На период перезапуска Кузнечного рынка его оператором станет ГБУ "Агентство по развитию имущественного комплекса" (АРИК), подведомственное комитету по имущественным отношениям (КИО). Организация будет предоставлять резидентам рынка базовый перечень услуг и заниматься выплатой коммунальных платежей до тех пор, пока на торгах не будет выбрана новая управляющая компания. Ранее конкурс на право пятнадцатилетней аренды объекта планировалось провести в ноябре, но из-за судебного разбирательства между городом и нынешним оператором рынка (ООО "Кузнечный рынок") его сроки могут сдвинуться.
ГБУ "АРИК" возьмет на себя управление Кузнечным рынком до проведения торгов на право аренды объекта, рассказал "Ъ" гендиректор Фонда имущества Санкт-Петербурга Денис Мартюшев. Бюджетная организация предоставит арендаторам такие опции, как уборка и охрана, обеспечит работу ветеринарной лаборатории, а также будет оплачивать коммунальные платежи. Оказывать эти услуги оператор будет за счет средств арендной платы, полученной от резидентов рынка. Как признают в КИО, возможность обеспечить торговцев оборудованием у временного оператора отсутствует. Поэтому чтобы пользоваться морозильными камерами, весами и прочим оборудованием, арендаторам предлагается заключить договор аренды с нынешним оператором здания (ООО "Кузнечный рынок"). Исполнительный директор ООО "Кузнечный рынок" Ольга Котченко сообщила "Ъ", что готова предоставить оборудование в аренду резидентам.
На днях Фонд имущества Санкт-Петербурга предложил резидентам Кузнечного рынка на период перезапуска рынка заключить договор на аренду торговых мест напрямую с городом. Соглашение будет действовать на протяжении пяти месяцев и включает возможность пролонгации. Арендная ставка за одно торговое место составит около 15 тыс. рублей в месяц. Без заключения договора с городом деятельность торговцев будет считаться нелегальной.
Ранее КИО расторг договор аренды с компанией "Кузнечный рынок", действовавший с 1997 года, потребовав от нее освободить здание в течение трех месяцев. Управляющая компания попросила арбитраж признать эти действия незаконными, но суд не удовлетворил ее заявление. Кроме того, оператор обжаловал в арбитражном суде отказ КИО в приватизации объекта, ссылаясь на преимущественное право выкупа здания.
В Фонде имущества идею приватизации рынка считают экономически нереалистичной. Затраты на модернизацию рынка в организации оценивают в 300 млн рублей, а срок окупаемости — в 15 лет. По предварительным подсчетам фонда, для окупаемости проекта компании "Кузнечный рынок" необходимо будет повысить ставки аренды в три-четыре раза, что приведет к утрате рыночных площадей и лишит производителей возможности продавать продукцию по конкурентам ценам. При аренде рынка нагрузка по сборам будет снижена более чем в 2,2 раза, что позволит квотировать фермерские и социальные прилавки и сохранить арендаторов без увеличения сборов, сказано в материалах организации. Выпадающие от невыкупа доходы будут компенсированы за счет дополнительных сборов с новых бизнесов, которые появятся на рынке после модернизации, следует из расчетов Фонда имущества. В ООО "Кузнечный рынок" считают эту оценку некорректной.
Между тем торговцы предлагают КИО до подведения итогов торгов оставить оператором объекта ООО "Кузнечный рынок". Необходимость этого индивидуальный предприниматель Алексей Гореленок объяснил опасениями, что город не сможет выполнить свои обязательства по управлению объектом. "Управляющая компания может забрать свое имущество, двигатели от холодильника, мотор от лифта, грузчиков, рубщиков мяса, персонал, обслуживающий оборудование. Где гарантия, что когда управляющая компания уйдет, мы, предприниматели, не останемся на голом месте?" — добавил он. По его словам, торговцы платили управляющей компании 40 тыс. рублей в месяц за предоставление торгового места и обслуживание.
Кузнечный рынок был построен в 1922-1927 годах и является памятником регионального значения. Площадь здания рынка составляет 4,5 тыс. кв. м, из которых 2,4 тыс. кв. м используется под торговую функцию. Согласно данным www.kartoteka.ru , 97,2% акций ООО "Кузнечный рынок" принадлежит Анастасии Котченко, которая ранее была совладельцем Московского рынка.
