شرح:

در حال حاضر، یک اصلاح مسکن و جمعی در حال انجام است - انتقال مسکن و خدمات عمومی به اصول جدید برای سازماندهی مدیریت ساختمان های مسکونی. با توجه به هنر. 161 قانون مسکن فدراسیون روسیه مورخ 29 دسامبر 2004 شماره 188-FZ، مدیریت یک ساختمان آپارتمان با هدف اطمینان از شرایط زندگی مطلوب و ایمن برای شهروندان، نگهداری مناسب ...

مدیریت ساختمان مسکونی

تجربه یک تعاونی مسکن

در حال حاضر، یک اصلاح مسکن و جمعی در حال انجام است - انتقال مسکن و خدمات عمومی به اصول جدید برای سازماندهی مدیریت ساختمان های مسکونی. با توجه به هنر. 161 قانون مسکن فدراسیون روسیه مورخ 29 دسامبر 2004 شماره 188-FZ، مدیریت یک ساختمان آپارتمان با هدف اطمینان از شرایط زندگی مطلوب و ایمن برای شهروندان، نگهداری مناسب ... و استفاده از اموال مشترک است. و همچنین ارائه خدمات به شهروندان ساکن در چنین خانه ای. مدیریت را می توان از طریق فعالیت های هماهنگ خود صاحبان اماکن یا با کمک افراد (شرکت های مدیریتی) که توسط ساکنان جذب می شوند انجام داد. در برخی موارد، مدیریت توسط خود ساکنان کارآمدتر است و حل موفقیت‌آمیز مسائل صرفه‌جویی در مصرف انرژی تنها پس از برقراری عملکرد روان سیستم مدیریت خانه امکان‌پذیر می‌شود و عامل انسانی در اینجا نقش تعیین‌کننده‌ای دارد. این موضوع در گفتگو با دکترای علوم فنی، استاد، رئیس آزمایشگاه پژوهشکده فیزیک ساختمان تایید شد. L. A. Gulabyantsکه در طول هفت سال گذشته علاوه بر شغل اصلی خود، این فرصت را داشته است تا به عنوان رئیس هیئت مدیره خانه تعاونی مسکن گلاواپو نیز فعالیت کند.

کدام خانه در اختیار شماست؟

ساختمان آجری 14 طبقه تک ورودی 108 آپارتمانی با ایوان های ساخته شده در سال 1967. حتی زمانی خانه را نخبگان می دانستند. این بنا بر اساس یک طراحی استاندارد ساخته نشده است، بلکه بر اساس یک "پروژه استفاده مجدد" ساخته شده است. با استانداردهای امروزی، این خانه نسبتاً متوسطی با بودجه کمی است. یک تعاونی مسکن معمولی که نباید با HOA که پس از بازسازی ظاهر شد اشتباه گرفته شود، زیرا آنها به طور قابل توجهی با یکدیگر متفاوت هستند. اول از همه، مجموعه افراد زندگی می کنند. در HOA، اکثریت ساکنین را افراد نسل جدید تشکیل می دهند. کسانی که در ساختمان های HOA آپارتمان می خرند از قبل می دانند که باید برای همه چیز بپردازند. HOA ها معمولا خانه های بزرگ یا مجموعه ای از چندین خانه هستند. در اینجا واقعاً فرصتی برای اجرای کامل خودگردانی وجود دارد. بودجه HOA به شما این امکان را می دهد که یک مدیر و همچنین برق، لوله کش، سرایدار، نگهبانان و غیره استخدام کنید. وضعیت در تعاونی های مسکن ایجاد شده در زمان شوروی کاملاً متفاوت است. خانه ما با استانداردهای امروزی کوچک است و قشربندی صاحبان آپارتمان از نظر توان مالی بسیار زیاد است. در چنین خانه هایی، بخش قابل توجهی از ساکنان معمولا افراد مسن - مستمری بگیران، ذینفعان با درآمد متوسط ​​هستند. بنابراین، اگرچه همه آپارتمان ها به عنوان ملک خصوصی ثبت شده است، اما همه صاحبان این ملک نمی توانند آن را در شرایط خوبی نگهداری کنند. از این رو نگرش منفعلانه آنها نسبت به خانه به عنوان یک کل است.

تفاوت مهم بین HOA و تعاونی مسکن در این است که HOA حق انجام فعالیت های تجاری به منظور استخراج و توزیع سود بین اعضا را دارد. تعاونی های مسکن چنین حقی ندارند. به عنوان مثال، تمام درآمد حاصل از اجاره اماکن غیر مسکونی فقط صرف حفظ وضعیت فنی خانه می شود.

این یک تفاوت قانونی است، اما از جهات دیگر، HOA و تعاونی های مسکن مشابه هستند. فقط پول متفاوت است، مقیاس فعالیت متفاوت است، ذهنیت ساکنان متفاوت است. یک HOA اساساً نه تنها یک سازمان خودگردان است، بلکه عمدتاً یک سازمان سلف سرویس است. طبیعتا هم سطح خدمات و هم هزینه های این خدمت در HOA ها بیشتر از تعاونی های مسکن است. ما که خودگردانی را انتخاب کرده ایم، مجبور هستیم که توسط DEZ خدمت کنیم. به عنوان مثال، اگر آسانسور خراب شود، با مرکز اعزام منطقه تماس می گیریم و گاهی روزها منتظر می مانیم تا آنها بتوانند یک متخصص را برای رفع مشکل بفرستند. در HOA، از آنجایی که آنها مکانیک آسانسور خود را دارند، پس از 15 دقیقه. آنها می آیند و آسانسور را تعمیر می کنند، زیرا آنها نزدیک هستند و به غیر از خانه های خود به هیچ چیز دیگری خدمات نمی دهند. در مورد لوله کش ها و سایر متخصصان نیز همین گونه است.

چرا تصمیم گرفتید به عنوان رئیس هیئت مدیره فعالیت کنید و چگونه فعالیت خود را آغاز کردید؟

بعد از اینکه فهمیدم جایی برای عقب نشینی بیشتر نیست مجبور شدم توقف کنم. شما می توانید بگویید که من یک فرد "خود نامزد" هستم. در سال 2000، خانه به وضعیتی رسیده بود که ورود آن منزجر کننده بود: دیوارهای کهنه، بوی وحشتناک در ورودی، موش، زباله های ریخته شده در زیرزمین و غیره. در این سال ها هیچکس نمی خواست روی تخته کار کند. و در واقع از یک نفر - رئیس تشکیل شده است. در مجمع عمومی که سازماندهی آن آسان نبود، آماده بودند هرکسی را برای هیئت مدیره انتخاب کنند.

با توجه به اینکه در نهایت متوجه شدم هیچ کس به جز خودمان وضعیت را اصلاح نمی کند، شخصاً با ساکنان صحبت کردم که می توان از آنها انتظار اقدام مشخصی داشت و آنها با پیوستن به هیئت مدیره جدید موافقت کردند. سپس مجمع عمومی تشکیل شد، فعالیت هیئت مدیره قبلی نامطلوب ارزیابی شد، هیئت مدیره جدید هفت نفره و کمیسیون حسابرسی سه نفره انتخاب شدند.

در این زمان، حساب تعاونی فقط حدود 60 هزار روبل داشت. - میزان پرداخت های معوق ما با جمع‌آوری پول از ساکنان بر اساس اصل «تا جایی که می‌توانید مشارکت کنید» شروع کردیم. کسی متقاعد نشد. فقط یک آگهی گذاشتند. اعضای هیئت مدیره ابتدا مشارکت خود را انجام دادند، سپس سایر ساکنان درگیر شدند. کسی 10 هزار روبل کمک کرد، کسی - 100 روبل. با عبارت "پول نیست، اما من می خواهم شرکت کنم"، بسیاری هیچ کمکی نکردند. در مجموع، آنها حدود 70 هزار روبل جمع آوری کردند و همه این پول، با صرفه اقتصادی، اما نه به هزینه کیفیت، صرف بازسازی سالن شد. آنها پول پس انداز کردند زیرا ساکنان خانه بخش قابل توجهی از کار را به تنهایی انجام می دادند. سپس قسمتی از زیرزمین را مرتب کردند و اجاره دادند. مایلم به ویژه یادآوری کنم که هیئت مدیره از همان ابتدا اهمیت شفافیت کامل مبادلات مالی را درک کرد. به ویژه، در روابط با مستاجران، اصولاً از پرداخت نقدی استفاده نمی شد. نه تنها به دلیل قانونمند بودن ما، بلکه برای حفظ فضای اعتماد ساکنان خانه در هیئت مدیره. محل اجاره ای درآمد اصلی را در تمام این سال ها تأمین می کرد که منحصراً برای تعمیر و بهسازی خانه استفاده می شد. دیگر از اهالی خانه پولی نگرفتیم. باید گفت که ما در آینده در تعمیرات از طریق همکاری مسکن مسکو کمک قابل توجهی دریافت کردیم. مدیریت منطقه کناری نکشید و گاه کمک واقعی در کار بهبود منطقه محلی ارائه کرد. در اینجا چیزهای زیادی می توان گفت، اما این یک موضوع جداگانه است.

