجازه نمی دهد در صورت وجود بیش از 30 آپارتمان یکی از آپارتمان ها را انتخاب کنند. راه های موجودمدیریت.

هنوز سرنوشت این لایحه مشخص نیست. با احتمال زیاد رد خواهد شد، زیرا هیچ تضییع جدی در حقوق ساکنان و افراد ناراضی از این وضعیت به تعداد قابل توجهی صورت نگرفته است.

پرداخت خدمات آب و برق

همانطور که در بالا ذکر شد، با مدیریت مستقیم خانه، قرارداد تامین آب و برق توسط هر مالک به صورت جداگانه امضا می شود. این بدان معناست که KU مستقیماً به تامین کنندگان آنها پرداخت می شود. این ویژگی برای بسیاری کلیدی است، یعنی انتقال به یک طرح خودگردان به دلیل تمایل به شفافیت در امور پرداخت است.

رفاه و آسایش یک ساختمان چند طبقه به گزینه مدیریتی انتخاب شده برای این خانه بستگی دارد. قانون سه گزینه مدیریتی را ارائه می دهد:

• انتخاب HOA یا تعاونی مسکن؛
• مدیریت مستاجر؛
• مدیریت یک شرکت یا شرکت خاص

ساکنان یک ساختمان آپارتمان به طور مستقل یکی از فرم ها را در یک رای عمومی باز انتخاب می کنند. بر اساس نتایج، تصمیم گیری می شود. اگر بعد از مدتی مستاجرین بخواهند نظر خود را تغییر دهند و روش دیگری را برای مدیریت انتخاب کنند، لازم است به همین ترتیب جلسه ای تشکیل داده و با رای گیری موضوع را حل کنند. امروز در مورد مزایا و معایب مدیریت مستقیم صاحبان یک ساختمان آپارتمانی به شما خواهیم گفت.

هنگامی که به طور رسمی امکان مدیریت یک ساختمان آپارتمان به طور مستقیم توسط مالکان فراهم شد، مستاجرین شروع به تغییر شکل مدیریت کردند. در واقع، در نگاه اول، خودگردانی مزایای بسیاری دارد و به نظر می رسد که بیشترین مزیت ها را داشته باشد روش موثر. اما در واقع مشخص شد که مدیریت مستقیم یک ساختمان آپارتمانی گرفتاری هایی دارد که بسیاری از مردم که خانه هایشان به این نوع مدیریت روی آورده اند، با آن مواجه بوده اند.

مزایای کنترل مستقیم خانه

وقتی یک ساختمان چند طبقه توسط یک شرکت خاص مدیریت می شود، پس مسئولیت پرداخت تمام خدمات به عهده آن است. در مسئولیت های خود: ارسال اطلاعیه ها، اطلاع رسانی تعرفه های جدید و تمام اسناد و مدارک. اما هنگام انتخاب کنترل مستقیم، وضعیت تغییر می کند.

معایب خودگردانی یک ساختمان آپارتمانی

ظرافت ها و مشکلات زیادی در مدیریت مستقیم یک ساختمان آپارتمان وجود دارد. ما فقط به مهمترین نکات در مطالب پرداخته ایم. قابل درک است که مالکان می خواهند استقلال و فرصتی برای داشتن یک رسید "شفاف" برای خدمات به دست آورند. بی احتیاطی ادارات مسکن و مسکن و خدمات عمومی برای اکثریت شناخته شده است. مردم باید برای اثبات اضافات و اشتباهات تایپی وقت بگذارند. با این حال، شما باید به دقت در مورد همه چیز فکر کنید، قبل از اجرای تصمیم و حرکت به سمت نوعی خودگردانی، آن را تجزیه و تحلیل کنید. در غیر این صورت، انتقال بیش از آنکه مشکلات قدیمی را حل کند، مشکلات جدیدی را به همراه خواهد داشت.

اگر هنوز در مورد این شکل از مدیریت ابهام دارید یا فقط به تغییرات سال های 2015 و 2016 علاقه مند هستید، می توانید سؤال خود را به صورت آنلاین از وکیل ما بپرسید، که خوشحال می شود تمام ظرافت ها، ویژگی ها و ویژگی ها را برای شما توضیح دهد. خطرات مدیریت مستقیم

ساختمان آپارتمان یک ساختار فنی پیچیده است که نیاز به توجه مداوم دارد. باید وضعیت او را حفظ کرد، از او مراقبت کرد و او را مدیریت کرد.

کسی باید این کار را انجام دهد، یا خود صاحبان محل، یا متخصصانی را استخدام می کند. دولت به مستاجرین امکان انتخاب شکل مدیریت MKD را داده است.

