Внешний износ недвижимости в зависимости от вызвавших его причин в большинстве случаев является неустранимым по причине неизменности местоположения, но в ряде случаев может «самоустраниться» из-за позитивного изменения окружающей рыночной среды. Методы определения внешнего износа приведены на рис. 4.9.
Рис. 4.9. Методы определения внешнего износа
Методом капитализации потерь в арендной плате расчет внешнего износа производится аналогично расчету функционального неустранимого износа.
Метод парных продаж основан на анализе имеющейся ценовой информации по недавно проданным аналогичным объектам (парным продажам). При этом предполагается, что объекты парной продажи отличаются друг от друга только выявленным и соотнесенным к объекту оценки экономическим износом (табл. 4.8).
Таблица 4.8
Пример расчета внешнего износа методом парных продаж
Пример. Физический износ оцениваемого здания составляет 40 %. Согласно плану перепланировки, здание подлежит сносу по истечении двух лет с момента оценки.
При осмотре объекта экспертом были определены следующие показатели:
1) эффективный возраст оцениваемого здания - 30 лет;
2) оставшийся срок экономической жизни - 60 лет.
Накопленный износ без учета действия внешнего фактора рассчитывается по формуле (4.1):
.
Износа с учетом действия внешнего фактора:
Доля возможного учета остальных видов износа в этом результате чрезвычайно мала, что и позволяет считать полученный результат внешним износом. Резкое сокращение оставшегося срока экономической жизни здания ведет к снижению инвестиционной привлекательности и, как следствие, обвальному падению вероятной цены продажи.
В таких случаях целью оценки является расчет не полных прав собственности на оцениваемое здание, а прав краткосрочной аренды на срок оставшейся экономической (физической) жизни при условии, если потенциальным инвестором просматривается какая-либо выгода от этого приобретения.
4.6. Пример оценки стоимости объекта недвижимости
затратным подходом
В табл. 4.9 приведен пример расчета стоимости объекта недвижимости затратным подходом.
Таблица 4.9
Расчет стоимости объекта недвижимости затратным подходом
| № стро-ки | Расчетные показатели | Затраты, тыс. руб. |
| Стоимость земельного участка | 230 000 | |
| Восстановительная стоимость | 500 000 | |
| Прибыль застройщика (30 %) | 150 000 | |
| Итого затрат на строительство (строка 2 + строка 3) | 650 000 | |
| Обесценение, вызванное устранимым физическим износом элементов с коротким сроком жизни | 10 200 | |
| Обесценение, вызванное неустранимым физическим износом элементов с коротким сроком жизни | 10 925 | |
| Обесценение, вызванное неустранимым физическим износом элементов с долгим сроком жизни | 146 990 | |
| Итого обесценение, вызванное физическим износом (строка 5 + строка 6 + строка 7) | 168 115 | |
| Обесценение, вызванное устранимым функциональным износом | 38 000 | |
| Обесценение, вызванное неустранимым функциональным износом | 96 000 |
Для повышения точности расчетных процедур как по определению восстановительной стоимости, так и по расчету износа необходима разумная компиляция нескольких методик по расчету указанных показателей.
Необходимо учитывать, что во многих случаях затратный подход в оценке недвижимости не отражает рыночную стоимость, так как затраты инвестора не всегда создают рыночную стоимость из-за разницы в издержках на воссоздание сопоставимых объектов, и, напротив, создаваемая стоимость не всегда бывает адекватной понесенным затратам. Это касается прежде всего объектов доходной недвижимости.
5. Доходный подход к оценке недвижимости
5.1. Общие положения
Доходный подход - это совокупность методов оценки стоимости недвижимости, основанных на определении текущей стоимости ожидаемых от нее доходов.
Доходный подход используется при определении:
Инвестиционной стоимости, поскольку потенциальный инвестор не заплатит за объект большую сумму, чем текущая стоимость будущих доходов от этого объекта;
Рыночной стоимости.
Основной предпосылкой расчета стоимости таким подходом является сдача в аренду объекта недвижимости. Для преобразования будущих доходов от недвижимости в текущую стоимость осуществляется капитализация дохода.