زمینی که خانه روی آن قرار دارد متعلق به چه کسی است؟

شاید بتوان گفت نه تنها زمین، بلکه ملک مشترک خانه نیز در هاله ای از ابهام قرار دارد. در تعاونی‌های مسکن، مالکیت خصوصی وجود دارد - آپارتمان‌ها، و دارایی مشترک - سالن‌ها، آسانسورها، راه‌پله‌ها و غیره. احتمالاً باید این کار انجام شود، اما مشکلات این فرآیند گیج کننده است. اقداماتی را برای رسمی کردن اجاره زمین انجام دادیم، اما چون نقشه نقشه برداری زمین نداشتیم، این موضوع حل نشد. اخیراً نقشه برداری زمین به دستور Moskomzem با هزینه بودجه شهر انجام شد (ما فقط 3 هزار روبل برای یک کپی از سند پرداخت کردیم). اما این طرح نقشه برداری زمین مورد تایید کسی قرار نگرفته و مشخص نیست که چه قوه قانونی دارد. سال گذشته، دولت مسکو فرمان شماره 411-PP مورخ 29 مه 2007 را به تصویب رساند که فهرستی از اسناد مورد نیاز برای ثبت مالکیت سایت به ریاست جمهوری ارائه می کند. قصد داریم در آینده نزدیک این کار را انجام دهیم. لازم به ذکر است که هیئت مدیره ما مانند سایر تعاونی های مسکن یک ارگان عمومی است (فقط رئیس هیئت مدیره حقوق می گیرد و سپس به صورت نمادین و حسابدار اجیر شده) بنابراین یافتن آن برای تمام مدت مشکل است.

تعامل با سازمان های تامین انرژی و سایر سازمان های خدماتی با چه شرایطی انجام می شود؟

قراردادهای مستقیم با سازمان تامین انرژی (JSC MOEK)، با موسرادیو، با شبکه تلفن شهری و قرارداد مستقیم تعمیر و نگهداری سیستم اینترکام منعقد کرده ایم. قرارداد با DEZ LLC برای نگهداری و تامین آب در مرحله نهایی شدن است. در مورد دومی، در حال حاضر مذاکراتی با MGUP Mosvodokanal برای انعقاد یک توافق مستقیم در حال انجام است، اما این موضوع تنها پس از نصب کنتورهای مشترک، که در حال حاضر با هزینه بودجه انجام می شود، حل خواهد شد، یعنی این کار در حال انجام است. از طریق DEZ. متاسفانه خیلی کند. در حال حاضر، پرداخت ها بر اساس تعرفه ها و استانداردهای مصرف محاسبه می شود. اگر در مورد آب صحبت کنیم ، حسابداری آن با توجه به تعداد ساکنان ثبت شده (ثبت شده) انجام می شود. هزینه گرما به نسبت مساحت اشغال شده دریافت می شود. ایده ای برای نصب کنتورهای دو تعرفه برای کاهش هزینه های مصرف انرژی وجود داشت، اما پس از صحبت با متخصصان Mosenergo OJSC، آنها متوجه شدند که همه چیز در اینجا به این سادگی نیست. وقتی معلوم می شود که انرژی ارزان است، بسیاری از مردم شروع به هزینه بیشتر می کنند نه کمتر. به عنوان مثال، شخصی که قبلا بخاری را روشن نمی کرد، اکنون از آن با ظرفیت کامل خود استفاده می کند. و این برای خانه ما غیر قابل قبول است زیرا ورودی های ضعیفی دارد و در ورودی خانه فقط کلیدهای 120 آمپری وجود دارد و برق آپارتمان ها افزایش چشمگیری داشته است. برق هر آپارتمان در پروژه به طور متوسط ​​حدود 1.6 کیلو وات است و در خانه های نوساز ده برابر بیشتر در پروژه گنجانده شده است. نصب کنتورهای دو تعرفه آنقدر باعث کاهش مصرف برق نمی شود که تغییر در نحوه مصرف آن است. البته می توانید قطع کننده ها و سیم کشی های داخل خانه را عوض کنید، اما اولاً با توجه به کمبود انرژی فعلی از کجا برق اضافی دریافت خواهید کرد و ثانیاً باید شبکه خارجی را تغییر دهید. معلوم می شود که اگر می خواهیم شبکه های داخلی ما بسوزد، پس ما به کاهش هزینه مصرف انرژی علاقه نداریم، بلکه به کاهش خود مصرف علاقه داریم. شاید ارزش آن را داشته باشد که در مورد سیستم پرداختی فکر کنید که در آن کسانی که انرژی کمی مصرف می کنند نرخ کمتری می پردازند و کسانی که زیاد استفاده می کنند نرخ بیشتری می پردازند. این از منظر اجتماعی هم معنای خاصی دارد، البته اگر همه چیز خوب محاسبه شود.

آیا کار افزایش آگاهی برای تشویق صاحبان خانه به نصب تجهیزات کم مصرف و صرفه جویی در منابع آب انجام می شود؟

نمی توان گفت که ما چنین وظیفه ای را برای خود تعیین کرده ایم. تا به حال فقط تمام لامپ های راه پله، سالن، زیر شیروانی و زیرزمین را با هزینه تعاونی با لامپ های کم مصرف گرفته و تعویض کرده ایم. حدود 120 لامپ در خانه وجود دارد. عمر تایید شده یک لامپ رشته ای حدود 1000 ساعت است، آنها به سرعت می سوزند، DEZ آنها را به موقع تعویض نمی کند، و اگر آنها را جایگزین کنند، ارزان ترین آنها را که به طور قابل توجهی کمتر از 1000 ساعت دوام می آورند محاسبه کرد که صرف هزینه برای صرفه جویی در انرژی که گران تر هستند، اما تا دو سال دوام می آورند، سودآورتر است. این به خود ساکنین بستگی دارد که از چه تجهیزاتی در آپارتمان خود استفاده کنند. یک تقسیم بندی بسیار واضح در خانه وجود دارد: دارایی مشترک - موضوع دغدغه مدیریت و ملک خصوصی - آپارتمان ها وجود دارد. امروز معلوم شده است که هیئت مدیره اهمیتی نمی دهد که چه نوع لامپ هایی در آپارتمان ها نصب شده است. واقعیت این است که هر صاحب آپارتمان با Mosenergo رابطه مستقیم دارد و طبق قرائت یک کنتور برق فردی پرداخت می کند. ما فقط کنترل می کنیم که ساکنین مدارشکن با ظرفیت بیش از 20 A را در ورودی آپارتمان نصب نکنند (در ابتدا کلیدهایی با ظرفیت 16 A وجود داشت، اما آنها در 12 A کار می کردند). علاوه بر کنتورهای آپارتمان، یک کنتور برق در سطح ساختمان نیز وجود دارد که هزینه برق آسانسور و روشنایی خیابان را ثبت می کند. و هر از گاهی کسی این قرائت ها را می گیرد - این در نگهداری گنجانده شده است. از آنجایی که مبلغ از نظر ما بسیار کم است، بدون ذکر مشخص پرداخت می شود. ما بیشتر نگران وضعیت ماشین آلات هستیم تا بیش از حد بارگذاری نشوند تا مصرف انرژی.

در مورد پرداخت هزینه آب نیز صرفه جویی در آن فقط به نفع ساکنان است، اما هنوز انگیزه خاصی وجود ندارد، زیرا آنها طبق استاندارد پرداخت می کنند. طبیعتاً اگر مستاجر مدتی از آپارتمان غایب باشد ، مثلاً در تابستان در یک ویلا زندگی کند ، گواهی عدم حضور خود را می آورد که به DEZ ارسال می شود و در آنجا مجدداً محاسبه می شود.