Дальнейшее развитие ситуации во многом будет зависеть от исхода судебного разбирательства между городом и ООО "Кузнечный рынок". Как пояснил господин Мартюшев, торги на право аренды рынка могут быть объявлены только после вынесения решения суда (ранее их проведение было запланировано на ноябрь). Ольга Котченко, в свою очередь, выразила готовность освободить здание в установленный срок (до 14 ноября), если суд не запретит КИО совершать сделки с объектом.
После подведения итогов конкурса управление рынком перейдет новому оператору, который должен будет провести модернизацию рынка. Срок договора аренды с ним составит 15 лет. Предполагается, что реконструкция объекта будет проходить поэтапно без прекращения деятельности рынка. Сейчас на развитие Кузнечного рынка претендует пять инвесторов, отметил господин Мартюшев, не раскрыв их имен. Интерес к развитию рынка выражали Fort Group, московская Zemskiy Group. Кроме того, в конкурсе планирует участвовать ООО "Кузнечный рынок".
Программу перезапуска сельскохозяйственных рынков в современном торгово-развлекательном формате Смольный анонсировал весной. Помимо Кузнечного, городские власти собираются выставить на торги право аренды Невским, Ломоносовским, Мальцевским и Московским рынками. В презентации программы сказано, что сельскохозяйственные рынки характеризуются высокими ценами, неоднородным качеством продукции, отсутствием сезонных и местных товаров и не имеют единой концепции торговых площадей.
Константин Куркин
Некрасовский, он же Мальцевский, рынок находится на ул. Некрасова, 52. Комплекс построен в 1913 году, состоит из двух зданий (литеры А и Б) общей площадью чуть более 8500 кв.м. Кузнечный рынок в Кузнечном переулке, 3 занимает около 4500 кв.м. Это один из самых узнаваемых рынков в Петербурге. Здание, построенное в 20-е годы прошлого века, находится под охраной КГИОП.
Кроме того, к аукционам готовят Московский рынок (ул. Решетникова, 12, лит. А, И, Н, П, общая площадь - около 5500 кв.м), Невский рынок (пр. Обуховской Обороны, 75, лит. А, Б, В и Д, около 3000 кв.м) и Ломоносовский рынок (ул. Рубакина, 16, лит. А, Б, В и Ж, примерно 1300 «квадратов»). Договоры с нынешними арендаторами по всем объектам уже истекли или закончатся в ближайшее время.
Предварительные условия: аренда на 10 лет через торги Фонда, целевое использование объектов без возможности перепрофилирования. С арендаторов также потребуют концептуально обновить объекты. Например, сделать из них некое подобие Даниловского рынка в Москве. С 2015 года им управляет Ginza Project. Ресторанный холдинг развивает площадку в стиле мадридского Mercado San Miguel. Уже в первый год работы Даниловский превратился в одно из самых модных мест столицы, где помимо торговых рядов развиваются несколько десятков ресторанных проектов, проходят кулинарные мастер-классы, сезонные ярмарки и гастрономические фестивали, книжные и антикварные ярмарки, лекции и т.п.
Дата торгов пока не объявлена, но в Фонде рассчитывают сдать объекты до конца этого лета. Стартовые цены пока неизвестны. Однако заявки от потенциальных участников продавец уже собирает. Преимуществами объектов продавец называет прогнозируемую доходность, историческое торговое место, возможность привлечения субарендаторов (обычно Комитет имущественных отношений выступает против субаренды).
По данным NSP, в ближайшей перспективе на торги попадут также Гражданский и Хасанский рынки. Сменить арендатора должен и главный рынок в городе - Апраксин, который выведут из-под управления городского АО, чтобы передать коммерческим структурам.
«Ключевая задача, которую пытается решить город, - систематизировать и сделать более привлекательными торговые пространства в центре, - считает Евгения Кулеш, старший консультант департамента консалтинга компании Colliers International в Петербурге. - При сохранении основной функции объектов их внутреннее наполнение вряд ли существенно изменится: концепция рынка сейчас очень востребована, причем у людей с различным уровнем дохода. Цены зачастую ниже, чем в магазинах, а ассортимент шире. На рынках можно найти продукты, которые далеко не всегда попадают на прилавки крупных сетевых магазинов в связи с определенными сложностями «входа» для поставщиков. В последнее время рынки становятся цивилизованнее, их переводят под крышу, наводят порядок в торговых рядах. Однако процесс идет довольно медленно. Рынки в центре города, которые смогут найти инвесторов, имеют все шансы превратиться в современные, аккуратные торговые зоны, которые можно дополнить бакалеей, небольшими кафе, площадками для отдыха».