Капитализация дохода - это процесс перерасчета потока будущих доходов в конечную величину, равную сумме их текущих стоимостей.
Доходный подход основан на том, что стоимость недвижимости, в которую вложен капитал, должна соответствовать текущей оценке качества и количества дохода, который эта недвижимость способна принести с учетом рисков, характерных как для оцениваемого объекта, так и для региона .
Сущность доходного подхода состоит в оценке текущей (сегодняшней) стоимости будущих выгод, которые, как ожидается, принесут эксплуатация и возможная продажа в дальнейшем недвижимого имущества, путем капитализации дохода.
Доходный подход используется только для оценки доходной недвижимости, т. е. такой недвижимости, единственной целью которой является получение дохода, и в его основе лежат следующие принципы оценки недвижимости :
Принцип ожидания для данного подхода является основным методообразующим принципом (стоимость объекта, приносящего доход, определяется текущей стоимостью будущих доходов, которые этот объект принесет). Типичный инвестор или покупатель приобретает недвижимость в ожидании получения от нее будущих доходов или выгод. Таким образом, стоимость объекта может быть определена как его способность приносить доход в будущем. Здесь так же действует фактор времени, и сумма будущих доходов должна быть приведена к нулевому моменту времени путем капитализации дохода;
Принцип замещения (стоимость объекта недвижимости имеет тенденцию устанавливаться на уровне величины эффективного капиталовложения, необходимого для приобретения сопоставимого, замещающего объекта, приносящего желаемую прибыль). Максимальная стоимость актива не должна превышать наименьшей цены, по которой может быть приобретен другой аналогичный актив с эквивалентной доходностью.
Оценка рыночной стоимости с использованием доходного подхода основана на преобразовании доходов, которые, как ожидается, оцениваемый актив будет генерировать в процессе оставшейся экономической жизни в стоимость. С теоретической точки зрения источник дохода может быть любым: аренда, продажа, дивиденды, прибыль. Главное, чтобы он был продуктом оцениваемого актива. С помощью этого подхода возможна и целесообразна оценка тех активов, которые используются или могут использоваться в интересах извлечения дохода (недвижимость, акции, облигации, векселя, нематериальные активы и т. п.) .
Чем выше доходный потенциал оцениваемого актива, тем выше его стоимость. При этом анализ доходов должен осуществляться на протяжении всей оставшейся экономической жизни актива при условии его использования в течение этого периода наиболее эффективным образом.
Раздел 1. Основные производственные фонды
Глава 3. Износ основных производственных фондов и его влияние на стоимость оцениваемых объектов
3.4. Внешний износ (экономическое устаревание) основных производственных фондов и принципы его определения
Следует напомнить, что внешний износ (экономическое устаревание) – это потеря стоимости объекта, которая обусловлена негативным влиянием внешних факторов. Вот несколько примеров.
1.Инфляция в стране обесценивает деньги, а значит, и реальную стоимость объекта.
2.Ухудшение финансовых возможностей населения приводит к необходимости продавать объекты по заниженным ценам.
3.Ухудшение качества рабочей силы и сырья не позволяет производить дорогостоящую продукцию.
4. Неудобное расположение:
Дома (далеко от метро, школы, бассейна и т. д.) резко снижает стоимость квартир в этом доме и наоборот;
Магазины, расположенные в центре города и на периферии, могут быть по-разному оценены;
Офисы, расположенные в престижном месте (деловой центр) и на периферии стоят по-разному;
Предприятия, имеющие хорошие подъездные пути, близость рабочей силы и плохие подъездные пути (или вообще их отсутствие) либо удаленные от мест проживания рабочей силы, имеют разные шансы на рынке средств труда.
5. Неудобная конструкция станка увеличивает число обслуживающего персонала, количество используемой электроэнергии, а значит, и эксплуатационные расходы на содержание станка, что увеличивают его стоимость.