ما سابقه نصب کنتور آب در یکی از آپارتمان ها را داریم. اما برای این کار مستاجر با DEZ قرارداد شخصی منعقد کرد و حالا مبلغ ماهیانه ای که از کل کسر می شود را به ما می گوید. از آنجایی که ما فقط یک چنین آپارتمان داریم، این سوال که این مستاجر هزینه های آبیاری، شست و شوی راهروها و سایر نیازهای خانه را بپردازد، مطرح نمی شود، یعنی او فقط هزینه آب مصرف شده در آپارتمان را پرداخت می کند. وقتی برخی از آپارتمان ها متر داشته باشند بد است، اما برخی ندارند، زیرا دومی خود را در وضعیت نامطلوب تری می بیند. هنگام نصب کنتورهای جداگانه در هر آپارتمان، تفاوت بین قرائت تمام کنتورهای فردی و ساختمان عمومی ایجاد می شود. البته، تفاوت را می توان به نوعی بین آپارتمان ها تقسیم کرد، اما در حال حاضر تفاوت های ظریف زیادی در این موضوع وجود دارد. در هر صورت، در خانه ما هنوز از ایده نصب کنتور آپارتمان فقط در برخی آپارتمان ها استقبال نمی شود. علاوه بر این، جایی برای قرار دادن آنها وجود ندارد، زیرا مکان های مناسب توسط پروژه پیش بینی نشده است.

در مورد هزینه گرمایش، متناسب با مساحت آپارتمان ها محاسبه می شود، اگرچه اخیرا MOEK OJSC بر اساس گیگا کالری هزینه شده از ما صورتحساب می کند. میزان مصرف گرما با قرائت یک متر خوشه ای نصب شده در پست حرارت مرکزی تعیین می شود. تاکنون میزان فاکتورهای سالانه صادر شده توسط MOEK OJSC از مقداری که ما بر حسب متر مربع محاسبه کرده ایم بیشتر نبوده است. من می خواهم توجه داشته باشم که خانه ما کاملاً عایق بندی شده است ، بسیاری از ساکنان پنجره های جدید با جداره دو و سه جداره نصب کرده اند ، تقریباً همه لجیاها شیشه ای هستند.

تسویه حساب های مالی بین ساکنین و سازمان های خدمات رسان چگونه انجام می شود، آیا افراد معوقی در خانه حضور دارند و این موضوع چگونه حل می شود؟

مبلغ اجاره هر آپارتمان سالانه توسط حسابدار تعاونی بر اساس تعرفه های تعیین شده در مسکو با در نظر گرفتن تعداد افراد ثبت نام شده در آپارتمان، مزایا و غیره محاسبه می شود. ما فیش های حقوقی را با تفکیک اقلام هزینه توزیع می کنیم. اهالی به حساب تعاونی پول واریز می کنند. پرداخت هزینه نگهداری از اموال مشاع خانه و تامین منابع از حساب تعاونی مسکن طبق قراردادهای منعقد شده با OJSC "MOEK"، DEZ و غیره انجام می شود. احتمالاً در هر خانه نسبت معینی از افراد وجود دارد. به نام defaulters. خوشبختانه اکنون آنها را نداریم، اما یک مورد از این دست وجود داشت. پس از اخطارهای فراوان شکایت کردیم. علاوه بر این، این حتی قبل از تصویب قانون مسکن فدراسیون روسیه بود. مقدار بدهی حدود 15-16 هزار روبل بود، جریمه ها در ابتدا 50 هزار روبل محاسبه شد. در طول محاکمه، این مبلغ به 2-3 هزار روبل کاهش یافت. موضوع یک اصل بود نه مقدار. قاضی به نفع ما حکم داد. اما مستاجر بدهی اصلی را پرداخت و به دادگاه منطقه شکایت کرد و دادگاه تصمیم گرفت تصمیم قاضی در مورد پرداخت جریمه ها و هزینه های قانونی توسط مستاجر را لغو کند.

هنوز هم معتقدم که این تصمیم اشتباه بوده است. هیئت به دادگاه شهرستان مراجعه کرد و دادگاه به هیچ وجه به این وضعیت رسیدگی نکرد. این پایان کار بود. گفتن اینکه چه کسی در اینجا پیروز شد و چه کسی شکست خورد، سخت است. با این حال، هیئت مدیره کاری را که باید انجام می داد، انجام داد و ما دیگر کسری نداشتیم.

شما خودتان برنامه های کامپیوتری ایجاد کرده اید که محاسبه پرداخت ها را آسان تر می کند. از آنها برایمان بگویید.

برنامه های حسابداری زیادی وجود دارد، اما همه آنها بسیار پیچیده هستند.

اولین برنامه کامپیوتری که توسعه دادم به من این امکان را می دهد که به راحتی و به سرعت مبلغ اجاره را محاسبه کنم. قبلاً محاسبه به صورت دستی انجام می شد. با تبدیل شدن به رئیس، متوجه شدم که اغلب بین ساکنان و حسابدار در مورد صحت پرداخت های تعهدی اختلاف ایجاد می شود. دلیل اختلافات، درک نادرست ساکنان از قوانین پرداخت است. لازم بود اطمینان حاصل شود که هر مستأجری بتواند خودش متوجه شود که محاسبه درست است. سپس یک برنامه ساده را در اکسل گرفتم و کامپایل کردم، که با یک برگه خدمات با یک بلوک از داده های اولیه عمومی شروع می شود، که در آن تمام تعرفه ها و هنجارهای کسورات اتخاذ شده در مجمع عمومی نوشته شده است، به عنوان مثال، برای تعمیرات اساسی، هزینه های خانوار، تلفن داخلی و غیره. و سپس برگه های محاسبه شده برای هر آپارتمان وجود دارد که در آن بلوک داده های اولیه تکرار می شود و داده های فردی آپارتمان - تعداد، مساحت، تعداد ساکنان، ضرایب ترجیحی و غیره آورده می شود. در زیر جدولی وجود دارد که نشان دهنده اقلام هزینه و مبالغ تعلق گرفته برای آنهاست.

تمام تغییرات، به عنوان مثال، در یک تعرفه خاص، انجام شده در برگه خدمات، به طور خودکار به تمام برگه های پرداخت آپارتمان منتقل می شود. این برنامه نه تنها زمان محاسبه اجاره را کاهش داد، بلکه آن را کاملا شفاف کرد. یکی از گزینه های برنامه به شما امکان می دهد مقادیری از مقادیری که در محاسبه استفاده شده اند را با فلش های برجسته کنید. به عنوان مثال، پرداخت برای آب یا گرمایش (شکل 2). من فکر می کنم بسیار مهم است که هر ساکن خانه شخصاً صحت محاسبه را تأیید کند. ما باید به مردم توضیح دهیم که اجاره بها چگونه تعیین می شود، در این صورت هیچ معضلی وجود نخواهد داشت. به عنوان مثال، بسیاری از ساکنان نمی دانند که انواع مختلف مزایا در چارچوب هنجارهای اجتماعی عمل می کنند. به عنوان مثال، اگر ذینفعی که حق 50٪ پرداخت هزینه نگهداری را دارد در آپارتمانی با مساحت 36 متر مربع زندگی کند، این مزایا فقط برای 33 متر مربع اعمال می شود و 3 متر مربع باقی مانده باید با نرخ کامل پرداخت شود. .

و تعرفه های زیادی وجود دارد. طبقه اول - یک تعرفه، دوم و بالاتر - دیگری، فضای اضافی - یک سوم. تفاوت های ظریف زیادی وجود دارد و محاسبه هر آپارتمان فردی است. البته، تغییرات مداوم در خانه وجود دارد: کسی ثبت نام کرد، کسی فوت کرد، کسی آپارتمان را تغییر داد. این تغییرات به صورت دستی در برنامه انجام می شود.

برنامه دوم برای محاسبه مانده سالانه قبوض آب و برق برای هر آپارتمان طراحی شده است. به شما این امکان را می دهد که در پایان سال جدولی برای هر مالک آپارتمان ارائه دهید که به صورت ماهانه نشان می دهد که او چقدر باید پرداخت کند، چقدر و چه زمانی واقعاً پرداخت کرده است و نتیجه در پایان سال چه بوده است. . پس از دو سال تمرین چنین تعادلی، میزان پرداخت‌های جمع‌شده و انجام‌شده برای سال برای بسیاری از آپارتمان‌ها شروع به یک پنی کرد.

