Értékesítési benchmarking megközelítés- népszerű módszer az ingatlan (ingatlan) értékelésére. A megközelítés a vizsgált objektumok értékesítési volumenének elemzésén alapul, miután figyelembe vett számos, a különbségeiket jellemző kiigazítást.
Összehasonlító értékesítéselemzési megközelítés: lényege, alkalmazási köre
Az összehasonlító elemzés egyike azon technikáknak, amelyek adatokat használnak fel Utóbbi időben ingatlanpiaci tevékenységei. összehasonlítja az érdeklődésre számot tartó piacon lévő több tárgyat, számos módosítást (módosítást) végez, figyelembe véve az értékelési és összehasonlítási tárgyak között meglévő különbségeket. Az elemzés eredménye az egyes összehasonlító objektumok eladási ára abból a helyzetből, hogy mindegyik ugyanazokkal a tulajdonságokkal rendelkezik, mint . A korrigált érték elemzéssel történő megszerzése lehetőséget ad arra, hogy következtetéseket vonjunk le egy tárgy piaci viszonyok között a legpontosabb áráról.
A benchmarking megközelítésnek számos szinonimája van V - piaci módszertan, összehasonlító értékesítési módszer, piaci információs módszer.
Az ingatlanértékelésnek három fő lehetősége van:
- jövedelemmódszerben a tőkésítési mutató kiszámítása a piaci információk figyelembevételével történik;
- költség módszerben A pótlási költség becslése a munkaerő és az anyagok piaci áraira vonatkozó adatok, a normál haszonmennyiségek és a jelenlegi költségek figyelembevételével történik. A módszer alapja a járulék, az arányosság, a kereslet-kínálat volumene, a helyettesítés;
- az összehasonlító elemzési megközelítésben a tárgyak jellemzőit figyelembe vevő mutatókat hasonlítják össze.
Benchmarking megközelítés- áttekinthető és egyszerű módszer, mert szabványos összehasonlításokon alapul, figyelembe véve a módosításokat.
A teljesítményértékelési megközelítés összetettsége nagy mennyiségű adatigényhez kapcsolódik, ami csak aktív ingatlanpiacon és jelentős értékesítési volumen mellett lehetséges. Minél több korrekciós módosítást alkalmaznak, annál kevésbé pontosak az információk.
A teljesítményértékelési megközelítés hatálya - egyesek értékelése földterületek, kis tárgyak vállalkozói tevékenység, lakáspiac és így tovább.
Az értékelés forrása - biztosítótársaságoktól, adatok hírügynökségek, folyóiratok, az értékbecslő cég archívuma.
Összehasonlító értékesítés elemzési megközelítés: szakaszok és értékelési technológia
Az összehasonlító elemzési folyamat több szakaszban zajlik:
Tanulmány folyamatban piaci szegmensés olyan kiértékelő objektumok kerülnek kiválasztásra, amelyek paraméterei hasonlóak a kiértékelendőkhöz;
Az objektumokról összegyűjtik a szükséges adatokat, és ellenőrzik azok pontosságát;
Az összehasonlítási egységeket kiválasztják a későbbi elemzéshez;
Az elemzett objektumok árait az értékelési és összehasonlítási objektumok közötti meglévő különbségek figyelembevételével módosítják;
A kiigazítási árakról megállapodnak, és kiszámítják az értékelési objektum végső értékét.
Az összehasonlító elemzési módszerben az összehasonlító objektumok egy szegmensből kerülnek ki, figyelembe véve a következő szempontokat
:
A tárgyak függetlensége. Ez akkor igaz, ha a vevő és az eladó rokonok, ugyanazon társaság vagy holding képviselői, és közös érdekük van;
Expozíciós időszak - az értékelt tárgy piaci létezésének ideje;
Befektetési motiváció - a vizsgált tárgy elhasználódási foka, a befektetők indítékai és a hatékony alkalmazás határozza meg.
Az összehasonlító elemzési megközelítés magában foglalja a következő kritériumok használatát az összehasonlítható objektumok kiválasztásakor:
A tulajdonjogok rendelkezésre állása. A kiigazítás lényege a piaci bérleti díj és a szerződéses ár különbségének figyelembe vétele;
Értékesítési benchmarking módszer A (CAP) egy ingatlan értékének becslésének módszere, amely összehasonlítja a közelmúltban értékesített hasonló ingatlanokat a tárgy ingatlannal, miután elvégezte a megfelelő kiigazításokat a különbségek figyelembevétele érdekében.
MÓDSZER ALGORITMUS
- Az érintett piacon hasonló ingatlanok közelmúltbeli eladásait azonosítjuk.
- A tranzakciós információk ellenőrzése.
- Összehasonlítható ingatlanok értékének módosítása.
Korrekciós szabály: Csak az összehasonlítható tétel kerül módosításra a hozzájárulás elve alapján. Ha egy hasonló tárgy valamilyen szempontból magasabb rendű az értékeltnél, akkor a tényleges eladási árát csökkenteni kell ennek a felsőbbrendűségnek a hozzájárulásával, és fordítva.
Korrekciós táblázat Korrigált ár = 97 000 USD
A MÓDOSÍTÁSOK MEGHATÁROZÁSÁNAK MÓDSZEREI
A páros értékesítés két olyan ingatlan értékesítése, amelyek közel azonosak, kivéve egy különbséget, amelyet az értékelő megpróbál kiértékelni a kiigazítás érdekében.