6. Когда оценщик в ходе обследования объекта определяет проблемы, связанные с состоянием окружающей среды, он должен выяснить природу и размеры загрязнения; учесть возможные варианты устранения причин загрязнения среды, то есть определить возможности устранения источника загрязнения, а затем выразить все это в стоимостной форме и учесть в оценке стоимости объекта.
В целом расчет внешнего износа технических устройств в зависимости от имеющейся информации можно проводить по-разному. Так, например,
1-й вариант. Финансовые средства на устранение внешних неблагоприятных факторов приравниваются к величине внешнего износа объекта оценки.
2-й вариант. Анализируются парные продажи сопоставимых технических устройств. При этом используется формула
Ц1 – цена объекта, имеющего признаки внешнего износа,
Ц2 - цена объекта, не имеющего признаки внешнего износа,
Рц - разница в цене характеризует величину внешнего износа оцениваемого объекта.
3-й вариант. Сравниваются доходы от арендной платы сопоставимых объектов. При этом используется формула:
Ка - капитализация получаемого дохода
объектом А,
Кб - капитализация получаемого дохода
объектом Б,
Рд - разница в доходах характеризует величину внешнего износа объекта оценки.
Все эти внешние, не зависящие от оцениваемого объекта, факторы оценщик должен выразить в рублях и полученную сумму вычесть из общей валовой стоимости объекта.
| Предыдущая |
K физ = ∑ n K ia i
i= 1
где: K i - оценка износа i -м экспертом; a i - весомость мнения i -го эксперта;
n – число экспертов.
Весомость мнений экспертов определяют из условия:
∑ a i = 1
i= 1
Прямой метод предполагает оценку физического износа машин и оборудования исходя из нормативных затрат на их полное восстановление до нового состояния. Оценка затрат на ремонт может быть проведена с привлечением высококвалифицированных экспертов. Стоимость капитального ремонта определяется исходя из дефектной ведомости путем составления нормативной калькуляции, содержащей нормативные затраты на заменяемые агрегаты и детали, материалы, заработную плату ремонтных рабочих и накладные расходы ремонтной организации.
Для расчета используется следующая формула:52
K физ = З / С н
где: З - сумма нормативных затрат на восстановление объекта оценки до нового состояния, руб.;
С н - стоимость новых машин и оборудования, руб.
8.3 Функциональный износ и методы его определения
Обесценивание машин и оборудования, вызванное функциональным устареванием, является следствием появления новых технологий.
Если физический износ имеет абсолютный характер, то функциональное устаревание является относительным, потому что оно рассматривается по отношению к объектам-аналогам, и тем самым зависит от объектов сравнения.53 Функциональное устаревание - уменьшение потребительской привлекательности тех или иных свойств объекта, обусловленное развитием новых технологий в сфере производства аналогичных машин и оборудования. Такое
уменьшение привлекательности, в свою очередь, вызывает обесценение. Функциональное устаревание проявляется с появлением объектов-
конкурентов, а не постепенно, как физический износ. По причинам, вызвавшим функциональное устаревание, выделяют моральный и технологический износ.
52 Попеско А.И., Ступин А.В., Чесноков С.А. Износ технологических машин и оборудования при оценке их рыночной стоимости, Учебное пособие, «Российское общество оценщиков», М., 2002 с. 69.
Моральный износ – это износ, причина которого – улучшение свойств изделий аналогичных оцениваемому (изменение технических параметров или конструктивных решений, появление новых возможностей, большей экологичности, эргономичности и т.д.) или удешевление их производства.
Моральный износ можно разделить на три группы, исходя из статей затрат, с изменениями в структуре которых связан износ:
устаревание, обусловленное избыточными капитальными затратами (повышенными инвестиционными издержками). В него включается устаревание, вызванное усовершенствованиями и изменениями в компоновке, конструкции, используемых материалах, схеме производственного процесса, размерах и номенклатуре оборудования, а также количестве выпускаемых изделий - по сути дела всеми усовершенствованиями, которые делают новую технологию более дешевой. Разница между полной стоимостью воспроизводства и полной стоимостью замещения представляет собой величину избыточных капитальных затрат.