و اکنون برنامه ای برای توزیع هزینه های مصرف آب سرد و گرم بین آپارتمان ها مطابق با قرائت کنتورهای اشتراکی در دست تدوین است. در اینجا تصمیم گرفته شد که از مفهوم "روزهای انسان" استفاده شود. این یک محاسبه مهم برای در نظر گرفتن شرایط واقعی است. فرض کنید در ژانویه (31 روز) برای یک آپارتمان با دو ساکن 62 نفر روز خواهد بود. اگر یکی از ساکنان گواهی بیاورد مبنی بر غیبت او برای دو هفته در ژانویه (14 نفر در روز)، در این صورت می توان به راحتی در محاسبه تنظیم کرد. در آماده سازی برای روش پرداخت جدید، ما همچنین اقدامی را برای در نظر گرفتن تعداد افرادی که واقعاً در هر آپارتمان زندگی می کنند انجام داده ایم.

آیا می خواهید مدیریت خانه خود را به یک شرکت مدیریت واگذار کنید؟

من دوست دارم، اما امروز با توجه به سازوکارهای مدیریتی جدیدی که هنوز شکل نگرفته است، این برای ما سودی ندارد. تبدیل شرکت واحد دولتی "DEZ" به LLC "DEZ" اساساً چیزی را تغییر نداد و هیچ شرکت دیگری در این منطقه وجود ندارد. و از کجا می آیند؟ بالاخره برای ایجاد بازار رقابتی برای شرکت های مدیریتی، اماکن، سرمایه اولیه، شرایط ترجیحی برای تقویت این شرکت ها و ... مورد نیاز است.

در ابتدای سال 1387، یک شرکت مدیریت خارجی خدمات خود را به ما ارائه کرد، اما شرایط کاملاً غیرقابل قبولی را تعیین کرد: طبق توافقی که به ما پیشنهاد شد، هیئت مدیره تعاونی مسکن به یک بدنه اسمی تبدیل شد، شرکت خواستار ارائه کلیه اسناد فنی و مالی شد. خانه، اماکن غیر مسکونی و سایر اموال مشترک به آن منتقل شود. معلوم شد که فقط او تصمیم می گیرد که چگونه زندگی کنیم. ما حاضریم برای ارائه خدمات به ما قرارداد ببندیم و نه برای واگذاری کنترل. و در اینجا کاستی های کد مسکن فدراسیون روسیه ظاهر می شود. امروزه یارانه آب و برق از بودجه شهری تعلق می گیرد و فقط شرکت های مدیریتی حق دریافت این یارانه را دارند. آنها همچنین باید پاسخگوی استفاده از آنها باشند. در صورتی که حق دریافت یارانه به سازمان هایی که این خدمات را ارائه می دهند، واگذار شود، همه چیز بسیار ساده می شود.

آیا با چنین مدیریت و نظم بخشی، مسائل مربوط به صرفه جویی در انرژی و منابع حل می شود؟

من نمی توانم این را بگویم. چنین هدفی هنوز تعیین نشده است. در ابتدا باید مشکلات کاملاً متفاوتی را حل می کردیم. از این گذشته، وظیفه اصلی هیئت مدیره تعاونی مسکن صرفه جویی در مصرف انرژی نیست، بلکه تامین شرایط عادی زندگی در خانه است. برای رسیدن به این هدف، باید از شخص شروع کنید، نه با شیر یا متر. من این را در سال های اخیر به خوبی درک کرده ام. به عنوان مثال، من افراط می کنم: شما می توانید تجهیزات کم مصرف عالی نصب کنید، و برخی خرابکاران آن را از کار می اندازند یا شیشه های ورودی را می شکنند، درب ها را می شکنند و غیره. متأسفانه، ذهنیت بسیاری امروز به گونه ای است که حتی اگر گروهی از مشتاقان اقدامات فوق منطقی انجام می دهند که با فرهنگ اجتماعی پایین ساکنان از بین می روند. همه نمی دانند که یک تئاتر با یک چوب لباسی شروع می شود و یک آپارتمان با ورودی شروع می شود. یا می توانید این را بگویید: ورودی خانه ای را که در آن زندگی می کنید به من نشان دهید تا به شما بگویم که شما کی هستید.

ما همچنان به صحبت در مورد تغییراتی در کار انجمن های مدیریت و صاحبان خانه با فرمان دولت فدراسیون روسیه مورخ 27 مارس 2018 شماره 331 می پردازیم. امروز متوجه خواهید شد که طبق سند در کجا، در چه بازه زمانی و چه اطلاعاتی باید توسط HOA ها، تعاونی های مسکن و مجتمع های مسکونی ارسال شود.

در غرفه های اطلاعات

اگر یک ساختمان آپارتمانی توسط انجمن صاحبان خانه، تعاونی مسکن یا مجتمع مسکونی اداره می شود، آنها موظف به افشای اطلاعات مطابق بند 32 از RF PP شماره 331 هستند.

روی تابلوهای اعلانات در هر ورودی ساختمان آپارتمان یا داخل زمینی که چنین خانه ای در آن قرار دارد، موارد زیر باید قرار داده شود:

• نام شرکت یا تعاونی؛
• حالت کار؛
• آدرس وب سایت رسمی GIS مسکن و خدمات عمومی.

اگر جزئیات تغییر کرده باشد، اطلاعات موجود در غرفه باید ظرف سه روز کاری از تاریخ تغییرات به روز شود.

به طوری که مالک می تواند مشکل یا حادثه ای را در خانه خود گزارش کند، شماره تلفن تماس مشارکت، شماره خدمات اعزام اضطراری و خدمات اضطراری سازمان های تامین منابع را روی غرفه قید کند.

به طور مرتب بر روی غرفه ها اطلاعیه هایی قرار دهید مبنی بر اینکه رویدادی رخ خواهد داد که ممکن است باعث ناراحتی صاحب محل شود یا نیاز به حضور مالکان و استفاده کنندگان از محل در ساختمان آپارتمان یا نمایندگان آنها باشد.

چنین رویدادهایی می تواند تعمیرات آتی سیستم های مهندسی داخلی، بازرسی تجهیزات، یا جلسات عمومی صاحبان اماکن در ساختمان آپارتمان باشد. اگر از مالکان می خواهید برای بحث در مورد مسائل ملاقات کنند، حتماً زمانی را برای جلسه در نظر بگیرید.

همچنین در تابلوهای اعلانات، HOAها، مجتمع‌های مسکونی و تعاونی‌های مسکن باید مالکان را از تغییرات تعرفه‌ای که برای محاسبه پرداخت‌های اماکن مسکونی یا خدمات آب و برق استفاده می‌شود اطلاع دهند. این باید حداکثر 30 روز تقویمی قبل از تاریخ ارائه اسناد پرداخت، که در آن محاسبه به روشی جدید انجام شده است، انجام شود.

در GIS مسکن و خدمات عمومی

فهرست اطلاعاتی که انجمن‌های صاحبان خانه، مجتمع‌های مسکونی و تعاونی‌های مسکن برای وارد کردن به خدمات مسکن و خدمات عمومی GIS نیاز دارند توسط بخش 10 دستور مشترک وزارت مخابرات و ارتباطات جمعی فدراسیون روسیه و وزارت ساخت و ساز ایجاد شده است. فدراسیون روسیه مورخ 29 فوریه 2016 شماره 74/114/pr. این اطلاعات زیر است:

• اطلاعات کلی در مورد سازمان؛
• اطلاعات در مورد منشور؛
• مشخصات فنی MKD در مدیریت؛
• داده های ورودی و اماکن مسکونی و غیر مسکونی واقع در ساختمان آپارتمان؛
• قراردادهای ارائه خدمات آب و برق؛
• لیست کارها و خدمات برای نگهداری و تعمیر اموال مشترک؛
• اطلاعات در مورد خانه های معمولی و دستگاه های اندازه گیری فردی؛
• اطلاعات مربوط به هزینه ها؛
• اطلاعات مربوط به مجامع عمومی مالکان و سایر اطلاعات.

در ماه فوریه، ترکیب اطلاعات برای افشا تغییر کرد

شهروندان کشورمان با کم کاری ادارات مسکن، عدم خدمات رسانی خوب و عدم تعمیر کار مواجه هستند. به همین دلیل است که آنها توسط شرکت های مدیریتی یا انجمن های صاحب خانه جایگزین می شوند. اما با توجه به اینکه شرکت های مدیریتی سازمان های تجاری هستند و بر این اساس مصمم به کسب منافع مالی هستند.