Аукционы могут заинтересовать как компании, которые уже управляют рынками, так и девелоперов, работающие в торговом сегменте, если будет возможность ввести дополнительные коммерческие функции, считает г-жа Кулеш.
Фонд имущества сегодня передал торговцам, работающим на Кузнечном рынке в Петербурге, более 80 персональных предложений об аренде мест напрямую у города, а не у оператора рынка. Напомним, договор аренды с ООО «Кузнечный рынок» прекращен в октябре.
«Фермеры и предприниматели, работающие на Кузнечном рынке, не были должным образом проинформированы утратившим право аренды ООО «Кузнечный рынок» о расторжении договора. Напротив, бывший оператор проводит активные попытки собрать у коммерсантов незаконные арендные платежи за несколько месяцев вперед, включая период новогодних праздников 2017-2018 года»,
— сообщили в Фонде имущества.
В связи с этим сегодня на Кузнечный рынок по поручению Комитета имущественных отношений высадился «десант» сотрудников Фонда имущества.
«Они передали торговцам разъяснительные материалы и предложения о регистрации их для последующего заключения прямых договоров с городом и легализации их отношений с собственником рынка», — отметили в Фонде имущества. При этом планируется, что арендная ставка за одно торговое место составит 15 тыс. рублей в месяц.
Такая временная схема работы продлится, пока власти города не выберут на торгах нового оператора Кузнечного рынка и не заключат с ним договор. Затем рынок ждет перезапуск, на время которого этот подход позволит сохранить рабочие места для торговцев. Как ожидается, заинтересованные в своих местах резиденты рынка заключат краткосрочные договоры с городом на пять месяцев с возможностью продления.
Как рассказали «Мойке 78» в Фонде имущества, ООО «Кузнечный рынок» был оператором рынка с 1997 года по договору, который действовал в режиме неопределенного срока. Летом Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга направил управляющей компании уведомление о прекращении договора аренды.
В течение трех месяцев оператор должен был освободить помещения, но этого не сделал. Как уточнили корреспонденту «Мойки 78» в Фонде имущества, ООО «Кузнечный рынок» смогло бы участвовать в торгах и при этом имело бы преимущество в получении права аренды по цене, которая будет установлена на торгах. Но оператор решил подать в суд и настаивать на выкупе, так как арендовал рынок около 20 лет.
ООО «Кузнечный Рынок» просил признать незаконным одностороннее расторжение договора аренды, обратившись в Арбитражный суд Санкт-Петербурга и Ленинградской области с исковым заявлением к Комитету имущественных отношений.
Оператор также требовал запретить КИО совершать любые действия, направленные на заключение сделок с объектом аренды, а также совершать любые действия по ограничению права аренды заявителя в отношении рынка.
Суд же пришел к выводу, что заявление не подлежит удовлетворению.
«Оценив разумность и обоснованность требования заявителя о применении обеспечительных мер, а также вероятность причинения заявителю значительного ущерба в случае непринятия обеспечительных мер, суд не находит оснований для применения обеспечительных мер. При этом, по мнению суда, заявитель не представил достоверные и объективные доказательства совершения конкретных действий, влекущих нарушение его прав, причинение значительного ущерба и невозможность исполнения решения суда в случае неприменения испрашиваемых обеспечительных мер», — говорится в определении суда.
Отметим, в Петербурге начата программа перезапуска сразу нескольких сельскохозяйственных рынков. Речь идет, в частности, о Мальцевском, Московском, Невском и Ломоносовском рынках. Все эти рынки после освобождения площадей действующими арендаторами выставят на торги на право аренды, основная функция — рынок — должна быть сохранена. При этом появятся и новые опции.
Чтобы определиться, какими они будут, Фонд имущества Санкт-Петербурга провел конкурс идей для потенциальных инвесторов. Они представили свои концепции развития рынков. Среди предложенных схем были лавки с фермерской продукцией, современные фудкорты и ярмарки выходного дня.
Рынок в Кузнечном переулке был открыт в 1936 году. Здание, в котором расположен Кузнечный рынок, построено в 20-х годах прошлого века архитекторами С.И. Овсянниковым и А.С. Прониным, а у входа установлены скульптуры рабочего и крестьянина скульптора В.Ф. Разумовского.