устаревание, обусловленное избыточными эксплуатационными расходами. В результате развития новых технологий не только становится дешевле произвести или купить объект, но и процесс его эксплуатации становится менее дорогостоящим или более эффективным.
Первый вид морального износа ведет к удешевлению производства оборудования, а второй - к удешевлению эксплуатации готового.
устаревание, обусловленное низкой экологичностью, эргономичностью и т.д. Как правило, новое оборудование превосходит старые аналоги не только по техническим параметрам или более низкой себестоимости, но и является более экономичным, эргономичным, обладает современным дизайном и прочие.
Технологический износ - это износ, причина которого - различия в составе конструкционных материалов, используемых в объектах-аналогах, по сравнению с оцениваемым объектом, в дизайне, а также изменение технологического цикла производства, в который включен оцениваемый объект.
Уменьшению потерь от функционального устаревания служат механизмы ускоренной амортизации, понижение цен на устаревшие машины и оборудова-
ние с целью удержания их на рынке. С этой же целью производится модернизация эксплуатируемых машин, но возможности любой, даже самой масштабной модернизации ограничены техническими возможностями и, кроме того, экономическим смыслом, определяемым разностью стоимостей нового и модернизированного устаревшего оборудования.
В процессе оценки технического объекта принимают во внимание две стороны возможного отличия нового объекта от устаревшего:
избыток капитальных затрат при производстве объекта;
избыток производственных затрат при эксплуатации.
Метод расчета функционального износа, обусловленного избытком капитальных затрат. Оценить влияние данного типа износа можно, применив следующий алгоритм. 54
Оцениваемая машина имеет полную стоимость воспроизводства S ПСВ ,
оцененную на момент оценки с использованием затратного подхода, и характеризуется показателем качества X . К моменту оценки на рынке появились анало-
гичные машины нового поколения, у которых цена Ц АН и показатель качества
X АН . Полная стоимость замещения (S ПCЗ ) оцениваемой машины, получаемая
методом прямого сравнения с аналогом, равна цене аналога, скорректированной на различие показателя качества:
S ПCЗ = Ц АН |
|||
X АН |
|||
Из-за развития новых технологий и введения новых способов производства оборудования в большинстве случаев полная стоимость замещения меньше полной стоимости воспроизводства. В новых условиях оцениваемую машину будет невозможно продать по прежней стоимости воспроизводства, она обесценилась до полной стоимости замещения.
Разность между полной стоимостью воспроизводства и полной стоимостью замещения представляет собой стоимость функционального износа (обесценения)
∆ S ФУН = S ПCB − S ПCЗ
Коэффициент функционального износа равен отношению стоимости этого износа к полной стоимости воспроизводства:
K ФУН = ∆ S ФУН / S ПCВ
После подстановки значений получаем окончательную формулу:
Ц АН |
|||||
K ФУН = 1 − |
|||||
S ПСВ |
X АН |
||||
Частично функциональное устаревание может быть устранено путем модернизации оборудования, что в обязательном порядке сопровождается дополнительными инвестициями в усовершенствование ее конструкции. Соответственно, суммарно величину функционального износа представляется возможным оценить, просчитав смету на модернизацию оцениваемого оборудования.
Косвенным признаком того, что оцениваемая машина имеет функциональный износ, является также факт прекращения выпуска машин подобной модели предприятием-изготовителем, что свидетельствует об освоении производства новой модели. При наличии подобной информации рекомендуется допустить наличие коэффициента функционального износа около 20%.
54 Основы оценки стоимости машин и оборудования: учебник для студентов, обучающихся по специальности "Финансы и кредит"; под ред.
Функциональный износ, обусловленный избытком производственных затрат, возникает либо в результате совершенствования технологии, либо повышения эффективности размещения и компоновки. Этот вид функционального износа часто называют операционным устареванием.
Определение обесценивания машин и оборудования, вызванного операционным устареванием, включает в себя следующие этапы55 :
определение ежегодных эксплуатационных расходов при использовании оцениваемого объекта;
определение ежегодных эксплуатационных расходов при эксплуатации более современных аналогов;
определение разницы затрат на эксплуатацию;
учет влияния налогов;
определение остаточного срока экономической жизни оцениваемого объекта или времени на устранение недостатков;
определение текущей стоимости ежегодных будущих потерь по соответствующей ставке дисконтирования.