اکثر ساکنان ترجیح می دهند یک جایگزین ایجاد کنند - انجمن صاحبان خانه، سازمانی که اولویت آن بهبود ساختمان های آپارتمانی و منافع صاحبان خانه است. این یک سازمان رسمی با مسئولیت ها و اختیارات خاص خود و همچنین اسناد رسمی است.

HOA چیست؟

اول از همه باید گفت که HOA مخففی است که مخفف شراکت صاحبان خانه است. اکثر ساکنان ساختمان های آپارتمانی مالک آپارتمان هستند. همه ساختمان های آپارتمانی باید دارای سازمان هایی برای مدیریت املاک ساختمان باشند. اگر نه اداره مسکن و نه شرکت مدیریت از ساکنان راضی نباشند، صاحبان آپارتمان ها مجمع عمومی را تشکیل می دهند و در آن تصمیم ایجاد انجمن را به رای می گذارند. و پس از اکثر نتایج مثبت، یک HOA سازماندهی می شود.

می توان آن را در یک ساختمان آپارتمانی یا بین چندین ساختمان مسکونی ایجاد کرد. صاحبان آپارتمانی که یک سازمان ایجاد می کنند باید درخواست پذیرش بنویسند که بر اساس آن در عضویت آن قرار می گیرند.

اکثر صاحبان آپارتمان ها این شکل از مدیریت ساختمان های مسکونی را بهترین گزینه می دانند که تضمین کننده استیفای حقوق صاحبان آپارتمان ها، به ویژه در برابر خدمات عمومی و ارگان های دولتی، به عنوان مثال، در مورد مسائل مربوط به انجام تعمیرات است.

این یک هیئت حاکمه است که هدف آن حفظ، حفظ شکل مناسب، حفاظت و بهبود اموال مشترک است. علاوه بر این، شراکت و هیئت مدیره آن اهرم نفوذ بر شرکت های آب و برق و پیمانکارانی هستند که تعدادی از وظایف محول شده به آنها را انجام می دهند. این یک سازمان غیرانتفاعی است و به دنبال سود تجاری نیست.

انجمن صاحبان املاک و مستغلات توسط افراد ایجاد می شود، اما سازمان یک شخص حقوقی است. این مشارکت دارای حساب جاری خود است و اعضای هیئت مدیره و رئیس باید در ERGUL ثبت نام کنند. یک HOA که یک شخص حقوقی است، باید در خدمات مالی ثبت شود.

اهداف خلقت

اهداف انجمن مشترک صاحبان خانه در یک ساختمان آپارتمان عبارتند از:

• رهبری و هدایت مشترک؛
• دریافت درآمد و توزیع آن برای رفع مشکلات نگهداری و.
• حفظ خانه در شرایط خوب: هم بهداشتی و هم فنی.

سازمان حق دارد قسمتی از ملک مشاع را برای این منظور اجاره یا اجاره دهد. دریافت درآمد اضافی که برای حل مشکلات خاص مشارکت استفاده می شود.

انجمن مالکان خانه، فعالیت هایی را با هدف مدیریت خانه های خود به عنوان یک سازمان غیرانتفاعی هماهنگ می کند. بنابراین، تلاش می کند نه حداکثر سود، بلکه برای توزیع درآمد برای نیازهای مشارکت. اما انجمن موظف به پوشش خساراتی نیست که ممکن است از طریق کمک های اضافی توسط صاحبان خانه ایجاد شود.

یکپارچه سازی راهی برای اجتناب از شرایطی است که شرکت مدیریت برای نگهداری از خانه تحمیل می کند. به عنوان مثال، انتخاب پیمانکاران و ارائه دهندگان خدمات با شرایط مطلوب برای ساکنان، به جای شرکت مدیریت. شرکت های آب و برق و سایر شرکت ها به نوبه خود بر اساس توافق نامه منعقد شده با HOA به خانه خدمات می دهند.

اگر اعضا یا صرفاً ساکنان یک ساختمان از عملکرد انجمن ناراضی باشند حق دارند شکایت کنند و موضوع را به رأی بگذارند. بنابراین هدف و کارکرد اصلی او سازماندهی مدیریت و مدیریت صحیح بهره برداری از سهام مسکنی است که به وی سپرده شده است.

مطابق با 136 مقالهمجتمع مسکونی فدراسیون روسیه، در یک ساختمان آپارتمانی، مالکان می توانند یک HOA ایجاد کنند. ایجاد یک مشارکت بین چندین ساختمان آپارتمانی نزدیک به هم یا آنهایی که دارای قطعات زمین مشترک یا عناصر زیربنایی هستند نیز امکان پذیر است. در مرحله ساخت خانه نیز می توان مشارکت ایجاد کرد ( هنر 139 LCD).

تصمیم در مورد پیوستن یا عدم پیوستن به HOA توسط مالکان آپارتمان گرفته می شود. لزومی ندارد که همه ساکنان خانه باید عضو مشارکت باشند. ایجاد مشارکت در صورتی امکان پذیر است که 50 درصد ساکنان در مجمع عمومی موضوع تشکیلات آن حضور داشته باشند و به همین تعداد حاضرین نیز باید رأی مثبت دهند.

توابع انجمن صاحبان خانه

اغلب، قبل از ایجاد انجمن صاحبان املاک و مستغلات، اعضای آینده آن و سایر ساکنان خانه یک سوال دارند: سازمان چه کاری انجام می دهد، چه وظایفی به آن واگذار می شود. حقوق و مسئولیت ها مشخص می شود ماده 135 قانون مسکن فدراسیون روسیه، و منشورسازمان های. وظایف اصلی انجمن صاحبان خانه عبارتند از:

• کنترل فعالیت های شرکت هایی که به صاحبان آپارتمان خدمات ارائه می دهند: خدمات عمومی، شرکت ها و شرکت هایی که خدمات خانگی ارائه می دهند، مانند، و غیره.
• حل مسائل مربوط به زمان و اینکه چه کسی تعمیرات را انجام می دهد.
• نظارت بر رعایت قوانین مربوط به عملکرد خانه و نگهداری آن؛
• اطمینان از تکمیل کار برای بهسازی خانه و منطقه محلی طبق برنامه مصوب سال.
• ارائه خدمات مورد نیاز به مالکان آپارتمان و انجام آنها.
• اطمینان از وضعیت بهداشتی مناسب اموال مشترک (حذف به موقع زباله، تمیزی مکان ها، به ویژه در نزدیکی ناودان های زباله، و غیره)؛
• ، زمین بازی کودکان برای ساکنان خانه (نکته باید در اساسنامه مشخص شود)؛
• انجام وظایف اضافی مشخص شده در اساسنامه مصوب مجمع عمومی.

HOA به عنوان نماینده منافع ساکنان ساختمان های آپارتمانی، موظف است از منافع ساختمان و حقوق ساکنین به ویژه در مقابل مؤسسات عمومی و سازمان های دولتی دفاع کند. اغلب، مشکلاتی در تعمیرات، اعم از فعلی و عمده ایجاد می شود. اعضای هیئت مدیره و به طور خاص رئیس شرکت باید بیش از یک بار با عدم تمایل شرکت های برق برای انجام به موقع تعهدات خود مقابله کنند.

طبق قانون، به عنوان یک شخص حقوقی، این حق را دارد که از طرف خود با ارائه دهندگان خدمات آب و برق برای نگهداری یک ساختمان آپارتمان و سایر مواردی که صاحبان خانه لازم می دانند، قرارداد منعقد کند. یکی دیگر از وظایف شرکت کنندگان در انجمن، تهیه و تصویب برآوردهای دوره بعدی است.

مسئولیت های اعضای HOA شامل حفظ نظم در خانه، نظافت و ایمنی اموال مشترک، به ویژه تجهیزات فنی، سازه ها در زمین مجاور ساختمان آپارتمان و غیره است. بنابراین، هر کاری که انجمن صاحبان املاک مسکونی انجام می دهد، با هدف بهبود یا حداقل حفظ شرایط زندگی مناسب یک خانه یا چندین ساختمان آپارتمانی تحت مدیریت آن است.