Példa. Becsülje meg az uszoda jelenlétére vonatkozó korrekciót, figyelembe véve a páros értékesítések értékelőjének rendelkezésére álló adatokat:
Javító táblázat
OBJEKTUMOK |
Eladási ár | ||||
| 1. pár | 2. pár | 3. pár | 4. pár | 5. pár | |
| Ingatlan úszómedencével | 85000 | 94000 | 88000 | 91000 | 91000 |
| Medence nélküli ingatlan | 69000 | 78500 | 72750 | 75000 | 72500 |
| Különbség | 16000 | 15500 | 15250 | 16000 | 16500 |
Sorrend:
15250 - 15500 - 16000 - 16000 - 16500. Átlagérték - 15850.
A modális érték (leggyakrabban megtalálható) Mo = 16000.
A medián érték (a sor közepén lévő érték) Me = 16000.
(A következtetésnek analitikusnak kell lennie, nem matematikainak.)
Medence beállítás - 16 000 USD
Példaként a probléma
Egy hasonló ingatlanban van teherlift. Az ingatlant 90 000 dollárért adták el. Az értékelt ingatlanban nincs lift. Határozza meg a lift jelenlétére és az értékelendő ingatlan értékére vonatkozó korrekciót, ha öt páros értékesítésről van adat (az egyes párokban lévő objektumok egy-egy tulajdonságban különböznek egymástól, aminek a hatása az ingatlan értékére az objektumot meg kell határozni):
- pénzben kifejezve;
- százalékban;
- az általános csoportban.
A készpénzkiigazítás az egyes összehasonlítható ingatlanok eladási árából hozzáadott vagy levont összeg.
A százalékos kiigazításokat akkor alkalmazzák, ha nehéz meghatározni az abszolút értékeket, de a piaci adatok azt mutatják, hogy százalékos eltérések vannak.
Ezenkívül a százalékos kiigazítások kétféle elszámolása létezik:
- független, ha mindegyik megkülönböztető jellemzőt a másiktól függetlenül veszik figyelembe;
- kumulatív százalékos kiigazítás, amikor minden kiigazított jellemzőt figyelembe vesznek, figyelembe véve más megkülönböztető jellemzők jelenlétét.
Az Amerikai Ingatlanértékelő Intézet a következő módosítási eljárást javasolja:
1. Átruházott tulajdonjogok. Ez a módosítás figyelembe veszi az ügyletben átruházott jogok körének különbségét.
Javító táblázat
| Jellegzetes | Hasonló eladott ingatlan | FÜGGETLEN KORREKCIÓ (+,-) | Halmozott korrekció (SZORZAT) |
| Ár | 100 000 dollár | ||
| dátum | 2 hónapja | -4% | 0,96 |
| Elhelyezkedés | 5%-kal jobb, mint az értékelt | +5% | 1,05 |
| Felszerelés | 10%-al jobb | -10% | 0,9 |
| Állapot | 5%-kal ROSSZABB | +5% | 1,05 |
| Ökológia | 2%-kal jobb | -5% | 0,96 |
| Általános módosítás | -9% | 0,905 | |
| Beállított | |||
| Tárgy költség | 91000 | 90500 |
2. Pénzügyi feltételek. Jelen módosítás figyelembe veszi az ügylet finanszírozási feltételeinek eltérését (készpénzes fizetés, átutalással, felhasználással kölcsön pénzt, jelzálogjog bejegyzése, jelzáloghitel igénybevétele stb.).
3. Eladási feltételek. Figyelembe veszi az eladó és a vevő kapcsolatát és az eladási ár esetleges engedményeit.
4. Idő. Figyelembe veszi a piac változásait az összehasonlítható eladás időpontjától az értékelés napjáig.
5. Helyszín. Figyelembe veszi a hasonló értékesítés helyére és a tárgyra vonatkozó ingatlanra vonatkozó módosításokat.
6. fizikai jellemzők. Az értékelés során figyelembe kell venni a fizikai jellemzők eltéréseit.
A harmadik típusú módosítás az általános csoportosítás. Aktív piacon alkalmazzák, ahol elegendő számú értékesítés található a piaci árkülönbség tanulmányozásához.
Példa. Három összehasonlítható lakáseladást azonosítottak. Mindegyik pontosan megegyezik az értékelés tárgyával.
Javítás általános csoportosítási módszerrel.
Javító táblázat
| Összehasonlítható objektum | Eladási ár | Minőség a vizsgált objektumhoz képest |
| Apartman 1 lakás 2 lakás 3 |
98000 100000 96000 |
Egy kicsit rosszabb Jobb Rosszabb |
Az árak közötti különbség kevesebb, mint 1%. A lakás ára 98 000 dollár.
Az ingatlantárgyak sokfélesége miatt, ha összehasonlíthatók, szükséges az eredeti adatok közös nevezőre hozása.
Példa. A vizsgált ingatlan egy 22 emeletes lakóépület, 672 lakással, ebből 176 lakás nem rendelkezik loggiával. Hasonló objektum ugyanaz a ház, de mindegyikben loggiás lakások találhatók.
Az összehasonlítás elvégezhető 1 m² fizikai jellemzőivel, vagy a gazdasági jellemzőkkel - egy loggia költségével.
Az ingatlanpiac különböző szegmensei eltérő összehasonlítási egységeket használnak.
Például a földeladási piacon vannak egységek:
- ár 100 négyzetméterenként;
- ár 1 ha;
- ár 1 épített telekre;
- 1 frontális méter ára (út vagy tengerpart mentén);
- egységnyi épületsűrűség árát.
- ár 1 m²;
- ár 1 m² bérelt területre;
- ár 1 m³ építési térfogatra;
- ár szobánként vagy apartmanonként;
- bevételt generáló egységár (stadionok - ülőhelyenként, garázsok - parkolóhelyenként).
Javító táblázat
Sorrend:
24000 - 25000 - 25000. Modális érték Mo = 25000. Medián érték Me - 25000. Átlagérték = 24607.