8.4 Внешний износ. Методы определения
Внешний износ проявляется в потере стоимости, вызванной крупными отраслевыми, региональными, общенациональными или мировыми технологическими, социально-экономическими, экологическими и политическими изменениями56 , которые накладывают ограничения на использование потенциала оцениваемых объектов.
Различают глобальное и местное устаревание технических средств. Глобальное устаревание связано с научно-техническими революциями, носящими всемирный общеэкономический характер. Оно является необратимым, приводящим к полному вытеснению определенного типа машин и оборудования. Локальное внешнее устаревание носит регионально-отраслевой характер и может быть временным.
Внешнее устаревание определяется множеством факторов. Вытеснение с рынка продукции обесценивает и делает бесполезными машины, на которых эта продукция производилась.
Внешний износ может быть определен как износ косвенный, если нарушен принцип сбалансированности в организации производственного процесса. При этом внешний износ, вызванный несоответствием между производственными мощностями машины и машинного комплекса в целом, определяется как индивидуальный, относящийся только к оцениваемой машине.
Существует два подхода при определении величины внешнего износа:
55 Попеско А.И., Ступин А.В., Чесноков С.А. Износ технологических машин и оборудования при оценке их рыночной стоимости, Учебное пособие, «Российское общество оценщиков», М., 2002.
56 Попеско А.И., Ступин А.В., Чесноков С.А. Износ технологических машин и оборудования при оценке их рыночной стоимости, Учебное пособие, «Российское общество оценщиков», М., 2002 с.26
1) капитализация потери дохода, относящегося к внешнему воздействию;
2) сравнение продаж аналогичного оборудования при наличии и отсутствии внешних воздействий.
При достаточном объеме данных второй подход является более предпочтительным.
Примером внешнего износа, является износ, вызываемый наличием избыточной производительности данного элемента фондов по сравнению с производительностью всей технологической цепочки, в которую данный элемент уже включен (для стоимости в пользовании) или может быть включен (для стоимости в обмене). Это означает, что в данной технологической цепочке есть узкие места, не позволяющие полностью использовать возможности рассматриваемого оборудования. Выход из этой ситуации состоит либо в расшивке узких мест, что позволяет повысить коэффициент загрузки рассматриваемого оборудования и, следовательно, уменьшить степень его износа в рамках данной системы, либо переместить рассматриваемое оборудование в состав другой системы, где оно может использоваться более производительно.57
При оценке стоимости технического средства в составе рассмотренной технологической цепочки, где объект оценки рассматривается как отдельная единица, при применении сравнительного или затратного подхода коэффициент внешнего износа определяется следующей формулой:
К вн = 1− М М м . к . × 100% ,
где: М м.к. – производственная мощность машинного комплекса (технологической цепочки),
М - производственная мощность оцениваемого объекта.58 Внешний износ, вызванный падением спроса на продукцию, производи-
мую всей технологической линией, отдельно для объекта оценки в составе линии, рассчитывается через коэффициент использования производственной мощности по формуле:
К вн = 1 − |
Q пр |
× 100% , |
Мп |
||
где: Q пр – объективно сложившийся в современных экономических усло-
виях предельно возможный объем производства продукции, обеспечиваемый с участием объекта оценки,
М п – эффективная производственная мощность объекта оценки.59
57 Саприцкий Э.Б. Как оценить рыночную стоимость машин и оборудования на предприятии. - М.: Центр экономики и маркетинга, 1997.
58 д-ра экон. наук, проф. М.А.Федотовой. - Москва: Финансы и статистика, 2006 .
59 Основы оценки стоимости машин и оборудования: учебник для студентов, обучающихся по специальности "Финансы и кредит"; под ред. д-ра экон. наук, проф. М.А.Федотовой. - Москва: Финансы и статистика, 2006 .
Накопленный износ характеризуется потерей стоимости улучшений по всем возможным причинам.