В городе зреет очередной конфликт. Сегодня большинство городских рынков, успешно работающих десятилетия, Смольный выставляет на торги. Их руководители опасаются, что в итоге здания придётся освободить и рынки перестанут существовать. Но ведь от этого пострадают потребители и фермеры, ухудшится имидж города. Почему возникла такая ситуация?
Н. Поляков, СПб
На данный момент у восьми из 14 компаний, управляющих городскими сельхозрынками, заканчиваются договоры аренды. Вот власть и решила воспользоваться подходящим случаем, чтобы перестроить их работу. Тем более что такое желание у чиновников возникло давно. По оценкам экспертов, число посетителей на базарах падает.
В основном они вызывают ностальгию о тех временах, когда там продавалось всё самое вкусное и свежее, - говорит историк, завсегдатай Кузнечного рынка Лев Лурье. - Сейчас продукция рынков такой и остаётся, однако ход жизни изменился, и горожане преимущественно делают покупки в магазинах рядом с домом.
Некоторые рынки могут закрыться в ближайшее время. Фото:
Статистика подтверждает: на долю рынков в городе приходится всего 0,1% объёма розничной продовольственной торговли. По данным Петростата, в прошлом году её оборот составил немногим более 438 млрд руб., на 0,2% меньше, чем в 2015-м. В этих условиях и решено произвести перезагрузку.
Правда, существует и другая позиция. При всём изобилии современных торговых центров покупателям нужна и свежая фермерская продукция, а её производителям - каналы сбыта. Опыт же правильного использования рынков для населения есть не только во многих европейских городах, но и в Москве.
Как же будут развиваться события? Сейчас представители ассоциации «Санкт-Петербургские сельскохозяйственные рынки» готовят обращение к губернатору и в Законодательное собрание. Они опасаются, что выставленные на продажу помещения приобретут сети, и это «поставит крест» на их работе. Примеры есть. Так, в Зеленогорске и на месте Путиловского рынка уже процветают сетевые магазины. Поэтому руководители компаний просят депутатов и чиновников до выяснения всех обстоятельств ввести мораторий на торги и разобраться с формулировкой в законах. Услышат ли их - большой вопрос…
«Почему не дают работать?»
Слышал, что Торжковский рынок могут выселить из знаменитого здания. Но ведь это бренд! Он работает, и успешно, ещё с 70-х. Не понимаю, зачем хотят избавиться от рентабельного предприятия?
Р. Кривенченко, СПб
21 марта с. г. у нашей управляющей компании закончился трёхгодичный договор аренды. В итоге, чтобы продолжить работу, предприятие должно выйти на аукцион, - говорит генеральный директор «Приморского рынка» Леонид Яцук. - Это значит, что я буду вынужден вывезти всё оборудование, в том числе свыше 300 холодильников, расторгнуть договоры с поставщиками электроэнергии, тепла и воды, уволить своих сотрудников и около 200 мелких предпринимателей. О том, что сделан большой ремонт, от крыши до витрин, уже не говорю. Аналогичную процедуру в случае торгов придётся пройти и другим УК. Очевидно, что после такого «девятого вала» работа может и не возобновиться. К тому же комитет имущественных отношений уже опубликовал рекламу, где призывает покупать «действующие рынки». Это при том, что по закону нас должны были предупредить о столь радикальных шагах за три месяца.
Чтобы продолжить работу, многие рынки должны выйти на аукцион. Фото: Предоставлено Торжковским рынком
Но вы добросовестно платите налоги и являетесь субъектами малого бизнеса, соответственно, можете рассчитывать на приоритет при продлении договора. Почему же норма не действует?
Это право мы имеем по Гражданскому кодексу РФ. Однако оно противоречит закону «О защите конкуренции», где говорится, что такой объект нельзя передавать без конкурса. Обратились в ФАС за преференцией, но тоже получили отказ. Основание - наша УК хотя и управляет рынком, но сама не торгует (не имеет права. - Ред.) Мы, как и положено, предоставляем оборудованные торговые места, сдаём помещения тем, кто стоит за прилавком, а в этом случае льготы не предусмотрены… Чтобы разобраться в очевидных нестыковках, обратились к юристам, но в целом логика подобных решений вызывает недоумение. Ведь только за аренду каждый месяц мы перечисляем 2 млн 200 тыс. руб. Платим в год 9 млн руб. налогов и никогда не были должниками. Плюс 5-6 млн отдают в казну наши продавцы. Неужели для бюджета это лишние средства?