Fontos szempont az SAP módszer alkalmazásakor az értékelt ingatlan összehasonlítási eredményeinek összehangolása. Az értékelés során a kapott adatok számtani átlagolása nem megengedett.
Az elfogadott eljárás szerint minden egyes eredményt megvizsgálnak, és ítéletet kell hozni az értékelt eredményekkel való összehasonlíthatóság mértékéről.
ingatlan. Minél kisebb a végrehajtott módosítások száma és mértéke, annál nagyobb súlya van ennek az eladásnak a végső jóváhagyási folyamatban.
A végső érték az értékelő által az összes rendelkezésre álló információ elemzése alapján hozott ítéletet képvisel.
Az utóbbi időben az értékelési gyakorlatban kellő mennyiségű adat megléte mellett elkezdték alkalmazni a regressziós elemzési módszereket. Használatakor elfogadható a végső értékelés értéktartományban történő bemutatása.
Antispam ellenőrzés:
Rendben
A fő értékelési módszer az összehasonlító értékesítés elemzési módszer. Ez a módszer akkor alkalmazható, ha vannak valódi eladások, amikor a piac alakítja az árakat, és az értékbecslők feladata ennek a piacnak az elemzése, a hasonló eladások összehasonlítása és így az értékelt tárgy értékének meghatározása. A módszer egy eladásra kínált tárgy piaci analógokkal való összehasonlításán alapul. Ehhez a munkához azonban már kialakult föld- és ingatlanpiacra van szükség.
Az értékesítési összehasonlító módszert akkor alkalmazzuk, ha elegendő megbízható információ áll rendelkezésre az értékelt tárgyhoz hasonló tárgyak adásvételi tranzakcióiról. Ebben az esetben az összehasonlítási objektumok kiválasztásának kritériuma ugyanaz a legjobb és leghatékonyabb felhasználás.
Az összehasonlító értékesítés elemzési módszer alkalmazási sorrendje.
· .Kiemelve vannak az érintett piacon hasonló ingatlanok közelmúltbeli értékesítései. Információforrások: az értékbecslő saját aktája, internet, elektronikus adatbázis, ingatlancégek, ingatlanközvetítői akták, hitelintézetek (jelzálogbankok) archívuma, biztosító társaságok, építőipari és befektetési társaságok, fizetésképtelenségi és csődügyi területi osztályok.
· Tranzakciós információk ellenőrzése: a tranzakció megerősítése az egyik fő résztvevő (vevő vagy eladó) vagy egy ingatlancég ügynöke által; az eladási feltételek meghatározása.
· Az összehasonlítható objektumok költségének kiigazítása.
A kiigazítás három fő formában történhet: pénzben kifejezve, százalékos formában és általános csoportosítással.
Fontos szempont a használat során összehasonlító módszer az értékelt ingatlanok összehasonlítási eredményeinek összehangolása. A kapott adatok számtani átlagolása nem megengedett. Az elfogadott eljárás az egyes eredmények megvizsgálása és az értékelt ingatlannal való összeegyeztethetőségének megítélése. Minél kisebb a végrehajtott módosítások száma és nagysága, az nagyobb súly Az értékesítés végleges jóváhagyása folyamatban van.
Összehasonlítási egységként a helyi piacon hagyományosan bevezetett mérőórákat vesszük. Egy és ugyanazon objektum értékeléséhez egyszerre több összehasonlítási egység is használható.
Az összehasonlító elemzés során a következő összehasonlítási egységeket használják:
Ár egységnyi területre;
Az autópálya mentén található telkek egységára;
Ár telkenként;
A bérelendő helyiség egységnyi területi ára;
Ára a helyiség teljes területének egységére;
Ár a szerkezet egységnyi térfogatára;
Ár szobánként;
Ár apartmanonként;
Az egységár bevételt generál;
Az összehasonlítás elemei között szerepelnek az ingatlantárgyak ingatlanárak változását okozó jellemzői. A kötelező regisztrációhoz kötött objektumok a következők:
Az átruházott tulajdonjogok összetétele;
adásvételi tranzakció finanszírozásának feltételei;
Eladási feltételek;
értékesítési idő;
Elhelyezkedés;
Fizikai jellemzők;
A felhasználás jellege;
Nem ingatlanköltség-összetevők.
Az összehasonlított objektumok eladási árának módosítása a következő sorrendben történik:
Mindenekelőtt az ügylet feltételeivel és a piac helyzetével kapcsolatos kiigazításokat hajtanak végre, amelyek minden további módosítással az előző eredményre vonatkoznak;
Másodszor, közvetlenül az ingatlanra vonatkozó kiigazításokat hajtanak végre, amelyeket úgy hajtanak végre, hogy ezeket a kiigazításokat a piaci feltételekhez való igazítást követően kapott eredményre alkalmazzák, tetszőleges sorrendben.
A közvetlen értékesítés összehasonlító megközelítése egy értékelési módszer piaci értéke ingatlan a legutóbbi tranzakciós adatok alapján. Az értékbecslő áttekinti az érintett piacon értékesített összehasonlítható ingatlanokat, majd kiigazítja az esetleges eltéréseket
az értékelt és az összehasonlítható objektumok között. Az eredmény az, hogy minden összehasonlítható ingatlan eladási árát úgy határozzák meg, mintha eladáskor ugyanazok az alapvető jellemzők lennének, mint az adott ingatlan. A korrigált ár lehetővé teszi az értékbecslő számára, hogy logikus következtetéseket vonjon le az értékelt ingatlan piaci értékéről. A közvetlen összehasonlító elemzési megközelítést ún összehasonlító értékesítési módszerrel, piaci módszerrel isés a piaci információs módszer.