مراحل گزارش دهی به ساکنین

طبق قانون انجمن مالکان خانه یعنی اعضای هیئت مدیره و رئیس آن موظفند به طور مرتب به ساکنان گزارش دهند. علاوه بر این، رویه گزارش منظم توسط منشور ایجاد شده است. علاوه بر این، گزارشی از جریان وجوه، پرداخت ها، هزینه ها، درآمدهای دریافتی یا کارهای انجام شده توسط HOA باید در اولین درخواست اعضای انجمن ارائه شود.

با این حال، هیچ قانونی یک قالب گزارش شفاف برای هیئت مدیره یا رئیس تعیین نکرده است. بر این اساس نحوه گزارش دهی به ساکنین باید در اساسنامه مشارکت به صراحت قید شود. زیرا سند اصلی است که اعضای هیئت مدیره و رئیس HOA باید طبق آن عمل کنند.

هر یک از ساکنین که عضو مشارکت هستند باید با اساسنامه مشارکت آشنا شوند. این روش نحوه، زمان و به چه شکلی موظف است به صاحبان آپارتمان گزارش دهد.

منشور

همانطور که قبلاً ذکر شد، اساسنامه مشارکت اصلی ترین سند حقوقی است که حقوق، وظایف و مسئولیت های اعضا، هیئت مدیره و رئیس آن را تنظیم می کند. به عنوان سند موسس برای ثبت مشارکت به عنوان یک شخص حقوقی بایگانی می شود. در اولین مجمع عمومی اعضای شرکت، اساسنامه باید به تایید و امضای رئیس برسد.

• تایید شده توسط همه صاحبان آپارتمان؛
• باید شماره گذاری و توسط رئیس امضا شود.
• امضای مالک لازم نیست

رونوشتی از اساسنامه معتبر باید به تایید دفتر اسناد رسمی برسد. پس از آن HOA بر اساس آن در خدمات مالیاتی فدرال برای مالیات بیشتر از انجمن صاحبان خانه ثبت می شود.

خود منشور شامل:

• آدرس ساختمان های موجود در HOA؛
• محل و تاریخ تدوین؛
• هدفی که مشارکت برای آن ایجاد شده است؛
• حقوق و تعهدات اعضای آن

در صورت نیاز به اصلاح اساسنامه موجود، تشکیل مجمع عمومی و تغییر محتوای سند بر اساس صورتجلسه ضروری است.

بنیانگذاران

هر یک از ساکنان خانه که از ایجاد این مشارکت حمایت کردند، بنیانگذار HOA هستند. اما از آنجایی که شرکت کنندگان زیادی در مشارکت و بر این اساس صاحبان آپارتمان ها هستند، درخواست و مدارک ارائه شده برای ثبت مشارکت نشان می دهد که موسسان HOA اعضای هیئت مدیره آن هستند.

آنها به عنوان چهره مشارکت، بخش مدیریت آن، که مانند سایر اعضا علاقه مند به نگهداری مناسب خانه و کیفیت مناسب خدمات ارائه شده هستند، عمل می کنند. اگر هر یک از اعضای شراکت بخواهد بنیانگذاران HOA را ترک کند، باید درخواست مربوطه را بنویسد. در این صورت رضایت سایر ساکنین لازم نیست.

موسس می تواند هر فردی باشد که در خانه زندگی می کند و مالک فضای زندگی در آن است. ذکر موسسان در هنگام ثبت HOA به عنوان یک شخص حقوقی یک امر رسمی است. اعضای هیئت مدیره و رئیس در ERGUL ثبت نام می کنند. در صورت ایجاد تغییراتی در ترکیب هیئت مدیره، باید به سازمان امور مالیاتی اطلاع داده شود تا اصلاحات لازم انجام شود.

ثبت نام اعضای HOA

ثبت نام اعضای انجمن مالکان خانه باید حاوی داده هایی باشد که بتوان از آنها برای فهمیدن اینکه دقیقاً چه کسی عضو HOA است استفاده کرد. همچنین اطلاعات منعکس شده در آن به شما امکان می دهد در صورت لزوم با هر یک از شرکت کنندگان در مشارکت تماس بگیرید. فهرست اعضای HOA اطلاعاتی را در مورد اندازه سهم دارایی مشترک متعلق به هر یک از آنها منعکس می کند.

فرم ثبت استاندارد حاوی اطلاعات زیر است:

• نام انجمن صاحبان خانه؛
• آدرس قانونی HOA؛
• داده TIN؛
• تاریخ ایجاد؛
• لیست خانه های موجود در مشارکت

باید توسط رئیس HOA امضا شود که شماره تلفن تماس وی را ذکر می کند.

مسئوليت

قوانین عملیاتی، وظایف، اختیارات و مسئولیت های انجمن مالکان در قانون مسکن نوشته شده و توسط قانون فدراسیون روسیه تنظیم می شود. هیئت مدیره ای از بین شرکت کنندگان HOA انتخاب می شود که شامل چندین نفر است. و همچنین رئیس شرکت، رئیس است که مسئولیت اقدامات انجمن را بر عهده دارد.

بنابراین، رئیس HOA مسئولیت اقدامات زیر را بر عهده دارد:

• انتخاب پرسنل؛
• ارائه گزارش به اداره مالیات؛
• نگهداری و ذخیره سوابق مشارکت؛
• انعقاد قراردادها

اعضای هیئت مدیره HOA مسئول اجرای قراردادهای منعقد شده با پیمانکاران و سایر خدمات از جمله خدمات شهری و همچنین شرکا و ساکنان خانه هستند.

مسئولیت شرکت تضامنی شامل تعهدات زیر نیز می باشد:

• استفاده از مناطقی که در مالکیت مشترک همه ساکنان است.
• حفظ و حفظ نظم در مناطق مشترک؛
• انجام کار تعمیر؛
• واگذاری اموال مشترک شرکت تضامنی.

اعضای HOA باید از تامین به موقع و با کیفیت بالا منابع و خدمات اطمینان حاصل کنند.

تصمیم گیری در مشارکت

همه تصمیمات به طور مشترک بر اساس نتایج رای گیری صاحبان خانه که در مجمع عمومی برگزار می شود گرفته می شود. ایجاد یک HOA با چنین جلسه ای آغاز می شود که در آن 50٪ از صاحبان آپارتمان های یک ساختمان یا چندین ساختمان آپارتمانی باید تمایل خود را برای سازماندهی مشارکت اعلام کنند. این جلسه می تواند به صورت حضوری یا غیرحضوری با رای گیری کتبی برگزار شود.

در چنین جلساتی در مورد نحوه استفاده از فضای آزاد تصمیم گیری می شود، به عنوان مثال، آنها در مورد رویه، حقوق و سایر بندهای منشور توافق می کنند و مسائل جاری را حل می کنند، مثلاً در مورد تعمیرات. همچنین این نشست ساکنین است که در مورد سرنوشت رئیس فعلی و لزوم جایگزینی وی تصمیم گیری می کند.

برای انجام رای گیری در جلسات HOA، لازم است از قبل تاریخ، زمان و مکان آن به ساکنان ساختمان اطلاع داده شود. در این رویداد، تصمیمات منحصراً در مورد موضوعاتی اتخاذ می شود که طبق قوانین فدراسیون روسیه در صلاحیت شراکت است. لازم است از قبل یک دستور کار تهیه شود که همه موارد لازم برای بحث و تصمیم گیری را منعکس کند.

کلیه تصمیمات اتخاذ شده در جلسه در سند وارد می شود که در کل رویداد حفظ می شود و در پایان آن با امضای آغازگر یا رئیس تأیید می شود. برای اتخاذ هر تصمیمی اکثریت آرا لازم است. ساکنانی که در جلسه حضور نداشتند باید حداکثر ظرف مدت 10 روز از نتیجه جلسه مطلع شوند.

مزایا و معایب HOA

انجمن مالکان خانه به صاحبان آپارتمان این حق را می دهد که خودشان تصمیم بگیرند که قوانین اداره خانه و املاک مشترک چیست، چه کسی تامین کننده خدمات شهری خواهد شد و غیره. اما توانایی تصمیم گیری مستقل می تواند هم یک مزیت و هم یک نقطه ضعف باشد.