اما قبل از انتخاب، باید ایده ای از روش های مدیریتی داشته باشید.

خوانندگان عزیز!مقالات ما در مورد روش های معمولی برای حل مسائل حقوقی صحبت می کنند، اما هر مورد منحصر به فرد است.

اگر می خواهید بدانید چگونه دقیقاً مشکل خود را حل کنید - با فرم مشاور آنلاین در سمت راست تماس بگیرید یا با شماره های زیر تماس بگیرید. این سریع و رایگان است!

راه های مدیریت یک ساختمان آپارتمانی

قانون مسکن فدراسیون روسیه (ماده 161) چندین فرصت را برای مدیریت (به اختصار MKD) فراهم می کند.

این شامل:

• مستقیماً توسط ساکنین;
• در سراسر ایجاد HOAیا تعاونی;
• شرکت مدیریت (MC).

روش مدیریت یک آپارتمان توسط مالکان در جلسه خود انتخاب می شود. آنها حق دارند شکل حکومت را تغییر دهند.

اما اگر به دلایلی صاحبان خانه نتوانند روشی را انتخاب کنند، شهرداری برای آنها تصمیم می گیرد و شرکت مدیریت را در یک مسابقه آزاد انتخاب می کند.

اگر مستاجران خودشان خانه را مدیریت کنند، یعنی مستقیماً، به این معنی است که هر مالک خودش با سازمان هایی کار می کند که به سهام مسکن خدمات می دهند.

حضور یک شرکت مدیریت در این بسته ضروری نیست، اگرچه در عمل، اغلب، مدیریت مستقیم از طریق یک شرکت مدیریتی که به عنوان نماینده ساکنان عمل می کند، انجام می شود.

تحت این فرم، یک شخص حقوقی ایجاد نمی شود، خانه توسط یک ارشد در خانه، یا توسط یک کمیته خانه اداره می شود.

راه بعدی ایجاد تعاونی مسکن یا HOA است. بر اساس مجمع عمومی مالکان الف سازمان غیر انتفاعی(HOA یا تعاونی) که وظیفه اصلی آن نگهداری منزل است.

MKD از طریق سازمان تأسیس شده مدیریت می شود. انجمن صاحبان خانه دارای حساب جاری، مهر و موم خود است و مالکان خانه را در برابر سازمان های شخص ثالث و دولتی نمایندگی می کند.

شرکت مدیریت سازمانی است که متخصص در ارائه خدمات در بخش مسکن و خدمات عمومی است، یعنی به صورت حرفه ای در خدمات خانه ها مشغول است.

شرکت مدیریت می تواند خصوصی یا دولتی باشد.

اگر مستاجران تصمیم بگیرند که MKD UK را مدیریت کنند، هر یک از مالکان نتیجه گیری می کند شرکت مدیریتیک قرارداد خدمات، از جمله پرداخت برای آب و برق، جمع آوری زباله، و تامین برخی از منابع انرژی.

اگر می خواهید بدانید، تعمیرات اساسی خانه: چه کسانی مستحق مزایای پرداخت هستند، به شما توصیه می کنیم بخوانید.

انتخاب کنترل MKD

انتخاب روش مدیریت در جلسه عمومی صاحبان خانه MKD انجام می شود.

فرآیند را می توان به چند مرحله تقسیم کرد:

1. مقدماتی.ایجاد یک گروه ابتکاری که جلسه را آماده می کند، پیشنهاداتی در مورد شکل مدیریت، مکان و زمان برگزاری جلسه، ذخیره اسناد، تهیه پیش نویس قطعنامه و غیره.
2. برگزاری جلسه.برای اینکه تصمیم جلسه وجه قانونی داشته باشد، حضور حداقل 50 درصد از مالکان ساکن در خانه الزامی است. فرم جلسه می تواند به صورت تمام وقت و غیر حضوری باشد.
3. اجرای تصمیمات مجمع عمومی.اگر مدیریت مستقیم یا یک شرکت مدیریت انتخاب شود، مستاجرین به طور مستقیم یا با یک شرکت مدیریت با ارائه دهندگان خدمات قرارداد می بندند. اگر یک HOA یا LCD ایجاد شود، پس اسناد تاسیس، سازمان در ارگان های دولتی ثبت شده است. علاوه بر این، مالکان تمام مشکلات را با HOA یا تعاونی حل می کنند.

از سال 2015، اگر بیش از شانزده آپارتمان در آن نباشد، می توان مستقیماً خانه را مدیریت کرد (FZ شماره 255 21 ژوئیه 2014، ماده 161 قانون مسکن فدراسیون روسیه).