Накопленный износ оценивается разницей между стоимостью строительства аналогичных улучшений на дату оценки и рыночной стоимостью оцениваемых улучшений. Совокупный (накопленный) износ включает в себя три вида износа, а именно:
Физический,
Функциональный,
Внешний.
Физический износ - это снижение стоимости, здания вследствие ухудшения физического и технического состояния (прочности, жесткости, привлекательности и т.д.) отдельных его конструктивных элементов или всего здания в целом.
Физический износ может быть связан с качеством строительства, используемыми строительными материалами, условиями эксплуатации объекта, климатическими условиями, регулярностью проведения текущих ремонтов и т.д.
График. Кривая, отражающая процесс накопления физического износа.
I - период интенсивного накопления износа, связанный с началом эксплуатации объекта,
II - период стабилизации, III - период интенсивного накопления усталостных деформаций.
Функциональный износ - это снижение стоимости здания вследствие функционального несоответствия отдельных его элементов или всего здания в целом потребностям рынка, предъявляемым к объекту недвижимости на дату оценки.
Физический и функциональный износы проявляются в виде конкретных недостатков в самом объекте недвижимости.
Внешний (экономический) износ - это потеря стоимости здания, вызванная внешними по отношению к объекту недвижимости причинами. Этими причинами могут быть факторы физического, экономического, политического характера.
Данный вид износа присущ улучшениям в силу их фиксированного положения и, в отличие от физического и функционального износов, в самом объекте не проявляется. Он связан с внешним окружением объекта {старение окружения).
Внешний износ измеряется капитализированной величиной потерь арендной платы, оцениваемых при помощи валового рентного мультипликатора.
Физический и функциональный износы могут быть на дату оценки устранимыми или неустранимыми.
Устранимым является износ, причины которого экономически целесообразно устранить, то есть когда прирост стоимости объекта после ликвидации дефекта перекроет связанные с этим устранением затраты.
Неустранимым считается износ, затраты на ликвидацию которого больше прироста стоимости объекта, связанного с устранением выявленного дефекта.
Таким образом, тестом на характер износа (устранимый или неустранимый) является заключение - обладают ли восстановленные (отремонтированные) элементы дополнительной рыночной стоимостью, и покрываются ли издержки на ремонт.
Внешний (экономический) износ всегда считается неустранимым. Он непосредственно связан с местоположением оцениваемого объекта. Причины, вызывающие его, являются внешними относительно объекта недвижимости, и не могут быть ликвидированы собственником оцениваемого объекта.
Методы определения накопленного износа.
Существуют следующие методы определения накопленного износа:
прямые:
- метод срока жизни;
- метод разбиения;
и косвенные:
- метод экстракции.
Метод срока жизни.
Срок физической жизни (Тф) - это период времени, в течение которого здание существует и пригодно для использования (жилья).
Срок экономической жизни (Тэк) - это период времени, в течение которого здание приносит прибыль.
Эффективный возраст (Тэф) - определяется на основе экспертной оценки внешнего вида дома с учетом его состояния, дизайна и экономических факторов, влияющих на стоимость оцениваемого объекта.
Срок оставшейся экономической жизни (Тост) - это период времени, определяемый разностью Тэк - Тэф.
Хронологический возраст (Тхр) - определяется на дату оценки с момента ввода объекта в эксплуатацию.
График. Оценка совокупного износа.
Расчет накопленного износа методом срока жизни предполагает, что отношение эффективного возраста к типичному сроку экономической жизни равно отношению накопленного износа к стоимости воспроизводства.
Этот метод может быть использован для:
- определения износа всего здания;
- отдельных его конструктивных элементов.
Необходимая справочная информация по определению нормативных сроков жизни здания и отдельных его элементов может быть получена из нормативных справочников
В процессе оценки накопленного износа методом срока жизни возникает вопрос об определении срока оставшейся экономической жизни . При этом следует исходить из предложений:
Метод разбиения.
Рассмотрим, как определяется накопленный износ при применении метода разбиения, использующего предположение о независимости различных видов износа как базовое.