A közvetlen összehasonlító elemzés az ingatlanértékelés három megközelítésének egyike. A másik kettő az jövedelmezőÉs drága– piaci információkat is igényelnek. Az elsőben a kapitalizációs mutató meghatározása piaci adatok alapján történik. A költségszemléletű megközelítés megköveteli a csere vagy újratermelés költségeinek becslését az anyagok és a munkaerő piaci áraira, az általános költségekre és a normál nyereségre vonatkozó információk alapján.
Alapelvek A módszer alapelvei a következők: kereslet és kínálat, függőség, hozzájárulás, arányosság és helyettesítés. Ez utóbbi előre meghatározza a „normál” vevő viselkedését - ne vásároljon ingatlant, ha annak költsége meghaladja a hasonló használati fokú tárgyak költségét.
A módszer előnye: egyszerű és világos, mert nyilvánvaló összehasonlítások alapján; lehetővé teszi az eltérő jellemzők alapján történő beállítást; statisztikailag érvényes becsléseket ad.
A módszer hátrányai: nagy mennyiségű megbízható információt igényel, ami csak a tömeges ingatlanpiacokon lehetséges; nagyszámú korrekciós módosítással az értékelés megbízhatósága csökken; információkat használ az ingatlanpiac múltbeli eseményeiről, és nem veszi figyelembe az elvárásokat.
Alkalmazási terület: a lakáspiac, a kisvállalkozási ingatlanok piaca, a telekpiac egyes szegmensei (városon belüli kertes telkek nyaralóknak).
Információforrások: ingatlanokról szóló időszaki kiadványok, információs szolgálatok, biztosítótársaságok adatai, az értékbecslő személyes archívuma stb.
Értékelési technológia:
– a kívánt piaci szegmens tanulmányozása és a vizsgálthoz hasonló ingatlantárgyak kiválasztása;
– információk gyűjtése és ellenőrzése minden egyes kiválasztott objektumról;
– a szükséges összehasonlítási egységek kiválasztása és az egyes egységekre vonatkozó összehasonlító elemzések elvégzése;
– az egyes objektumok árkorrekciói a kiválasztott és értékelt objektum összehasonlító egységeiben megállapított különbségek alapján;
– megállapodás a módosított árakról és az értékelt ingatlan értékének megállapításáról.
A felmérés során meg kell határozni, hogy az összehasonlítható objektumok az adott ingatlannal azonos piaci területen találhatók-e, azonos korúak és méretűek-e, azonos felszereltséget biztosítanak-e, végül milyen értékesítésük gazdasági feltételei, beleértve a finanszírozást is, hasonlóak voltak a vizsgált ingatlan értékesítési feltételeihez.
Az összehasonlítható ingatlanok értékesítéséről gyűjtött adatokat az ügylet egyik fő felének (vevő vagy eladó) vagy meghatalmazott képviselőjének (bróker, kölcsönadó, tulajdoni társaság) kell ellenőriznie. Gondoskodnia kell arról, hogy az összehasonlítható ingatlanok versenyképesek legyenek a tipikus piaci információkkal rendelkező vevő szempontjából. Az eladási árnak meg kell felelnie egy "karakteres távolságú" tranzakciónak. Ez azt jelenti, hogy egyik fél sem volt nehéz helyzetben, mindkét fél rendelkezett a piacra jellemző információkkal, és gazdaságosan járt el, valamint a fizetés vagy a finanszírozás megfelelt a normál piaci feltételeknek. Az értékbecslőnek gyanakodnia kell a túlzottan elhamarkodott eladásokra vagy két, egymással szorosan összefüggő fél közötti tranzakciókra (például gyermekek és szülők, férj és feleség, vállalat és 100%-os tulajdonú vállalat között). leányvállalat). Általában elutasítják azokat az értékesítéseket, amelyek egy vagy több fél adóügyi elbírálásától függenek, az elhunyt személyek vagyonának értékesítését, valamint a kizárást célzó értékesítéseket.
Amennyiben az értékelendő ingatlan eltér egy összehasonlítható ingatlantól, az összehasonlítható ingatlan árát módosítani kell annak meghatározásához, hogy mennyiért adták volna el, ha ugyanazokkal az alapvető tulajdonságokkal rendelkezik, mint az értékelt ingatlan.
Összehasonlítható ingatlanok tényleges eladási árának korrekciója során a korrekciók az összehasonlítható ingatlanról (a) az értékelt ingatlanra vonatkoznak. Ebben az esetben meg kell próbálnia válaszolni a következő kérdésre: "Milyen összegért adnák el az összehasonlított tárgyat, ha ugyanazokkal a tulajdonságokkal rendelkezne, mint az összehasonlított tárgy?" Például, ha egy hasonló apartmankomplexum egy festőibb területen található, mint a tárgy ingatlan, és ezt a festői kiválóságot 10 000 dollárra értékelik a piacon, akkor a tényleges eladási árat 10 000 dollárral kell csökkenteni, ha az összehasonlító ingatlan alacsonyabb az alany ingatlan, ott a tényleges eladási ár legyen az első
növelték arra az összegre, amelyért eladnák, mivel a második tárgy magasabb jellemzőivel rendelkezik.
A kiigazítások az alapján is megtörténnek, hogy egy tipikus vevő a piacon hogyan értékelné a különbségeket. Ezért egy adott tulajdonság nem feltétlenül annyit ér, amennyibe kerül létrehozása vagy megsemmisítése, hanem inkább annyit, amennyit hozzáad az ingatlan összértékéhez. Például egy épület festése 2000 dollárba kerülhet, de valószínű, hogy a potenciális vevő úgy gondolja, hogy 3500 dollárral növeli az ingatlan értékét. Így a helyes korrekció 3500 dollár lenne, nem pedig 2000 dollár.
A módosítások összegének meghatározására szolgáló fő módszerek a következők:
– páros értékesítés elemzése;
- regresszió analízis;
– általános csoportosítási módszer.