در موارد دیگر، یا باید یک HOA ایجاد کنید یا از خدمات قانون کیفری استفاده کنید.

مدیریت مستقیم ساختمان مسکونی

مدیریت مستقیم MKD مدیریت جمعی است. تمام مسائل مربوط به نگهداری از خانه در یک مجمع عمومی حل می شود.

هر یک از صاحبان منافع خود را نمایندگی می کند..

بر اساس LC RF (ماده 164)، مالکان می توانند نماینده قانونی خود را انتخاب کنند که از طرف آنها عمل می کند، یعنی قراردادهایی را منعقد می کند، مالکان را در سازمان های شخص ثالث و سازمان های دولتی نمایندگی می کند.

نماینده ممکن است مالک ساکن در خانه نباشد، اما فردی باشد که از خارج استخدام شده است. شاید انتخاب یک ارشد در خانه یا یک کمیته خانه.

معاهده

با مدیریت مستقیم فقط قراردادهای مستقیم امکان پذیر است..

قراردادها توسط هر مالک محل منعقد می شود که مستقیماً ساختمان آپارتمان را از طرف خود مدیریت می کند (ماده 164.2 LC RF).

رئیس خانه یا رئیس شورای خانه مجاز است از طرف همه مالکان توافق نامه منعقد کند (ماده 164.3 قانون مسکن فدراسیون روسیه) ، برای این کار هر مالک باید صادر کند. وکالتنامه محضریبه نام رئیس شورای خانه.

در انعقاد قرارداد، مالکان می توانند تمام شرایط لازم را در قرارداد فراهم کنند.

از شما دعوت می کنیم نمونه قرارداد مدیریت MKD فرم مستقیم: دانلود فرم.

برای انعقاد قراردادهای مستقیم با مدیریت مستقیم، باید موارد زیر را ارائه دهید:

1. یک کپی از پروتکل تصمیم مجمع عمومی مالکان در مورد انتخاب روشی برای مدیریت خانه.
2. یک کپی از پروتکل تصمیم مجمع عمومی مالکان در مورد انتخاب یک فرد مجاز برای تعامل با سازمان های تامین منابع به نمایندگی از همه مالکان (یا در انتخاب رئیس شورای خانه).
3. کپی گذرنامه فنی ساختمان آپارتمان؛
4. درخواست خطاب به مدیر در مورد انعقاد قراردادهای مستقیم.

مزایا و معایب

مزایای روش کنترل مستقیم:

• اولین مزیت و بدون شک شکل مستقیم اداره خانه این است که مالکان در این شکل مسئولیتی در قبال تعهدات قانون جزا ندارند. خدمات مقرر در قرارداد باید به طور کامل به آنها ارائه شود.
• هر یک از مالکین مسئولیتی در قبال بدهی سایر مالکان غیر صادق ندارد.
• هیچ واسطه ای وجود ندارد، زیرا مالک خود تعیین می کند که با کدام سازمان کار کند.صاحبان اماکن مسکونی به طور مستقل سازمان هایی را انتخاب می کنند که تعمیرات و کارهای دیگر را در اطراف خانه انجام می دهند. در این صورت این یک قرارداد است نه یک قرارداد مدیریتی. نیازی به پرداخت نیست کار اضافیو خدماتی که در قرارداد مشخص نشده است.

1. در فرم مستقیم، بودجه ای برای تعمیرات اختصاص داده نمی شود.
2. هیچ کنترلی بر مدیریت مستقیم وجود ندارد، هیچ کنترلی بر خدمات وجود ندارد، چه از طرف خود ساکنان و چه از طرف مقامات نظارتی (هیچ مکانیسم قانونی که اجازه اعمال چنین کنترلی را بدهد وجود ندارد).
3. هنگام انعقاد قرارداد، به عنوان مثال، برای تامین آب، لازم است که حداقل نیمی از فهرست مالکان با تامین کننده قرارداد امضا کنند. در غیر این صورت قرارداد اجرا نمی شود.

به نظر می رسد که ارزان بودن خدمات ارائه شده با هزینه بالای تعمیرات، حتی تعمیرات آرایشی و بهداشتی، بدون ذکر موارد عمده، و عدم توانایی تأثیرگذاری بر تأمین کننده جبران می شود.

صاحبان اماکن مسکونی مدیریت مستقیم ساختمان آپارتمان را انتخاب کرده و انتخاب خود را توجیه می کنند. پیشنهاد می کنیم ویدیو را تماشا کنید.