Наряду с достоинствами балльно-индексная интегрированная оценка имеет недостатки. Она не в состоянии должным образом оценить надежность, влияние на окружающую среду , безопасность, срок освоения и длительность возможной эксплуатации до наступления морального износа , внешний вид (эстетичность) и многие другие показатели, без которых всякое определение качества является неполным.
Определение (оценка) экономического износа. Внешний (экономический) износ выражается в снижении функциональной пригодности недвижимости, вызванном внешними по отношению к ней негативными факторами общим упадком района, неудачным местоположением и т.д. Если физический и в определенной степени функциональный износ можно устранить путем реконструкции или модернизации здания, то износ внешнего воздействия в большинстве неустраним. Он традиционно рассчитывается двумя способами
Если физический и в определенной степени функциональный износ можно устранить путем реконструкции или модернизации объекта, то износ внешний, как правило, неустраним.
Производится расчет всех видов износа физический , функциональный, внешний.
Определение износа этим методом производится путем разбиения его на три компонента физический износ , функциональный износ и внешний износ.
Внешний износ вызывается факторами, внешними по отношению к собственности. Такими факторами являются промышленные предприятия по отношению к недвижимости, сейсмическая и экологическая обстановка и др.
Внешний износ может также вызываться конкуренцией на местном рынке недвижимости вследствие избыточного предложения аналогичных объектов.
Внешний износ - только неустранимый, так как величина затрат всегда будет больше прироста стоимости объекта.
Внешний износ определяется величиной рентных потерь, измеряемых с помощью валового рентного мультипликатора (GRM).
Следовательно, внешний износ равен 8333 долл. Однако при этом необходимо учитывать, что часть износа относится к земле.
Внешний износ также можно определить через анализ парных продаж. Пары должны включать продажные объекты недвижимости, на один из которых повлиял внешний (экономический) износ, а на другой - нет. Последовательность анализа следующая
Разница после корректировки относится на внешний износ.
ПРИМЕР ОЦЕНКИ ВНЕШНЕГО ИЗНОСА. Оценщик определил, что в исследуемом районе было продано два аналогичных дома, но один был с пристройкой, а второй нет. Первый дом без пристройки продан за 60 000 долл., а второй - за 80 000 долл. Оценщику известно также, что вклад пристройки в стоимость участка земли составляет 10 000 долл., а стоимость участка земли под пристройку составляет 5000 долл. Определить внешний износ, если первый дом располагается у реки, а второй около автомагистрали. Расчет внешнего износа представлен в таблице.
Эта итоговая величина и относится на внешний износ здания.
Процент износа, вызванный внешним износом 8,33% (автомагистраль)
Метод срока жизни может применяться либо для расчета суммарного износа, включающего физический, функциональный и внешний износ, либо для расчета только одного вида износа.
При расчете стоимости гостиницы затратным методом сначала определяют восстановительную стоимость или стоимость замещения . Добавив величину предпринимательского дохода к величине восстановительной стоимости , получают полную восстановительную стоимость . Далее определяют износ (физический, функциональный и внешний). Уменьшив полную восстановительную стоимость на величину износа, получают стоимость здания с учетом износа . Если к последней прибавить стоимость права использования земли и стоимость мебели, оборудования и инвентаря, можно определить стоимость объекта. Наконец, можно учесть стоимость нематериальных активов. Схема оценки гостиниц затратным методом показана ниже.
Износ объектов внешнего благоустройства и других аналогичных объектов (0151 980
Износ объектов внешнего благоустройства и других аналогичных
Износ объектов внешнего благоустройства и
Износ объектов внешнего 015 благоустройства и других аналогичных объектов
При наличии в организации объектов жилищного фонда , объектов благоустройства амортизация по таким объектам начисляется один раз в год и отражается на забалансовых счетах 14 Износ жилищного фонда и 15 Износ объектов внешнего благоустройства и других аналогичных объектов.