Fontos megjegyezni, hogy módosításokat hajtanak végre az összehasonlított objektumoktól az értékeltig, azaz meg kell határozni, hogy az összehasonlított tárgyat milyen áron adnák el, ha az értékelendővel azonos tulajdonságokkal rendelkezne.
Páros értékesítési elemzés az egyik módja annak, hogy meghatározzuk bármely jellemző korrekciójának mértékét. Több összehasonlítható eladáspár összehasonlításából és elemzéséből áll. A páros értékesítés két olyan ingatlan eladása, amelyek szinte azonosak, kivéve egy jellemzőt, amelyet az értékelő megpróbál értékelni a helyes kiigazítás érdekében. Például egy értékelő megpróbálja megbecsülni a korrekciót egy medence jelenlétére vonatkozóan. A táblázat öt páros értékesítésről ad információt, amelyeket az értékelő egy lakóövezetben azonosított. Bár az értékelő kiszámította az átlagot, a mediánt és a módust a párok közötti különbségek eloszlásának leírására, ez nem helyettesíti az analitikus ítéletalkotást. Végső soron az értékbecslőnek kell eldöntenie, hogy a medence megléte vagy hiánya hogyan befolyásolja az ingatlan összértékét.
A korrekció meghatározásához használt páros értékesítés
Közvetlen értékesítési benchmarking megközelítés egy módszer az ingatlan piaci értékének becslésére a legutóbbi tranzakciók alapján. Az értékbecslő elemzi a valós piaci tranzakciókat, és összehasonlítja azokat az objektumokat, amelyekre ezeket végrehajtották, az értékelt tárggyal. A közvetlen értékesítés során az értékbecslő az érintett piacon értékesített, összehasonlítható ingatlanokat veszi figyelembe; ezt követően kiigazításokat végeznek a tárgytulajdonság és a hasonló tulajdonság közötti lehetséges különbségek miatt. Ennek eredményeként az egyes összehasonlítható ingatlanok eladási ára úgy kerül meghatározásra, mintha az eladáskor az értékelt ingatlanhoz hasonló alapvető jellemzőkkel rendelkezne. A korrigált ár lehetővé teszi az értékbecslő számára, hogy logikus következtetéseket vonjon le az értékelt ingatlan lehetséges piaci értékéről. A közvetlen összehasonlító megközelítést összehasonlító értékesítési módszernek is nevezik. piaci módszer vagy a piaci információs módszer.
A közvetlen összehasonlító elemzés az ingatlanértékelés három megközelítésének egyike. A másik kettő - jövedelmező és költséges - szintén piaci információkat igényel. Az elsőben a kapitalizációs mutatókat piaci adatok alapján határozzák meg. A költségszemléletű megközelítés megköveteli a csere vagy újratermelés költségeinek becslését az anyagok és a munkaerő piaci árára, az általános költségekre és a normál nyereségre vonatkozó információk alapján.
Egy ingatlan bekerülési értéke az összehasonlító értékesítési elemzés módszere szerint megegyezik egy hasonló ingatlan súlyozott átlagárával, figyelembe véve azokat a módosításokat, amelyek figyelembe veszik annak az értékelt ingatlantól való eltérését:
ahol Pk egy hasonló tárgy eladási ára (hasonló analógok halmaza);
D a kiigazítások mennyisége.
A képlet látszólagos egyszerűsége ellenére a korrekciós értékek mennyiségének meghatározása nagyon munkaigényes munka, és az értékbecslő széleskörű tapasztalatát igényli. Nagy mennyiségű részletes és megbízható információt kell összegyűjteni az összehasonlítható homogén objektumokról. Például a lakáspiacra: a lakótér jellemzői, elhelyezkedés, emeletek száma, háztartási eszközök és telefon elérhetősége, környezeti tisztaság és a terület presztízse, a helyiségek állapota és díszítése stb.
A módosítások sajátossága az is, hogy a tárgyak jellemzőiben mutatkozó eltéréseket a tipikus vásárló szemszögéből értékelik. Ezért bármely jellemző módosítása nem feltétlenül kerül annyiba, mint amennyit a jellemző létrehozására (vagy megszüntetésére) költöttek.
Ez a megközelítés a következő elveken alapul:
- - kereslet és kínálat,
- - helyettesítés,
- - hozzájárulás.
Az első alapelv kimondja, hogy egy fejlett ingatlanpiacon egy tárgy ára a kereslet és kínálat aktuális viszonyaitól függ.
A helyettesítés elve azt feltételezi, hogy egy racionális befektető vagy vevő nem fizet többet egy adott ingatlanért, mint amennyibe egy másik hasonló, ugyanolyan hasznosságú ingatlan vásárlása kerülne. Ezért a hasonló vagy összehasonlítható ingatlanokért fizetett áraknak tükrözniük kell az értékelt ingatlan piaci értékét.
Az összehasonlító értékesítési elemzés módszerének elméleti indoklásában fontos, hogy az értékelő megértse a helyettesítési elv alkalmazásának sajátosságait.
A lakáspiac vonatkozásában ez az elv azt jelenti, hogy ha a vevőnek lehetősége és vágya van lakást vásárolni, akkor annak árát általában a kiválasztott lakástípus eladási árának szintjén határozzák meg, feltéve, hogy nem. sok időt és többletköltséget igényel a tranzakció végrehajtása. A tapasztalt ingatlanosok tudják, hogy a legtöbb vevő kész több lehetőséget is megfontolni, hogy a legjobbat válassza, és csak rövid késéssel fogadja el a tranzakciót.