У вас отведены места и для садоводов. Получается, сейчас, в самый разгар сезона они могут лишиться возможности реализовать свою продукцию?
Опасность есть. Для садоводов и огородников мы предоставляем 47 бесплатных мест, оборудованных всем необходимым - весами, коммуникациями и т. д. Они вносят только символические 6 рублей за проверку овощей и фруктов на нитраты и радиацию. Летом все места заняты, и непонятно, куда пойдут наши замечательные бабушки и дачники, если рынок закроют. Содержим и санитарно-ветеринарную лабораторию, где контролируется вся продукция животного и растительного происхождения. Стараемся, чтобы покупатели приобретали только высококачественные товары и чувствовали себя комфортно, в том числе люди с ограниченными возможностями. Чтобы им было удобно, мы сделали пандусы, тактильные таблички, наладили громкую связь. Выходит, теперь всё это надо разрушить…
Ваши оппоненты утверждают, что рынки теряют покупателей, а по сравнению с сетями и вовсе неконкурентоспособны…
Моя позиция - каждый сегмент торговли имеет право на существование. Ритейл, мелкая розница - всё должно быть. И у рынков с их атмосферой, традициями своя ниша. Хотя конкурировать с гипермаркетами нам действительно сложно. Ведь в отличие от сетей мы не можем торговать алкогольной продукцией, работать круглосуточно, не имеем права продавать алкоголь, нанимать иностранных граждан, даже дворниками. А если захотим сдать площадь, то не более 50 кв. м. Иногда приходится слышать, что на фоне сверкающих маркетов наши здания выглядят не очень презентабельно. Согласен: в их развитие нужно вкладывать. Вот только для этого необходима определённость, а её нет. Предприниматель должен чётко понимать, на какой срок заключён договор аренды и планировать инвестиции. Но как это делать, если рынку в Московском районе, например, уже два года не продляют соглашение, мы тоже с конца марта находимся в подвешенном состоянии. Думаю, городу пора определиться, и чётко сказать, какое будущее нас ждёт.
Мнение власти
Ольга Барашкина, пресс-секретарь комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга:
В настоящее время комитет имущественных отношений (КИО) готовит конкурсную документацию по ряду рынков, договоры аренды которых действуют в режиме неопределённого срока. КИО выставит на торги право заключения договоров аренды этих объектов на срок до 15 лет с сохранением основной функции.
Существующая модель считается неэффективной из-за высоких цен и пустующих торговых площадей. Арендные ставки позволяют арендатору получать высокий доход от сдачи в субаренду, но для города экономического эффекта нет. По данным КИО, аренда этих объектов стоит от 18-89 руб. за 1 кв. м (Московский рынок) до 214 руб. за 1 кв. м в месяц (Кузнечный рынок).
Город планирует перезапустить рынки в новом формате. Фото: Предоставлено Торжковским рынком
Также следует отметить, что комитетом имущественных отношений Санкт-Петербурга прорабатывались способы заключения договоров на новый срок с учетом соблюдения порядка, установленного ФЗ № 135-ФЗ «О защите конкуренции». ФАС РФ в письме от 10.03.2017 даны разъяснения, почему управляющие компании, которым предоставляются объекты под сельскохозяйственные рынки, не могут рассчитывать на предоставление преференции.
Город планирует перезапустить рынки в формате с использованием опыта Даниловского рынка, которым владеет Ginza Project, и проектов в других странах. Будущий инвестор должен будет представить подробную концепцию развития, действующие операторы тоже смогут участвовать в торгах. Первые из них запланированы на июль 2017-го.
Эльгиз Качаев, председатель комитета по развитию предпринимательства и потребительского рынка:
Сегодня рынки работают на основании бессрочных договоров аренды, которые можно разорвать в любой момент. Это накладывает свой отпечаток: для полноценных вложений лучше, если впереди у инвестора будет 10, а оптимально 20 лет работы на объекте. Но для этого нужно изменить законодательство и ряд существующих норм. У нас есть примеры возрождения рынков, например, Хасанского, однако туда пришлось вкладывать бюджетные средства. Мы не раз направляли в Министерство промышленности и торговли обращения по поводу сложившейся ситуации, но они остались без ответа. В ближайшее время мы проведём совещание с представителями комитета имущественных отношений и курирующим его вице-губернатором Сергеем Мовчаном. Думаю, решение будет найдено.