Износ объектов внешнего 980
Во-вторых, износ рассматривают как уменьшение полезности в результате действия внешних по отношению к активу факторов, таких, как техническое устаревание с течением времени и неадекватность, т. е. неспособность производить то, на что предъявляется спрос. И опять же, не существует долгосрочных активов, для которых можно было бы определить меру технического устаревания или неадекватности. Она зависит от таких факторов, как общее развитие технологии в промышленности и экономические условия , которые не могут быть оценены на краткосрочных интервалах.
Очевидно, что вопрос о сущности и роли понятия износа в современной бухгалтерской мысли весьма запутан. Износ (амортизация) характеризовался как убыток от физического изнашивания, как снижение полезности в результате действия внешних по отношению к активу факторов, как снижение стоимости, как процесс распределения затрат , как отчисления в фонд замещения активов и т.д. Но износ не может быть всем этим. В этом параграфе показано, что ни одна из перечисленных выше традиционных концепций не способна дать удовлетворительное объяснение того, что делает бухгалтер в процессе начисления износа (амортизации).
В соответствии с п. 17 ПБУ 6/01 по объектам жилищного фонда (жилые дома, общежития, квартиры и др.), объектам внешнего благоустройства и другим аналогичным объектам (лесного хозяйства, дорожного хозяйства, специализированным сооружениям судоходной обстановки и т.п.), а также продуктивному скоту, буйволам, волам и оленям, многолетним насаждениям , не достигшим эксплуатационного возраста, стоимость не погашается, т.е. амортизация не начисляется. По указанным объектам основных средств и объектам основных средств некоммерческих организаций производится начисление износа в конце отчетного года по установленным нормам амортизационных отчислений . Движение сумм износа по указанным объектам учитывается на отдельном забалансовом счете
Износ начисляется по всем видам основных средств , за исключением находящихся на консервации земельных и природных ресурсов , объектов жилищного фонда и внешнего благоустройства, библиотечного фонда , музейных и художественных ценностей, продуктивных животных, числящихся на балансе предприятия.
Списанная в убыток задолженность неплатежеспособных дебиторов (007) Износ жилищного фонда (008) Износ объектов внешнего благоустройства и других аналогичных объектов (009) Прочие забалансовые счета 950 960 970 980
В нашей стране, к сожалению., долгие годы господствовал взгляд К. Маркса, внешне как будто развивающий подход (а), но приводящий к совершенно иной, ошибочной трактовке процесса амортизации. Снашивание, - писал К. Маркс, - есть та часть стоимости, которую основной капитал благодаря своему использованию постепенно передает продукту [К.Маркс. Капитал. - Т. 2, с. 167]. Это утверждение приводит к недоразумениям, ибо предполагает прямую связь амортизации с эксплуатацией предмета и сроком его износа.
Все подземные газо- нефте- и нефтепродуктопроводы, несмотря на изоляционные покрытия и другие мероприятия по защите от коррозии, подвержены износу - постепенному коррозийному разрушению металла и изоляционного покрытия под действием окружающей среды . Наземные сооружения также подвергаются разрушающему воздействию внутренних и внешних факторов . Это вызывает необходимость проведения планово-предупредительного и аварийного ремонтов трубопроводов и оборудования насосных, компрессорных станций и нефтебаз. Поэтому при транспорте и хранении нефти, нефтепродуктов и газа многие вспомогательные процессы являются более сложными и трудоемкими, чем основной производственный процесс.
Следует отличать явление детонации от неконтролируемого самовоспламенения рабочей смеси в цилиндрах или так называемого калильного зажигания, которое также приводит к перерасходу топлива и преждевременному износу двигателя. В этом случае зажигание происходит не от электрической искры, а преждевременно от перегретых частей камеры сгорания. Наиболее часто неуправляемое воспламенение наблюдается в автомобильных высокофорсированных двигателях, работающих на этилированных бензинах с повышенным содержанием ароматических углеводородов. Калильное зажигание может появиться как от нагретых металлических поверхностей, так и от нагара в двигателе. Его внешние признаки такие же, как и у детонации, хотя это явление не имеет ничего общего с детонацией. Процесс сгорания при калильном зажигании протекает с нормальными скоростями. Однако калильное зажигание в двигателе может одновременно сопровожда- Экономика недвижимости (2001) -- [