A helyettesítés elve alapozza meg azt a feltevést, hogy egy lakás forgalmi értéke a hasonló tulajdonságokkal rendelkező, hasonló ingatlannal lebonyolított korábbi ügyletekben megállapított érték, feltéve, hogy azokban nincs különösebb ügyleti feltétel, azaz az ügyletet meg kell kötni. jellemző mind a finanszírozás, mind a megkötésének feltételei tekintetében.
A hozzájárulás elvét alkalmazzák az összehasonlított objektumok költségeinek korrekciói során. Ha az értékelt objektumból hiányzik az összehasonlított objektumban található tulajdonság, akkor a költséget ennek a részletnek a hozzájárulásának mértéke módosítja.
Az összehasonlító értékesítés elemzési megközelítést fejlett értékesítési piac esetén alkalmazzák. Amikor a piac fejlődik, az ilyen feltételek megvalósulnak a lakások adásvételi piacán. A kisvállalkozási ingatlanok értékének meghatározásához is az összehasonlító értékesítési elemzés adja a legjobb mutatókat.
Fejlett földpiac mellett ez adja a legjobb eredményeket a telkek értékelése során. Az ingatlanpiac elégtelen fejlettsége, valamint az a tény, hogy az értékelt ingatlan szakosodott, vagy kivételes, a piac általános állapotát nem tükröző előnyökkel, terhekkel jár, nem teszi célszerűvé ennek a megközelítésnek az alkalmazását.
A piaci megközelítés előnyei a következők:
- - a legegyszerűbb megközelítés;
- - statisztikailag indokolt;
- - alkalmazkodási módszereket foglal magában;
- - adatokat szolgáltat más értékelési megközelítésekhez.
- - aktív piac szükségessége;
- - nem mindig állnak rendelkezésre összehasonlító adatok;
- - a módosítások szükségessége, amelyek nagy része befolyásolja az eredmények megbízhatóságát;
- - a megközelítés múltbeli eseményeken alapul, és nem veszi figyelembe a jövőbeli várakozásokat.
Az összehasonlítható ingatlanok eladási ára az egyik olyan tényező, amely meghatározza a vizsgált ingatlan iránti keresletet. Ebből kifolyólag nem valószínű, hogy a potenciális vásárlók többet fizetnének az adott ingatlanért, mint amennyit egy hasonló ingatlanért fizetnének. Ha a hasonló ingatlanok ára emelkedik, akkor az eladó tudja, hogy az ilyen típusú ingatlanok iránt megnőtt a kereslet.
És fordítva, ha az ingatlanpiac ezen szegmensében csökkennek az árak, akkor az ilyen típusú ingatlanok iránti kereslet csökken. Az adott típusú ingatlanok iránti kereslet változásait a kínálati és keresleti görbék segítségével szemléltetjük tankönyv"Az ingatlanértékelés alapjai - M., 2004."
Az ingatlanpiac kezdeti állapotát feltételezve, amelyet az I. keresleti görbe és a kínálati görbe jellemez, egy ingatlan egyensúlyi (piaci) árát az adott típusú eladott ingatlanok P értéke és Q mennyisége határozza meg. Az ingatlanpiaci drágulás (például a megtakarítások infláció elleni védelme miatt) az ingatlanok iránti kereslet növekedését idézi elő, amit a keresleti görbe keresletre való eltolódása tükröz II. A kínálati görbe és az új keresleti görbe metszéspontja a 2. pontban egy új piaci egyensúly felállításának felel meg. Most az árat a P-nek megfelelő szinten állítják be, és a kérdéses típusú felkínált (eladott) ingatlanok száma egyenlő lesz Q-val. Hasonlóképpen szemléltethetjük egy új piaci egyensúly meghatározását, amelyet pont határoz meg. 3, az ingatlantárgyak iránti kereslet csökkenése miatt. Ezután az ilyen típusú ingatlanok ára P-nek megfelelő szinten kerül megállapításra, és az ilyen típusú ingatlanok felajánlott (eladott) száma Q 16 lesz.
Az értékesítéselemzési módszer megvalósításának technológiája
Az összehasonlító értékesítési elemzés egy ingatlan értékének becslésére szolgáló módszer, amely összehasonlítja a közelmúltban értékesített hasonló ingatlanokat az adott ingatlannal, miután elvégezte a megfelelő módosításokat a köztük lévő különbségek figyelembevétele érdekében.
A lakáspiac kapcsán a helyettesítés elve azt jelenti, hogy ha a vevőnek lehetősége és vágya van lakást vásárolni, akkor annak árát általában a kiválasztott lakástípus eladási árának szintjén határozzák meg, feltételezve, hogy az nem vesz sok időt és többletköltséget a tranzakció befejezéséhez.
A tapasztalt ingatlanosok tudják, hogy a legtöbb vevő kész több lehetőséget is megfontolni, hogy a legjobbat válassza, és csak rövid késéssel fogadja el a tranzakciót.
A helyettesítés elve alapot ad ahhoz, hogy egy lakás forgalmi értéke a hasonló tulajdonságokkal rendelkező, hasonló ingatlanokkal korábban lebonyolított ügyletekben megállapított érték, feltéve, hogy azokban nincsenek különleges ügyleti feltételek, pl. az ügyletnek tipikusnak kell lennie mind a finanszírozás, mind a megkötésének feltételei tekintetében.
Tovább modern színpad Az ingatlanpiac, amely minden tulajdonjog magja, még mindig bent van gyerekcipőben jár. Lényegében csak egy viszonylag fejlett lakáspiacunk van, ami az előző rendszerben is létezett lakótércsere formájában, de azóta sem nyílt meg teljesen. A kazahsztáni értékbecslők tevékenységében tehát az a fő különbség, hogy gyakorlatilag nincs nyílt adatunk az ingatlantranzakciók valós értékéről, mert résztvevőik az uralkodó mentalitás miatt igyekeznek eltitkolni ezeket az információkat.