در میان مزایای غیرقابل انکار چنین شکلی از مدیریت خانه به عنوان HOA، موارد زیر باید برجسته شوند:

• مدیریت اموال مشترک در خانه به منظور به دست آوردن بودجه اضافی برای بهبود، نگهداری و تعمیر ساختمان های آپارتمانی و: اجاره، تبلیغات.
• حل سریع مسائل نوظهور در مجامع عمومی با رای گیری؛
• شفافیت مالی: هر یک از ساکنان و اعضای انجمن در هر زمان حق دارند با جابه جایی پول و هزینه وجوه آشنا شوند.
• شما باید فقط برای خدمات واقعا ضروری بپردازید، و نه خدماتی که شرکت مدیریت به طور پیش فرض در پرداخت آن تحمیل می کند یا به آن کمک می کند، بنابراین، این به میزان قابل توجهی قبوض آب و برق را کاهش می دهد.
• انتخاب مستقل پیمانکاران

هنگام ایجاد یک HOA، مسئولیت ایمنی اموال مشترک بر عهده هر ساکن و همچنین برای نتایج تصمیماتی است که آنها در مورد ترتیب و نگهداری یک ساختمان مسکونی می گیرند. یکی از موارد مهم امکان کاهش حجم قبوض آب و برق است. یک مدیر شایسته می تواند با کسب سود برای مشارکت، به عنوان مثال، با ارائه فضای غیر مسکونی برای اجاره، اجاره بها را به میزان قابل توجهی کاهش دهد.

انجمن های صاحب خانه هم معایبی دارند. در هر انجمنی گروهی از فعالان وجود دارد، اما هیچ کس نمی تواند تضمین کند که این افراد باسواد و شایسته هستند. ابتکار بیش از حد و ناتوانی در درک موضوع پیش آمده و انجام صحیح تجارت.

این مشارکت دارای سرمایه نسبتاً کمی است که با کمک آن پرداخت بدهی های ایجاد شده دشوار است. و این می تواند به یک مشکل مهم برای HOA تبدیل شود، زمانی که باید فوراً به پیمانکاران پرداخت کند. علاوه بر این، انجام برخی از کارهای یکباره برای یک انجمن ممکن است گران‌تر از همان شرکت مدیریتی باشد، زیرا بسیاری از شرکت‌ها کمترین علاقه را به سفارش‌های واحد دارند.

کلیه اشکال حکومتی فوق می تواند به موسسات غیر انتفاعی مراجعه کند. هدف سازمان های غیر انتفاعی کسب سود نیست. به عنوان یک قاعده، آنها برای دستیابی به اهداف مختلف سازماندهی می شوند:

• اجتماعی؛
• فرهنگی؛
• عمومی

در این مورد، ما در مورد مدیریت شایسته املاک صحبت می کنیم. با این حال، انجمن های ساکنین مانند انجمن های صاحبان خانه، تعاونی های مسکن و غیره می توانند از اجاره محل های غیر مسکونی که مالکیت دارند درآمد دریافت کنند. برای این وظایف، سه نوع تعاونی وجود دارد:

آیا شرکت مدیریتی مشابه تعاونی مسکن است؟

آیا شرکت مدیریت همان سازمان تعاونی مسکن است یا خیر؟ از دیدگاه مدیریت خانه، دو شکل سازمانی آخر یکسان هستند. اگر شکل دوم و سوم مسکن و خدمات عمومی را با یک شرکت مدیریت مقایسه کنیم، تفاوت در این است شرکت مدیریت از افراد متخصصی استفاده می کند که طبق قرارداد مسئولیت کامل مدیریت خانه را بر عهده دارند، منابع مسکن و آب و برق و اعضای هیئت مدیره یک HOA یا تعاونی مسکن ممکن است در این موارد ناتوان باشند.

کار در تعاونی ساخت مسکن چگونه کار می کند؟

تعاونی ساخت و ساز مسکن مطابق با هنر. 110 قانون مسکن RF با سایر اشکال مدیریت متفاوت است زیرا در مرحله ساخت و ساز یا بازسازی یک ساختمان مسکونی شکل می گیرد. تعاونی مسکن و به عنوان توسعه دهنده عمل می کند. یعنی سهامداران صاحبان خانه های آینده هستند.

شرکت‌کنندگان تعاونی مسکن به‌عنوان سهامدار عمل می‌کنند که با سرمایه‌شان ساخت و ساز انجام می‌شود، بازسازی و سپس مدیریت یک ساختمان مسکونی. اشخاص حقیقی و حقوقی می توانند به تعاونی ساخت مسکن بپیوندند (به ماده 111 قانون مسکن فدراسیون روسیه مراجعه کنید). اولویت ورود به افرادی است که مسکن خود را ندارند و تحت یک قرارداد اجاره اجتماعی زندگی می کنند.

مهم!برای ساماندهی تعاونی مسکن حداقل به 5 نفر نیاز است.

تصمیم برای سازماندهی در یک پروتکل مستند شده است. تعاونی مسکن نیز اساسنامه خود را دارد.

هر سهامدار پس از پرداخت کامل سهم، مالک می شود. سهم برابر است با مجموع هزینه ساخت آپارتمان وی. تا زمانی که تمام ساکنان خانه سهام خود را پرداخت نکرده اند، مالک خانه تعاونی مسکن است.

دو راه برای به دست آوردن بودجه برای ساخت خانه وجود دارد:

• پرداخت یکباره و یکبارهساخت و ساز توسط کلیه اعضای تعاونی مسکن به طور کامل انجام شده است.
• وام بانکی بلند مدتمنعقد شده با بانک تعاون مسکن به عنوان یک شخص حقوقی، توسط کلیه اعضای تعاونی مسکن پرداخت می شود.

پس از اتمام ساخت و ساز، تعاونی مسکن وظایف مدیریت خانه را بر عهده می گیرد و به انجمنی مشابه HOA تبدیل می شود.

اطلاعات بیشتر در مورد تعاونی های مسکن را می توانید در ویدیو مشاهده کنید:

تفاوت سازمان های تعاونی مسکن با تعاونی های مسکن و انجمن های صاحبان مسکن

تفاوت ZhNK و تعاونی مسکن در این است که نه برای ساخت و ساز، بلکه برای خرید، بازسازی و نگهداری بعدی ساختمان های آپارتمانی تشکیل شده است. حقوق و همچنین کلیه وظایف با تعاونی مسکن یکسان است.

تفاوت تعاونی های مسکن بر اساس کد مسکن و سازمان HOA:

• یک HOA توسط مالکان برای مدیریت مسکن موجود سازماندهی شده است.
• تعاونی مسکن حداقل 5 نفر می باشد. HOA - حداقل 51 درصد از همه مالکان.
• HOA فقط از صاحبان اماکن مسکونی تشکیل شده است.
• سهامداران تعاونی های مسکن در قبال بخشی از سهم پرداخت نشده مسئول هستند.
• هر مالکی می تواند اطلاعاتی از فعالیت های HOA دریافت کند.

مزایای فرم های سازمانی

بنابراین، پس از همه، چه فرم سازمانی را انتخاب کنید؟ بنابراین:

1. HOA از مزایای زیر تعاونی مسکن و تعاونی مسکن محروم است و تنها می تواند برای مدیریت مسکن موجود انتخاب شود. مزیت اصلی HOA در مقایسه با یک شرکت مدیریت شفافیت هزینه های نگهداری و تعمیر خانه و خدمات آب و برق است.
2. تعاونی مسکن تنها در صورت ساخت و ساز جدید یا بازسازی ساختمان آپارتمان انتخاب می شود (در مورد بازسازی نیز می توانید تعاونی مسکن را انتخاب کنید). مزایای:
   • سهامداران آپارتمان ها را نه به قیمت بازار، بلکه با هزینه تخمینی توسعه دهنده خریداری می کنند که بسیار ارزان تر است.
   • در تعاونی مسکن، برخلاف انجمن مالکان، درآمد حاصل از فعالیت های تجاری (اجاره دادن محل) بین اعضای تعاونی توزیع می شود.

در پایان، من می خواهم به این نکته اشاره کنم تعاونی ها اکنون شکل جدیدی به خود گرفته اند و وسیله ای عالی برای ساخت و ساز هستند، تملک و مدیریت مسکن. این بهترین شکل برای افرادی است که رویکرد مدیریتی نسبت به املاک و مستغلات خود دارند.