Bizonyos típusú ingatlanok egyáltalán nem eladók a nyílt piacon. versenypiaci. Ezért a külföldi gyakorlatban elterjedt értékesítés-összehasonlítási módszert megbízható információk hiányában nem tudjuk maradéktalanul alkalmazni.
Az ingatlan értékelése során a összehasonlító megközelítés egy adott ingatlantípus eladási árának mozgására vonatkozó információs bázis létrehozása szükséges a vizsgált regionális ingatlanpiac keretein belül. Az ingatlan adás-vételi ügyletekben részt vevő regionális ingatlanstruktúrák információforrásnak tekinthetők az ilyen jellegű információs bázis létrehozása során. állami szervezetek(Ingatlanközpontok, Kazah Köztársaság Állami Statisztikai Bizottsága stb.), kiadványok (magazinok, újságok, reklámfüzetek stb.) stb. Alapvetően fontos, hogy az értékbecslő előzetesen információs bázist képezzen, függetlenül attól, van-e Ebben a pillanatban meghatározott típusú ingatlan értékelésére vonatkozó megrendelés. Az információs bázis kialakításának ilyen megelőző megközelítése előfeltétele az összehasonlító megközelítés gyakorlati megvalósításának Kazahsztán instabil ingatlanpiacán 5.
Az összehasonlító megközelítés megvalósítása a következő szakaszokból áll:
1. lépés: Határozza meg a közelmúltban értékesített hasonló ingatlanokat az érintett piacon
Az összehasonlítható ingatlanok közelmúltbeli eladásaival kapcsolatos információforrások lehetnek az értékbecslő saját archívuma, ingatlancégek adatbankjai, közjegyzői irodák adatbankjai, területi hatóságok, ahol adásvételi ügyleteket regisztrálnak és ingatlantulajdonos-nyilvántartást vezetnek, időszaki kiadványok. a befejezett tranzakciókról ingatlan adásvételről és egyéb forrásokról. A közelmúltbeli ingatlaneladások elemzésekor meg kell győződnie arról, hogy a hasonló ingatlan fizikai kora azonos, az ingatlan alatti földterület azonos, a tranzakció pénzügyi feltételei stb.
Ebben a szakaszban a piacot szegmentálni kell, vagyis olyan szektorokra kell bontani, amelyeknek hasonló tárgyai és tárgyai vannak.
Hasonló objektumok szerzője:
- - rendeltetésszerű használat;
- - minőség;
- - átruházott jogok;
- - hely;
- - fizikai jellemzők.
Hasonló tantárgyak szerzője:
- - fizetőképesség;
- - finanszírozási lehetőségek;
- - befektetési motiváció.
Az összehasonlítható ingatlanoknak az ingatlanpiac ugyanabba a szegmensébe kell tartozniuk, és a velük folytatott tranzakciókat az erre a szegmensre jellemző feltételekkel kell lebonyolítani:
- - visszafizetési időszak;
- - az ügylet alanyainak függetlensége;
- - befektetési motiváció.
Különösen a következő pontokat kell figyelemmel kísérni.
Az expozíciós időszak az az idő, amíg az objektum a piacon van. A kiállítás időtartama piaci szegmensenként eltérő, és nagymértékben függ a tárgyak minőségétől. Például Almatiban az átlagos expozíciós időszak a lakóapartmanok esetében körülbelül egy hónap, az irodaházak esetében - másfél és három hónap között. Ha a tárgyat a szokásos kiállítási időszaknál jóval rövidebb ideig adták el, ez alulértékelt árat jelez. Ha az objektum sokkal hosszabb ideig volt a piacon, mint a szokásos expozíciós időszak, ezért az ár felfújódik. A tranzakció mindkét esetben nem jellemző a piaci szegmensre, és nem tekinthető összehasonlíthatónak.
Az ügylet alanyai függetlensége azt jelenti, hogy az ügyleteket nem piaci áron kötik meg, és az azokra vonatkozó adatok nem használhatók fel összehasonlításra, ha a vevő és az eladó:
- - rokonok;
- - a holding és egy független leányvállalat képviselői;
- - egyéb kölcsönös függőségekkel és kölcsönös érdekekkel rendelkeznek;
- - biztosítékkal vagy egyéb kötelezettséggel terhelt tárgyakkal ügyleteket hajtanak végre;
- - elhunyt személyek tulajdonának értékesítésében részt venni;
- - értékesítést folytatnak a zálogtárgy elidegenítésének elkerülése érdekében stb.
A befektetési motivációt a következők határozzák meg:
- - a befektetők hasonló indítékai;
- - hasonló legjobb és leghatékonyabb létesítményhasználat;
- - az épület kopottsági foka.
Például egy épület megvásárlása egy iroda megszervezésére nem használható analógként, ha az épületet szállodaként tervezik használni, mivel a várható bevételek és kiadások eltérőek lesznek.
Az a tárgy, amelynek kopottsági foka meghaladja a 80%-ot, nagyobb javítás nélkül nem használható profiljának megfelelően. Ezért a 80%-ot meghaladó elhasználódású épület vásárlása más motivációval történik, mint egy kisebb kopású épület vásárlása. Az első esetben ez általában egy új létesítmény építésére vonatkozó jogok megvásárlása.
2. szakasz. A tranzakciós információk pontosságának ellenőrzése
Az értékbecslő által gyűjtött tranzakciós adatokat az eladónak, a vevőnek vagy a tranzakciót kísérő közvetítőnek (értékbecslőnek) kell ellenőriznie és megerősítenie. A tranzakciós ár megerősítése szükséges a tényleges tranzakciós ár biztosításához, hiszen gyakran másodlagos piac Előfordul, hogy az adásvételi szerződésben egy (kisebb) érték szerepel, de a tényleges tranzakciós ár nincs feltüntetve, és általában jóval magasabb. Az adásvételi szerződésben az ügylet értékének csökkenését a nagy összegű állami illeték és a jelentős ingatlanadó kulcsok magyarázzák. A „kettős ár” probléma kormányzati probléma. Egyes országokban ezt például bevezetéssel oldják meg jogalkotási aktus, amely szerint önkormányzati hatóságok menedzsmentnek elsőbbségi joga van az eladásra kínált ingatlan vásárlására. Ebben az esetben, ha az önkormányzat azt tapasztalja, hogy egy ingatlan adásvétele a piaci értéknél jóval alacsonyabb áron történik, döntést hoznak arról, hogy az önkormányzat ezen a csökkentett áron vásárolja meg az ingatlant. Különösen fontos az adásvételi ügyletek árának gondos ellenőrzése, ha két, egymással szorosan összefüggő fél között (például rokonok, anya- és leányvállalatok között stb.) bonyolítják le azokat.
3. lépés: Az ár módosítása az értékelt ingatlan és az egyes összehasonlítható ingatlanok közötti különbségek figyelembevétele érdekében.
A szakértő értékbecslő az összehasonlítható tárgy árát annyiban módosítja, amennyiben az értékelt tárgy eltér az összehasonlíthatótól. Ezeket a kiigazításokat annak meghatározása érdekében hajtják végre, hogy egy hasonló ingatlant milyen áron lehet eladni, ha ugyanazokkal a tulajdonságokkal rendelkezik, mint az értékelt.
Az összehasonlítható ingatlanok tényleges eladási árának korrekciója során az összehasonlítható ingatlanról az érintett ingatlanra korrekció történik. Ebben az esetben az értékbecslőnek a következő kérdésre kell válaszolnia: „Milyen áron adnák el az ingatlant, ha az értékelés alatt álló ingatlanokkal azonos tulajdonságokkal rendelkezne?” Például, ha egy hasonló lakóépület egy környezetre kevésbé veszélyes városi területen található, mint az érintett lakóépület, és ezt a környezeti állapotbeli különbséget a piacon 10 000 dollárra értékelik, akkor annak tényleges eladási árát 10 000 dollárral kell csökkenteni összehasonlítható tárgy alacsonyabb az értékeltnél, az első tényleges eladási árát fel kell emelni arra az összegre, amelyért eladták volna, ha az értékelendő tárgyhoz képest magasabb tulajdonságokkal rendelkezik.
A módosítások sajátossága, hogy az objektumok jellemzőinek különbségeit a tipikus vásárló szemszögéből értékelik. Ezért bármely jellemző módosítása nem feltétlenül kerül annyiba, mint amennyit a jellemző létrehozására (vagy megszüntetésére) költöttek. Például egy nyaraló festésének költsége körülbelül 1000 dollár volt, de a vidéki ház jelentősen átalakult a festés következtében, és egy tipikus vásárló hajlandó lenne 2000 dollárt fizetni ezért a festményért legyen 2000 dollár.
4. szakasz. Ebben a szakaszban megegyeznek az analóg objektumok korrigált áraiban, és összehasonlító megközelítés alapján határozzák meg az ingatlan piaci értékének végső értékét.
Értékelési folyamat ingatlan nagyszámú olyan tényező elemzését követeli meg az értékelőtől, amelyek végső soron meghatározzák a számított érték értékét.
Az értékelési objektum költségjellemzőire vonatkozó minősített és ésszerű következtetés csak rendszeresített és valamilyen módon megerősített kiindulási adatok alapján lehetséges, amelyeket viszont bármely érdekelt fél, így a kormányhatóság is ellenőrizhet.
Az értékelő fő feladatai az értékelés tárgyának egyértelmű meghatározása, azonosítása (leírása), az információs bázis kiválasztásának indoklása a számítások elvégzésekor, valamint a felhasznált mennyiségekre vonatkozó különféle feltételezések és feltételezések minimalizálása.
Egy adott objektum értékelése során az első szakaszban az értékelőnek elemeznie kell az objektum értékeléséhez rendelkezésre álló összes műszaki dokumentációt, és meg kell határoznia az objektum állapotát jellemző fő paramétereket. Az épületek, építmények ellenőrzése az engedéllyel rendelkező szakemberek tevékenységi köre.
Az értékbecslők számára ismerni kell az építmények vizsgálatára vonatkozó alapvető rendelkezéseket, állapotelemzési módszereket, valamint a műszaki szakvélemény eredményeit helyesen használni az értékelt tárgy értékének meghatározásakor.
Az épületek és építmények biztonsága és tartóssága nagymértékben függ az üzemeltetési feltételektől, a külső hatásoktól, a meghozott tervezési döntésektől, az építés során felhasznált anyagoktól és szerkezetektől, valamint az építési és szerelési munkák minőségétől. Nagyon fontos a létesítmény biztonsága érdekében időben végrehajtja a megelőző karbantartást és a nagyobb javításokat.
Az értékelő egyik fő feladata a helyszínen végzett munka során a vizsgált tárgy fizikai elhasználódásának meghatározása.
Az összehasonlító megközelítés fő előnye, hogy az értékbecslő a hasonló tárgyak tényleges vételi és eladási áraira fókuszál. Ebben az esetben az árat a piac határozza meg, mert az értékelő csak azokra a módosításokra korlátozódik, amelyek biztosítják az analóg és az értékelt objektum összehasonlíthatóságát.
Az összehasonlító megközelítés másik előnye az adott ingatlan kereslet-kínálatának valós tükrözése, hiszen a tényleges tranzakció ára a lehető legnagyobb mértékben figyelembe veszi a piaci helyzetet.