1. HOA چیست و چه تفاوتی با تعاونی مسکن و کاندومینیوم دارد؟
امروزه HOA موثرترین راه برای مدیریت یک ساختمان آپارتمانی است که برای این منظور انجمن مالکان آپارتمان در قالب انجمن صاحبان خانه ایجاد می شود. تفاوت آن با تعاونی مسکن این است که HOA مالکان خانه را متحد می کند و تعاونی مسکن در ابتدا مالکان آینده را که پس از پرداخت سهم چنین می شوند، متحد می کند. در مورد کاندومینیوم، مجموعه ای از املاک و مستغلات است که توسط انجمن صاحبان خانه یا تعاونی مسکن اداره می شود.
مدیریت خانه توسط هیئت منتخب HOA انجام می شود. همچنین با سازمان های تامین منابع قرارداد می بندد و مسائل مربوط به نگهداری و تعمیر اموال مشترک شراکت را حل می کند. مالکان همه مشکلات را با هم حل می کنند: چه تعمیراتی در ورودی ها انجام شود، چگونه محوطه اطراف را مرتب کنید، چقدر برای تعمیرات اساسی کنار بگذارید و غیره.

2. مزایای HOA نسبت به DEZ چیست؟
- هیئت مدیره HOA در قبال اعضای شراکت مسئول است و به صورت بلادرنگ به آنها گزارش می دهد.
- اعضای شراکت فقط با یک شخص حقوقی - HOA قرارداد می بندند.
- وجوه صرفه اقتصادی بیشتری می کنند و کنترل بر هزینه ها آسان تر است، زیرا رئیس و اعضای هیئت مدیره HOA معمولاً در یک خانه زندگی می کنند.
- شرکت کنندگان در مشارکت نسبت به مالکانی که عضو HOA نیستند مزایای آشکاری دارند. آنها از تشریفات اداری بوروکراتیک در DEZ رنج نمی برند. هر گواهی را می توان به راحتی و به سرعت در خانه خود از یک فرد مجاز دریافت کرد.

3. چگونه می توان توضیح داد که HOA ها در ساختمان های جدید گاهی قبل از نقل مکان همه ساکنان ایجاد می شوند؟
فقط صاحبان مسکن در این ساختمان حق تشکیل HOA را دارند. کافی است افراد ایجاد کننده مشارکت بر بیش از 50 درصد مساحت یک خانه دارای حق مالکیت باشند، در غیر این صورت تصمیم به ایجاد آن خلاف قانون خواهد بود.
شایان ذکر است که HOA و شرکت مدیریت ساختارهای متفاوتی هستند. HOA می‌تواند مستقیماً با سازمان‌های تامین منابع کار کند، یا می‌تواند یک شرکت مدیریت را برای این اهداف استخدام کند. شرکت‌کنندگان مشارکت در اینجا نیز از مزایایی برخوردارند، زیرا HOA وظایف خود را کارآمدتر انجام می‌دهد، زیرا هیئت مدیره آن به صرفه جویی در پول علاقه دارد.

4. آیا عضویت در HOA به صورت داوطلبانه انجام می شود؟
با توجه به هنر. 143 قانون مسکن فدراسیون روسیه، مالک آزاد است که مستقلاً در مورد پیوستن به مشارکت تصمیم بگیرد. و در عین حال، تعدادی از تصمیمات مشارکت باید توسط همه مالکان دنبال شود، صرف نظر از اینکه عضو این HOA هستند یا خیر.
شراکت پرداختی برای خدمات آب و برق را از همه صاحبان خانه می پذیرد و به عنوان یک مرکز تسویه حساب عمل می کند. تعرفه ها برای همه یکسان است که توسط مقامات تایید شده است. بنابراین در اینجا همه برابر هستند: هم اعضای HOA و هم "غیر متعهدها".

5. آیا صاحبان یک یا چند آپارتمان که نمی خواهند به HOA بپیوندند می توانند به طور مستقل خود را به DEZ متصل کنند؟
نه، نمی توانند. قانون می گوید که تنها یک ساختار مدیریتی می تواند یک خانه را مدیریت کند. اگر مجمع عمومی مالکان تصمیم مناسبی اتخاذ کند، می توان تنها کل خانه را به DEZ متصل کرد.

6. آیا امکان ایجاد HOA در ساختمانی که اکثر آپارتمان ها شهرداری هستند وجود دارد؟
اگر رضایت مالک اکثر آپارتمان ها - مقامات شهرداری - را به دست آوریم ممکن است.

7. از کجا می توانم در مورد وجود یا عدم وجود HOA در ساختمان خود اطلاعات کسب کنم؟
چنین اطلاعاتی را می توان در عصاره ای از ثبت نام واحد دولتی اشخاص حقوقی یافت، زیرا HOA یک شخص حقوقی است.

8. رئیس HOA چه اختیاراتی دارد؟ از کجا متوجه می شوید که از نظر قانونی انتخاب شده است؟
رئیس مشارکت توسط هیئت مدیره HOA یا مجمع عمومی انتخاب می شود. صورتجلسه با این تصمیم باید در دسترس همه اعضای مشارکت باشد. حدود اختیارات رئیس توسط منشور تعیین می شود که قابل اصلاح است - مجدداً بر اساس تصمیم جلسه.

9. آیا پرداخت اجاره بهای بیشتر اعضای تعاونی های مسکن نسبت به سایر مالکان در ساختمان صحت دارد؟
این گفته درست نیست - تعرفه ها برای همه یکسان است. اما اگر اعضای "برادری خانه" خواهان امنیت شبانه روزی خانه، نوسازی با کیفیت اروپایی مناطق مشترک و سیستم نظارت تصویری هستند، باید برای این کار هزینه بیشتری بپردازند. در عین حال، میزان پرداخت های مورد نیاز برای همه مالکان تغییر نمی کند.
چگونه یک HOA می تواند هزینه های اعضای خود را کاهش دهد؟ با اجاره اموال جمعی منازل، زیر شیروانی، زیرزمین، نصب تابلوهای تبلیغاتی در نما و .... و باز هم اعضای مشارکت برنده هستند. کلیه درآمدها و هزینه های برآورد شده منوط به تصویب در مجمع عمومی HOA می باشد.

10. آیا بازنشستگان باید همراه با سایر مالکین بار هزینه های HOA را بر دوش بکشند؟ آیا مزایایی برای آنها وجود دارد؟
مفهوم هزینه بالای برخی از هزینه های HOA را می توان با توجه به فرمان دولت فدراسیون روسیه مورخ 23 مه 2006 شماره 307 "در مورد روش ارائه خدمات آب و برق به شهروندان" ارزیابی کرد. فهرست مشخصی از خدمات اجباری و خدماتی که می توانند توسط صاحبان ثروتمندتر پرداخت شوند وجود دارد. بنابراین، هیئت مدیره مشارکت حق ندارد از یک مستمری بگیر تنها برای نظارت تصویری پول مطالبه کند، اگر او با حقوق بازنشستگی متوسط ​​زندگی می کند و مسکن گران قیمت خود را در زمان رکود پس می گیرد.
همچنین، HOA نمی تواند یک شرکت کننده مشارکت را از آپارتمان اخراج کند، اگر او به طور منظم قبض های آب و برق را پرداخت کند، اما نمی خواهد برای کار ترتیب دادن زمین بازی بپردازد. قانون، نه HOA، به شهروند حق داشتن یک آپارتمان را می دهد. شرکت تضامنی حق اعتراض به دادگاه را دارد، اما به احتمال زیاد دادگاه به نفع مالک تصمیم خواهد گرفت.

11. از کجا می توانم اطلاعاتی در مورد وجود مکان برای اجاره در خانه کسب کنم؟هیئت مدیره HOA می گوید نه. و دفتر اسناد رسمی در خانه افتتاح شد.
HOA همیشه مستقیماً در چنین وضعیتی دخالت ندارد. فضاهای مشترک معمولاً شامل زیرزمین و اتاق زیر شیروانی است. و اماکن طبقه 1 معمولا صاحب دارند. شاید این آپارتمان توسط یک دفتر اسناد رسمی خریداری شده و از سهام مسکن خارج شده است. شما می توانید این موضوع را با سفارش عصاره ای از ثبت نام یکپارچه ایالتی اشخاص حقوقی یا با مطالعه اسناد مربوط به خانه (دوباره در هیئت مدیره HOA، دسترسی به اطلاعات برای یک عضو مشارکت آسان تر است) روشن کنید HOA.

12. چه کسی اقدامات HOA را بررسی می کند؟ کجا می توانم از هیئت مدیره مشارکت شکایت کنم؟
مالکان می توانند شکایات خود را به کمیسیون حسابرسی HOA، به بازرسی مسکن مسکو که ارائه خدمات عمومی به شهروندان و همچنین مقامات مالیاتی را بررسی می کند، ارسال کنند.